Wohngemeinschaft und Beschränkung der Wohneinheiten

  • Hallo zusammen,


    in Kürze muss ich eine 210m² Wohnung vermieten.
    Dabei bin ich auf die folgende interessante URL Baurecht / Mietrecht: Wohneinheit in 'Teileinheiten' an mehrere Mieter vermieten
    gestoßen


    In meinem Fall ist es jedoch etwas einfacher. Ich könnte die Wohnung als WG vermieten mit einem 40m² Bereich für beide Parteien aus Wohnen/Eingang/Wintergarten und dem "linken" Flügel für Mieter A und dem "rechten" Flügel für Mieter B


    Die Frage ist halt jetzt. Was passiert wenn es mal Stress gibt und irgendwie das Bauamt den Fall begutachtet.
    Ich möchte da schon ne saubere Lösung haben.


    Irgendwie ist das Thema WG total die rechtliche "Grauzone" habe ich das Gefühl.


    Habt ihr da Erfahrungen oder Meinungen?

  • Im verlinkten Artikel wird doch erklärt, dass Dein beabsichtiges Vorgehen baurechtlich unzulässig ist. Auch ein zulässiges Modell wird dargestellt. Eine Grauzone kann ich nicht entdecken, nur eine unzulässige Nutzungsabsicht.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Achso. du beziehst dich auf
    "Das wird wohl nur dadurch zu gestalten sein, dass Sie die Wohnung OG+DG an mehrere Mieter vermieten, die dann unter sich klären, wer welche Räume bewohnt"
    ?
    Den von dir angemerkten Satz verstehe ich eigentlich gar nicht, denn bei Studenten WGs teilt man die Zimmer ja auch auf bzw zu.


    Das ist auch irgendwie alle widersprüchlich, wenn ich dann das hier lese:
    Welche Anforderungen gelten für Wohngemeinschaften?

  • Der Fall hier ist doch schon deswegen anders gelagert, als jener im verlinkten Text, weil es sich hier lediglich um eine Wohnung mit einem (gemeinsam genutzten) Eingang handelt. Wo siehst du hier die Unzulässigkeit @Skeptiker? Klingt für mich nach einer ganz regulären Vermietung an eine WG und die macht sich doch nicht an der Anzahl/Wohnfläche gleichzeitig vermieteter Räume fest, oder?!

  • Da es im verlinkten Fall inhaltlich ausschließlich darum geht, dass die Anzahl der baurechtlich zulässigen Wohneinheiten durch getrennte Vermietung (um eine) überschritten werden soll, habe ich angenommen, dass dies auch @Rabottis Wunsch ist.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • In dem von Rabotti in Nr. 1 verlinkten Fall entstehen ja wirklich drei total getrennte Wohneinheiten. Wenn diese getrennt vermietet würden, müsste jede auch ein Bad und eine Küche haben. Rabotti selber will aber nur eine Wohneinheit vermieten - halt an zwei Parteien. Das dürfte baurechtlich kein Problem sein, sofern es nicht für jeden Mieter eine eigene Küche und ein eigene Waschgelegenheit gibt.


    Probleme kann es allenfalls geben, wenn zu viele Personen, die nicht miteinander verbandelt sind, in einer Wohneinheit leben und dies dazu führt, dass kein privater Rückzugsraum mehr für den Einzelnen vorhanden ist. Wir haben so einen Fall gerade vor dem Verwaltungsgericht. Ich bin schon gespannt, was dabei herauskommt...

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Mir geht es darum die große wohnung einfach an zwei parteien zu vermirten um das risiko zu minimieren und die anzahl der potenziellen mietinteressenten zu erhohen.
    lieber 2 x 700 euro als einmal 1500 kassieren
    leider kann ich die Wohnung baurechtlich nicht in zwei teilen wg der Beschränkung.


