Kostenschätzung Anbau mittels Kubatur

  • Heho,


    wir überlegen momentan unseren Anbau (doch) abzureißen und einen neuen erstellen zu lassen. Wir haben diesbezüglich unsere Architektin gebeten die Kostenschätzung entsprechend anzupassen.
    Nun hat sie für einen Anbau von 11,50 x 5,00 mit 230m³ umbautem Raum gerechnet (Schrägdach) und dafür 60.000 (netto) veranschlagt.


    Was mich nun interessiert:


    Ist ein Wert von 260€ (netto) überhaupt realistisch (lt. BKI Kostenplaner gilt hier in der Gegend ein Faktor von 0,95)?


    Falls "ja" ---> Beinhaltet der nur den Rohbau, oder auch einen entsprechenden Anteil aller anderen Gewerke?
    Falls "nein" ---> Mit welchem Wert sollte man rechnen?

  • in den 60k müssten alle leistungen der kostengruppe 300+400 enthalten sein.
    260,-/m3 ist für (günstigere) solitärneubauten normalerweise nicht auskömmlich,
    für anbauten glaube ich erst recht dran.


    230/11,5/5 = 4m .. wenn traufhöhe 3m und pultfirsthöhe 5m sind, keine
    einbauten erfolgen (5x11,5 > könnte die inzwischen klassische bahnhofshalle
    wo-e-ko sein, keine innenwände, keine grossartigen installationen) und
    die gründung (entgegen allen anderen vermutungen) keine probleme macht,
    dann vielleicht. aber nur vielleicht.


    du siehst, mit deinen angaben gibt es eine begründbar grosse bandbreite
    an kostenratereien ;)

  • Ok, entschuldigt, wollte das nicht unnötig verkomplizieren. Ich versuche mal nachzubessern:


    Der Anbau wird tatsächlich bloß eine "Bahnhofshalle", also ohne Innenwände oder Zwischendecken. An Installationen wird es eine [definition=30,0]FBH[/definition] und natürlich entsprechende Elektrik (Steckdosen, Netzwerk, Beleuchtung) geben (Wohnzimmer). Die ehemalige Außenwand des Hauptgebäudes bildet dabei eine Längsseite, der Anbau wird also in U-Form vorgebaut.


    Wir haben bereits eine Kostenschätzung vorliegen, die Einzelpositionen wie "Elektrik", "Sanitär", "Fenster", "Wärmedämmung Anbau", "Statische Verstärkungen", "Sohlplatte-Anbau" etc. vorsieht und sich auf das gesamte Objekt inklusive des bestehenden Anbaus vergleichbarer Größe bezieht.


    Da der Anbau nach aktueller Planung beinahe komplett erneuert werden soll (Mauerwerk neu, Sohlplatte neu, Sparren aufdoppeln etc.), lag für uns die Frage nahe, was es denn kostet, würde man einfach einen neuen erstellen, der dann eine etwas günstigere Geometrie (weniger Mauerwerk und Dämmung) und Raumaufteilung ermöglicht. Darauf haben wir nun eine aktualisierte Kostenschätzung erhalten, die zwar die weggefallende Dämmung und Sohlplatte des Anbaus mit insgesamt etwa 12.000 Euro berücksichtigt, aber ansonsten die Kosten des Neu-Anbaus stumpf mit 60.000 (netto) nach m³ umbauten Raum ausweist.


    Das ergibt, meinem Verständnis nach, nur dann Sinn, wenn der Preis pro m³ umbauten Raum entsprechend um sämtliche Bestandteile bereinigt wurde, die bereits Eingang in die übrigen Positionen der Kostenschätzung gefunden haben (Fenster, Elektrik, [definition=30,0]FBH[/definition]&Estrich, Bodenbelag etc.).


    Mit anderen Worten: Die 60.000 sollten ansich bloß die Kosten für Gründung und Rohbau mit Dach darstellen. Das wiederum erscheint mir sehr viel zu sein.



    Edit: [definition=68,0]Traufhöhe[/definition] sind ~4,4m, das Dach des Anbaus wird also im Grunde nur eine Verlängerung des bestehendes Daches mit weniger Neigung. Keine Pultdachkonstruktion oder dergleichen.

  • Wenn ich so lese , was Du eh alles Neu machen musst an Rohbausubstanz , würde ich das auch befürworten , das komplett Neu machen .
    Da hättest vielleicht am Ende den selben Preis bezahlt , nur das eben das Verhältnis zwischen Lohnkosten/Materialkosten anders gewichtet ist ,als bei der Sanierung .
    Der nächste große Vorteil ist eben die freie Raumaufteilung .

