aktuelle Immobilienpreise

  • ich belebe das Thema aktuelle Immo-Preise wieder, nachdem hier die nächste Schallmauer gefallen ist.
    >8000€/m² Wfl für eine Neubauwohnung ist jetzt normal...am Stadtrand, nicht Zentrum, Nobelviertel oder Schwabing oder sowas.


    z.B.
    839.000€ zzgl 30.000€ für TG für 102m²


    Traumhafte 3-Zimmer Dachterrassenwohng


    da entstehen über 40 WE, direkt an einer 4 spurigen Hauptverkehrsstraße, 25min mit Auto oder öffentlich ins Zentrum.


    Die Preise haben sich hier in den letzten 6 Jahren mehr als verdoppelt.


    Wie ist das bei Euch?


    Einige Studien sehen ja noch kein Ende vor allem in Ballungsräumen. Auf dem Land wird vor zuvielen EFH und dadurch einem größeren Risiko für große Preisrücksetzter gewarnt, wenn die Zinsen wieder steigen.

  • Das Problem ist doch, dass der bezahlbare Wohnraum fehlt. Nur bei solchen Preisen lässt sich fast keine Vermietungsrendite mehr erzielen: Wenn ich nur die Abschreibung betrachte und keine Inst-Rücklage, keine nicht umlagefähigen Kosten, keine Finanzierung, keine Steuern dann muss ich schon 21EUR/m² Kaltmiete nehmen um 1% p.a. Rendite auf das eingesetzte Kapital zu bekommen, also rd. 2.100 EUR monatliche Kaltmiete für eine solche Wohnung.
    Oder auch eine schöne Rechengröße: will ich, dass die Mieteinnahmen nach 25 Jahren ohne Abzug von Kosten oder Steuern (Inflation und Mietanpassung mal rausgelassen) zumindest die Anschaffungskosten gedeckt haben, muss ich eine Kaltmiete von 28 EUR/m² nehmen.


    Das bedeutet: Entweder muss ich deutlich über 30 EUR/m² an Miete erzielen oder ich spekuliere auf Wertzuwächse oder ich bewohne das Ding selbst - koste es, was es wolle. Mal schauen wo das hinführt...

    The avoidance of taxes is the only intellectual pursuit that still carries any reward.
    - John Maynard Keynes -

  • Das bedeutet: Entweder muss ich deutlich über 30 EUR/m² an Miete erzielen oder ich spekuliere auf Wertzuwächse oder ich bewohne das Ding selbst - koste es, was es wolle. Mal schauen wo das hinführt...

    Frag mal in London die "Ureinwohner". Oder in Kopenhagen.


    Oder frag mal mittelständische Amerikaner. Die haben das schon einmal durch. Einschl. mobiler tiny houses. Hier in D gern auch Minivan oder Pampersbomber genannt.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ich persönlich bin sehr froh, dass wir kein Bock auf städtisches Wohnen (mehr) haben und uns ist es auch völlig egal, wenn irgendwelche Studien meinen, behaupten zu wollen, dass die Preise auf dem Land kollabieren o.ä.. Die gleichen Stimmen erzählen seit Jahren von einer Immoblase, die morgen platzt und das seit 15 Jahren die Zinsen auf dem Rekordtief sind ;).


    Eine Bank wollte uns auch erzählen, wir bauen zu teuer in der Gegend, das macht man nicht...


    Bisher steigen die Grundstückspreise um 5 Euro pro Jahr, ich vermute hier aber eine kleine Trendwende, da mittlerweile immer mehr hier ins ländliche ziehen, weil es keine oder kaum bezahlbare Grundstücke mehr in den umgebenden Städten gibt.


    Wir liegen 6 km von einer Kreisstadt und 25 km von einer Großstadt in NRW entfernt, haben Schule und Kindergarten, sonst aber nur zwei Bäcker bei 2000 Einwohnern. Im Neubaugebiet bei uns leben mittlerweile fast 20 Kinder im ähnlichen Kleinkindalter.


    Wenn ich da einige Großstädter sehe, bin ich alles, nur nicht neidisch.


    Schierer Wahnsinn, was in den Metropolregionen geschieht...

  • Frag mal in London die "Ureinwohner". Oder in Kopenhagen.
    Oder frag mal mittelständische Amerikaner. Die haben das schon einmal durch. Einschl. mobiler tiny houses. Hier in D gern auch Minivan oder Pampersbomber genannt.

