Große Sanierung in der Tiefgarage steht an - Stützen haben Abplatzungen und Ausblühungen - wird das echt so teuer?

  • Hallo liebe Experten,


    ich hoffe ihr könnt mich ein wenig schlauer machen und zwar:


    Vor etwas über einem halben Jahr habe ich einen Tiefgaragenstellplatz gekauft. Die Garage (Baujahr 1985) umfasst 48 Plätze. Nun hat jeder eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten und direkt dazu ein Angebot von einem Gutachter über eine Bauwerksuntersuchung, Kostenpunkt 8.500 €.


    Also nur für ein Gutachten und Instandsetzungskonzept möchte die Hausverwaltung 8.500 € ausgeben, um zu wissen, was zu tun ist. (Zur Info, die Instandhaltungsrücklage der Tiefgarage beträgt nur 15.000 €).


    Dann hat man 8.500 € ausgegeben, aber bis dahin ist noch kein einziger Euro in die Instandhaltung/Reparatur geflossen.


    Meinem Empfinden nach, sollte man sich direkt an eine Fachfirma wenden, die sich mit der Instandhaltung auskennt und die o.g. 8.500 € für die Reparatur zu verwenden. Denn wahrscheinlich werden die Reparaturkosten um einiges höher, als die Rücklage zulässt...


    Ich hänge mal ein paar Fotos an von der Tiefgarage und den Stützen. Vielleicht können die Experten hier schon etwas anhand der Fotos zum Zustand sagen. Ist es denn wirklich so schlimm? Kann man ungefähr sagen, wie hoch die Kosten werden können?

  • Es gibt hier im Forum einen Experten für genau Dein Problem, der meldet sich bestimmt noch. Ich kann Dir nach zwei Chloridsanierungen von Großgaragen und den Bildern aber jetzt schon sagen, dass Eure Tiefgarage ein großes Problem hat. Die Kosten für ein Instandsetzungskonzept könnten in der Größenordnung passen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Wie soll die WEG ohne Gutachten verläßliche Angebote einholen, um zu ermittel, welche Firma der wirtschaftlichste Anbieter ist.


    Kommt eine Firma, schätzt die die Kosten nach worst case und darauf basiert das Angebot. Hat sie den worst case FALSCH eingeschätzt (nicht schlimm genug) kommen dicke Nachträge)
    Hat sie zu schlimm geplant, könnte die Sanierung viel billiger sein. Wird sie aber nicht, weil die Firma natürlich nach Angebot abrechnet.


    Die Verwaltung hat völlig Recht, wenn sie dazu ein Gutachten beauftragen will.


    Wieso kauft man einen TG-Stellplatz in einer Garage mit solch massiven Schäden. Da kann sich doch jedes Milchmädchen ausrechnen, das da über kurz oder lang eine Sanierung für einen hohen 5- bis niedrigen 6-stelligen Betrag anstehen muss.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Danke erstmal für die Meinungen.


    Nun ich frage ja hier, WEIL ich keine Ahnung habe. Und ich denke hier gibt es eine Menge Fachleute, deren Meinung ich gerne hören würde.


    Leider habe ich mir beim Kauf keine Gedanken über die Bausubstanz gemacht, aber hinterher ist man ja immer schlauer ;)

  • Na, dann sage ich mal was zu.
    Die preisliche Größenordnung für das Konzept und die Untersuchungen ist völlig in Ordnung.


    Kurz zu den Begrifflichkeiten:
    Ein Planer (das ist der, der 8500 € möchte) plant und die Fachfirma führt die Arbeiten aus. Das eine ist eine Dienstleistung, das andere eine Bauleistung. Der mit der Dienstleistung haftet 30 Jahre, der mit der Bauleistung i.d.R. nur 5 Jahre. Unter diesem Hintergrund zieht sich eine Fachfirma eine 30zig-jährige Haftung no-no-never ins Boot (und ist noch nicht einmal versichert dafür).
    Außerdem geht es bei den Stützen um die Standsicherheit des Bauwerks - das muss in jedem Fall vernünftig geplant werden.


