Architekt bei der Altbausanierung

  • Hallo zusammen,


    wir fragen uns aktuell welcher "Partner" für unsere Altbausanierung der richtige sein mag. Wir haben einen Architekt an der Hand, der sich auf Denkmal- und Altbausanierung spezialisiert hat und das im eigenen Büro seit etwas über 20 Jahren macht. Nebenher ist er "staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz", "Sachverständiger für KFW/KFW-Denkmal", "öbuv SV für Schäden an Gebäuden" und "öbuv für Altbausanierung und Erhalt historischer Bausubstanz". Darüber hinaus hat er (früher mal) mehrere Jahre als Lichtplaner gearbeitet und ist auch ansonsten scheinbar sehr daran interessiert sich weiterzubilden, zuletzt eine Promotion an der Bauhaus-Universität in Weimar. Insgesamt also eine beeindrucke Ansammlung verschiedenster Titel.


    Nun planen wir in unserem Altbau (~300m²) in groben Zügen folgendes:


    - Sanierung des Bruchsteinkellers (Feuchtigkeit ---> Rückbau in Originalzustand)
    - Einbau einer neuen Heizungsanlage (vermutlich WP) mit [definition=30,0]FBH[/definition] im gesamten Gebäude
    - Neuer Bodenbelag (Holz) im gesamten Gebäude
    - Schaffung zweier Bäder
    - Erneuerung der Wasserleitungen im gesamten Gebäude
    - KNX-Installation (statt konventioneller Elektrik)
    - Erneuerung der Fassade, wobei wir eine Dämmung mit [definition=29,0]EPS[/definition] gern vermeiden möchten
    - ggf. Entfernung einer Fachwerk-Wand und Öffnung der Holzbalkendecke im Wohn-/Essbereich (im OG entsteht eine umlaufende Galerie)


    Da ein Architekt auch mit noch so vielen Titeln nicht jeden Bereich abdecken kann, wird wohl die Planung der Heizungsanlage, der KNX-Installation und natürlich die Öffnung der Decke an entsprechende Fachplaner "outgesourced", was logischerweise auch wieder Geld kostet.


    Würden wir den Architekten mit LP 1-9 beauftragen, ergäbe sich bei Honorarzone III, Mittelsatz und 20% "Umbauzuschlag" ein Honorar von fast 50.000 Euro (Anrechenbare Kosten "bis 300.000"). Zusammen mit den ausgegliederten Planungsleistungen, würden wir am Ende wohl bei allein 65.000 Euro Kosten für Planung liegen und fragen uns gerade, ob das überhaupt sein muss. Wir wollen natürlich nicht am falschen Ende sparen, können aber in diesem Kontext gerade nicht erkennen, ob die 50k für den Architekten "sinnvoll angelegt" sind, oder es geschickter wäre sich gleich für jede Schritt einen Fachplaner zu gönnen (sofern erforderlich).


    Beauftragt man bei der Altbausanierung überhaupt alle Phasen? Kann man den Architekten auch nur mit einzelnen Aufgaben betrauen (z.B. Bestandsaufnahme und Pläne zeichnen)? Wären mehrere "Spezialisten" besser? Wie würdet ihr das angehen?


    Ich weiß, heißes Thema in diesem Forum, also seid zärtlich ;-)

  • also seid zärtlich

    Zärtlich? WIR? :lol:


    Im Ernst:
    1) 300 k€ bei der Grösse und dem Programm könnten durchaus nicht genug sein.


    2) Fachplaner sind gut und nötig, aber einer muss den Hut aufhaben. Wenn Fachplaner "im eigenen Sud" vor sich hin planen, müssen Löcher in die Abwasserleitungen, damit die querenden KNX-Leitungen verlegt werden können. ;(


    3) LP 1 - 9 = ??? Bauantrag nötig? Vorentwürfe, Entwürfe nötig im vollen Programm? LP 9 nötig? Ich denke, da liegt Raum für Einsparungen einfach weil bestimmte Leistungen nicht anfallen.


    4) Altbau kann man nicht wie neue Hütte auf der grünen Wiese behandeln. Viele Handwerker kennen aber Altbau und Wechselwirkungen von alter und neuer Substanz nicht (ausreichend).
    Wenn die also plan(ungs)los wie auf der grünen Wiese loslegen, kann man so einen Altbau auch schnell mal kaputtsanieren.


