Mittlere Höhe der Garage bei Grenzbebauung und die Bayrische Bauordnung

  • Hallo zusammen,


    so nun wird es mal Zeit, dass ich hier nicht mehr ganz so neuen Forum meine erste Frage loswerde. Ich habe mich sehr über die Entwicklung dieses Forums gefreut, auch wenn ich als Laie eben fast nur Lese und die Kommentare den Profis überlasse.
    Wir stehen gerade vor unserem Großprojekt EFH und schon geht es los mit den Problemen...


    Unser [definition=52,1]Grundstück[/definition] liegt in einem Neubaugebiet und grenzt mit zwei Seiten an die vorhandenen Baugrundstücke an. Da wir einen Höhenunterschied von 1,8m auf einer Länge von 20m haben und die Zufahrt auf der hohen Seite liegt müsste unsere ca. 15m lange Zufahrt und die anschließende Garage bei Beibehaltung des natürlichen Geländeverlaufs abfallend gebaut werden. Da wir und auch unser Generalunternehmen dies für nicht sonderlich sinnvoll halten und zudem das Haus mit der OKFFB 30cm über der Straßenbezugskante liegen wird (nach BeBauPlan zulässig) wollen wir auch die Garage um ca. 1,3m über dem natürlichen Gelände bauen.
    Dabei haben wir schon das Einverständnis aller alten Nachbarn eingeholt. Alle waren sogar sehr dafür, da sie sonst befürchten, dass bei Starkregen das Wasser von unserem [definition=52,1]Grundstück[/definition] in ihre Keller laufen kann.
    Unser neuer Nachbar würde diese Höhenlage fortführen und ebenfalls aufschütten. Ebenso würde seine Garage an unsere anschließen und das gleiche Höhenniveau aufweisen. Nach BaBo Artikel 6 Absatz 9 bezieht sich die 3m Höhenbegrenzung an der zu bebauenden Grenze aber "normalerweise" auf den natürlichen Geländeverlauf. Nun haben wir die Aufgabe das Landratsamt zu überzeugen, dass für unser Bauvorhaben eine festgelegte Geländeoberfläche für alle beteiligten das beste ist.


    Ich wollte mich auf diesen Termin vorbereiten und von euch ein paar Tipps zu einer guten Argumentation einholen. Vielleicht hatte einer der Experten ja schon einmal Erfolg mit einem solchen Vorhaben. Die Stadt hat unser Problem mittlerweile verstanden und hätte auch nichts gegen eine Aufschüttung. Leider heißt das halt noch gar nichts.


    Vielen Dank und euch einen schönen Abend

  • eine, oder mehrere skizzen, bez. deinem bauvorhaben wären hilfreich
    um antworten zu können.

  • Ja....so ganz habe ich es noch nicht verstanden.


    Anscheinend geht der Hang in Richtung der Garage, die Garage würde also, wenn man sie auf Höhe des natürlichen Geländes setzen würde, unterhalb des Straßenniveaus liegen? Ist das soweit richtig?


    Um die Notwendigkeit einer Aufschüttung bzw. deren Maß sinnvoll überprüfen zu können, wäre ein Skizze mit dem Hang und der Lageplan, am besten noch ein Ausschnitt aus dem Bebauungsplan sehr hilfreich.



    Gehen wir mal davon aus, dass es sinnvoll nicht anders geht, dann wird sich das LRA idR dem nicht entgegenstellen, sofern die Gemeinde da auch im Vorfeld mitgeht. Der B-Plan wird ja von der Gemeinde aufgestellt und nicht vom LRA. Insofern ist eine Befreiung, sofern nötig, beim Bauantrag mit zu beantragen und zu begründen. (Wobei die Notwendigkeit einer Befreiung eben erst beurteilt werden kann, wenn man den B-Plan kennt).


    Grundsätzlich gilt, das ist ganz richtig, das natürliche Gelände als Höhenbezugspunkt. Es kann aber auch das "festgelegte" Gelände als Höhenbezug angenommen werden. Dies aber geht nicht automatisch, es sei denn dass zB im B-Plan ein Gelände definiert worden ist oder dass man im B-PLan einen anderen Höhenbezug findet (zB OK Straße).