    Der Ablauf einer solchen Maßnahme ist:
    Feststellung IST-Zustand durch Bauwerksprüfung - Festlegung SOLL-Zustand - Instandsetzungskonzept - Instandsetzungsplanung mit [definition=41,0]LV[/definition] - Ausführung der Arbeiten mit Bauüberwachung - Abnahme / Dokumentation


    Zu den € 15000 Rücklage:
    Da solltet Ihr Euren Hausverwalter chasen, weil er die Mittel nicht richtig verwaltet. Für ein solchen Objekt mit TG viel zu wenig, die Instandsetzung wird das deutlich übersteigen.


    Zur Instandsetzung:
    Stützenfüße chloridkontaminiert - Austausch Beton mit Notabstützung, Berechnung Bauzustände etc. pp
    Boden kein Gefälle, nur in Teilbereichen Beschichtung - kann man nur holfen, dass die Bodenplatte nicht tragend ist
    Wandfüße sind zu prüfen


    Die Größenordnung bzgl. der Kosten von Ralf könnte schon hinkommen.

  • die honorarkosten liegen im üblichen rahmen und es ist wichtig eine umfassende bestandsaufnahme zu machen. daraufhin wird die leistungsbeschreibung erstellt. damit muss jeder bieter auf gleicher grundlage anbieten. wenn jeder unternehmer aus freien stücken anbietet, dann vergleicht die WEG bei allen angeboten äpfel mit birnen und kartoffeln. der laie erkennt dann nicht, wenn ein paar faule kartoffeln da untergejubelt werden sollen.


    der eingeschlagene weg ist richtig. vielleicht teilt der sachverständige mit, wie hoch die zu erwartenden kosten ausfallen werden und dann weiss jedes mitglied der WEG, wieviel geld noch beizusteuern ist.


    anhand der fotos hätte man auch in den letzten jahren die beiträge zur rücklage erhöhen können, um die ansparsumme zu erhöhen. solche modernisierungsmaßnahmen zeichnen sich langfristig ab und stehen nicht so plötzlich wie weihnachten vor der tür!

  • sind die augenscheinlichen Schäden durch Salzwasser im Winter verursacht? Wie hätte man das verhindern können?

  • von tausalz ist erst einmal auszugehen.


    mit einer beschichtung am boden, die im spritzbereich an wänden und stützen hochgezogen wird.

  • VIelen Dank für die zahlreichen Antworten und Informationen. Dann ist der Weg auf jeden Fall der Richtige. Kostspielig, aber dafür auch richtig.


    Dann hoffen wir mal, dass in den nächsten 20 Jahren keine "Überraschungen" bzw. Reparaturen mehr kommen.

  • das haus ist immerhin schon 31 - 32 jahre alt!

  • Hier muss dringend was getan werden. Ich habe schon zwei Nutzungsuntersagungen für solche Garagen machen dürfen. Eine davon war unser Parkdeck beim Landratsamt. Es wurde inzwischen abgerissen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Hier muss dringend was getan werden. Ich habe schon zwei Nutzungsuntersagungen für solche Garagen machen dürfen. Eine davon war unser Parkdeck beim Landratsamt. Es wurde inzwischen abgerissen.

    Kann das in unserem Fall auch passieren?


    In welchen Fällen wird denn abgerissen? Wenn die Kosten zu hoch sind?

  • Eine davon war unser Parkdeck beim Landratsamt. Es wurde inzwischen abgerissen.

    nana - mach dem TE mal nicht so viel angst. auf der tiefgarage steht das haus mit den eigentumswohnungen.


    ---------- 11. Mai 2017, 20:39 ----------


    ohh man Lenker - deine antwort ist mal wieder flüssiger als wasser!

  • Zahlt nicht jeder 1/48stel? Wäre doch gerecht?


    Nein, dass Haus steht nicht auf der Tiefgarage. Darüber sind nur oberirdische Stellplätze und ein bisschen Grünfläche.
    (Bei allen Nachbarhäusern ist aber tatsächlich die Tiefgarage immer unter dem jeweiligen Haus ;) )

  • abgerissen wird, wenn der schaden nicht mehr zu beseitigen ist und alles durchgefault ist.


    ob jeder 1/48 zahlt - das solltest du den hausverwalter fragen.

