Honorarschlussrechnung Architekt - anrechenbare Kosten

  • Hallo miteinander,


    wir haben für die Planung und Betreuung etc. eines EFH-Neubaus einen Architekten beauftragt. Zunächst für die Leistungsphasen 1-4 in einem Vertrag. Dieser erste Teil wurde auf Basis der HOAI Zone III, Mitte berechnet. Als anrechenbare Nettobauksoten wurden 611.490 Euro aufgeführt.
    Alsdann wurde der geplante "Entwurf" aus dem ersten Teilvertrag (der Architekt wollte das so!?) in einem zweiten Vertrag, der sich über die Leistungsphasen 5 bis 8 erstreckte in die Tat umgesetzt. Auch hier HOAI Zone III, Mitte.
    Der zweite Vertrag wurde im Oktober 2014 abgeschlossen. Die letzte "Kostenschätzung" des Architekten habe ich im Dezember 2014 erhalten - hier immernoch anrechenbare Kosten 642.550 Euro.
    Dann ging der Bau los und im Lauf der Zeit kam eine Abschlagsforderung nach der anderen, was an sich nicht schlimm ist. Jetzt habe ich die Schlussrechnung erhalten und nun werden als anrechenbare Kosten 971.300 Euro angesetzt - was natürlich eine nicht unerhebliche Steigerung der Honorarkosten zur Konsequenz hat.


    Ich will hier jetzt nicht voreilig irgendwelche Kriegsschauplätze eröffnen, daher wollte ich hier fragen: Mal ganz abgesehen davon, dass die Baukosten sowieso exorbitant gestiegen sind - wir hatten ein Budget von 800.000 Euro (Brutto) angepeilt - leider nicht als verbindliche Grenze in den Vertrag schreiben lassen!!! Die Steigerung der Kosten kam dann vor allem daher, dass die Kostenschätzungen des Architekten leider in keinster Weise mit den realen Angeboten der Firmen in Einklang zu bringen waren - und im nächsten Schritt leider die Schlussrechnungen der Firmen im Schnitt auch noch 30% höher waren als die Kostenvoranschläge. In wieweit ist es denn richtig, die anrechenbaren Kosten im Zuge des Baufortschrittes immer wieder an die tatsächlichen Rechnungen anzupassen?!


    Außerdem habe ich einige Gewerke in der Liste des Architekten, wo ich bis heute noch keine Schlussrechnung erhalten habe.
    Bei zwei Firmen habe ich nur eine Abschlagsrechnung, wo auch noch Abzüge vorgenommen wurden (durch den Architekten) - dennoch schreibt sich der Architekt den ungekürzten Rechnungsbetrag als anrechenbare Kosten zugute.


    Ein weiterer Punkt: Ich habe die Fliesen selbst beschafft - da hat der Architekt gar nichts damit zu tun gehabt - die 12.000 Euro will er sich aber dennoch anrechnen lassen?!


    Auf die Sanitärgegenstände habe ich vorab 10% vom Sanitärunternehmen bekommen (nicht Skonto) - bei den anrechenbaren Kosten legt der Architekt diese wieder drauf?!


    Und der Obergipfel: Ein Wasserschaden während der Bauphase - wo sich Architekt und Sanitärer gegenseitig die Schuld zuweisen - das lässt er sich auch noch anrechnen!



    Leider ist das Verhältnis zu unserem "Architekten" aufgrund eines Wasser-/Feuchtigkeitsschadens nachhaltig gestört und ich traue dem Herren nicht mehr über den Weg.


    Könnt ihr mir ein wenig weiterhelfen?!


    Danke!

  • Für alle Punkte ist es mir schon etwas zu spät. Aber kurz zu den wichtigsten Punkten. Du findest sie in § 6 HOAI:


    "(3) (... die Höhe des Honorars richtet sich) "... nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, auf der Grundlage der Kostenschätzung."


