Defizitäre Architektenleistung, verzögerter Baubeginn! Wer trägt die Kosten?

  • Ich möchte 1 Einfamilienhaus mit einem Massivhausanbieter bauen. Dieser Anbieter ist für die Architektenleistungen zuständig, anschließend delegiert er das Bauvorhaben an einen Generalunternehmer. Das Baugrundstück habe ich bereits vor Vertragsabschluß besessen. Das Baugelände ist leicht abfallend.


    Wir hatten ein großes Interesse daran, daß das Gefälle zwischen der Straße und dem Haus möglichst gering ist. Der zuständige Architekt schlug vor, das Haus ca. 1 m als die Straße zu legen, die Baubestimmungen hätten prinzipiell ein Gefälle von ca. 25 cm zugelassen, worauf mich der Architekt allerdings nicht hinwies, dies mußte ich mir selbst nach der Genehmigung des ersten Bauantrages selbst erarbeiten. Der Architekt schlug 1 m vor, da sich der Hauseingang seitlich befand, 3m Abstand zum Nachbargrundstück mußten eingehalten werden. Bei einem Gefälle von 1 m wären 2 Treppenstufen nötig gewesen, die ca. 50 cm in den 3m Abstand zum Nachbarhaus hineingereicht hätten, 2,50 m wären übrig geblieben, um mit dem Auto an der Treppe vorbei zur Garage hinzufahren. Bei einem Gefälle von 25 cm wären 5 Treppenstufen nötig gewesen, man hätte mit dem Auto an der Treppe nicht mehr vorbei fahren können. Ich fragte den Architekten vor dem ersten Bauantrag, ob es eine Alternative zu dem Tieferlegen von 1m geben würde, er verneinte. Der erste Bauantrag wurde genehmigt.


    Nach der Genehmigung des ersten Bauantrages stellte ich fest daß es sehr wohl eine Alternative gegeben hätte, der Hauseingang hätte nur an die andere Seite verlegt werden müssen. Hierauf bestanden wir dann auch, es wurde ein zweiter Bauantrag gestellt, der nach ca. einem halben Jahr genehmigt wurde, laut Planung soll jetzt nur noch ein Gefälle von 25 cm zwischen der Straße und dem Haus bestehen.


    Dieses Vorgehen führte dazu, daß wir mittlerweile seit 3 Monaten Bereitstellungzinsen bezahlen müssen, wir müßten bisher für ca 8 Monate länger Miete bezahlen, Kosten bisher insgesamt ca. 13000 Euro. Dies ist nun meine erste Frage: Wer hat die Kosten zu tragen, ich als Bauherr oder der Massivhausanbieter?


    Nachdem der zweite Bauantrag nun genehmigt wurde, sollte das Bauanlaufgespräch mit dem Generalunternehmer stattfinden. Ursprünglich war schriftlich vereinbart, daß 30 Tage nach dem Bauanlaufgespräch der Bau beginnen sollte. Jetzt ist der [definition=32,0]GU[/definition] der Meinung, diese Vereinbarung könne nicht eingehalten werden, da 4 von 10 Baumitarbeitern längerfristig erkrankt seien, der Bau könne frühestens Ende des Jahres, Anfang des neuen Jahres beginnen.


    Anzumerken bleibt noch, daß der Massivhausanbieter mir einen alternativen [definition=32,0]GU[/definition] angeboten hat, der mit dem Bau unmittelbar beginnen würde, allerdings im Gegensatz zu meinem jetzigen [definition=32,0]GU[/definition] kaum Referenzen besitzt. Der TÜV würde in allen relevanten Phasen das Bauvorhaben überprüfen, die Kosten würde der jetzige Massivhausanbieter tragen.


    Weitere Bereitstellungzinsen und weitere Miete fällt an. Dies ist nun meine zweite Frage: Wer hat die Kosten zu tragen, ich als Bauherr oder der [definition=32,0]GU[/definition] oder der Massivhausanbieter? Soll ich mich an einen Fachanwalt für Baurecht wenden? Wie soll ich mich entscheiden?