    Wer aufhört besser zu werden, hört auf ,gut zu sein

  • Stimme Andy G zu. Zudem: Bei Eingriff in bestehende Substanz gibts immer wieder den berühmten Überraschungseffekt und dann muss man kreativ mit bestehenden Situationen umgehen. Oft keine schönen Lösungen. Und auch da gibts dann Preissteigerungen.


    Bzgl Kosten kann ich Dir leider nicht weiterhelfen.

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Das ergibt, meinem Verständnis nach, nur dann Sinn, wenn der Preis pro m³ umbauten Raum entsprechend um sämtliche Bestandteile bereinigt wurde, die bereits Eingang in die übrigen Positionen der Kostenschätzung gefunden haben (Fenster, Elektrik, [definition=30,0]FBH[/definition]&Estrich, Bodenbelag etc.).

    wie geht das? wer soll was vergleichen?
    install.sanierung im bestand versus neu-installation?


    was in der kostenschätzung (?) (nicht) enthalten ist, lässt sich doch
    am ehesten mit dem ersteller der kostenschätzung klären - und das
    sollte auch gemacht werden, weil die genannten 60k klingen für
    mich jedenfalls erklärungswürdig, weil 60k nur für rohbau .. o la la
    und 60k für kgr 300/400 .. uuuups.

  • Ich bin da bei euch - ein Neubau hätte seine Vorzüge. Unser eigentliches Problem ist: Die Architektin hat scheinbar keine Lust ;-)


    Das ging uns schon beim KFW-Standard so, als wir nach KFW55 fragten. Sei alles viel zu teuer und ginge bei uns eh nicht, Dachüberstand sei zu gering und so. Nach einer Woche Hin&Her hat sie dann zumindest eingeräumt, dass es möglich sei, aber es würde uns 15- 20.000 Euro mehr kosten (ausgehend von KFW70), da wir u.a. zusätzlich zur SWWP und KWL mit WRG solare Unterstützung für Heizung und WW bräuchten und wir einen Blower-Door-Test(!) machen müssten. Nach einer weiteren Woche Ringen kam dann widerwillig eine Berechnung - ohne Solarthermie und super dicke Fassadendämmung.


    Wir haben den (begründeten) Verdacht, dass es sich beim Anbau genau so verhält und uns die 60.000 mit der Absicht präsentiert wurden, uns von dem Vorhaben abzubringen. Deshalb die Frage hier.

  • Bei An- und Umbauten halte ich Berechnungen über die Grundfläche oder Kubatur (1. Gliederungs-Ebene der [definition=25,0]DIN[/definition] 276) für unzureichend und würde nur Betrachtungen mit genauen Bauteil-Massen (2. Ebene der [definition=25,0]DIN[/definition] 276) miteinander vergleichen.


    Wieviele Varianten hat die Kollegin denn bis jetzt geschätzt?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • wenn ich mich erinnern könnte .. ich glaube, da war was,
    aber ich weiss nicht mehr was, deshalb mal ganz nüchtern:
    über was hast du einen vertrag mit der archin?


    ich zelebriere mal den idealfall:
    du hast alle lph beauftragt, für bib (bauen im bestand)
    brauchen alle (!) planer zwischen 25 und 50% umbauzuschlag
    + gesteigerte kostenbasis für beplanung bestehende bauteile.
    ein teil dieser leistungen ist erbracht, dafür könnte man sich
    freundlich auf abrechnung eines teilhonorar einigen. für die
    ausstehenden planungen kann vielleicht auf einen teil der
    bereits erbrachten leistungen zurückgegriffen werden, einiges
    wird sich, jedenfalls bei der archin, *scheinbar* vereinfachen.
    *scheinbar* deshalb, weil das dicke ende von seiten der twp
    und der tga (ok, tga is jetzt a bissi übertrieben, nennen wir es
    "ht") wie ein boom-boom-boomerang zurückkommt:
    ich hab noch wenige anbauten erlebt, wo man ohne mühen
    an die bestandshöhen anschliessen kann (deckendicken), wo
    es keinen stress wegen den zu erwartenden setzungen, fugen
    etc gibt.
    letztlich würde insgesamt mehr honorar für viel mehr planung
    fällig werden - dafür gibts ein besseres bauwerk, aber es bleibt
    *mehr honorar*: das ist der knackpunkt. lieber für weniger gage
    suboptimal planen, aber ja keine offene ansage.


    @Skeptiker: unterschied alternative - variante. neuer anbau
    statt bestandsgebastel kostet im worst case doppeltes honorar ..

  • Hast du keinen extra Energieberater, blower–door–Test musst du doch eh machen, wenn lüftungsanlage.

    Nope, die A. ist gleichzeitig Energieberater. Und ja, natürlich muss der gemacht werden und war von uns gewollt. Sie hat ihn bloß kurioserweise in einem Satz mit der Verlängerung des Dachüberstandes und der Solarthermieanlage genannt, als es um die Mehrkosten ging.