    Das heißt, dass die Zahlen der Kostenberechnung die unveränderliche Grundlage der Honorarberechnung für alle Leistungsphasen ab der LP3 sind, sofern der Auftraggeber nicht später noch kostenerhöhende Entscheidungen getroffen hat. Der Kollege scheint diese wesentliche Veränderung seit der HOAI 2009 (?) nicht mitbekommen zu haben. Dies dürfte einen deutlichen Unterschied zu Deinen Gunsten machen.


    Die volle Anrechnung der von Dir erbrachten Eigenleistungen und die Nichtberücksichtigung von Rabatten durch den Kollegen ist nach §4 HOAI hingegen korrekt:


    "(1) Anrechenbare Kosten sind Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau, die Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit zusammenhängenden Aufwendungen. Sie sind nach allgemein anerkannten Regeln der Technik ... auf der Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln."

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Zum Thema anrechnebare Kosten steht ja schon das wesentliche in #2.
    Aber hier muss ich mal einhaken:

    Die Steigerung der Kosten kam dann vor allem daher, dass die Kostenschätzungen des Architekten leider in keinster Weise mit den realen Angeboten der Firmen in Einklang zu bringen waren - und im nächsten Schritt leider die Schlussrechnungen der Firmen im Schnitt auch noch 30% höher waren als die Kostenvoranschläge.

    Das Kostenschätzungen bei der derzeitigen (Bau-)Auftragslage nicht unbedingt mit den angebotenen Preisen konform gehen, sehe ich ja taeglich. Aber wieso arbeitet man in solch einer Konstellation (Architekt, alle LP) mit "Kostenvoranschlaegen"? Hier ist doch eigentlich [definition=41,0]LV[/definition] der Stand der Dinge, damit liessen sich 30% höhere Kosten nachvollziehbar ueber Mengenmehrungen oder geaenderte/zusaetzliche Leistungen (üblicherweise vorab bekannt durch Nachträge) erklären.

  • anrechenbare Nettobauksoten wurden 611.490 Euro aufgeführt.

    und


    nun werden als anrechenbare Kosten 971.300 Euro angesetzt

    beides netto oder einmal netto, einmal brutto?


    Wenn beides netto, so wäre dies eine Steigerung von sagenhaften 50%!


    Da dies ja kein öffentlich finanziertes Projekt wie die Elbphi oder S21 ist, man also bedenkenlos einfach teurer werden kann, ohne dass dies echte Konsequenzen haben würde, sehe ich bei einem privaten Bauherren hier schon eine Schmerzgrenze als deutlich überschritten an.



    Bei zwei Firmen habe ich nur eine Abschlagsrechnung, wo auch noch Abzüge vorgenommen wurden (durch den Architekten) - dennoch schreibt sich der Architekt den ungekürzten Rechnungsbetrag als anrechenbare Kosten zugute.

    Hier müsste m.E. der gekürzte (korrigierte!) Betrag honorarfähig sein.


    ---------- 6. November 2017, 09:18 ----------


    Und der Obergipfel: Ein Wasserschaden während der Bauphase - wo sich Architekt und Sanitärer gegenseitig die Schuld zuweisen - das lässt er sich auch noch anrechnen!

    Was lässt er sich da anrechnen?


    Ein Schaden, welcher im Rahmen der Baumaßnahme auftritt und behoben wird, ist natürlich etwas was im Rahmen der Bauleitung abgewickelt wird und keinen zusätzlichen Honoraranspruch rechtfertigt.

  • @flexistone: ich bin mir jetzt nicht sicher, ob Du wg. dem Wasserschaden schon bei einem Anwalt für Bau- und Architektenrecht bist....spätestens jetzt wäre aber der Zeitpunkt gekommen.


    Ganz abgesehen von den offensichtlichen Verfehlungen in LP 5&8 des A die mind. mitursächlich zu dem Wasserschaden führten, hat er offenbar auch die anderen LP´s "nicht vernünftig" geleistet, um das vorsichtig zu umschreiben.


    Ich würde hier von einem (Fach)Anwalt alles überprüfen lassen und dann eine gemeinsame Strategie gegen diesen Architekt abstimmen.
    Die Kosten für den RA holst Du meiner Meinung nach x fach wieder rein.