  • Dieser Anbieter ist für die Architektenleistungen zuständig, anschließend delegiert er das Bauvorhaben an einen Generalunternehmer.

    Ein eher seltesnes Konstrukt. Ist der Massivhausanbieter Vertragspartner oder lediglich Vermittler von Bauleistungen?

    Ursprünglich war schriftlich vereinbart, daß 30 Tage nach dem Bauanlaufgespräch der Bau beginnen sollte.

    Was hat sich daran geändert?

    Der TÜV würde in allen relevanten Phasen das Bauvorhaben überprüfen, die Kosten würde der jetzige Massivhausanbieter tragen.

    Eine externe Bauüberwachnung bzw. Begleitung ist nicht verkehrt. Das muß jedoch nicht unbedingt der vom AN bezahlte TÜV sein ;-)

    Dies ist nun meine zweite Frage: Wer hat die Kosten zu tragen, ich als Bauherr oder der [definition=32,0]GU[/definition] oder der Massivhausanbieter? Soll ich mich an einen Fachanwalt für Baurecht wenden?

    Ansprechpartner dürfte allein der Massivhausanbieter sein, sofern er tatsächlich als Vertragspartner fungiert.

  • Nach der Genehmigung des ersten Bauantrages stellte ich fest daß es sehr wohl eine Alternative gegeben hätte, der Hauseingang hätte nur an die andere Seite verlegt werden müssen. Hierauf bestanden wir dann auch, es wurde ein zweiter Bauantrag gestellt, der nach ca. einem halben Jahr genehmigt wurde, laut Planung soll jetzt nur noch ein Gefälle von 25 cm zwischen der Straße und dem Haus bestehen.


    Dieses Vorgehen führte dazu, daß wir mittlerweile seit 3 Monaten Bereitstellungzinsen bezahlen müssen, wir müßten bisher für ca 8 Monate länger Miete bezahlen, Kosten bisher insgesamt ca. 13000 Euro. Dies ist nun meine erste Frage: Wer hat die Kosten zu tragen, ich als Bauherr oder der Massivhausanbieter?

    Du hast der ersten Planung per Unterschrift unter den Bauantrag zugestimmt und danach eine Überarbeitung der Planung gewünscht, die zu einem neuen Antrag führte.


    Rein juristisch bist DU für die Verzögerung verantwortlich, denn Du hast den Auftrag dazu gegeben.
    Ob es etwas ändert, wenn Du Deine Aussage, ihr hättet immer anders bauen wollen als im ersten Bauantrag manifestiert, gerichtsfest beweisen könntest, mögen Juristen beurteilen.



    Anzumerken bleibt noch, daß der Massivhausanbieter mir einen alternativen [definition=32,0]GU[/definition] angeboten hat, der mit dem Bau unmittelbar beginnen würde, allerdings im Gegensatz zu meinem jetzigen [definition=32,0]GU[/definition] kaum Referenzen besitzt.

    Statt Dir um Referenzen des anderen [definition=32,0]GU[/definition] Gedanken zu machen, solltest Du Dir lieber grundsätzliche Gedanken zu Deinem Vertragspartner machen.


    er TÜV würde in allen relevanten Phasen das Bauvorhaben überprüfen, die Kosten würde der jetzige Massivhausanbieter tragen.

    Der Toff kommt drei Mal auf die Baustelle und berichtet seinem Auftraggeber, dem [definition=33,0]GÜ[/definition].


    Nimm Dir eine eigene baubegleitende Qualitätskontrolle, die 15 -20 Mal in der Bauzeit den Bau kontrolliert.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ein eher seltesnes Konstrukt. Ist der Massivhausanbieter Vertragspartner oder lediglich Vermittler von Bauleistungen?

    Der Massivhausanbieter ist Vertragspartner.

    Was hat sich daran geändert?

    Jetzt soll mit dem Bau erst Anfang nächsten Jahres begonnen werden.