    Tiny houses gibt es bei uns inzwischen auch: Tiny Houses


    Als ich vor mehr als 30 Jahren in Amerika war, hießen die noch mobil homes. Ich finde die Idee gar nicht so schlecht - man sollte nur keine Baugenehmigung dafür brauchen, dann wäre das doch eine tolle Sache - einfach da wohnen, wo man gerade Lust hat...
    :hammer:


    Bei uns sind die Preise im Übrigen in den letzten 10 Jahren so um ca. 50 €/m² Baugrund gestiegen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Penthouse-Wohnung, ca. 120 m2, 140m2 Dachterrasse im Umland von H ca. 1.000.000 €
    Bekloppt! ;(

  • Als ich vor mehr als 30 Jahren in Amerika war, hießen die noch mobil homes. I

    Meine liebe Rose, Dir ist glaub ich, die gar nicht so subtike Ironie Deines Zitats entgangen.


    Ich weiß, das es auch hier mittlerweile so ganannte tiny houses gibt und dass das früher in den Unitedt states of Donald mobile homes hieß.


    Davon sprach ich aber nicht. Ich sprach von den Bevölkerungsschichten, die in Folge der geplatzten Immobilienblase ihr nicht mobiles Heim verloren und deswegen in ihren Autos leben mussten!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Bei uns sind die Preise im Übrigen in den letzten 10 Jahren so um ca. 50 €/m² Baugrund gestiegen.

    Bei uns definitiv nicht.


    Im Gegenteil. Der Wahnsinn galoppiert ungebremst weiter.


    In unserem kleinen Örtchen wurden vor 7 - 8 Jahren ca. EUR 300 - 350 / m² aufgerufen (abhängig von der Lage....natürlich). Mittlerweile werden -auch wieder ja nach Lage- durchaus über EUR 600/m² verlangt. Letzthin kamen mir EUR 700 zu Ohren, habe das aber nicht überprüft....der Trend aber dürfte ziemlich gut ablesbar sein. Letztendlich ganz grob eine Verdoppelung der Grundstückspreise.


    Oder: Baugebiet im Osten Erlangens (Vorort): Vor 3 Jahren ca. EUR 480/m². Neues Baugebiet, nur wenige hundert Meter entfernt: EUR 700/ m²


    O.K., das waren jetzt dir Grundstückspreise.


    Immobilienpreise: Da galten lange Zeit die EUR 5.000/m² als unüberwindliche Schmerzgrenze. Diese unüberwindliche Hürde wurde nun locker gerissen. In bevorzugten Lagen werden nun auch (gerne) mal EUR 6.000/ m² abgedrückt.

  • In Schwetzingen werden 900 Euro/m2 bei Grundstücken aufgerufen. Vor 5 Jahren lag man da noch bei 300.....



    Ich werde selbst ausprobieren ab welchem Preis meine 90m2 einliegerwohnung los bekommen könnte. Werde dann berichten. Neubauwohnungen kosten hier 3-3500 Euro/m2.

  • Vermietung Neubau für so eine Whg liegt aktuell bei ca. 17,5-18€/m²

    Bei rd. 100 m² Wohnung macht das dann 1.800 EUR/Monat kalt = 21.600 EUR pro Jahr.


    Bei 840.000 EUR Anschaffungskosten liegt die Abschreibung bei 16.800 EUR pro Jahr, lassen wir mal den EK-Einsatz außen vor und rechnen nur mit Inst-Rücklage und nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe von 1.000 EUR/Jahr.
    Da liegt der Gewinn vor Steuern bei 3.800EUR. Da sich das nur Gutverdiener leisten können, rechne ich mal mit einem Grenzsteuersatz von 44% = 1.672 EUR Steuern, macht 2.128 EUR Gewinn nach Steuern oder 0,25% Rendite nach Steuern.


    Muss ich auch nur die Hälfte davon Fremdfinanzieren und ich gehe mal von guten Konditionen aus: 25 Jahre fix, 1,5%, dann zahle ich im Schnitt über diese 25 Jahre 3.448EUR Zinsen p.a., sinkt die Rendite nach Steuern auf etwa 0,02%, hinzu kommt das Verschuldungsrisiko, das Ausfallrisiko und das einzige, worauf ich hoffen kann/muss ist die zukünftige Wertsteigerung, denn selbst wenn ich eine wertstabile Entwicklung annehme (also die Abschreibung rauslasse), lande ich bei den Preisen nur bei rd. 2,5% Rendite.