  • Wieviel m² Wohnfläche und welche Features gabs den für die ca 1,2 M am Ende?

    Das ist möglicherweise für persönliche Vergleichszwecke interessant, aber ohne Bedeutung für die Beantwortung der ursprünglichen Frage(n).


    :topic: , please!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Also mal ein paar grundsätzliche Dinge:


    ANrechenbar sind (wie schon geschrieben) die NETTOkosten aus der Kostenberechnung (LP 4) aus den Kostengruppen 3xy sowie 4xy, wenn diese nicht höher als 25% der Kosten aus 3xy sind (sonst wirds komplizierter).
    Insbsondere KG 7xy hat da nichts drin verloren.


    Steigen die Kosten, KANN dies zu höheren anrechenbaren Kosten führen, wenn diese Kostensteigerungen auf Bauherrenwünsche zurückzuführen sind.
    Also z.B. Kostenberechnung OHNE Rollläden, danach entscheidet der Bauherr, doch Rollläden zu wollen.
    Also Kb + Nettokosten Rollläden.
    Wird aber einfach "nur" das geplante Programm teurer, weil eben die genannte Konjunktur die Preise treibt, ist die Honorargrundlage die Kostenberechnung (netto).


    Hier wäre also zu prüfen, wodurch diese Preiserhöhungen zu Stande gekommen sind.
    Bei Honorarfragen kann sicher auch die zuständige Architektenkammer helfen. Besser und ggf auch preiswerter als ein RA.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • wir hatten ein Budget [..] leider nicht als verbindliche Grenze in den Vertrag schreiben lassen!!! Die Steigerung der Kosten kam dann vor allem daher, dass die Kostenschätzungen des Architekten leider in keinster Weise mit den realen Angeboten der Firmen in Einklang zu bringen waren - und im nächsten Schritt leider die Schlussrechnungen der Firmen im Schnitt auch noch 30% höher waren als die Kostenvoranschläge. In wieweit ist es denn richtig, die anrechenbaren Kosten im Zuge des Baufortschrittes immer wieder an die tatsächlichen Rechnungen anzupassen?!


    bzgl. fixierter kostengrenze gibt es afair eine inzwischen festgetretene
    rechtsprechung, die den planer in der pflicht sieht.


    eine kostenschätzung (wenn der begriff hier richtig angewendet ist) darf
    *salopp gesagt* um rund 1/3 von den realisierten kosten abweichen.

    Off-Topic:

    eine kostenberechnung (ist die erfolgt?) "sollte" wesentlich genauer sein
    und das seit hoai2013 geforderte, vom architekten VORHER verpreiste
    [definition=41,0]LV[/definition], müsste noch genauer sein.
    Off-Topic:

    möglicherweise ("Kostenvoranschläge..") wurden nicht alle erforderlichen
    leistungen erbracht. das sollte zuerst geklärt werden. dann kann man die
    auswirkungen untersuchen.

  • ("Kostenvoranschläge..")

    ..sind nach meinem Dafürhalten etwas was der Anbieter ([definition=22,0]BU[/definition], Zimmere, Dachdecker,...) ausarbeitet. Angebote eben.


    [definition=41,0]LV[/definition]/ Ausschreibungen arbeitet der Architekt aus. Da sollten dann keine allzu großen Abweichungen mehr bei rumkommen.


    Denn: Bei ersterem könnte der Anbietende vorsätzlich einige Positionen niedrig ansetzen um einen eher niedrigen Gesamtpreis zu bekommen, was ihm ggf. den Auftrag sichert. Bei zweiterem gibt es massenmäßig keine Sonderlocken. Da füllt jeder das selbe (das gleiche!) aus. Abweichungen nun nur noch, wenn BH-Wünsche hinzukommen (siehe Ralf) oder wenn der Architekt etwas vergessen hat.

    und im nächsten Schritt leider die Schlussrechnungen der Firmen im Schnitt auch noch 30% höher waren

    Jedoch sollten die Mehrungen schon in einem sehr überschaubaren Bereich liegen. 30% über dem [definition=41,0]LV[/definition] (?) ... da stimmt dann etwas Grundsätzliches nicht.