    Ich denke (natürlich als Architekt :D), das Honorar ist gut angelegtes Geld.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Natürlich ist ein Architekt kein Supermann/Frau. Aber ein/e gute/r ArchitektIn holt sich die nötigen Fachleute an Bord. Schau doch was er gemacht hat, wie seine Sanierungen gelaufen sind, wie viele er überhaupt gemacht hat. Daran kannst Du dann sehen ob er was taugt. Natürlich bleibt immer ein Restrisiko übrig, gerade wenn es um Sanierungen geht. Der Architekt hat viele Haftungsfallen bei Sanierungen, womit sein Honorar durchaus berechtigt ist.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Wenn ein Kollege überwiegend als ö.b.u.v. Sachverständiger Gerichtsgutachten erstellt, könnte dies eventuell auch bedeuten, dass er der Entwurfs- und Planungs- und Baupraxis nicht mehr ganz so nahe ist, vor allem wenn er ein 1-Personen-Büro betreibt. Schaut Euch seine Objekte an. Gefallen sie euch?

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • @Frau Maier & @Skeptiker :


    Das kam wohl mißverständlich rüber, ich zweifle nicht an der Fachkenntnis des Architekten, ich frage mich nur, inwiefern wir diese überhaupt bzw. in welchem Umfang wir sie benötigen. @Ralf Dühlmeyer hat es ja bereits angedeutet, dass nicht jede LP beauftragt werden muss. Würde man das Spielchen weitertreiben, kommt man unweigerlich zu der obigen Frage, ob überhaupt ein Architekt benötigt wird, oder man nicht lieber einzelne Fachplaner anheuert, bzw. die Planung den ausführenden Handwerksbetrieben überträgt (z.B. Holzdielen verlegen dürfte aus Laiensicht jetzt nicht so den riesen Planungsaufwand erfordern).


    Gehen wir mal davon aus, dass die Heizung durch ein rennomiertes Sanitärunternehmen geplant und gebaut wird, könnte man die auch gleich die Wasserleitungen und Bäder mitmachen lassen. [definition=37,0]KNX[/definition] geht extra und die statischen Geschichten sowieso. Blieben noch die Sanierung des Kellers, die Bodenbeläge und die Fassade zzgl. der grundlegenden Arbeiten wie die Bestandsaufnahme und das Zeichnen von Plänen (es existieren keine Baunterlagen) - braucht es dafür einen Architekten, bzw. würde es nicht reichen diesen einzig mit der Bestandsaufnahme + Plänen zu betrauen (braucht man das überhaupt?)? Oder wenn man diese Arbeiten "zentral überwachen" möchte, dafür einen separaten Vertrag mit einem Fachmann (Bau-Ing.?) zu schließen, der nach Stunden abgerechnet dann hoffentlich günstiger kommt, als das "All-Inklusive-Paket" der HOAI?


    ---------- 3. Januar 2017, 17:02 ----------


    Nachtrag: Gerade mal geschaut, was wegfällt, würde man LP 2,3,4 und 9 weglassen. Das macht ja doch schon einiges aus. Frage: Kann man das so vereinbaren? Kenne vom Lesen jetzt nur 1-4/5 und "Rest" als typische Aufspaltung

  • Hier sind die Grundleistungen nach HOAI als Orientierungshilfe aufgeschlüsselt. Versuche herauszufinden, was Du davon brauchst. Dazu kämen auf alle Fälle noch Leistungen für den Statiker. Heizung/Sanitär und Elektro/[definition=37,0]KNX[/definition] planen ggf. gute Firmen mit, allerdings kannst Du Dir dann die Ausschreibung sparen. Evtl. findest Du sogar Firmen, die sich kennen und gut miteinander können. Falls ein Bauantrag mit nicht allzugroßer künstlerischer Planungstiefe nötig ist, kann anstatt Architekt auch ein Bauing. die 1. Wahl sein, der die Statik mit macht.


    Die Schwierigkeiten, ein Dream Team zu finden, sind Dir ja bekannt.


    Ich wünsche viel Glück und ein gutes Gelingen!

    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas

  • Ich würde eine Auflistung machen was neu muss, was man nutzen kann und was gewollt ist. Dann mit den Grundleistungen prüfen und das Fazit daraus entsprechend beauftragen.


    Braucht es ein neues Dach? Kann man den Grundriss modernisieren/ anpassen? Braucht die Fassade ein neues Kleid? Förderung? Muss innen alles raus?


    Bei entsprechender Planung kann man auch Teilbereich selber machen. Der Klassiker: Kabel verlegen. Anschließen macht dann der Fachmann aber auch so kann man potenziell Geld das Planung braucht refinanzieren. ;)

    Dachdecker [ˈdaχˌdɛkɐ] - Jemand der basierend auf ungenauen Daten, die von Leuten mit fragwürdigem Wissen zur Verfügung gestellt werden, präzise Rätselraten kann. Siehe auch; Zauberer, Magier

    * Administrative oder moderative Beiträge in rot

  • Im Leben nicht, reichen bei der Größe und bei dem Umfang, die 300.000 Euro. Hab ja ein vergleichbares Objekt mit weniger Arbeit und 275qm und hoffe mit einem vergleichbarem Betrag auszukommen.......