    Wieviele Varianten hat die Kollegin denn bis jetzt geschätzt?

    Nur eine - Haus mit dem Bestands-Anbau. Diese sollte eigentlich demnächst ergänzt werden, sobald die Unterlagen vom Statiker vorliegen. Bevor der jetzt aber erstmal rechnet, wollte ich die Alternative "Anbau neu" besprochen haben.



    über was hast du einen vertrag mit der archin?

    LP 1-8 (9 sei im EFH nicht nötig, sagte sie) zzgl. "Bestandsaufnahme", "Wärmeschutznachweis" und "KFW-Geraffel"


    Was den Anbau angeht habe ich das mal skizziert:


    Aktuelle IST-Situation


    SOLL mit Neubau:



    Der hier grün markierte Teil des Hauses steht auf einem Bruchsteinkeller und somit etwa 1,4m oberhalb GOK. Der braun markierte Bereich ist hingegen ebenerdig (war wohl früher mal Stall).


    Es soll, wie geschrieben, lediglich eine "Bahnhofshalle" ohne Inhalt werden, die als "U" auf ganzer Breite vor das Bestandsgebäude gesetzt wird; der ebenerdige Teil des Bestandsgebäudes (links, braun) erhält im Zuge der Sanierung eine neue Bodenplatte.
    Nach meinem laienhaften Verständnis sollten die "Schwierigkeiten" des angedachten Neubaus primär beim Übergang/Anschluss zwischen der Bodenplatte (des neuen Anbaus) und dem Bruchsteinmauerwerk (außen "glatt") des Kellers bestehen. Und vielleicht noch beim Anschluss des Daches für den Neubau (wahlweise als "Verlängerung" des Haus-Dachs, oder eben mit Anschluss an die Fassade unterhalb der bestehenden Traufe)


    ---------- 10. Oktober 2017, 12:02 ----------


    Jetzt habe ich hier so schön gemalt und dann kommt nix mehr? :rb:

  • Ehrlich gesagt reichen mir die vorhandenen Informationen für eine Kostenschätzung nach [definition=25,0]DIN[/definition] 276 bei weitem nicht aus. Und würde diese auch nicht so schnell nebenher machen wollen.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Hm, das ist vielleicht falsch rübergekommen. Ich wollte hier sicher keine komplette Kostenschätzung "abgreifen". Mir gings lediglich um eine Plausibilitätsprüfung.


    @mls hat es ja schon angedeutet: Für einen kompletten Anbau sind 60k zu wenig, für einen reinen Rohbau zu viel.


    Mich hätte jetzt im Nachgang noch interessiert, ob es in Ordnung wäre von der A. eine entsprechende (qualifizierte) Schätzung einzufordern, oder das generell erneut honorarwürdig ist.
    Und natürlich vielleicht ein Hinweis auf mögliche Probleme der Variante (mls hatte z.B. unterschiedliche Deckendicken angesprochen, was hier nun zum Glück keine Rolle spielt), ich persönlich mache mir Gedanken zum Anschluss der Bodenplatte ans Kellermauerwerk.


    Ganz generell hattet ihr 3 aber Rückfragen gestellt, die ich versucht habe zu beantworten. Wenn das nicht ausgreicht hat, hätte ich mir einen weiteren Hinweis erhofft.

  • Nein, es ist nicht besonders zu honorieren. 3 Varianten sind in jedem Fall nach [definition=25,0]DIN[/definition] 276 preislich differenzierter darzustellen als nur über die Kubatur.


    Du hast also bisher von ihr nur eine Berechnung der Kubatur x Kosten / m3 bekommen?


    Das reicht m.E. als Kostenschätzung nach [definition=25,0]DIN[/definition] 276 schon im Vorentwurf, also der LP 2 nicht aus.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Wir haben Stand heute 2 Schätzungen erhalten.


    Die 1. fürs Gebäude inklusive Bestandsanbau mit Einzelpositionen wie Fenster, Elektrik, Heizung, Bodenbelag, Estrich etc..
    Für die 2. Schätzung hat sie dann diese Liste unverändert übernommen und separat eine weitere Position "Anbau neu - 60.000" eingefügt und auf einem beiliegenden Ausdruck des Grundrisses findet sich die handschriftliche Rechnung "230m³ = 70.000€"

  • Um differenzierte Schätzung für beide Varianten, gegliedert mindestens in beiden Fällen in die Ebene "Bauteile" (Fundament, Bodenplatte, Wand, Dach, Heizung ... ) bitten!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Beitrag von Roorge ()

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  • Beitrag von Skeptiker ()

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