  • Darf ich als absoluter Laie auf dem Gebiet Mal was sagen?
    Macht diesen thread nicht wieder durch viele sinnfreie Kommentare kaputt.
    Es hat hier 2 - 3 absolute Fachbeiträge gegeben, die die Problematik aus meiner Sicht völlig verständlich dargelegt haben. Bitte jetzt nicht mehr Angst machen als eh schon notwendig, ...und das Thema NICHT zerlegen.

  • ein verteilerschlüssel nach dem anteil der wohnfläche als beispiel.


    hat die WEG gesamt 5.500 qm wohnfläche und du hast 100 qm wohnfläche, dann zahlst du 100/5.500 der kosten.

  • ein verteilerschlüssel nach dem anteil der wohnfläche als beispiel.


    hat die WEG gesamt 5.500 qm wohnfläche und du hast 100 qm wohnfläche, dann zahlst du 100/5.500 der kosten.

    Och nö...ich habe eine der größeren Wohnungen :(

  • dann gehört dir eben mehr von der sanierten tiefgarage!

  • Aber das finde ich eigentlich ungerecht. Es gibt auch zB. Eigentümer von einem TG-Stellplatz, die jedoch keine Wohnung haben.


    Naja, ich frage mal bei der Versammlung ;) Trotzdem danke für die Hinweise!

  • Kann das in unserem Fall auch passieren?
    In welchen Fällen wird denn abgerissen? Wenn die Kosten zu hoch sind?

    ...solange das Bauamt nichts merkt wird nichts passieren. In dem einen Fall handelte es sich um eine private Großgarage einer WEG, auf das Problem hatten uns Bewohner der Anlage aufmerksam gemacht.


    Bei uns am Landratsamt wurde abgerissen, weil eine Reparatur nicht mehr gelohnt hätte. Ein 1:1 Neubau hätte weniger gekostet (es bestand nach Aussage des mit der Beurteilung beauftragten SV bereits akute Einsturzgefahr). Unsere Garage war allerdings nur ein offenes, zweigeschossiges Parkdeck (auf dem Flachdach gab es weitere Stellplätze). Wäre das Parkdeck mit Büros überbaut gewesen, hätte die Sache wohl anders ausgesehen.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Aber das finde ich eigentlich ungerecht. Es gibt auch zB. Eigentümer von einem TG-Stellplatz, die jedoch keine Wohnung haben.

    da kann doch die WEG mit 2/3 mehrheit beschliessen, das derjenige die sanierung komplett bezahlt!


    duckenundweg

  • Zahlt nicht jeder 1/48stel? Wäre doch gerecht?


    Nein, dass Haus steht nicht auf der Tiefgarage. Darüber sind nur oberirdische Stellplätze und ein bisschen Grünfläche.
    (Bei allen Nachbarhäusern ist aber tatsächlich die Tiefgarage immer unter dem jeweiligen Haus ;) )


    Dann gehört die Decke auch eingehender untersucht, ob es da nicht durch Risse durchsuppt und ob die Abdichtung, falls vorhanden und fachgerecht ausgeführt, noch in Ordnung ist.
    Ich will Dir keine Angst machen, aber da ist ne Menge zu untersuchen.

  • Die 8500 € sind damit schon das harmlosere Thema.
    Fängt man nämlich an, nur eben das Augenscheinlichste zu tun und den Rest weiter ruhen, dann wirds im Eneffekt teurer.
    Das härtere Thema wird die Decke mit den oberen Stellplätzen sein. Die Eigentümer sitzen mit im Boot.

    Nachdenken kostet extra!

  • Sind in den 8500 Euro Planungskosten auch Arbebitskosten zur Untersuchung einkalkuliert? Manchmal brauch man da ja auch Spezial-, Firmen die die Substanz freilegen um klarheit zu haben, was unter porösem Beton schon alles geschehen ist.


    Was sagt schon das Rücklagenkonto über den Verwaltungszustand? NIX. Man sollte eher hinterfragen was wurde die letzten 5-10 Jahre investiert und in welcher Größenordnung. (nur mal als Anmerkung bzw Schlagwort....Brandschutz...Löschanlage..Entlüftung...)