    Ansonsten vielen Dank für die Rückmeldungen. :):):)

  • Nachdem der zweite Bauantrag nun genehmigt wurde, sollte das Bauanlaufgespräch mit dem Generalunternehmer stattfinden. Ursprünglich war schriftlich vereinbart, daß 30 Tage nach dem Bauanlaufgespräch der Bau beginnen sollte.

    Das Bauanlaufgespräch hat also noch nicht stattgefunden, dann ist es doch egal, dass schriftlich vereinbart war, das 30 Tage nach dem Bauanlaufgespräch der Bau beginnen soll. Ihr hättet somit auch festhalten sollen, dass, x Tage nach Erteilung der Baugenehmigung damit begonnen wird. Vertrag habt ihr sicherlich nicht prüfen lassen, oder ?

  • das Haus ca. 1 m als die Straße zu legen

    tiefer als Straße o. höher als Straße?


    Bei einem Gefälle von 1 m wären 2 Treppenstufen nötig gewesen, die ca. 50 cm in den 3m Abstand zum Nachbarhaus hineingereicht hätten, 2,50 m wären übrig geblieben

    Das mag ich kaum glauben! Eine Höhenunterschied von 100cm ergibt -je nach Steigungsverhältnis- mindestens 5 Steigungen (= sausteil, aber gerade noch so zulässig) oder 6 Steigungen.


    Selbst wenn man nur 2 Steigungen hätte, so benötigt man vor der Haustür auch noch ein Podest, quasi eine Stufe XXL um da eben vernünftig vor der Tür stehen zu können. Dieses Podest darf gerne 1m tief sein, mind. aber 60cm.



    Hierauf bestanden wir dann auch, es wurde ein zweiter Bauantrag gestellt

    Hier liegt der Hase im Pfeffer. Zum einen -siehe Ralf- habt Ihr den 1. Bauantrag unterschrieben, was von jedem normalen und unnormalen Menschen als Einverständnis verstanden werden wird, da ja IHR (nicht der Architekt!) den Bauantrag einreicht. Ein neuer Bauantrag kann nun bedeuten, dass IHR eben nun -aus welchen Gründen auch immer- etwas anders haben wolltet, was dann eben die Verzögerungen verursachte.


    Gibt es irgendeinen nachvollziehbaren Schriftverkehr (Aktennotizen, E-Mails,...), die belegen können, dass Ihr ja schon immer etwas Anderes wolltet, der Planer das nur nicht auf die Reihe bekommen hat???

    Ursprünglich war schriftlich vereinbart, daß 30 Tage nach dem Bauanlaufgespräch der Bau beginnen sollte. Jetzt ist der [definition=32,0]GU[/definition] der Meinung, diese Vereinbarung könne nicht eingehalten werden, da 4 von 10 Baumitarbeitern längerfristig erkrankt seien, der Bau könne frühestens Ende des Jahres, Anfang des neuen Jahres beginnen.

    Das ist -wenn es schriftlich so vereinbart wurde- wohl nicht Euer, sondern sein Problem! Er (der [definition=32,0]GU[/definition]) sagt, er könne das nicht einhalten...sieht für mich unkritisch aus. Habt Ihr eine Vertragsstrafe im Vertrag vereinbart?

  • Jetzt soll mit dem Bau erst Anfang nächsten Jahres begonnen werden.

    ich denke Ralf ging es darum, was sich an der Vereinbarung geändert hat.
    Das ist ja schriftlich fixiert, nach deiner Aussage.
    Daran muss sich dein Vertragspartner halten. Punkt.
    Entsteht dir aus der nicht-Einhaltung vertraglichen Verpflichtung ein Schaden, gibts Schadenersatz.


    Allerdings liest es sich jetzt so, dass lediglich fixiert ist, dass 30 Tage nach dem "Bauanlaufgespräch" begonnen wird.
    Wenn dieses dann einfach nicht stattfindet..


    Ist es so?


    Tipp für die Zukunft:
    Lieber einen Fertigstellungstermin vereinbaren.
    Mit pauschaliertem Schadenersatz und/oder Vertragsstrafe.

  • Vertrag habt ihr sicherlich nicht prüfen lassen, oder ?

