Nutzungsänderung im Außenbereich von Gewerbeeinheit

  • Hallo zusammen,
    wenn in der Baugenehmigung steht, dass eine Gewerbeinheit im Außenbereich als Büro/Werkstatt/Lager für einen Malermeister dient...
    wann braucht man dann einen Nutzungsänderungsantrag und wann nicht?
    Bzw. bei welchen Nutzungen wird der eher genehmigt und bei welchen nicht?


    Was passiert z.B. wenn ein Dachdecker oder ein Tierarzt die Einheit nutzen wollen?
    Also wo liegen die Grenzen bei Nutzungswänderungen im Außenbereich?
    Irgendwie ist mir das nicht ganz klar.
    Danke für Hinweise

  • Erstaunlich, dass das überhaupt genehmigt wurde. Es könnte sein, dass mit Wegfall des Betriebs (Zweck) auch das Privileg entfällt. d.h. eine weitere gewerbliche Nutzung, egal in welcher Form, gar nicht mehr erlaubt wird. Außenbereich ist nicht gleich Außenbereich. Meinem Großvater hat man die Nutzung eines Grundstücks für gewerbliche Zwecke genehmigt, weil dieses direkt an sein Baugrundstück angrenzte, auf dem Wohnhaus und Betrieb standen. Er durfte die zusätzliche Fläche aber nur als Lagerfläche (Halle) und Garten verwenden, Zugang über sein vorhandenes Baugrundstück.


    Als ich einmal einen Antrag gestellt habe ([definition=52,1]Grundstück[/definition] war ca. 2km vom Ortsrand entfernt) musste ich seitenweise Papier in Form von Gutachten (Umweltverträglichkeit etc.) anschleppen, inkl. Listen mit Anzahl der Mitarbeiter die regelmäßig dort hin pendlen und Anzahl der Kunden pro Tag, Lieferanten usw. usw. Ich habe gestaunt, auf was das Bauamt alles schaut, und wieviele weitere Behörden da eingeschaltet wurden (Umweltschutz, Landwirtschaftsamt, usw.)


    Ich würde mal unterstellen, dass wenn überhaupt, dann nur eine Fortführung der bisherigen Nutzung möglich ist. d.h. Wenn anstatt einem Maler ein anderer Handwerksbetrieb dort einzieht. Bereits ein verändertes Kundenaufkommen (Verkehr) könnte schwierig werden.


    Auf jeden Fall erst einmal vorsichtig agieren und keine Pferde scheu machen.

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  • Also wo liegen die Grenzen bei Nutzungswänderungen im Außenbereich?

    Im Aussenbereich sind halt Nutzungen zulässig, die zur üblichen Aussenbereichsnutzung gehören:
    Land- und Viehwirtschaft
    Kies-, Torf-, usw Gewinnung und -aufbereitung
    Fischzucht
    Reetanbau und -verarbeitung
    Werft


    Eine Tierarztpraxis vielleicht noch, ein Dachdecker eher nein.

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  • Ich würde mal unterstellen, dass wenn überhaupt, dann nur eine Fortführung der bisherigen Nutzung möglich ist. d.h. Wenn anstatt einem Maler ein anderer Handwerksbetrieb dort einzieht. Bereits ein verändertes Kundenaufkommen (Verkehr) könnte schwierig werden.


    Das Gebäude war früher priviligiert und die Umnutzung wurde vor einigen Jahren genehmigt.
    Es steht "Malerbetrieb" in dem Formular der Betriebsbeschreibung (Anlage der Baugenehmigung) unter "Art des Betriebes" und bei "Dienstleistung".


    z.B. stehen dort auch 6 Betriebsfahrzeuge und im Anhang die Stellplatznachweise dafür + zusätzliche Stellplätze für das Büro.
    Ich meine.. wenn man mal 7 Betriebsfahrzeuge hat.. müsste man dann auch eine Nutzungsänderung beantragen ???