    Als Kapitalanlage finde ich persönlich das relativ riskant, zumal man ja eine extreme Zusammenballung von Risiken hat. Da kann man sein Geld auch in Form von ETFs o.ä. an der Börse anlegen und dürfte wahrscheinlich unter Risiko/Ertragsabwägung günstiger fahren.

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  • Oder auch eine schöne Rechengröße: will ich, dass die Mieteinnahmen nach 25 Jahren ohne Abzug von Kosten oder Steuern (Inflation und Mietanpassung mal rausgelassen) zumindest die Anschaffungskosten gedeckt haben, muss ich eine Kaltmiete von 28 EUR/m² nehmen.

    die Faustformel von 25 Jahresnettokaltmieten als Kaufpreis gilt zumindest hier schon lange nicht mehr.
    Wir waren Jahrzehntelang bei knapp 30, aktuell bei 35-40. Das Bsp. oben dürfte bei ~38 liegen.
    Da steckt schon ein gutes Stück die Annahme drin, dass die Mietpreise in den nächsten Jahren stärker steigen (bzw. nachholen) müssen als die Kaufpreise, ganz unrealistisch ist es aber nicht.
    Die meisten Ballungsräume haben starke Zuwachsprognosen bis 2030 und darüber hinaus. Wir hier haben eine Prognose von über 300.000 Zuwachs, das ist schon enorm.


    Für mich ist aktuell auch das wahrscheinlichste Szenario, dass sich die Preise in Ballungsräumen auf diesem hohen Niveau einpendeln werden, weil das Ende der Kaufkraft für eine solide Finanzierung erreicht ist (aktuell sind nach wie vor die Finanzierung sehr solide mit ~25% EK und langen Zinsbindungen >15a, wenn auch die Datenlage sehr dünn ist).
    Aber auch da muss man sowohl regional als auch bei den Immobilientypen stark unterscheiden.

  • Wenn das so weiter geht, dann entwickeln sich Innenstädte zu Reichengettos. Irgend wann ist auch der Punkt erreicht, wo jeder Reiche genug Immobilien hat, bzw niemanden mehr findet, der diese in der Lage ist zu mieten. Spätestens dann platzt die Blase.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • ist dem so? Ich weiß es nicht. Wie ist das in Ballungsräumen wie London, Paris, New York,....


    Hier kürzlich DHH BJ 1958, Erweiterung 1965 Fenster Isolierglas 80er Jahre, Brennwerttherme
    300.000 inklusive Makler...


    und wir sind in ner Kleinstadt!

    Nothing is forever, except death, taxes and bad design


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  • Bei rd. 100 m² Wohnung macht das dann 1.800 EUR/Monat kalt = 21.600 EUR pro Jahr.
    Bei 840.000 EUR Anschaffungskosten liegt die Abschreibung bei 16.800 EUR pro Jahr, lassen wir mal den EK-Einsatz außen vor und rechnen nur mit Inst-Rücklage und nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe von 1.000 EUR/Jahr.
    Da liegt der Gewinn vor Steuern bei 3.800EUR.

    16.800 EUR ist das, was du steuermindernd ansetzen kannst. Tatsächlich solltest du aber eben, neben der reinen Steuerbilanz, die reale Rendite berechnen. Vereinfacht kannst du erst mal die 840.000 EUR in z.B. 640.000 EUR [definition=52,1]Grundstück[/definition]/Erschließung/Nebenkosten und in 200.000 EUR Baukosten teilen (2.000 EUR/qm Baukosten). Dann kannst du jetzt mal vereinfacht 2% von 200.000 EUR abschreiben, da sind wir bei 4.000 EUR pro Jahr.


    Oder du machst mal eine Prognose, was die Wohnung nach Inflation in 10 Jahren Wert ist. Nehmen wir mal an, die Wohnung steigt 2% pro Jahr im Wert inkl. Inflation, Wertverfall durch Nutzung, Wertgewinn usw., dann hast du ein rechnerisches Plus von 16.800 EUR. Stattdessen darfst du aber 16.800 EUR "abschreiben", hast also einen Steuervorteil von 44% x 16.800 = ca. 7.400 EUR.