    Ansonsten wären 1,30m schon recht, bei einer 3m hohen Grenzgarage wären das immerhin 4,30m.


    Aber was spekuliere ich hier weiter herum...bitte einfach ein paar mehr Infos, dann können wir wohl auch mehr dazu sagen.

  • ja, kann ich verstehen.
    Ich hoffe meine Skizze ist einigermaßen verständlich. Danke aber auf jeden Fall schon einmal für die Antworten.
    Im Bebauungsplan ist kein Höhenniveau angegeben. Lediglich die OKFFB ist reglementiert und darf 30cm über dem Straßenbezugspunkt liegen. Ein allgemeines Niveau für die Grundstücke hat man nicht vergeben.
    Die Stadt hat zuerst gemeint wir sollen doch einfach eine Hebeanlage in das Haus einbauen (Schwarzwasser) und vor der Garage eine Entwässerungsrinne. Wie auch immer diese das Ganze Wasser bei einem Starkregen Ereignis wegbekommen soll. Die Steigung ist ja doch recht ordentlich und die Auffahrt bis zur Garage stolze 15m lang.
    Eine Grauwasser Hebeanlage benötigen wir so oder so für den Keller und das Haus wird auf jeden Fall so hoch als möglich gebaut um bei der Entwässerung keine Probleme zu bekommen. Jetzt hoffen wir halt, dass die Garage auch auf das selbe Niveau gebaut werden darf.

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  • Wie alt ist denn der Bebauungsplan?


    Mir erscheint nämlich schon mal die 15m Auffahrt etwas unsinnig. Warum sollte man das wollen. Oder muss man (wegen B-Plan)?


    Letztendlich sollten B-Pläne so ausgearbeitet sein, dass sie keine unnötigen Fehler produzieren. Eine hangige Garagenzufahrt ist natürlich nicht immer auszuschließen, weil nicht jedes Gelände eben ist oder hangabwärts verlaufen kann. Dann aber sollten Regelungen getroffen werden, die eine fehlerfreie Planung ermöglichen. Also: Garage höher setzen, kürzerer Stauraum (1/3 würde vollauf genügen) usw.


    Eine Hebeanlage halte ich für die mit Abstand unsinnigste Idee. Zum einen kostet das richtig Geld, muss regelmäßig gewartet werden und fällt garantiert irgendwann mal aus. So etwas sollte technikfrei oder technikarm funktionstüchtig sein. Ich kenne aber auch ein Neubaugebiet, da wurde von der Gemeinde bzw. deren Planer genau so ein Unfug im großen Stile verplant. Grande Katastrophe.


    Oder wie wäre es mit einem Carport? Im Zweifelsfall läuft das Wasser vorne rein und hinten wieder raus.

  • Danke für deine Hilfe Thomas. Die lange Einfahrt kommt daher, dass wir das Haus so weit als möglich in Richtung Norden schieben wollen (die Skizze ist ausgerichtet) um einen möglichst großen Südgarten zu haben. Ebenso soll die Garage neben dem Hauseingang sein der auf der Oststeite liegt. Ein Carport wäre schon ein Notlösung wobei wir die Garage ganz klar favorisieren. Außerdem hätten wir dann ja einen Höhenunterschied von über einem Meter zwischen Garage / Carport und Wohnhaus. Eine Schwarzwasserhebeanlage werden wir nicht bauen, auch wenn wir nachher ein Haus auf dem Berg haben ;-)


    Ich habe mir im Internet gestern noch eine Erklärung bzw. den Hintergrund zu den Abstandsflächen durchgelesen und alle Punkte die aufgeführt wurden mit Nachbarschutz, Brandschutz, Lüftung usw. treffen auf uns in meinen Augen nicht zu. Die ersten Reaktionen waren halt eher ernüchternd, so dass ich möglichst viele Argumente haben will um hier vernünftig bauen zu können.


    ---------- 15. Januar 2017, 12:33 ----------


    Der Bebauungsplan wurde neu erstellt und gilt für das Neubaugebiet. Geplant wurde von einer Firma und die Stadt hat es auch so übernommen.