Aufteilung Kosten Wohnraumerweiterung

  • Guten Morgen zusammen,


    Wir sind in Gesprächen mit einem Architekten bezüglich eines Anbaus an unser Haus. Dieser Anbau ist in der Teilungserklärung bereits berücksichtigt und wird in dem Teil des Grundstücks errichtet, dass unserem Sondernutzungsrecht(nicht Eigentum) unterliegt.


    Zu den Kosten: bauen wir alleine, tragen wir alle Kosten, müssen aber so bauen, dass die Nachbarn ein Geschoss aufsetzen könnten.


    wie teilt man denn in diesem Fall Kosten auf, die unabhängig von der Geschosszahl entstehen? (Ausheben der Baugrube, Fundament etc) Besteht da überhaupt eine (ggf bereits rechtlich festgelegte) Möglichkeit, diese Kosten im Falle einer späteren Erweiterung in Rechnung zu stellen?


    Wie würde man solche Kosten aufteilen, wenn sofort beide Parteien bauen? Ich vermute, dass man nach Grundfläche oder Wohnfläche/Nutzfläche teilt.


    Wäre eine Entschädigung für den Wegfall der Fläche unseres Sondernutzungsrechts zu berücksichtigen? (Ich vermute, dass das nicht relevant ist)


    Gäbe es weitere Stolpersteine, an die ich gerade nicht denke?


    Danke schön einmal für Hinweise.


    Grüße

  • Zitat von Batmann

    Dieser Anbau ist in der Teilungserklärung bereits berücksichtigt

    Dann kommt es zunächst darauf an, welche Regelung die Teilungserklärung zur Kostenbeteiligung des zum Aufsetzen berechtigten Miteigentümers enthält.


    Enthält die Teilungserklärung hierzu keine Regelung, dann düfte der Notar " gepennt " haben und es ist gegebenenfalls eine unbewußte Regelungslücke entstanden, die im Wege der ergänzenden Auslegung zu schließen wäre. Für die Lückenfüllung könnten die §§ über den Anbau im Nachbarrecht Deines Bundeslands analog herangezogen werden. Da diese in den Bundesländern unterschiedlich sind, müßte man im Nachbarrechtsgesetz für SH nachsehen. Findest Du im Internet.


    Es sollte ein ortsansässiger Anwalt konsultiert werden, denn es wird um ne ganze Menge Geld gehen.


    Den Vorteil, auf dem Anbau aufstocken zu dürfen, kann der andere Miteigentümer wohl kaum für " lau " einstreichen.

  • es steht nur in etwa folgendes drin: "wenn gebaut wird, dann so, dass aufgestockt werden kann"
    Kosten werden nicht erwähnt.

  • An sih müsste ja schon die Mehrkosten "eingeschossig" vs. "mehrgeschoßig möglich", also stärkere Wände, bessere Fundamente, andere Decke, grössere Stürze usw. schon irgendwie ermittelt und berücksichtigt werden.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Der BGH geht sehr zurückhaltend mit Konstellationen um, in denen es um Ansprüche auf ergänzende Vertragsauslegung geht.




    Von einer planwidrigen Unvollständigkeit könne nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden „Regelungsplan“ der Parteien zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 11.01.2012, XII ZR 40/10).



    Man müsste also erkennen könne, dass die Parteien einen bestimmten Regelungsplan hatten und dass daher nur versehentlich vergessen wurde, eure Aufstocksituation kostenmäßig zu regeln.




    Eine durch ergänzende Auslegung des Notarvertrags zu schließende Regelungslücke besteht also mkeiner Meinung nach nur dann, wenn besondere Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Eigentümer der Erdgeschoss-Wohneinheit bezüglich der Mehrkosten, die entstehen, dass er so baut, dass aufgestockt werden kann, tatsächlich eigentlich entlastet werden sollte.




    Findet ihr solche Anhaltspunkte nicht, geht ihr u.U. leer aus.




    Zu deinem Satz:


    „Zu den Kosten: bauen wir alleine, tragen wir alle Kosten, müssen aber so bauen, dass die Nachbarn ein Geschoss aufsetzen könnten.“



    Wo kommt diese These her, dass ihr, wenn ihr alleine baut „alle Kosten zu tragen habt“? Steht das so im Vertrag? Kannst du mal den genauen Wortlaut posten?