    Jeder Flügel hätte aber bad kuche 2zimmer


    gemeinsam wäre nur eingang wohnen und wintergarten

  • @Rose


    ok danke. Interessant.


    aber gerade das mit Küche und bad macht es dann wohl spannend.


    Aber dazu habe ich nichts gefunden in den Gesetzen oder der rechtsprechung


    ---------- 31. Oktober 2017, 13:53 ----------


    ja bad + Küche war je 2x mal genehmigt


    aber eine Küche wäre doch auch genehimgungsfrei zu errichten (????)

  • Kommt darauf an... Wenn alles zusammenhängt und nicht teilbar ist, dann könnte es trotzdem passen.


    ---------- 31. Oktober 2017, 13:58 ----------


    Hier findest Du eine Definition für Wohneinheit/ Wohnung: Wohneinheit

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  • Also hab ich ein problem oder nicht?

    Als juristischer Laie sehe ich ein baurechtliches Problem, wenn zwei räumlich getrennte Einheiten mit je mind. einem Aufenthaltsraum, einem WC und einer Küche getrennt vermietet werden.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Zitat von Link von Rose

    Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist für die Annahme einer Wohnung für Stichtage ab 1. Januar 1974 u.a. wesentlich, dass die Räume eine von anderen Räumen eindeutig baulich getrennte, in sich abgeschlossene Einheit bilden und einen eigenen Zugang aufweisen.

    Also bleibt deine Wohnung EINE Wohnung.


    Aber ich bin auch nur Laie.

  • Schreibt er doch:


    Ich könnte die Wohnung als WG vermieten mit einem 40m² Bereich für beide Parteien aus Wohnen/Eingang/Wintergarten und dem "linken" Flügel für Mieter A und dem "rechten" Flügel für Mieter B

    Wenn die beiden Flügel nicht separat abschließbar sind und Heizung/Elektro/etc. nicht über separate Zähler laufen, sehe ich keinen Grund, warum die eine Wohnung plötzlich als 2 Wohnungen zählen sollte.

  • Ich neige dazu, hier zwei Wohnungen zu sehen. Kannst Du mal den Grundriss der Zugangsebene einstellen?


    ---------- 31. Oktober 2017, 16:53 ----------


    Schreibt er doch:


    Wenn die beiden Flügel nicht separat abschließbar sind und Heizung/Elektro/etc. nicht über separate Zähler laufen, sehe ich keinen Grund, warum die eine Wohnung plötzlich als 2 Wohnungen zählen sollte.

    Die Zähler interessieren das Bauamt nicht. Es kommt nur auf die Abgeschlossenheit an.

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  • Du gehst es falsch an. Lebst Du in einer herunter gekommenen Gegend, oder am Arsch der Welt, dass Du händeringend die potentielle Kundschaft erweitern willst? Bei uns wird dir derzeit jedes Drecksloch aus der Hand gerissen. Eine WG kann man nicht einfach so als Vermieter anbieten. Eine WG findet sich von selbst und sucht dann entsprechend Räume. Oder jemand hat schon eine fette Wohnung und will daraus eine WG machen. Die machen das dann unter sich selbst aus wie die Wohnung genutzt wird. Wenn Du für WGs offen bist, gut. Wenn x Leute zu dir kommen die zusammen die Wohnung mieten wollen, dann unterschreiben alle und der Rest ist ihr Ding. Wenn nicht, dann wird eben ein einzelner Mieter mit Familie die große Wohnung nehmen, was wohl die wahrscheinlichste Variante ist. Schreib einfach in die Anzeige, dass Du auch für WG offen bist und gut ist.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Schreibt er doch:

    Das hatte ich so interpretiert, dass daraus nicht automatisch 2 Wohnungen werden, da nicht nur ein gemeinsamer Flur sondern ein gemeinsamer Bereich genannt wurde. Erfüllen damit Flügel A und B für sich betrachtet überhaupt noch die Anforderungen für eine "Wohnung"?
    Küche und Bad scheinen ja in jedem Bereich vorhanden zu sein. Oder ist in einem Raum evtl. nur eine Kochgelegenheit vorhanden?