    Die reine Steuerbilanzierung, also Abschreibung als tatsächlichen Wertverfall ansetzen, hilft hier nicht viel. Das Thema ist noch viel komplexer als oben angerissen und das Ergebnis kann am Ende natürlich trotzdem sein, dass es sich nicht lohnt. Auf jeden Fall musst du aber Finanzierungskosten, reale Wertentwicklung/Inflation, Steuervorteile durch Abschreibung und Finanzierung usw. einrechnen und dann kommt da irgendwann eine reale Rendite heraus, welche natürlich auf Annahmen basiert welche mehr oder weniger fest sind.


    Ich glaube nicht daran, dass die Wohnung oben im Jahr 2067 einen Wert von 0 EUR hat und das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ebenfalls 0 EUR Wert hat. Genau das möchte uns aber die steuerliche Abschreibungsregelung vorgaukeln und daraus ziehen die Leute auch den Profit. Es ist am Ende auch ein großes Steuersparmodell, weil du steuerlich einen Verlust ansetzen kannst, welcher real nicht da ist - im Gegenteil. Und nach 10 Jahren kannst du dann als Privatperson steuerfrei verkaufen. Du hast die Wohnung also etwa von 840.000 auf 672.000 EUR abgeschrieben. Stattdessen ist sie mit der Inflation von 2% pro Jahr auf 1.024.000 EUR gestiegen. Eine Firma müsste jetzt 352.000 EUR versteuern. Privatpersonen nicht. Das spart der Privatperson bei besagten 44% Steuern eine Steuerzahlung von 155.000 EUR.


    Aber nochmal, das bedeutet nicht, dass es tatsächlich lukrativ ist. Ich sage nur, man muss anders rechnen. Ich würde es alleine wegen dem Klumpenrisiko nicht machen.

  • Ich habe nicht angefangen die Abschreibung aufzuteilen, weil ich nicht zu tief ins Detail gehen wollte, mir geht um die Quintessenz: Gemessen an der Rendite und dem Risiko ist die Anlage nur dann sinnvoll, wenn man von einer zukünftigen Wertsteigerung ausgeht, wie Du es ja auch tust. Und zwar nicht nur 2%. Nur ist es eben so, dass dies eben eine Annahme ist und die Verschuldung meistens auch nach 10 Jahren noch relativ hoch ist. Etwas über Inflation und reale Wertentwicklung in 10 Jahren zu sagen birgt ein recht hohes Risiko, dass man daneben liegt. Was die meisten Anleger in solchen Fällen gerne auch übersehen, ist das von Dir angesprochene Klumpenrisiko, dass nämlich ein Mietausfall, Messi-Sanierung, Wertverfall wegen neuer S-Bahn-Trasse etc. sofort den gesamten Liquiditätsrückfluss aus der Anlage treffen, weil es eben keine Diversifizierung gibt. Deshalb ist am Ende die Frage des Steuervorteils auch gar nicht so kriegsentscheidend, sondern die Frage wie meine Liquidität aussieht, wenn es schief läuft. Es reicht schon wenn ich mir die reinen Einnahmen, ohne Abzug von AfA, Finanzierung, sonstigen Kosten oder Steuern anschaue und feststelle, dass selbst dann die "Rendite" noch unter 3% p.a. liegt. Und an diesem abgenagten Knochen hängen dann wesentliche Teile meines Ersparten, vielleicht gar der Altersvorsorge, und nicht zuletzt ein substanzielles Verschuldungsrisiko.

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  • Jepp. Noch ist der ideale Zeitpunkt um zu verkaufen. Die Korrektur wird kommen, aber erfahrungsgemäß fällt diese in Deutschland nicht so extrem aus wie in anderen Ländern, dafür sind wir doch noch zu bodenständig, auch wenn die Immobilienpreise überhitzen.
    In ländlichen Regionen führt das meist nur zu stagnierenden Preisen, selten zu einer Korrektur mit rückläufigen Preisen. Da wird dann der Anstieg der Grundstückspreise ein wenig ausgebremst, das war´s.