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    Viele Menschen haben nie darüber nachgedacht, was ein Haus ist; sie sind unnötigerweise ihr ganzes Leben lang arm, weil sie glauben, ein gleiches Haus wie ihre Nachbarn haben zu müssen. Thoreau, 1854

  • Es ist vermutlich noch etwas anders:


    Es wird sich wahrscheinlich - weil ETW - um einen Kauf vom BT handeln. Der TE und der weitere Miteigentümer werden daher an der Ausarbeitung der Teilungserklärung nicht mitgewirkt haben. Die setzt normalerweise der Notar nach Rücksprache mit dem BT lange vor Verkauf auf. Hier könnte es allerdings anders gewesen sein, weil die Regelung schon ziemlich ungewöhnlich ist. Vielleicht haben der TE und der weitere Miteigentümer eine Änderung der Teilungserklärung gewünscht. Genaues wissen wir nicht. Aber auch hier könnte der Notar den gemeinsamen Willen nur unvollkommen zu Papier gebracht haben.


    Die Teilungserklärung ist die " Verfassung " der Wohnungseigentümer. Insofern könnte sich die Lückenfüllung eher an den Maßstäben orientieren, die es für unvollkommene Gesetze gibt. Insofern habe ich auch den Gedanken der Analogie ins Spiel gebracht. Sollte man klären. Ich bin kein WEG-Rechtler.

  • Ich sehe das ähnlich wie die Anbauregelung in unserem Nachbarschaftsgesetz.Dort ist geregelt, dass der später Anbauende an eine vom anderen Nachbarn errichtete Grenzwand, dem ersten die hälftigen Kosten der Grenzwand erstatten muss. Aber eben erst dann, wenn er anbaut. Solange hat der Errichter alleine dafür aufzukommen.
    Hier scheint diese, mir durchaus nachvollziehbare, Regelung auf die Vertikale Erweiterung eines Gebäudes bezogen worden zu sein.
    Der Untenliegende hat so zu bauen, dass der Oberlieger ebenfalls erweitern kann. Will der Oberlieger nicht erweitern muss er auch nicht zahlen. Im Nachteil ist er trotzdem. Kann er doch nicht bauen, solange der Unterlieger es nicht tut.


    Inwieweit das Konstrukt rechtlich haltbar ist, kann ich nicht beurteilen. Schlüssig und gerecht erscheint es mir.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • Das war missverständlich. Wenn nur unser Geschoss gebaut wird zahlen auch nur wir.


    Es steht tatsächlich nur drin, dass es "eine Befugnis zur Errichtung eines Anbaus gem. Bauvoranfrage" gäbe. Bei der zweiten Wohnung ist dieser Text analog (mit Ergänzung, dass da natürlich bereits im EG ein Anbau besteht oder errichtet wird)


    Daraus habe ich geschlossen, dass entsprechend statisch ein zweites Geschoss berücksichtigt werden müsste, wenn wir bauen.


    Das Haus wurde irgendwann in den 2000ern in ETWs aufgeteilt, ist aber schon deutlich älter.

  • Es steht tatsächlich nur drin, dass es "eine Befugnis zur Errichtung eines Anbaus gem. Bauvoranfrage" gäbe. Bei der zweiten Wohnung ist dieser Text analog (mit Ergänzung, dass da natürlich bereits im EG ein Anbau besteht oder errichtet wird)

    Dann stehen Art und Umfang dieser Befugnis also fest. Sie ergeben sich (meist nur grob skizziert) sowohl für dias EG, als auch für das OG aus der Bauvoranfrage, die damals bei der Teilungserklärung wohl vorgelegen haben muss.


    Ich kann zumindest hier aus der Ferne nicht erkennen, dass die oder der Verfasser der Teilungserklärung aus Versehen eine Kostenregelung bezüglich der Mehrkosten des Erdgeschossbaues vergessen hat, dass es hier mithin eine Regelungslücke gibt.


    Lege deinen Kaufvertrag und die gesamte Teilungserklärung nebst der Korrespondenz zur Bauvoranfrage einem Juristen an deinem Wohnort vor, ob der an anderer Stelle der Vertragswerke einen Anhaltspunkt für eine versehentliche Regelungslücke sieht. Wenn nicht, müsst ihr die Mehrkosten für den stabileren EG-Bau wohl selber tragen, es sei denn, ihr vereinbart mit den OG-Eigentümern vertraglich, schriftlich etwas anderes (was stets möglich ist).


    Frage an die bautechnischen Experten hier im Forum: ist es wirklich so viel teurer, wenn man die Gründung und die Umfassungswände des Anbaus im EG gleich statisch so auslegt, dass ein weiteres Stockwerk später mal aufgesattelt wird?

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  • Beitrag von Roorge ()

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