Sondereigentum im Keller als Wohnraum umnutzen erlaubt

  • Heute wurde ich über ein Urteil des OLG Karlsruhe informiert, dessen Tragweite sich viele sicher nicht bewusst sind:


    "Wohnungseigentümer sind ... grundsätzlich berechtigt, in Ihrem Eigentum stehende Kellerräume zu Wohnräumen auszubauen, wenn die Teilungserklärung dies zulässt. Die Kennzeichnung „Hobbyraum“ oder „Keller“ sind unverbindliche Nutzungsvorschläge" meinten die Richter. Das WEG stehe selbst der [definition=55,0]Teilung[/definition] einer Eigentumswohnung in zwei selbstständige Einheiten nicht entgegen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.10.16, Az. 9 U 14/15)


    Ob sich die Richter wohl überlegt haben, dass für Wohnräume hohe Anforderungen an den Schallschutz vor Geräuschen aus haustechnischen Anlagen gelten?


    Hat der Umnutzer nun Ansprüche an die Gemeinschaft?


    Immerhin verlaufen die meisten Versorgungsleitungen durch die Kellerräume und Strangregulierventile sind nicht immer geräuschlos. Ganz zu Schweigen von Druckerhöhungsanlagen, Gebläsebrennern etc.
    Wie seht Ihr das?




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • die anforderungen eines wohnraums - raumhöhe, fluchtweg, natürliche belichtung, schallschutz, brandschutz etc. - müssen trotz des urteils erfüllt werden.

  • Das ist mir klar.
    Meine Frage ist, ob der Umnutzer von der Eigentümergemeinschaft die Einhaltung der strengen Schallschutzanforderungen für Aufenthaltsräume verlangen kann.




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    M.G.Wetrow

  • kommt drauf an, was zum zeitpunkt des erwerbs vertragliche grundlage war. wurde der raum im UG als keller bezeichnet, dann muss der erwerber bei umwandlung des kellerraums in wohnraum für die mehrkosten alleine aufkommen. die hausgemeinschaft hat nichts von dem 'höherwertigen kellerraum'.

  • Das Urteil beschäftigt sich nach meinem Verständnis ausschließlich mit der eigentumsrechtlichen Frage der Zulässigkeit, nicht der öffentlich rechtlichen oder der mietrechtlich korrekten Umsetzbarkeit.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Ok, Ihr mögt ja Recht haben. Ich befürchte nur, dass durch solche einseitigen Umnutzungen allmählich die Rechtslage verwässert wird. Vielleicht nicht gleich, aber in ein paar Jahren stellt der Eigner des Kellerschlafzimmers den Antrag, die Gemeinschaft möge dafür sorgen, dass sein Schlaf nicht mehr durch ein leises Rauschen aus den verkofferten Rohrleitungen gestört wird und das Pfeifen des Thyristors der Druckerhöhungsanlage geht ja überhaupt nicht. Die ursprüngliche Deklaration als Hobbyraum ist da längst vergessen und die WEG nimmt eine Menge Geld in die Hand, um dem Mitglied zu seinem vermeintlichen Recht zu verhelfen.




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    M.G.Wetrow

  • ist dann dein geld auch dabei gefragt?


    wenn du nicht zahlen musst, sollte es dir egal sein. da sitzen alles erwachsene menschen die darüber entscheiden. wenn der gesunde menschenverstand regiert, dann sollte nichts fragwürdiges dabei rauskommen.

  • die hürde sehe ich erstmal bei der baurechtlichen zulassung.
    und wenn da auch noch abwasserrohre lang laufen, in so einem kellerraum,
    wird es schwierig werden, mit der vermietung/verkauf.


    freiwillig tut sich das ja keiner an, oder?

  • Ja Norbert, wir hatten massive Beschwerden eines Eigentümers, der einen Hobbyraum unter seiner Wohnung, als Schlafzimmer nutzt, weil die verkofferten Rohrleitungen unter der Kellerdecke gelegentlich knackten.
    Ich habe dann festgestellt, dass der Wanddurchbruch vom danebenliegenden Heizraum nur mit Bauschaum verschlossen war. Aus Brandschutzgründen haben wir den Durchbruch saniert, aber dem Eigner klargemacht, dass wir sehr wohl wissen, dass der Raum nur als Hobbyraum verkauft wurde, weil er als Aufenthaltsraum 5 cm zu niedrig ist und er froh sein kann, dass die MiWo-Brandschutzschalen dass Knacken vermeiden, wir aber nicht bereit sind weitergehende Maßnahmen zu finanzieren.
    Insofern gab es da nichts zuzulassen und zu verkaufen. Der Raum war da, durch eine Treppe mit der Wohnung verbunden und der Eigentümer hat einfach sein Schlafzimmer da unten reingestellt und niemanden gefragt.
    Mit ihm haben dadurch noch drei weitere Eigentümer gemacht. Die hatten aber bisher keine Ansprüche angemeldet.