  • Hallo,


    also, tja, wo soll ich anfangen.
    Zunächst schon einmal Danke für alle bisherigen Antworten.
    Wer meinen anderen Thread verfolgt hat - oder "angelesen" hat, der wird feststellen, dass wir leider zu einer der Baustellen gehören, wo sich mal wieder jemand auf die Gutgläubigkeit (in Fachkreisen auch Naivität) des Vertragspartners verlassen hat.


    Wir haben/hatten Leistungsverzeichnisse - aber natürlich waren überall sog. Bedarfspositionen und Regiearbeiten angesetzt - die dann leider in der Regel immer voll und ganz zugeschlagen haben. Zum Beispiel stand beim Parkettleger eine Position "Spachteln" als Bedarfsposition drin - ich fragte, in wieweit diese benötigt wird - man sagte mir - es seien nur einzelne Stellen an den Türen oder ähnliches zu spachteln. Am Ende des Tages musste komischerweise der gesamte Estrich gespachtelt werden!


    Anbei habe ich die "letzte" und damit "aktuellste" Kosteschätzung beigefügt - habe lediglich meine persönlichen Notizen und Name/Adressen wegretuschiert.
    Mehr als das habe ich niemals bekommen. Natürlich habe ich zu meinem eigenen finanziellen Schutz immer schön brav mitkalkuliert von und vorab schon mit wesentlich höheren Summen gerechnet und konnte bislang dem finanziellen Ruin entgehen - aber es ist schon sehr eng geworden!


    2014-12-08 Kostenschätzung ANONYMISIERT.pdf


    Sonderwünsche: Es kamen keine nennenswerten Sonderwünsche dazu. Nichts, was nicht während der Planung schon genau so gewünscht/gefordert war. OK - der Wäscheabwurf hat noch einen zweiten Einwurf im EG erhalten - Mehrkosten 500 Euro.

  • Diese beiden Dateien waren die "exaktesten".


    Den Rest habe ich mir immer selbst, anhand der aktuellen Kostenvoranschläge/Verträge zusammengeschrieben - hat natürlich nie etwas mit der Berechnung wie unten zu tun gehabt.


    Er hat ja für Sanitär 15.000 Euro angesetzt. Auf meine Frage, ob das bei 3 Bädern mit einem Whirlpool und drei Duschen - Typ "Regenwald" sein Ernst sei antwortete er: Warum, es muss ja nicht immer Dornbracht sein!

  • langsam, für mich zum Mitdenken:
    Das erste pdf nach Gewerken ist von Dir, das zweite vom Archi ( und da gabs nie was genaueres?) :eek:

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Nein - beides war vom Architekt - die Aufstellung nach Gewerken kam erst mit der "letzten" Kostenaufstellung - vorher gab es nur immer die Kostenaufstellung "Gesamt" - ich durfte mir zu Hause selbst anhand der KVs oder Preisspiegel ein Bild von der Gesamtsache machen und die Kosten heimlich mitrechnen - allerdings war mir nicht bewusst, wie krass die Abweichungen zwischen [definition=41,0]LV[/definition] und Schlussrechnung sein können.


    Zum Thema "Vergessen": Wer viel vergisst, verdient viel.


    Wir hatten ein [definition=41,0]LV[/definition] und Bauvertrag mit dem Estrichleger. Der sollte am Montag anfangen. Am Donnerstag vorher rief mich der Mitarbeiter des Architekts an und teilte mir mit, dass der Estrichleger sich die Baustelle angesehen hat und das so nicht mehr machen könne, da "plötzlich" auf dem Boden Elektroleitungen und die Flachrohre der KWL verliefen - er hätte jetzt einen Mehraufwand für das Verlegen der Dämmung - Mehrkosten 30%. Und das drei Tage vor "Beginn Estricharbeiten" - was macht man da als Bauherr?!! In den sauren Apfel beissen!?! Oder Baustopp und neuen Estrichleger suchen?!