    You do what you have to do, man. :bier::yeah:

  • @JamesTKirk und Pemu
    Deswegen habe ich das Zeichen / zwischen den ws weggelassen.
    PS : Bei angeboten habe ich mini - max am Liebsten!
    Mini = nur muss anforderungen (meist nur eine gute Flasche wein)
    - = Mitte = ausgewogenste ( im Hinterkopf +- 30%)
    Max = GAU (nicht supergau)
    Macht ihr das auch So?


    @Hilfesuchender
    Alles wird gut
    Aber wenn du nicht lotto spielen möchtest dann
    1: such im Netz nach titisee-neustadt und Tiefgarage zahlen?
    2: nur ein Tipp - DER VERWALTER bringt den GUTACHTER zur Versammlung mit
    und dann Löcher in deren Bauch Fragen!
    Und alles wir Gut!


    Mfg

  • Ein ähnliches Schadensbild habe ich neulich erst gesehen.



    Und davon gab es mehrere, aber auch einige Gute dabei.
    Die Voruntersuchungen umfassten hier:

    • Abklopfen aller Flächen auf Hohllagen mit Kartierung und Aufmaß
    • Ermittlung der Betondruckfestigkeit mittels Rückprallhammer
    • Entnahme von Bohrmehlproben in verschiedenen Höhen und in abgestuften Tiefenlagen zur Ermittlung des Chlorid- und Sulfatgehaltes in den 3 Tiefen
    • Haftzugsmessungen
    • Messung der Betondeckungen (zerstörungsfrei)
    • Sichtung der Schal- und Bewehrungspläne
    • Bericht schreiben mit Instandsetzungskonzept, Fotodokumentation, Skizzen, Laborbericht, Kostenschätzung

    [definition=41,0]LV[/definition], Baubeschreibung, Bauablaufplanung, Planung der Vorarbeiten + Vergabevorschlag sowie die Bauüberwachung kommen extra noch dazu.


    Das soll zeigen, dass eine Untersuchung und ein Instandsetzungskonzept schon einiges an Aufwand erfordern. Und das ist, wie James schon anmerkte, auch erforderlich. Wegen der Haftung und auch damit nicht nach 5, 10, oder 15 Jahren ein Vielfaches der gesparten Planungskosten gleich wieder für die Instandsetzung der Instandsetzung ausgegeben werden müssen.


    Wenn eine Fachfirma, ohne vorherige Planung, gleich loslegt hast Du - trotz mehrerer Angebote - zwar einen Vergleich der Preise, aber keine echte Kontrolle, welche Leistungen im Angebot des Billigsten nicht enthalten sind und als Nachtrag später auf dem Tischliegen bzw. welche Preise möglicherweise überhöht oder welche Leistungen fehlen/überflüssig sind. Ebenso fehlt ein Vergleich zwischen tatsächlichen Schadflächen und abgerechneten (instandgesetzten) Flächen. Eine gute Fachfirma wird - wegen der Gewährleistung - vor Angebotsabgabe bzw. vor Baubeginn auch Untersuchungen vornehmen und um ein realistisches Angebot abgeben zu können, sollten die Schadflächen / Schadstellen schon zahlenmäßig irgendwo erfasst worden sein. Überraschend können z.B. auch die die umschreibenden Rechtecke in den Aufmaßen werden, die als Abrechnungsgrundlage (mehr oder weniger) unerwartet auftauchen können. Daher ist eine Begleitung durch ein erfahrenes Ingenieurbüro schon sinnvoll.


    Wie oben schon geschrieben, ist eine Untersuchung der Decke, der Abdichtung, der Entwässerung (oben und unten), der Gefälleverhältnisse, usw. unerlässlich um auch die Ursachen bzw. begünstigende Verhältnisse, die zu den oben gezeigten Schäden führen, zu beseitigen.

    Gruß
    Holger
    --
    Früher, da war vieles gut. Heute ist alles besser.
    Manchmal wäre ich froh, es wäre wieder gut.
    (Andreas Marti; Schweizer)