Was muß ein Architekt, ein Bauherr leisten?

  • Hallo Bauexpertern,


    wir möchten ein Haus, 8m auf 11m, auf einem leicht abfallenden Gelände bauen. Von der Straße aus betrachtet sollte die Garage an der rechten Seite des Hauses angebaut werden, auf der sich auch die Eingangstür befindet. Zwischen dem Haus und der rechten Grundstücksgrenze sind 3 m Abstand, die Garage sollte auf der Grundstücksgrenze und direkt am Haus stehen. Wir bauen mit einem Bauträger, der zuständige Architekt ist beim Bauträger angestellt, meine Zahlungen gehen an den Bauträger. Das [definition=52,1]Grundstück[/definition] besaß ich bereits vor dem Vertragsabschluß mit dem Bauträger.


    Die Baubestimmungen der zuständigen Baubehörde gaben vor, daß die Oberkante des Fußbodens maximal 30 cm über dem höchsten Geländepunkt, an dem der Baukörper an einem der Gebäudeecken in das natürliche Gelände einschneidet, liegen darf. Dementsprechend hätte die Oberkante des Fußbodens maximal auf 200,13m üNN liegen dürfen, ca. 18 cm unter der niedrigsten Stelle der Straße. Bei dieser Höhe des Fußbodens wäre aufgrund des Gefälles des Baugrundstückes eine Höhendifferenz von ca. 1,30 cm entstanden zwischen dem Hauseingang und der Zufahrt zur Garage. Infolgedessen hätte die Treppe zum Hauseingang laut Aussage des Architekten bis zu1,30 m in den Zufahrtsweg hineingeragt.


    Nachdem der Architekt mir dieses Problem geschildert hatte, erkundigte ich mich nach Lösungsmöglichkeiten. Er schlug als einzige Lösungsmöglichkeit vor, das Haus um ca. 75 cm tiefer zu legen, um den Höhenunterschied zwischen dem Hauseingang und dem Zufahrtsweg zu reduzieren, die Treppe hätte weniger in den Zufahrtsweg hineingeragt, ein Auto hätte an der Treppe vorbei in die Garage fahren können. Ich stimmte zu, da es ja keine andere Lösungsmöglichkeit laut Aussage des Architekten gab. Ich verließ mich ganz einfach auf den Architekten als Fachmann. Danach erhielt ich die Baugenehmigung.


    Als ich dann nach Erteilung der Baugenehmigung die Unterlagen für den Bauunternehmer erneut unterzeichnen sollte, schaute ich mir diese Unterlagen noch einmal genauer an und stellte fest, daß es auch eine andere Lösungsmöglichkeit gegeben hätte. Wenn der gesamte Baukörper um ca. 1,30 m von der Straßenseite aus betrachtet nach links verschoben worden wäre, links gab es noch Spielraum, hätte das Haus nicht um 75 cm tiefer gelegt werden müssen, auf der rechten Seite wäre demzufolge eine Lücke zwischen der Garage und der Hauswand entstanden. Ich möchte natürlich, daß das Haus nur 18 cm unter der Straße liegt und nicht 93 cm. Da ich dies möchte, kommen jetzt laut Aussage des Architekten zusätzliche Kosten auf mich zu. 500 Euro Pauschale für den Bauträger, neue Vermessung, neue statische Berechnungen, neuer Bauantrag.


    Nun kann man der Meinung sein, ich hätte mir das Ganze vor Einholung der Baugenehmigung genauer anschauen sollen. Man kann allerdings auch der Meinung sein, der Architekt hätte mir diese zweite Option aufzeigen müssen. Eure Meinung zu dieser Thematik interessiert mich sehr. Wie soll ich mich auf der Kostenseite gegenüber dem Bauträger verhalten?
    Danke.

    Einmal editiert, zuletzt von Kalle () aus folgendem Grund: Absätze eingefügt.

  • ein BT wird es wohl nicht sein, eher ein [definition=33,0]GÜ[/definition].


    erfolgt die baugesuchsplanung nach HOAI, dann musst du die zusatzkosten nicht bezahlen. bei einem GÜ-vertrag - muss man wissen was im vertrag steht. die frage ist - wäre die ursprüngliche planung genehmigt worden?


    änderst du eine genehmigte planung, entstehen kosten. bezahl sie und verbuch das als lehrgeld. darüber streiten kommt teurer und am ende zahlst du noch mehr - mindestens ein anwaltshonorar.

  • Rolf, vielen Dank für Deine Rückmeldung. Den Vertrag habe ich mit dem Bauträger abgeschlossen, bei dem der Architekt angestellt ist.Ich konnte mir dann bei dem Bauträger einen Bauunternehmer unter mehreren aussuchen, der mein Haus schlüsselfertig baut. Die Baugesuchsplanung erfolgt nicht nach HOAI, sie ist pauschal Bestandteil des Vertrages mit dem Bauträger. Sehr wahrscheinlich wird es auf "Lehrgeld" rauslaufen. Mal sehen, was es noch für Rückmeldungen gibt, hier und in meinem Bekanntenkreis. Ein befreundeter Architekt mit über 30 jähriger Berufserfahrung war der Meinung, er hätte mich auf die Alternative hinweisen müssen.