  • nachdem es schon eine genehmigte umnutzung gibt, sehe ich das hauptproblem im richtigen ausfüllen der formulare, solange es auch wieder eine gewerblich nutzung wird.
    mit etwas gück bekommt man auch noch eine betriebsleiterwohnung genehmigt. das ist in der regel von den randbedingen, wie erschließung naturschutz usw. abhängig.


    wenn man die ganze anlage teilen will, wie eben dachdecker und tierarzt, könnte es schon etwas komplizierter werden. neben der arbeitsstätten VO, gibt es dann noch andere randbedingungen, hygienebereiche, sanitärbereiche, stellplätze (...abhängig von der anzahl der beschäftigten), ... usw.


    es gibt gemeinden, die freuen sich über steuerzahler und siedeln gerne an, und es gibt gemeinden, die möchten das weniger. das kann das forum nicht beurteilen, das muß man vo ort klären.

    Alles ist möglich - auch das Gegenteil. (Thomas Mayer)

  • trotzdem müsste man aber dann eine Nutzungsänderung beantragen (im Rahmen der Ausfüllen der Formulare)?
    Löst as nicht dann wieder eine Beurteilung nach nach §35 Abs. 2 aus?

  • Hallo zusammen,
    wenn in der Baugenehmigung steht, dass eine Gewerbeinheit im Außenbereich als Büro/Werkstatt/Lager für einen Malermeister dient...

    malermeister hört sich schon mal nicht schlecht an.


    da ist der außenbereich schon mal etwas aufgeweicht.


    nur vorsicht! wenn der malermeister sein gewerbe im
    außenbereich hatte, dort auch noch gewohnt hat und
    du jetzt ,z.B. einen friseuersalon eröffnen möchtest/ umnutzung
    beantragst, wird es schwierig. und das nicht zu unrecht, denn
    ein außenbereich ist ein außenbereich, und ist ein außenbereich.....


    einen bauvoranfrage kostet nicht die welt.

  • ja, liegt vor.


    Ich meinte, dass es so klare Regeln wann es eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist irgendwie nicht gibt?
    Malermeister in Friseursalon. Nutzungsänderung? Ja warum eigentlich? beides Handwerker mit einer Werkstatt.
    Aber Frisörsalon in Pediküresalon sollte definitiv keine Nutzungsänderung auslösen.


    Also die Kriterien sind mir irgendwie unklar und irgendwie auch nicht klar definiert.. oder doch? und wenn ja wo?

  • Die aber auch nicht völlig richtig ist, denn z.B. eine Umwandlung von einem Spielwarenladen in eine Modeboutique ist nur dann keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn sich die Öffnungszeiten, die Anzahl der Kunden und Beschäftigten, das Einzugsgebiet (Zu- und Abfahrtverkehr Kraftfahrzeuge) usw, nicht ändern.


    Hat der Spielzeugladen z.B. von 07:00 Uhr bis 18:00 geöffnet gehabt, die Modeboutique aber von 11:00 bis 21:00 Uhr, dann brauchts ne Genehmigung

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ein wichtiger Abschnitt aus der Erläuterung ist der hier, Zitat:


    "...es muss eine Nutzungsänderung vorliegen, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert und damit in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu aufwirft .... Danach liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weiter gehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann (OVG Nordrhein-Westfalen 15.8.1995, 11 A 850/92)."


    Falls beim Dachdecker z.B. mehr Lärm zu erwarten ist als beim Maler, sehe ich die Genehmigungsbedürftigkeit, beim Tierarzt sowieso, da hier noch ganz andere Randbedingungen gelten.

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • ja egal


    wen es interessiert, das beste was ich gefunden ist diese Erläuterung hier
    Nutzungsänderung | Fachbegriff, Definition und Erläuterung im Rechtslexikon auf anwalt24.de


    Bedenke aber, dass Du Dich im Außenbereich bewegst. Da war der Verweis auf §35 (Bsp. Abs. 4) gar nicht so schlecht.


    Ich hatte oben schon geschrieben, dass ich mich darüber wundere, dass ein Handwerksbetrieb im Außenbereich zugelassen wurde. Dafür mag es Gründe gegeben haben, wer weiß, aber normal ist das nicht, zumal der Betrieb an sich nicht auf den Außenbereich angewiesen ist, und auch nichts mit Landwirtschaft o.ä. zu tun hat(te).
    Eine Nutzungsänderung wird erforderlich, sobald sich der Zweck des Gebäudes, oder Teilen des Gebäudes, ändert. Auch die in Abs. 4 genannten Punkte sind hier interessiert (Bsp.: Aufgabe vor mehr als 7 Jahren etc.).


