Ausnahmen-Formulierung im B-Plan - Bedeutung/Konsequenzen?

  • Hallo,


    Aus einem (Brandenburger) Bebauungsplan:

    Zitat

    Art der baulichen Nutzung
    ...
    In den allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach §4 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung
    nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.
    (§9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs 6 Nr. 1 [definition=16,0]BauNVO[/definition])

    Zitat von §4 Abs. 3 BauNVO

    (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
    2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
    3. Anlagen für Verwaltungen,
    ...


    Was heisst das jetzt, dass die ausnahmsweisen Ausnahmen nicht Bestandteil des B-Plans sind? (Die Formulierung ist wirklich schwer verdaulich.)


    Im schlimmsten Fall, dass das Bauamt selbst bei gutem Willen eine Nutzung eines Raumes zu
    Bürozwecken (ohne Publikumsverkehr) nicht genehmigen darf?
    Würde ein Bauantrag, in dem ein Zimmer als "Arbeitszimmer" bezeichnet ist, deswegen abgelehnt?


    Konkret ginge es darum, einen GmbH-Sitz (keine Angestellten, im wesentlichen ein Aktenschrank) in dem Wohngebiet anzumelden.

  • Dazu gilt evtl. § 13, Zitat:


    "Gebäude und Räume für freie Berufe


    Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig."


    Einzelne Räume wären danach eingeschränkt zulässig. Die Bauaufsicht darf genehmigen, allerdings musst Du evtl. genauer darlegen, was da passieren soll.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Eine GmbH ist ein Gewerbebetrieb und damit so oder so unzulässig. Denn Du kannst nicht einen Büroraum beantragen und den Rest der Firma ignorieren.
    Wo stehen die Firmenfahrzeuge, wo das Material, wo sind Personalräume, wohin geht der Liefer- und Besucherverkehr.
    Wenn es dafür einen weiteren Standort gibt, warum dann nicht da die Verwaltung der Firma unterbringen.

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  • Die Frage scheint mir bei oberflächlicher Lektüre zu sein, ob die GmbH eine einem freien Beruf ähnliche Tätigkeit ausübt, bzw. etwas freier formuliert, ob der Geschäftsbetrieb der GmbH dem eines der klassischen Freiberufler ähnlich ist. Also: Welche Art von Gewerbe übt die GmbH aus?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Wo stehen die Firmenfahrzeuge, wo das Material, wo sind Personalräume, wohin geht der Liefer- und Besucherverkehr.

    Nichts von alledem. Ein stilles Gewerbe. Nur die Hausbewohner schreiben ab&zu eine e-mail und ein paar Briefe. Ein wenig Computerei.

  • Thomas, SO unterscheidlich sind die Antworten gar nicht, sie schauen nur aus unterschiedlichen Perpektiven auf das Problem.


    Du siehst die Bürotätigkeit und bringst die in die Nähe freier Berufe, ich sehe die GmbH und damit eher das Gewerbe.
    Nu ist halt die Frage, wie sieht das Bauamt das.


    ---------- 18. Januar 2017, 15:29 ----------


    Nichts von alledem. Ein stilles Gewerbe. Nur die Hausbewohner schreiben ab&zu eine e-mail und ein paar Briefe.

    Im Augenbilick! Wünschen wir der GmbH wirtschaftlichen Erfolg, was dann? Angestellte? Besucher?
    Das ist aber in aller Regel die Sichtweise des Bauordnungsamts.

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  • Die Frage wäre für mich: wen interessiert's?


    Klar: wenn da auf einmal Kunden vorfahren, Anlieferverkehr herrscht, dann wäre dies für die Umgebung, die Nachbarn, eine Belastung.


    Wenn aber keine Tätigkeit im eigentlichen Sinne ausgeübt wird, also eben kein Kundenverkehr, keine Anlieferung usw., wen sollte es interessieren, ob da in Deinem Büro ein Lehrer arbeitet (Klassenarbeiten korrigieren, Stunden vorbereiten,...) oder ein Architekt tolle Entwürfe zaubert oder eben Du am Computer brütest und E-Mails empfängst? Oder schreibst?

  • Eine GbR kann auch ein Gewerbe sein (braucht zumindest eine Gewerbeanmeldung). Der Unterschied ist, dass eine GmbH zwingend einen Firmensitz braucht, was diesen irgendwie zu einem Gewerbelokal macht, auch wenn da eigentlich nichts anderes passiert. Briefkastenfirma eben.