    Nein, leider nicht.

    tiefer als Straße o. höher als Straße?

    Das Haus sollte 1m tiefer als die Straße gelegt werden.

    Gibt es irgendeinen nachvollziehbaren Schriftverkehr (Aktennotizen, E-Mails,...), die belegen können, dass Ihr ja schon immer etwas Anderes wolltet, der Planer das nur nicht auf die Reihe bekommen hat???

    Ne, gibt es leider nicht. Genau zu diesem Punkt fand nur ein Telefongespräch statt, in dem der Architekt auf meine Frage hin, ob es eine Alternative zu dem Tieferlegen von 1m gibt, dies verneinte.

    Das ist -wenn es schriftlich so vereinbart wurde- wohl nicht Euer, sondern sein Problem! Er (der [definition=32,0]GU[/definition]) sagt, er könne das nicht einhalten...sieht für mich unkritisch aus. Habt Ihr eine Vertragsstrafe im Vertrag vereinbart?

    Ist vereinbart, 50 Euro pro Arbeitstag. Ich wollte, daß der [definition=32,0]GU[/definition], der ansonsten einen guten Ruf hat und den ich mir als einen unter mehreren selbst ausgewählt habe, hierauf habe ich bestanden, den Rohbau mit seiner "eigenen Mannschaft" baut, er bietet jetzt dem Massivhausanbieter einen Subunternehmer an. Der [definition=32,0]GU[/definition] ging natürlich davon aus, daß das Haus nach der Genehmigung des ersten Bauantrages gabaut wird und nicht ca. 8 Monate später.

    Allerdings liest es sich jetzt so, dass lediglich fixiert ist, dass 30 Tage nach dem "Bauanlaufgespräch" begonnen wird.
    Wenn dieses dann einfach nicht stattfindet..

    Das Gespräch fand bisher nicht statt, da angeblich die Sommerferien das Problem waren. Wir haben schon seit mehreren Wochen auf den Termin bestanden.

    Tipp für die Zukunft:
    Lieber einen Fertigstellungstermin vereinbaren.
    Mit pauschaliertem Schadenersatz und/oder Vertragsstrafe.

    Guter Tipp, baue leider nur einmal oder Gott sei Dank in meinem Leben.

    Bist Du sicher? Schau noch ´mal in Deinen Haus-/Planungsvertrag. Es sollte mich wundern, wenn dort nicht zu lesen steht, daß Dein Massivhausanbieter _nur_ für die Architektenleistungen verantwortlich zeichnet.

    Du hast da eine wichtigen Punkt angesprochen. In dem ersten Vertrag ist als Auftragnehmer der Massivhausanbieter genannt, in dem Architektenprotokoll ist als Auftragnehmer der [definition=32,0]GU[/definition] genannt.

  • Das Haus sollte 1m tiefer als die Straße gelegt werden.

    O.K., ich kenne die örtlichen Gegebenheiten nicht. Mag sein, dass es sinnvoll ist, wenngleich ich das bezweifeln möchte.


    Es bedeutet halt, dass der Keller (so es einen gibt?) ebenfalls recht tief liegen wird , speziell im Bezug zu den öff. Kanalleitungen in eben dieser Straße und dass das EG über eine Hebeanlage zu entwässerrn sein wird (sofern Ihr -wie ich mal vermute- ein WC im Erdgeschoß haben werdet).


    Das ist zum einen recht teuer, benötigt Platz (für eben diese Hebeanlage), nochmals Kosten (für die jährliche Wartung), nochmals Kosten für Ersatzteile/ Austausch, und es bedeutet eine gewisse Lärmbelästigung, weil so ein Heckselwerk und so eine Pumpe natürlich nicht geräuschfrei arbeiten....


    Ich hoffe, dass dies in der Planung (Entwässerungsplanung) ebenfalls berücksichtigt worden ist.

  • Es bedeutet halt, dass der Keller (so es einen gibt?) ebenfalls recht tief liegen wird , speziell im Bezug zu den öff. Kanalleitungen in eben dieser Straße und dass das EG über eine Hebeanlage zu entwässerrn sein wird (sofern Ihr -wie ich mal vermute- ein WC im Erdgeschoß haben werdet).