    Es gibt aber auch in DE Gebiete, in denen heute schon hoch gepokert wird. Da holen sich dann ein paar Leute blutige Nasen. Wer pokert, der muss auch mal verlieren können.

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  • Vom gleichen Verfasser vor fast genau 4 Jahren geschrieben: hier


    Ob das "päääääääng" macht oder eher "milde seufz", wird sich zeigen. Sicher ist München ein Beispiel für extrem hohe Wohnungspreise. Wenn aber keiner mehr bereit oder in der Lage ist, höhere Preise zu zahlen, stagniert eben das Preisniveau. Und von Preissenkungen ist nicht einmal im aktuellen Artikel die Rede.


    Im Berliner Umland sind die Verkaufspreise für neue EFH in den vergangenen Jahren nicht extrem gestiegen; dafür gibt es zu viele konkurrierende Anbieter. Die Grundstückspreise teilweise schon, aber von 30 auf 60 €/m² ist auch eine Steigerung auf 200 %. Deshalb helfen prozentuale Angaben nicht unbedingt weiter.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • "Die Preise würden schnell und deutlich sinken – was auch am Speckgürtel-Effekt liegt."

    Schaut man sich die historische Entwicklung der Immobilienpreise an, dann gab es etwa alle 10 Jahre einen Preisrückgang in den Metropolen. Dieser ist schon längst überfällig, was aber den aktuellen Rahmenbedingungen geschuldet ist. Diese haben dazu geführt, dass die Preise in den letzten 10 Jahren deutlich stärker gestiegen sind als in den 10-Jahres-perioden davor. Das lässt vermuten, dass der Rücksetzer dieses Mal heftiger ausfallen könnte als in der Vergangenheit. Das schlägt auch auf die Mietpreise durch, was so manchen Kapitalanleger in arge Bedrängnis bringen könnte, denn schließlich sind die meisten dieser Objekte komplett auf Pump finanziert, und die Kreditraten laufen, egal wie hoch die Mieteinnahmen sind.


    Gefährlich wird es auch, wenn die Banken kalte Füße kriegen, und irgendwann feststellen, dass die Kredite durch den Immobilienwert nicht mehr gedeckt sind. Dann werden sie eine Verstärkung der Sicherheiten fordern, oder beim Ausbleiben der ersten Rate gleich versuchen die Reißleine zu ziehen.


    Die entscheidende Frage ist dann nicht, ob die Immobilienpreise irgendwann wieder steigen werden, sondern ob man diese Durststrecke heil überlebt, und wie lange es dauert, bis man wieder in den Bereich Rentabilität kommt. Für so manchen dürften der Zeitraum zu lang werden.

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  • Einen Umgang mit der bisher massiv gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum u.a. in B, HH stellt dieser Artikel dar. Wie lange der Zuzug z.B. nach Berlin noch weitergeht? Bisher waren alle Prognosen falsch!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Hatte letztens eine interessante Unterhaltung mit nem Bekannten.


    [definition=52,1]Grundstück[/definition] 750m² 315€/m²
    Fertighaus 160m² Vollunterkellert
    Eine Garage


    620k€ gesamt.


    Das scheint wohl aktuell der Preis zu sein.
    Kann immer noch nicht vrstehen wie man so bauen kann ?( ?( ?( ?( ?(

  • "Wie man so bauen kann ?" Verstehe nicht, was @vollmond damit meint.
    [definition=52,1]Grundstück[/definition] zu groß / klein / zu teuer ?
    Fertighaus zu groß / klein / zu teuer?
    Keller?
    Garage?

  • Geht mir auch so, das klappt ohne Erbe eigentlich nur bei 2 wirklich gutverdienenden Vollzeit-Tätigen, für die Raten jenseits der 2k kein Problem darstellen.


    Typisch scheint mir mittlerweile die Kombination "IT'ler mit ner Qualifikation, die firmenintern kaum noch jemand versteht und den man besser mit Gold überschüttet, damit er bleibt" und für die Absicherung ist der Ehepartner verbeamtet im gehobenen Dienst.


    Oder man spekuliert auf die Wertsteigerung, zahlt 20 Jahre mehr oder weniger bloß die Zinsen und verkauft wieder, nachdem die Kinder aus dem Haus sind. Irgendeine verrückte Bank sollte man dafür schon finden können - klappt ja z.B. in Dänemarkt wohl auch ganz gut.