  • ... dass eine GmbH zwingend einen Firmensitz braucht, was diesen irgendwie zu einem Gewerbelokal macht, auch wenn da eigentlich nichts anderes passiert. Briefkastenfirma eben.

    Also ähnelt dieser Gewerbebetrieb der Tätigkeit welcher Freiberufler: Ärztin, Anwältin, Steuerberaterin, Musikerin, Architektin?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Du verstehst es nicht!


    Briefkastenfirmen gibts auf den Kanalsinseln, den Bahamas und in Panama. In Deutschland gibt es Firmen mit einem Sitz. Und eine Firma kann eben aus mehr Personen als dem Eigentümer des genutzen Raums bestehen und Verkehr erzeugen. An- und Abfahrtverkehr, Lieferverkehr, Parkverkehr.
    All das soll aber nicht in ein Wohngebiet.


    Wenn man diese Unsitte erlebt, das Speditionen ihr Betriebgelände klein halten, in dem die Trucker abends mit dem Bock nach Hause fahren, dito Paketdienste und diese Fahrzeuge dann die Wohngebiete vollstellen, dann ist auch klar, warum das so sein soll.
    Das es von den Ordnungsbehörden wie vieles anderes ignoriert wird, ist was anderes.


    So lange Du also nicht schlüssig darlegen kannst, dass die GmbH auch bei einem Erfolg wie Kleinweich dort keinen zusätzlichen Verkehr erzeugt (und sei es nur Paketdienste, die Sachen holen und bringen), wirst Du als normales Gewerbe behandelt werden und keine Genehmigung bekommen.

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  • Es würde mich sehr wundern, wenn es nach der bisherigen Schilderung nicht ein einem (bestimmten) freien Beruf ähnliche Tätigkeit wäre.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • An- und Abfahrtverkehr, Lieferverkehr, Parkverkehr.

    Auch freie Berufe, gerade medizinische, haben Publikumsverkehr. Verkehr ist nicht das einzige Kriterium. Ein Spedition hat nichts mit freiem Beruf zu tun, eine Baufirma auch nicht. Deine Vergleiche stimmen also nicht.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Auch freie Berufe, gerade medizinische, haben Publikumsverkehr. Verkehr ist nicht das einzige Kriterium.

    Stimmt. Ist Gaga, ja.
    Aber das ist eben alles Auslegungssache und vom Antragsteller zu BEWEISEN (das seine Tätigkeit der eines zulässigen freien Berufs gleichkommt).

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  • Freiberufler bzw. von diesen gegründete "Gesellschaften mit beschränkter Berufshaftung" können in Einzelfällen Dutzende Mitarbeiter haben (Architekturbüro, Steuerkanzlei), auch dies ist nur insofern ein Problem, als das die Nutzung auf einzelne Räume beschränkt werden kann.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • §18 Einkommensteuergesetz liefert eine Liste mit freiberuflichen Tätigkeiten - die meisten davon haben interessanterweise erheblichen Publikumsverkehr:


    Zitat von §18 EStG

    Zu der freiberuflichen Tätigkeit gehören die selbständig ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit, die selbständige Berufstätigkeit der Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Rechtsanwälte, Notare, Patentanwälte, Vermessungsingenieure, Ingenieure, Architekten, Handelschemiker, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, beratenden Volks- und Betriebswirte, vereidigten Buchprüfer, Steuerbevollmächtigten, Heilpraktiker, Dentisten, Krankengymnasten, Journalisten, Bildberichterstatter, Dolmetscher, Übersetzer, Lotsen und ähnlicher Berufe. 3


    Sagen wir mal "Journalisten, Übersetzer".


    Dem EStG ist es allerdings völlig egal, wo diese Tätigkeit ausgeübt wird. Interessant, dass sich das Baurecht trotzdem darauf beruft und dann eine gutgehende Arztpraxis einer Briefkastenfirma, die nichts mit dieser Liste zu tun hat, vorzieht.

  • §18 Einkommensteuergesetz liefert eine Liste mit freiberuflichen Tätigkeiten - die meisten davon haben interessanterweise erheblichen Publikumsverkehr:


    Sagen wir mal "Journalisten, Übersetzer".


    Dem EStG ist es allerdings völlig egal, wo diese Tätigkeit ausgeübt wird. Interessant, dass sich das Baurecht trotzdem darauf beruft und dann eine gutgehende Arztpraxis einer Briefkastenfirma, die nichts mit dieser Liste zu tun hat, vorzieht.