    Jetzt stellt sich die Frage, was mit diesem Gebäude in Zukunft geschehen soll. Soll es weiterhin so genutzt werden wie bisher, dann könnte ich mir vorstellen, dass dies möglich ist. Soll am Gebäude etwas verändert werden, oder eine geänderte Nutzung geplant sein, dann würde ich nicht damit rechnen, dass diese neue Nutzung wieder genehmigt wird.


    Es wäre viel einfacher das an einem konkreten Beispiel zu betrachten. Möchtest Du beispielsweise dort einen Teil für Wohnzwecke nutzen, dann könnte das ein K.O. sein. Ändert sich die Nutzung so, dass sich beispielsweise Zugangsverkehr, Geräuschemission, o.ä. verändert, dann köntne auch das ein K.O. sein.

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  • Ich gebe euch in allen Punkten Recht.
    Das heißt aber auch, dass das Wort "Maler" nicht unbedingt entscheidet ist, sondern eher die der Baugenehmigung angefügte Betriebsbeschreibung etc und das was der Betrieb tatsächlich vor Ort macht und welche Emissonen er verursacht


    @R.B. Du magst dich wundern, aber es wurde halt gemacht in dem Fall. Die Genehmigung und alle Abnahmen liegen ja vor.



    Konkret möchte ich den "Maler" mittelfristig rausschmeissen und nach einer Gebäudesanierung, diesen Gebäudeteil einem weniger störenden Gewerbemieter zuführen (Nichts gegen Maler ansich ;)). Zur Not wieder ein Handwerker. Es wäre nur halt sehr doof.... wenn es wieder ganz genau ein "Maler" sein muss.

  • Das Wort "Maler" ist hier sicherlich nicht entscheidend, es gibt ja Berufe mit vergleichbaren Anforderungen an die Betriebsstätte. Da wird sich nach außen kein erkennbarer Unterschied einstellen.


    Bei mir haben die damals, neben Kundenfrequenz, Fahrzeuge etc., vor allen Dingen auf Emissionen aller Art geschaut, also Lärm, Licht, und in meinem Fall EMV.
    d.h. wenn bisher der Maler mit einem kleinen Transporter unterwegs war, und der neue Nutzer mit einem 40to LKW oder Baumaschinen anrückt, dann könnte das für Ärger sorgen.
    Mir wollte man damals auch keine Heizung mit "Verbrennung" gestatten, also kein Öl, Gas, Holz, es wäre nur die Beheizung mit Strom möglich gewesen.

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  • Aber Frisörsalon in Pediküresalon sollte definitiv keine Nutzungsänderung auslösen.

    ja, ist das tätsächlich so?


    ich werfe mal nur den ruhenden und fließenden verkehr in die runde..


    von z.B. toillettenanlagen für weibliche angestellte,
    aufenthaltsräume usw...ganz zu schweigen.


    mal eben so ein gewerbe anzumelden/umnutzung beantragen
    ist nicht einfach, und mal so nebenbei erledigt, vor
    allem nicht, wenn es sich um ein objekt im außenbereich handelt.



    ---------- 11. Januar 2017, 21:21 ----------


    da gibt es baurechtliche "klare regeln", an die denkst du gar nicht.



    ---------- 11. Januar 2017, 22:27 ----------


    nur als kleines beispiel:


    du möchtest ein gewerbe betreiben mit
    angestellten und puplikumsverkehr?


    hast du z.B. eine ahnung was für ein bodenbelag
    für die angestellten und den puplikumsverkehr
    geeignet und auch "rechtens" ist.? ich denke mal nicht.


    bei einer bauvoranfrage musst du ganz detaillierte fragen
    zu einer genehmigungsfähigkeit stellen. diese, aber auch
    nur diese werden vom amt beantwortet.
    nicht irgendwelche fragen, ich möchte mal, das und jenes bauen.


    das ist echt schwierig, für einen laien,
    der mal eben eine nutzungsänderung beantragen möchte.