  • noch einmal - du hast mit sicherheit keinen bauträger, denn der bringt das grundstück. es war aber bereits deins, dann hast du mit sicherheit einen GÜ-vertrag abgeschlossen. oder es ist ein franchiser, wenn du aus seiner kladde einen bauunternehmer auswählen konntest.


    vielleicht hast du glück und dein vertragspartner kommt dir mit den mehrkosten entgegen.


    nach HOAI hat dein bekannter recht, bei [definition=33,0]GÜ[/definition]'s ist das auslegungssache des vertrags.

  • Da Du schon vor Beauftragung des Bauunternehmers Eigentümer des Grundstücks warst, wird der Bauunternehmer kein Bauträger sein, sondern, wie @Gast1234 schon schrieb ein Generalübernehmer, [definition=33,0]GÜ[/definition]. Der Unterschied ist hier zentral! Der Vertrag mit dem Baunuternehmen schließt also die Planungsleistung pauschaliert mit ein? Wen diese ausgewiesen, wie hoch sind die Planungskosten insgesamt?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Entschuldigung, ich kenne mich im rechtlichen Bereich nicht so gut aus. Der Status meines Vertragspartners scheint der eines [definition=33,0]GÜ[/definition] zu sein, da ich das Grundtück bereits vor Vertragsabschluß besaß. In der BLB ist die Architektenarbeit pauschal erwähnt, ohne daß hierfür ein konkreter Preis genannt wird. Der [definition=33,0]GÜ[/definition] stellte mir mehrere Bauunternehmer zur Auswahl, die das Haus dann schlüsselfertig erstellen. Der Architekt ist bei dem [definition=33,0]GÜ[/definition] angestellt.

  • Der TE soll da mit dem tieferlegen etwas vorsichtig sein.
    Ich hoffe das Baugrundgutachten wurde berücksichtigt.
    Nicht das er bald das nächste Thema hier eröffnen muss,weil er sich mir Wasser im Wohnzimmer zu kämpfen hat


    ---------- 29. Januar 2017, 11:02 ----------


    Wirk wie ein [definition=33,0]GÜ[/definition] von StadtundLand

  • Ich hoffe das Baugrundgutachten wurde berücksichtigt.
    Nicht das er bald das nächste Thema hier eröffnen muss,weil er sich mir Wasser im Wohnzimmer zu kämpfen hat

    tja pincho , nicht alle , die am hang bauen , bauen eine talsperre wie du es getan hast ..... :elektro:

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Off-Topic:

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

  • Ich wollte ihn nur von Ärger fern halten.


    Nur weil der [definition=33,0]GÜ[/definition] nun der Architekt stellt,heisst das nicht er ist von allem übel geschützt.


    Viele Architekten leisten halt nicht oft das,was man sich am ende vorgestellt hat.


    Entweder dem Architekt vertrauen...


    Oder mit eigenem Sachverständiger gegenprüfen.


    Etwas Geld vorher in bewegung setzen und auf nummer sicher gehen,oder später extrem mehr geld in Befegung setzen um jahrelang sein Recht durchsetzen.


    Als erschreckendes Beispiel kannst du mich,rodop oder Rose24 nehmen

  • Doch man weiss was man kauft,was später ausgeführt wird,vom Architekten,Handwerker usw...
    Dagegen gibt es keine Schutz.


    Einen Schnellkurs in Geologie,Statik und Bauphysik hat nicht zu meiner Schichtarbeit gepasst :motz:

  • Einen Schnellkurs in Geologie,Statik und Bauphysik hat nicht zu meiner Schichtarbeit gepasst

    die hats alle nicht gebraucht .


    einen kursus zum abbau der AWGH wäre gut gewesen .


    und einen , der die WBEHUSH-euphorie eingebremmst hätte .


    deine hütte passt nicht auf dein grundstück , und die hast du dir ausgesucht , nicht der ([definition=33,0]GÜ[/definition])architekt , nicht die handwerker , und nicht der richter ....

    die vernunft könnte einem schon leid tun....

    sie verliert eigentlich immer

  • Und der TE will sein Glück auch beim [definition=33,0]GÜ[/definition] versuchen.


    Er geht wohl auch davon aus,das er nur rechtzeitig zahlen muss,der Rest macht der [definition=33,0]GÜ[/definition].


    Es wird ja ein Architekt vom [definition=33,0]GÜ[/definition] gestellt.Der [definition=33,0]GÜ[/definition] beauftragt auch noch Statiker,Energieberater und erstellt ein Baugrundgutachten.



    Ging bei uns in die Hose.


    Er kann auch mit einem Architekten bauen,ist aber auch hier nicht von Pfusch geschützt.


    Zwei Häuser hier im Wohngebiet haben auch damit pech gehabt.Ihr Keller ist vollgelaufen und mussten mit Pumpen trocken gelegt werden.