    Nein, das tut das Baurecht doch garnicht, es erlaubt Tätigkeiten, die den der freien Berufe ähnlich sind.

    Die Frage scheint mir bei oberflächlicher Lektüre zu sein, ob die GmbH eine einem freien Beruf ähnliche Tätigkeit ausübt, bzw. etwas freier formuliert, ob der Geschäftsbetrieb der GmbH dem eines der klassischen Freiberufler ähnlich ist.

    Und das scheint bei Dir gegeben. Also vermutlich kein Problem!

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Zitat von Ralf Dühlmeyer

    Aber das ist eben alles Auslegungssache und vom Antragsteller zu BEWEISEN (das seine Tätigkeit der eines zulässigen freien Berufs gleichkommt).


    Will ich ja gerne tun.


    Um zur Eingangsfrage zurückzukommen:


    Weil die Formulierung im B-Plan so doppelt-indirekt ist, wäre meine Befürchtung, dass dem Bauamt obwohl es nachgewiesenermaßen "niemanden interessiert", gar nicht anders kann, als abzulehnen, weil "die Ausnahme" nicht "Bestandteil des B-Plans" ist.

  • Nicht störende Gewerbebetriebe snd für mich eindeutig unzulässig.


    Du musst also beweisen, dass Deine Tätigkeit eben nicht ein nicht störender Gewerbebetrieb sondern eine den freien Berufe gleichkommende ist.


    Passierschein A 38, ja, aber so geht Verwaltung halt

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  • Ich verstehe es genau anders herum: Weil eine entsprechende Regelung existiert, trifft der B-Plan hierfür gerade keine erneute / zusätzliche Festlegung.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Weil eine entsprechende Regelung existiert, trifft der B-Plan hierfür gerade keine erneute / zusätzliche Festlegung.

    Richtig. Die freien Berufe sind nicht Bestandteil der Ausnahmen nach § 3.

    Du musst also beweisen, dass Deine Tätigkeit eben nicht ein nicht störender Gewerbebetrieb sondern eine den freien Berufe gleichkommende ist.

    Beweisen muss er gar nichts. Nur angeben, welche Tätigkeit da verrichtet werden soll. Fällt die unter Freiberufler und ähnliche, ist alles in Butter. Die Gesellschaftsform ist für das Baurecht uninteressant.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Bauvoranfrage wozu? Kunkrab hat genügend Argumente bekommen, die sein Planer auch gegenüber der Bauaufsicht vorbringen kann. Der ganze Bau wird ja wohl nicht an einem Arbeitszimmerchen hängen.


    Übrigens: Die Arbeitsstättenrichtlinie ist übrigens auch bei häuslichen Arbeitszimmern einzuhalten.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • wenn da außer dir, auch noch andere mitarbeiter tätig
    sind,(auch ohne publikumsverkehr) bekommst du aber probleme, mit der arbeitstättenverordnung
    und dem baurecht....

  • wenn da außer dir, auch noch andere mitarbeiter tätig bekommst du aber probleme, mit der arbeitstättenverordnung und dem baurecht....

    Nein, @Baumal, da steht nirgends, dass die zulässigen Freiberufler keine Mitarbeiter beschäftigen dürfen! Und welche Kollision mit dem Baurecht meinst Du? Klar, bei angestellten Mitarbeitern muss das Arbeitsstättenrecht eingehalten werden, aber selbst das dürfte kaum ein Problem sein.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Ganz ehrlich: ich verstehe das so alles nicht ganz.


    Wenn in meinem haus ein Zimmerchen als Büro missbraucht wird, wen interessiert das bzw. hat das zu interessieren?


    Ich verstehe ja, dass das Publikumsverkehr anders aussähe. Aber so.....?

  • Ganz ehrlich: ich verstehe das so alles nicht ganz. Wenn in meinem haus ein Zimmerchen als Büro missbraucht wird, wen interessiert das bzw. hat das zu interessieren? Ich verstehe ja, dass das Publikumsverkehr anders aussähe. Aber so.....?

    Insbesondere die Tatsache, dass in manchen Gebieten damit der "gewerbliche" Hausmeisterservice unzulässig ist, aber der Großsteuerberater mit 35 Mitarbeitern bauen darf, ist schwer nachzuvollziehen, aber so sieht es momentan aus.


    Ich vermute, dass sich der oft in der Politik tätige Berufsstand der Anwälte und Steuerkundigen hier ganz uneigennützig ein Privileg gesichert hat, habe aber keine Belege dafür.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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