    Bei einer typischen WG wird meist 1 Wohnung vermietet, und die WG holt sich dann Untermieter. Das ist was anderes als 2 Mieter für 2 Wohnungen. Der TE möchte, wenn ich das richtig verstanden habe, die zweite Variante.

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    .

  • grundriss kommt.
    Grundsätzlich ist der Aufbau


    eingangstur mit flur
    geradeaus wohnen und Wintergarten
    links Tür zu teil1 mit Küche bad flur zimmer
    rechts Tür zu teil 2 mit kzche bad 2 zimmer



    Zu wgs ansich. Es gibt da mehrere vermietermodelle


    Hauptmieter 》 Untermieter
    gemeinschaftliche mieter
    Einzelvertrage mit jedem wg bewohner


    Im prinzip will ich drittens mache

  • Schreibt er doch

    Wenn die beiden Flügel nicht separat abschließbar sind und Heizung/Elektro/etc. nicht über separate Zähler laufen, sehe ich keinen Grund, warum die eine Wohnung plötzlich als 2 Wohnungen zählen sollte.

    Baurechtlich ist es unerheblich, wie der Energieverbrauch abgerechnet wird und auch ob eine separate Abschließbarkeit gegeben ist. Es geht allein um die unabhängige Nutzbarkeit, deren Kriterien bereits mehrfach genannt wurden.


    (Ob für die baurechtliche Bewertung des Tatbestandes einer eigenständig nutzbaren Wohnung ein Urteil des Bundesfinanzhofs relevant ist, vermag ich als Laie aber nicht zu beurteilen.)

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • (Ob für die baurechtliche Bewertung des Tatbestandes einer eigenständig nutzbaren Wohnung ein Urteil des Bundesfinanzhofs relevant ist, vermag ich als Laie aber nicht zu beurteilen.)

    Nein, ist es natürlich nicht. Aber die Definition passt trotzdem ganz gut. Eine Wohnung im baurechtlichen Sinne liegt vor, wenn Küche und Waschgelegenheit vorhanden sind. M.E. hat Rabotti zwei Wohnungen, die über einen gemeinsamen Bereich betreten werden können.

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  • ... aber trotzdem nur eine Wohnheit (?)
    Baurechtlich ist es eine Wohneinheit.. daran ändert doch nichts die Aufteilung?


    Sorry, ich verstehe dieses Land mal wieder nicht.


    Fasse zusammen.
    Ich habe die o.g. Wohneinheit, die quasi aus 2 Wohnungen besteht.
    Lustigerweise hat der "rechte" und "linke" Flügel auch noch (genehmigte) seperate Eingänge, die jeder nur für sich nutzen könnte. Bin also maximal flexibel bei dieser Wohneinheit.


    Vermiete ich jetzt unter der Prämisse "Große Wohnung. WG ist erlaubt" in einem Mietvertrag an zwei Parteien ist alles tiptop
    Nachteil der Mieter A haftet für Mieter B. Zwei Mietverträge scheinen ja irgendwie rechtlich kritisch zu sein in dem Fall????.



    Jetzt ist es aber in Deutschland auch erlaubt WG Zimmer einzeln per Mietvertrag zu vermieten.
    Das mache ich z.B. selbst in einem anderen Fall und das ist durchaus gängige Praxis. (gibt da diverse Links bei google)


    Wenn es jetzt um "Wohnungen" geht wie in diesem Fall und nicht um "Zimmer"... scheint es ein Problem sein?
    Da frage ich mich... ja warum?
    Ich kann ja auch in einem Zimmer genehmigungsfrei eine Kochecke und ein WC aufstellen.
    Oder geht es nur um einen Gemeinschaftsbereich, den eine WG ausmacht??