    ---------- 11. Januar 2017, 22:53 ----------


    .... Die Genehmigung und alle Abnahmen liegen ja vor.

    welche genehmigungen und abnahmen liegen vor?
    weshalb fragst du denn überhaubt hier nach, wenn alles genehmigt ist? :?:

  • ich verstehe nicht ganz was das mit einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung zu tun haben soll?


    Ich sehe das eher so.. Frisör oder Pediküre ist erst mal egal.
    Frisör mit einem Angestellten - Pediküremeister mit 10 Angestellten -> genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.



    Was der Bodenbelag mit der Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung zu tun haben soll, erschließt sich mir auch nicht? Was ich will, hatte ich schon erläutert -> Dem Maler kündigen, dann aber nicht unbedingt einen Maler als Neumieter sondern etwas Flexbilität.
    Denn wenn ich durch einen Mieterwechsel in den Bereich einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung komme, dann habe ich wegen §35 Abs. 2 eher schlechte Karte, weil das GEbäude ja nicht mehr priviligiert ist!



    Von daher werde ich einen Maler mit 5 Angestellten und 4 Fahrzeugen nicht gegen einen Dachdecker mit 12 Angestellten und 8 Fahrzeugen ändern können.


    Allerdings gibt es ja noch den §35 Abs. 4 Satz 6
    "die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist."
    Die Frage ist... ist die Erhöhung der Mitarbeiteranzahl und Firmenfahrzeuge eine "bauliche Erweiterung" ???



    Andernfalls könnte man ja einen Kleinunternehmer als Mieter haben, der einfach einen guten Job macht und immer mehr Angestellte und Firmenfahrzeuge über die Jahre hat... was dazu führt dass das Bauamt einem dem Laden dicht macht, wegen nicht genehmigter Nutzungsänderung ;)
    Dann müsste ich ja im GEwerberaummietvertrag den Passus aufnehmen:
    "Im Falle des großen wirtschaftlichen Erfolges des Mieters tritt automatisch eine Kündigung zum Quartalsende in Kraft" ;)
    Wer weiss... in Deutschland ist alles möglich :)

  • Was der Bodenbelag mit der Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung zu tun haben soll, erschließt sich mir auch nicht?

    mir z.B schon.


    erläutere mal einem fachmann/frau dein
    vorhaben bez. der genehmigung.


    da bekommst du den einen, oder anderen zahn gezogen.
    auch wenn du der meinung bist,
    in deutschland wäre alles möglich.

  • Sorry, lies doch erstmal richtig den Thread und die Links, wenn du überhaupt konstruktive Beiträge beitragen möchtest? :)
    Ich behaupte weder, dass das einfach ist noch das alles möglich ist. Das Gegenteil ist der Fall! Was auch klar wäre, wenn man hier wirklich mitlesen würde. Deine Beiträge machen nämlich leider im Gesamtkontext gar keinen Sinn

  • Deine Beiträge machen nämlich leider im Gesamtkontext gar keinen Sinn

    ich gebe zu: sinn machen, kann ich nicht.... :D
    wer kann das schon, ich kenne niemanden.?

  • Die Antworten richtig lesen will Herr/Frau Rabotti aber auch nicht.
    Es ist eine Nutzung genehmigt.
    Er will einen andere Nutzung.
    Ob erlaubt oder nicht, kann in diesem verzwickten Fall ausschließlich die genehmigende Behörde beantworten.
    Bei uns werden auf sogenannten "Aussiedlerhöfen" mangels landwirtschaftlicher Nutzung auch schon mal die Betriebshöfe von Handwerksbetrieben genehmigt um dort keine unbewohnten Bauruinen zu haben.
    Also einfach die "neue" Nutzung als Bauvoranfrage stellen und die Antwort abwarten.
    Notfalls, vor Unnutzbarkeit des Objektes, den ungeliebten Malermeister behalten.

    Grüsse Peter


  • Die Frage ist... ist die Erhöhung der Mitarbeiteranzahl und Firmenfahrzeuge eine "bauliche Erweiterung" ???


    Würde ich nicht so sehen, so lange keine zusätzlichen Garagen oder Büros (o.ä.) gebaut werden.