  • Die Leistungen dieses "Kollegen" scheinen auf dem momentan hier dargestellten Informationsstand ganz erhebliche Mängel aufzuweisen. Es wäre jetzt genauer aufzuschlüsseln, welche Teilleistungen nicht erbracht wurden, aber das vollständige Honorar wird auf keinen Fall fällig. Einen brauch- und belastbaren Überblick über die allein wegen Nichterbringung nicht zu honorierenden Teilleistungen bieten diese Teilleistungstabellen.


    Darüber hinaus scheint die Ermittlung der anrechenbaren Kosten nicht den Vorgaben der HOAI zu entsprechen und die erbrachten Leistungen sind wahrscheinlich im Detail auch noch einmal fachlich mangelhaft erbracht worden.


    Ich empfehle den Gang zu einem im Umgang mit der HOAI einigermaßen sattelfesten Kollegen. Der oder die soll sich die Abrechnung mal ein paar Stunden lang anschauen und eine erste fachliche Mangelliste erstellen. Dann kannst Du es noch einmal "im Guten" mit dem "Kollegen" versuchen. Oder Du gehst gleich zu einem Sachverständigen für HOAI / Architektenhonorare, bevor dann der Fachanwalt für Architektenrecht ins Spiel kommt. Da sind Honorardifferenzen im fünfstelligen Bereich zu erwarten, von möglichen Schadensersatzansprüchen ganz abgesehen. (Am Ende läuft es vermutlich auf ein Duo von Anwalt und erfahrenem Architekten hinaus.)

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  • Wir hatten ein [definition=41,0]LV[/definition] und Bauvertrag mit dem Estrichleger. Der sollte am Montag anfangen. Am Donnerstag vorher rief mich der Mitarbeiter des Architekts an und teilte mir mit, dass der Estrichleger sich die Baustelle angesehen hat und das so nicht mehr machen könne, da "plötzlich" auf dem Boden Elektroleitungen und die Flachrohre der KWL verliefen - er hätte jetzt einen Mehraufwand für das Verlegen der Dämmung - Mehrkosten 30%. Und das drei Tage vor "Beginn Estricharbeiten" - was macht man da als Bauherr?!! In den sauren Apfel beissen!?! Oder Baustopp und neuen Estrichleger suchen?!

    Da liegt wohl ein Kommunikationsdefizit seitens des Architekten gegenüber dem Estrichleger vor. Aber andererseits sind heute Leitungen auf dem Rohboden üblich. Der Estrichleger hätte da nachfragen können.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Bei dieser Bausumme und 50% Kostenüberschreitung dürfte der Estrichleger das geringste Problem sein.


    Ich schätze, da müssen erst einmal die Zahlen nachvollziehbar gemacht werden, dann müsste man auch sehen können, wo man ansetzen kann.

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    .

  • Der Estrichleger war wohl nur ein Beispiel von vielen und ähnlichen, so wie ich ihn verstehe.


    Gab es nicht ein [definition=41,0]LV[/definition]?

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Wir hatten ein [definition=41,0]LV[/definition] und Bauvertrag mit dem Estrichleger. Der sollte am Montag anfangen. Am Donnerstag vorher rief mich der Mitarbeiter des Architekts an und teilte mir mit, dass der Estrichleger sich die Baustelle angesehen hat und das so nicht mehr machen könne, da "plötzlich" auf dem Boden Elektroleitungen und die Flachrohre der KWL verliefen - er hätte jetzt einen Mehraufwand für das Verlegen der Dämmung - Mehrkosten 30%. Und das drei Tage vor "Beginn Estricharbeiten" - was macht man da als Bauherr?!! In den sauren Apfel beissen!?! Oder Baustopp und neuen Estrichleger suchen?!

    Baustopp wenn die Zeit nicht zu sehr drückt.

  • Baustopp wenn die Zeit nicht zu sehr drückt.

    Wenn der Architekt die Schlussrechnung schreibt sollte das vorletzte Gewerk schlussgerechnet sein. Da ist üblicherweise nichts mehr zu stoppen.