    Das ist mir mal wieder alles zu hoch. Ich nix verstehen :)

  • § 49 und § 49 BauO NRW definieren eine Wohnung. Danach hätte bei unabhängiger Vermietung beider Wohnungen / Nutzungseinheiten Dein Objekt im fraglichen Geschoss 2 Wohneinheiten. Wenn dass unzulässig ist, kannst Du beide Wohneinheiten hält nur zusammen vermieten. Wo ist das Problem?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • §49 definiert ja erstmal nur die baurechtlichen Mindestanforderungen an eine Wohnung.
    Ich schlussfolgere mal aus §49: Da linker und rechter Teil bei mir baulich nicht voneinander abgeschlossen sind (siehe §49 erster Satz) habe ich auch nur eine Wohnung, egal wieviel Küchen oder WCs in dem linken oder rechten Teil sind.


    Würde ich die Verbindung schließen (was ja auch genehmigungsfrei machbar wäre), hätte ich zwei Wohnungen und das würde den Vorgaben der Baubehörde widersprechen und ich hätte damit ja einen illegalen Zustand vor Ort.
    Würde ich eine Nutzungsänderung beantragen bzgl. des Schließens der Verbindung würde die daher sicher auch abgelehnt.


    Leider ist jetzt aber das Grundproblem davon unberührt, welche Gestalt ein WG-Mietvertrag haben könnte.

  • §49 definiert ja erstmal nur die baurechtlichen Mindestanforderungen an eine Wohnung.
    Ich schlussfolgere mal aus §49: Da linker und rechter Teil bei mir baulich nicht voneinander abgeschlossen sind (siehe §49 erster Satz) habe ich auch nur eine Wohnung, egal wieviel Küchen oder WCs in dem linken oder rechten Teil sind.


    Würde ich die Verbindung schließen (was ja auch genehmigungsfrei machbar wäre), hätte ich zwei Wohnungen und das würde den Vorgaben der Baubehörde widersprechen und ich hätte damit ja einen illegalen Zustand vor Ort.
    Würde ich eine Nutzungsänderung beantragen bzgl. des Schließens der Verbindung würde die daher sicher auch abgelehnt.


    Leider ist jetzt aber das Grundproblem davon unberührt, welche Gestalt ein WG-Mietvertrag haben könnte.

    Irgendwie verstehe ich es immer noch nicht richtig. Geht es Dir um das Mietrecht oder um das öffentliche Baurecht? Wenn alles so baurechtlich genehmigt ist, dann ist es baurechtlich auch egal, wie Du die Mietverträge gestaltest. Das Bauamt bekommt diese ja nicht zu sehen. Waren denn wirklich beide Küchen im genehmigten Plan eingezeichnet?
    Die Verbindung schließen wäre dann nicht mehr genehmigungsfrei machbar, wenn damit eine Nutzungsänderung (z.B. Entstehung einer weiteren Wohneinheit) verbunden wäre. Gleiches gilt für den Einbau einer weiteren Küche.


    Ich denke, solange nicht alle Fakten auf dem Tisch liegen, können wir hier den Fall auch nicht richtig bewerten.

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  • Das Mietrecht ist nicht das Thema. Beide Küchen sind genehmigt.


    Im Worst Case würde sich ja "irgendwer" beim Amt über die örtlichen Zustände beschweren.
    Dann werden sicher auch die Mietverträge interessant. Dazu siehe Link in meinem ersten Beitrag, wo es um OG und DG Vermietung ging und die Antwort vom Anwalt.


    Warum sollte der Einbau einer weiteren Küche nicht genehmigungsfrei sein?
    Ich kann doch einen Aufenthaltsraum auch als Küche nutzen?
    Nur ein Abstellraum in eine Küche ändern würde ich jetzt z.B. problematisch sehen

  • Na das ist wohl klar.
    Das waren auch meine zwei antworten auf die beiden fragen von Rose


    zu einem gehts mir nichts um mietrecht
    und zu anderem... ja die beiden Küchen sibd genehmigt.