    Es ist aber tatsächlich so, dass eine Betriebs"erweiterung" auf dem vorhanden Grund nur schwer möglich sein dürfte. Deine Einschätzung würde ich daher unterstreichen. Ein Mieter der irgendwann expandieren möchte (muss) wird sich dann eine andere Bleibe suchen müssen. Dabei geht es nicht um einen Mitarbeiter mehr oder weniger, sondern wenn ursprünglich mal sagen wir 5 Mitarbeiter vorgesehen waren, und daraus dann 15 Mitarbeiter werden, dann könnte das schon problematisch werden. Wo sollen die parken? Lärm durch 15 Fahrzeuge anstatt 5 usw.


    Das Problem dabei sind meist nicht einmal die Behörden selbst, sondern Anwohner, Landwirte usw. Wenn die aus irgendwelchen Gründen Sturm laufen, dann gerät das Bauamt gehörig unter Druck.


    Die Sache mit dem Bodenbelag ist zwar etwas ungewöhnlich, aber nicht völlig abwegig. Es macht einen Unterschied, ob ich als Handwerksbetrieb eine "Werkstatt" habe oder beispielsweise ein Bäderstudio mit Publikumsverkehr. Im zweiten Fall können Umbaumaßnahmen erforderlich werden, die auch die Bodenbeläge mit einschließen (rutschfest etc.). Noch interessanter wird es, wenn die Fassade geändert werden muss, beispielsweise einzelne Fenster werden durch eine "Schaufensterfront" ersetzt. Tja, und dann wird noch die Frage im Raum stehen, wieviel Publikum, wo sollen die parken, müssen neue Parkplätze geschaffen werden usw.


    Noch ein Beispiel aus meiner leidvollen Erfahrung. Ich musste damals zusichern, dass nicht mehr als 2 Kunden täglich das Anwesen mit einem PKW anfahren. Weiterhin durfte ich keine neuen Parkplätze auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] schaffen, obwohl dieses mit 10.000m² noch ausreichend Platz geboten hätte. Wir mussten also die Parkplätze für Mitarbeiter, die 2 Kunden, und mich, auf den vorhandenen Flächen unterbringen. Ich hätte keine neuen Flächen überbauen dürfen.
    In diesem Zusammenhang hatte ich auch die Frage nach einer Betriebserweiterung (Halle) gestellt, und bekam als Antwort, NEIN, wir haben aber auch noch schöne Gewerbegrundstücke die sie dann kaufen können.


    Ich habe irgendwann, nach weit über 1 Jahr, kapituliert. Man glaubt gar nicht auf welche Ideen die kommen können wenn es um Außenbereich und gewerbliche Nutzung geht.

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  • ... Man glaubt gar nicht auf welche Ideen die kommen können wenn es um Außenbereich und gewerbliche Nutzung geht.

    ich schon.... ^^

  • ich schon.... ^^  

    Das glaube ich Dir sofort.


    Noch ein Schmankerl aus dem damaligen Drama, der Vorbesitzer wurde 5 Jahre zuvor verpflichtet die vorhandenen Bäume zu entfernen und durch irgendwelche Fichten zu ersetzen. Ich sollte nun die ganzen Fichten wieder entfernen und daraus eine Streuobstwiese machen. Aber nicht irgendeine Streuobstwiese, sondern Art und Anzahl der Bäume wollte man mir auch vorschreiben.


    Das Niederschlagswasser wurde über 20 Jahre versickert, kein Problem. Ich sollte nun das Wasser sammeln, über eine Strecke von ca. 4km über fremde Wiesen und Felder Rohre verlegen lassen, und dort in einen öffentlichen Kanal leiten. Heute müsste ich das alles wohl wieder zurückbauen und wieder auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] versickern.

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  • gut. in deinem fall war ja mehr oder weniger offensichtlich klar.. die wollten das verhindern.
    außenbereich ist irgendwie motto.. nichts muss, alles kann.


    ich habe ja einfach son henne/ei problem.
    im prinzip müsste ich einen nachmieter finden solange der maler drin ist und dann bei einer zusage erstmal klären.. ob eine nutzungsänderung nötig ist oder nicht. und im falle von nein mir das schritlich geben lassen.
    erst dann könnte ich den maler kicken