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  • Ja aber rechnet nicht jeder Estrichleger damit, dass auch Leitungen auf dem Boden liegen? Außer jemand hat ihm die Situation so erklärt, dass nichts liegen würde.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Ja aber rechnet nicht jeder Estrichleger damit, dass auch Leitungen auf dem Boden liegen? Außer jemand hat ihm die Situation so erklärt, dass nichts liegen würde.

    Nein Frau Maier, eine Estrichleger rechnet normalerweise mit dem, was vorab angefragt bzw. angeboten wurde.

  • Vermutlich hatte der Estrichleger vorher die Baustelle nicht gesehen, geschweige denn etwas angeboten. Ich kann nur vermuten, wie zu Beginn diese Arbeiten "kalkuliert" wurden. Wenn sich das dann durch alle Gewerke hindurchzieht, dann kann man sich vielleicht noch glücklich schätzen, dass es "nur" 50% Kostenüberschreitung gab.

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    .

  • Am Ende waren es dann ja auch nicht 5.500 Euro (netto) sondern 13.500 Euro (brutto).


    Die 5.500 Euro kommen ja aus der lächerlichen Baukostenschätzung oder Kostenberechnung des Architekten. Später gab es dann einen KV des Esteichlegers gemäß [definition=41,0]LV[/definition] über ca. 9.300 Euro brutto.


    Deswegen sage ich ja, dass die sog. Kostenschätzung in kleinster Weise als Planungsgrundlage für mich heranzuziehen war.


    Mich ärgert bei diesem Beispiel, dass drei Tage vor Beginn der Arbeiten der Nachschlag kommt. Und ich glaube nicht, dass wir das erste Haus sind, wo die Elektrorohinstallation zum Teil auf dem Boden verläuft.


    Es gab für alle Gewerke ein [definition=41,0]LV[/definition].

  • Hä? Wenn der Estrichleger vorab 5.500 angeboten hat - für welche definierte Leistung? - er jetzt aber 50% drüber liegt ergibt sich doch keine Pflicht das anzunehmen? Klar Bauzeitverzögerung. Wenn aber eine AB unterzeichnet wurde, hat man irgendwo auch einen Vertrag. Aus dem sich auch wieder Schadensersatzkosten ableiten ließen. Das wäre ja der Knaller, wenn du mit dem Preisanstieg leben müsstest.

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

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  • Also, die Kostenschätzung des Architekten stammt aus dem Dezember 2014 - nach Abschluss der Planungen und Einreichen der Baugenehmigung. Hier hat der Architekt halt seine Kosten geschätzt. Das [definition=41,0]LV[/definition] und die Ausschreibung gab es dann erst im März 2015, als mit dem Rohbau begonnen wurde.
    Das Angebot und der Vertrag wurde dann im Juli 2015 angenommen.


    Der Nachtrag kam dann Mitte Dezember 2015, als für den darauf folgenden Montag der Beginn der Estricharbeiten geplant war.


    Die 5.500 Euro stammen auch nur aus dem Hirn des Architekten, genauso wie 15.000 Euro für Sanitär komplett.
    Die Firmen haben dann ihre KVs abgegeben-auf Basis eines LVs.


    Außerdem hätte ja auch der Architekt als mein Interessensvertreter auch sagen oder raten können, einen neuen Estrichleger zu suchen.


    Das Problem ist, dass dies nur ein Beispiel von vielen Gewerken ist. Manche haben auch vorher gar nichts gesagt und erst hinterher eine höhere Rechnung gestellt.

  • Das Problem ist, dass dies nur ein Beispiel von vielen Gewerken ist. Manche haben auch vorher gar nichts gesagt und erst hinterher eine höhere Rechnung gestellt.

    Die du ja nicht einfach so bezahlen zu hast. Ganz ehrlich, den ganzen Fall sollte wie von @Skeptiker vorgeschlagen ein SV und Jurist komplett durcharbeiten und feststellen in welcher Höhe der Architekt Schadensersatzpflichtig ist. Offenbar gab es ja keine Rechnungsprüfung.... Oder deine subjektive Sicht ist nur die halbe Miete.

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