    Einen Keller wird es nicht geben, Hebeanlge ist nicht notwendig, nach der letzten Planung liegt das Haus nur noch 25 cm unterhalb der Straße. Er wird allerdings bei der Gründung eine Menge Schotter anfallen. Die Planung habe ich von einer Architektin des VPB überprüfen lassen.

  • Naja...idR ist es ja die Straße am "Anstichpunkt", wenngleich eigentlich sinnvollerweise der nächsthöheregelegen Überlaufpunkt (nächst höher gelegener Kanaldeckel) sinnvoll wäre.


    Jedenfalls dürfte die RSE nicht unterhalb des Straßenniveaus liegen. Und wenn OK EG 25cm unter Straßenniveau liegt, dann dürfte sehr wohl eine Hebeanlage von Nöten sein. Wie der Architekt des VPB (was ist das?) darauf kommt und der planende Architekt genauso bleibt wohl deren Geheimnis. Spätestens beim ersten knackigen Rückstau (dabei blubbert das Wasser nicht müde und langsam über den Kanaldeckel, sondern sprudelt durchaus munter und kleine Fontänen bildend aus dem Kanal) wirst Du Dich in Deinem WC über einen lustigen Springbrunnen freuen können.


    So (und heftiger!) kann ein Rückstau durchaus aussehen:


    GV-SVG-EXPORT-2036-102531_NjE4NDM1Wg.JPG

  • VPB (was ist das?

    Dreibuchstabenorganisation


    Verband privater Bauherrenn


    Und wenn ein [definition=52,1]Grundstück[/definition] in eine Richtung Gefälle hat, hat meist die Strasse auch noch eins in die Querrichtung. Dann ists der nächsthöhrer Gullideckel.
    Aber Du hast Recht. 25 cm reicht auf jeden Fall für hübsche Wasserspiele aus dem Duschabfluß.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Naja,den Duschabfluss könnte man mit einem einfachen Rückstauverschluss sichern, das WC hingegen nicht. Klar: Dessen "Überlauf" liegt höher als der der Dusche. Aber mit etwas Schwung + die 25cm, die man ohnehin tiefer liegt, dürfte es auch im WC für einen Zimmerbrunnen reichen.


    Was würde wohl die Versicherung im falle einer Überflutung sagen....

  • Du hast da eine wichtigen Punkt angesprochen. In dem ersten Vertrag ist als Auftragnehmer der Massivhausanbieter genannt, in dem Architektenprotokoll ist als Auftragnehmer der [definition=32,0]GU[/definition] genannt.

    Ich bin mir sicher, daß ich weiß, bei wem Du unterschrieben hast; dies vorweg. Du irrst Dich - es gibt kein _vorher_ oder _nachher_.


    In Deinem Konstrukt ist der Lizenzgeber (aka "Dein" Massivhausanbieter) für die Architektur, Statik, Bodengutachten + Werkplanung) zuständig und ein Lizenzpartner ([definition=32,0]GU[/definition]) für die Ausführung (ich bin mir anhand Deiner Angaben sogar relativ sicher, wer Dein begleitender Architekt im Hause Deines "vmtl." Vertragspartners ist). Du hast einen sog. Haus- und Planungsauftrag (1 Formular) unterzeichnet; dieser Vertrag unterscheidet rechtlich genau zwischen Planung und Ausführung und läßt keinen Zweifel daran, was Dir Dein "Massivhausanbieter" schuldet.


    Da ich die Vertragsgestaltung sehr gut kenne (hatte sie zur Bewertung auf dem Tisch liegen), weiß ich, daß Du - gem. Rückseite unterzeichnetem Papier - auf den Mehrkosten infolge Verzögerung Baubeginn sitzen bleiben wirst ... es sei denn, Du beweist weiterhin "Chuzpe" - bei bereits zugesicherter Übernahme 4- statt 1-Phasenprüfung hat es funktioniert.

    Mit Rheinischen Grüßen; ms