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    M.G.Wetrow

  • die durchbrüche hätten brandschutzmäßig sowieso ordentlich ausgebildet sein müssen oder war es etwa brandschutzbauschaum?


    einen grund zu nörgeln hat der kellerschläfer nicht!

  • .... weil er als Aufenthaltsraum 5 cm zu niedrig ist ....

    da fangt es nämlich schon an....
    mit den fluchtwegen wird es dann vermutlich
    auch nicht zu rosig aussehen.


    wenn dann mal wirklich etwas geschehen sollte,
    was sagt dann der staatsanwalt, wenn der "hobbyraum"
    als aufenthaltsraum genutzt wurde?

  • wenn dann mal wirklich etwas geschehen sollte,was sagt dann der staatsanwalt, wenn der "hobbyraum"
    als aufenthaltsraum genutzt wurde?

    Die Frage wurde hier nicht beantwortet, sie muss aber vor Umnutzung beantwortet werden. Im zitierten Fall ging es vor Gericht nach meinem Verständnis nur um die privatrechtliche Zulässigkeit. Und die ist gegeben. Baurechtlich kann eine Umnutzung trotzdem nicht genehmigungsfähig sein.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • ... Baurechtlich kann eine Umnutzung trotzdem nicht genehmigungsfähig sein.

    weshalb macht man es dann?


    gott bewahre, es muss ja nichts geschehen,
    aber trotzdem steht man mit einem bein im knast,
    wegen solch einem "aufenthalts-raum"- keller zimmer?


    verstehe ich nicht. würde ich so etwas vermieten oder
    verkaufen, ich hätte keine ruhige minute mehr.

  • Leute, es geht nicht um Vermietung oder Verkauf.
    Die Wohnung wurde vor zehn Jahren mit zwei Wohnräumen im EG und einem Hobbyraum im Keller gekauft. Den Käufer hat das Wort Hobbyraum nicht gestört oder er hat es anders gedeutet, jedenfalls hat er es als Schlafzimmer genutzt. Jahre später hat er sich dann über Knackgeräusche aus der Rohrtrasse beschwert. Die WEG hat sich bisher nicht an der Nutzungsänderung gestört, weil sie keine Nachteile dadurch hat. Sie möchte nur nicht wegen höherer Ansprüche für Schallschutz von Aufenthaltsräumen in Anspruch genommen werden.


    Im Falle des Gerichtsurteils war es wohl ähnlich. Auch hier wurde nachträglich eine Nutzungsänderung von Kellerräumen vorgenommen. Hier hat sich aber ein anderer Eigentümer daran gestört und dagegen geklagt.
    Den Fall, bei dem aus einer Wohnung zwei gemacht wurden, kenne ich nicht. Er stand nur bei der Urteilsdiskussion mit dabei, als ebenfalls zulässige Eigenentscheidung eines jeden Wohneigentümers.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • Thomas - genau der Weg über die baurechtliche Zulässigkeit wäre der Weg, dem Eigentümer ne Nase zu drehen.


    Baurechtlich als Aufenthaltsraum nicht zulässig. Aufenthaltsraum = nicht nur vorübergehender Aufenthalt (Toilette ist kein Aufenthaltsraum).
    Wenn nur vorübergehender Aufenthalt zulässig, können Knackgeräusche nicht stören.


    Die Raumbezeichnung "Hobbyraum" ist ein beliebter Verkaufstrick von BT, baurechtlich warum auch immer als Aufenthaltsraum nicht zulässige Räume der Wohnfläche zuzuschlagen. Meist nicht offiziell, sondern im Gespräch.


    Quasi wie Schlemihl


    Hey Duuuuuu. Du siehst aus wie einer, der sich nen günstigen Kauf nicht aus Nase gehen lässt.

    Was verkaufen Sie denn?
    Zusätzliche Fläche.
    Zusätzliche Fläche.
    Psssst, nicht so lauuut.
    Zusätzliche Fläche.
    Genauuuuu

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Die Raumbezeichnung "Hobbyraum" ist ein beliebter Verkaufstrick...

    der hier seit Jahren nicht mehr funktioniert. Für die Bauaufsicht sind "Hobby", "Studio" usw. auch Aufenthaltsräume.


    Aus meiner Zeit in einem Berliner Büro vor ca. 20 Jahren kenne ich es so, dass die Bauaufsicht in die Hobbyräume im KG ein grünes "U" gemalt hat, was bedeutet, dass der Raum nicht als Aufenthaltsraum zulässig ist. Trotzdem war es Usus, dass die Erwerber (oder Mieter) z.B. ihr Schlafzimmer oder häusliches Arbeitszimmer dort eingerichtet haben.