    Ich würde jetzt,immer einen eigenen SV mit ins Boot nehmen.


    Der Baustopp wäre zu einem früheren Zeitpunkt gekommen.

  • Und hier ist nicht das Thema von Pin Cho, unnötig hier n Grundsatzdebatte draus zu machen. Lieber mit Rat und Tat dazu verhelfen, dass dem TE nicht gleiches Schicksal ereilt.

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  • @wasweissich


    Das kann man so nicht stehen lassen.


    Eine Lösung hat der [definition=33,0]GÜ[/definition] zwei Häuser auch hinbekommen.Der gleiche Architekt und co...


    Der [definition=33,0]GÜ[/definition] hat nur den falschen Handwerker beauftragt.


    Hätten wir 3 Monate später gebaut,hätte es die Familie neben uns erwischt.


    Wir waren sozusagen die Versuchs(Bauherren)


    ---------- 29. Januar 2017, 13:08 ----------


    @Kalle
    Ich wollte dem TE damit auch helfen.


    Das um 93 cm tiefer legen,hat bei mir gleich schweissausbrüche verursacht

  • Pincho - du hattest keinen unbhängig agierenden architekten, sondern einen der in 2. reihe bestenfalls steht und ansagen bekommt. ich kenne die grossmäuligen sprüche der franchiser über architekten. ich habe einmal einen solchen kennengelernt. seine ansage war, wir brauchen architekten nur zum unterschreiben von baugesuch, baubeginnanzeigen, bauleitererklärungen und fertigstellungsanzeigen. den rest machen wir selbst und das haben sie nicht gekonnt. mittlerweile haben sie sich selbst vom markt gefegt.


    du meckerst zu viel über den architekten. das übel ist jedoch dein franchiser und du selbst. du hängst da soweit drin, weil du auf dieses bescheuerte geschäftsmodell reingefallen bist.

  • Pincho, überlass diese einschätzung einmal den fachmenschen hier, du verbreitest nur panik!!!

  • @Gast1234


    Wieviel ein Architekt beim [definition=33,0]GÜ[/definition] zum sagen hat,weiss ich nicht.
    Die in 8facher Ausführung vom [definition=33,0]GÜ[/definition] mir übergeben wurden,waren von einem Architekten.


    Ob er nun auch einfach nur seine Unterschrift drunter gesetzt hat weiss ich auch nicht.


    Aber auch beim TE hört sich das so an.Hier ist die rede vom Architekten.
    Nicht vom [definition=33,0]GÜ[/definition].


    Wer hat beim TE die Tieferlegung beschlossen.


    Der [definition=33,0]GÜ[/definition] oder der Architekt ???
    Wer haftet bei ihm,wenn es schief geht.Als erstes der [definition=33,0]GÜ[/definition].Direkter vertragspartner vom [definition=33,0]GÜ[/definition].
    Der wird sein Ar... retten wollen,und kommt dann damit,der Architekt ist schuld.Er hat das veranlasst und geplant.


    Bei Geld hört ja meist die Freundschaft auf.Ich bin mir sicher,das im späteren Verlauf,der Architekt auch in die verantwortung genommen wird.Immerhin hat er hier keine bedenken angemeldet.Vieleicht sogar selber das tieferlegen angeordnet.


    Der TE ist in meinen Augen jetzt schon in mit einem bein im Rechtsstreit.
    Weil der TE jetzt schon eine andere Gründung haben will

  • Das vom GÜ-Architekten geplante Haus soll ca. 93 cm unter Straßenniveau liegen. Er hat das Haus tiefer gelegt, damit die Treppe nich mehr 1.30 m in der Garagenzuweg hineinragt, weniger Höhendifferenz zwischen Hauseingang und Garagenzuweg bedeutet weniger Treppenstufen, bedeutet weniger Hineinragen der Treppe in den Garagenzuweg. Wenn man den gesamten Baukörper von der Straße her betrachtet um 1.30 m nach links verschieben würde, würde die Treppe nicht mehr in den 3m breiten Garagenzuweg hineinragen. Dann könnte das Haus 75 cm höher liegen, würde dann aber immer noch 18 cm unterhalb der Straße liegen. Es geht also um die Frage, ob das Haus 18 cm oder 93 cm unterhalb der Straße liegt. Ansonsten mögen einzelne Herren entschuldigen, daß ich kein Architekt, kein Statiker, kein Geologe, kein Bauphysiker bin und ich neben einer 60 Stunden Woche und einer Familie nicht noch die Zeit habe, mich mit Tiefgang in diese Themen einzuarbeiten. Das Bodengutachten läßt beide Lösungen zu. Ich hoffe, daß die kleine unprofessionelle Zeichnung in der Anlage das Problem verdeutlicht.

    Dateien

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  • Wieviel ein Architekt beim [definition=33,0]GÜ[/definition] zum sagen hat,weiss ich nicht.

    beschränk dich einfach auf das, was ich von dir zitiert habe.