    Ich denke, das war allen Beteiligten bekannt. Die Räume im KG wurden billiger den m² verkauft, weil es eben keine offizielle Wohnfläche war, und so waren alle einschl. der Bauaufsicht aus dem Schneider.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • warum soll ein schlafzimmer nicht ein hobbyraum sein?


    duckenundweg

  • Hab ich ja oben geschrieben, ist alles Deutungssache.
    Uns ist es ja auch egal, was die da unten treiben. :)
    Die sollen uns nur mit irgendwelchen Ansprüchen verschonen.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • warum soll ein schlafzimmer nicht ein hobbyraum sein?

    das kommt natürlich darauf an, ob man schlafen als hobby betreibt,
    oder was weiß ich, dort noch alles veranstaltet. :D


    aber baurechtlich, ist ein aufenthaltsraum ein aufenthaltsraum, und kein "hobbyraum" im keller......

  • ...baurechtlich interessiert das zumindest in Bayern niemanden, solange ein sicherer Rettungsweg vorhanden ist. Kellerwohnungen haben zu Zeiten knappen Wohnraums gerade im Großraum München Konjunktur. Da wird jedes Loch genutzt. Die BayBO ist ja inzwischen so gestrickt, dass auch Raumhöhen und Belichtung nicht mehr Gegenstand der Prüfung im vereinfachten Verfahren sind. Und reine Wohngebäude können kein Sonderbau werden, also nie dem vollen Prüfumfang unterliegen. Grenze können allenfalls die "gesunden Wohnverhältnisse" nach dem BauGB sein - ein dehnbarer Begriff.


    Ich denke, dass mit der im Eingangspost dargestellten Gerichtsentscheidung eher privatrechtlich Probleme entstehen können. Unser Bauamt wird sicher nicht ausrücken, weil jemand im Keller sein Schlafzimmer ausrichtet.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Ich denke, dass mit der im Eingangspost dargestellten Gerichtsentscheidung eher privatrechtlich Probleme entstehen können. Unser Bauamt wird sicher nicht ausrücken, weil jemand im Keller sein Schlafzimmer ausrichtet.

    hier auch nicht, möchte ich auch nicht behaupten.


    aber die staatsanwaltschaft, die rückt aus, wenn es
    (gott bewahre) so weit kommt, dass im kellerzimmer,
    der eigentlich kein aufenthaltsraum wäre, irgendwelche
    personen ums leben gekommen sind.


    dann ist die k..... am dampfen.
    und man sucht (zu recht) nach einem schuldigen, der
    für das disaster verantwortlich war......

  • die eigenverantwortung des eigentümers ist gefragt! ist leider so. die behörden ziehen sich immer mehr aus dieser verantwortung zurück.


    problematisch wird es, wenn etwas passiert und der staatsanwalt bekommt kenntnis, dass ein fachkundiger von der illegalen nutzung wusste. der ist dann eben mit dran! Thomas kann ich nur empfehlen, ein schreiben zur aufklärung an den eigentümer aufzusetzen und in einer kopie des schreibens den empfang quittieren zu lassen.

  • Der Sachverhalt ist längst in der Eigentümerversammlung thematisiert und protokolliert. Somit aktenkundig.
    Ich hatte nur befürchtet, dass die Umnutzer aus dem Urteil Honig saugen und ihrerseits Forderungen an die Gemeinschaft stellen.
    Ihr habt mich da aber beruhigt. Ich werde bei anfallenden Forderungen den Schallschutz für diese Nebenräume auf eine Stufe mit der Raumhöhe stellen und als alleinige Verantwortung des Eigners bezeichnen. Der zweite Rettungsweg dürfte in unserem Fall gegeben sein.




    Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.



    M.G.Wetrow

  • Warum soll da jemand ums Leben kommen? Im Hobbyraum hält man sich auch auf - warum soll man da nicht schlafen dürfen?

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Warum soll da jemand ums Leben kommen? Im Hobbyraum hält man sich auch auf - warum soll man da nicht schlafen dürfen?

    ein "hobbyraum" der nicht baurechtlichen
    anforderungen eines aufenthaltsraum genügt,
    und darin z.B. ein mensch verkokelt
    ist ein "hobbyraum", aber kein aufenthaltsraum.


    da stehst du mit einem bein schon im knast.

  • Achja? Und wenn ich mein Hobby dort ausübe darf ich verkokeln?

    meinem rechtsempfinden nach,dient schlafen
    der erholung und/oder dem aufenthalt und ist kein hobby..... :D

  • So habe ich das nicht gemeint. Nur wird so mancher Hobbyraum auch als Aufenthaltsraum genutzt. Wenn er dann über den erforderlichen zweiten Rettungsweg verfügt, sollte die Nutzung als Schlafraum auch kein Problem sein. Ist halt immer die Frage, wie die Kellerräume ausgestaltet sind. Wenn die Belichtung oder die Raumhöhe nicht ausreichend ist, heißt das noch lange nicht, dass die Rettungswege mangelhaft sind. Und an Wasserleitungsgeräuschen ist noch niemand gestorben.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!