  • die hoai ist nur ein baustein von vielen, um beim planen im bestand das erforderliche honorar zu ermitteln.


    ein architekt hatte mir mal vorgeschwärmt, wieviel honorar er für die bauleitung (beim bauen im bestand) bekommt, schön nach hoai, plus 20% - fix. 1 jahr später war die stimmung schlechter, nach 2,5 jahren war sie .. ähh .. naja ;)


    dass nicht nur der architekt, sondern auch der bauherr nicht wissen, was dabei rauskommt, wenn man im bestand agiert, machts nicht besser. wenn aber bereits im vorfeld mit lph 1-9 + minimal-umbauzuschlag kalkuliert wird, stimmt was nicht, weil einerseits nicht klar ist, ob alle lph erforderlich sind und weil andererseits die vorhandene substanz (auch beim honorar) mitverarbeitet werden möchte und gleichzeitig niemand weiss, ob die anrechenbaren kosten nach oben oder unten stimmen. trotz oder wegen der "honorargleitklausel" und der schwierigen vorabbeschreibung der leistungen ist sowas wie eine punktlandung, speziell bei umbau/sanierung, eher unwahrscheinlich - aber es muss ja nicht zur elbphilharmonie ausufern.


    der aufwand für eine einigermassen richtige honorarvorermittlung (!) ist so hoch, dass der bereits honorierungswürdig ist. ich kenne nur gebrannte bauherren, die bereit sind, dafür zu zahlen. in allen anderen fällen kommt man mitunter via abrechnung nach zeitaufwand richtiger ans ziel, das da aus einer nachvollziehbaren honorarrechnung bestehen sollte. dass es auch da streitpotential gibt, ist klar - aber imho nicht mehr, als wenn die grundlage aus honoraren+leistungen der hoai bestehen soll. meine erfahrungen mit solchen spielern beflügeln mich im ernstfall mehr, als 5 tuben roter bulle ..


    was aber neben der schwierigen honorarfindung -eigentlich- unstreitig sein sollte: ohne den zentralen planer gehts nicht - oder es geht ziemlich chaotisch.

  • Ich würde es auch nicht einzelne Fachplaner machen lassen. Gerade bei Sanierungen brauchst Du jemand mit Sachverstand der den Überblick behält und die einzelnen Gewerke koordiniert und für Lösungen sorgt, wenn es zwischen den verschiedenen Gewerken zu Reibungsverlusten kommt. Von alleine geht das nicht und jeder ist sich selbst der nächste und ihm ist es egal wie gut es beim Nachbargewerk läuft. Darum ist der Architekt wichtig.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • die hoai ist nur ein baustein von vielen, um beim planen im bestand das erforderliche honorar zu ermitteln.

    Guck, das ist z.B. eine neue Info für mich. Oder bezieht sich die Aussage jetzt ausschließlich auf Nicht-Architekten?


    Bezüglich der "Mitverarbeitung vorhandener Substanz", verstehe ich dich richtig, dass der "Wert" des Gebäudes ebenso Bestandteil der anrechenbaren Kosten wird, also zzgl. der Ausgaben für die Sanierung/Modernisierung?



    meine erfahrungen mit solchen spielern beflügeln mich im ernstfall mehr, als 5 tuben roter bulle ..

    Wie ist das gemeint?!



    Edit: "Chefplaner" schön und gut, die Notwendigkeit sehe ich ein. Ich empfinde nur ein Honorar im Bereich 25.000 Euro aufwärts für diese Tätigkeit etwas überzogen und wollte hier nun nachfragen, ob das "einfach so ist" und ich das schlucken muss, oder ob es Alternativen gibt. @mls hat in dem Zusammenhang ja bereits die Option einer Abrechnung nach Zeitaufwand ins Spiel gebracht, mir war allerdings bisher nicht bekannt, dass diese Möglichkeit überhaupt (bei Architekten?!) besteht.

  • Es gilt in DE doch Vertragsfreiheit. Insofern warum sollte eine nach Aufwand entstehende Vergütung nicht okay sein? Machen ja auch etliche Handwerker so.


    Bezgl. des Chefplaners und dem Invest: Mach halt n Risikobewertung. Wo brauchst du den Cheffe wirklich? Zu mindestens dort wo Fehler richtig Aua in der Brieftasche machen. Und alles wo das Risiko "tragbar" wäre fliegen die Kosten halt raus.


    Den rundumsorglos-Plan wirds eh nicht geben und zwischen schwarz und weiß gibt es noch genug grau um auf die Nase zu fallen.

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  • die ermittlung der wirkung mitverarbeiteter substanz (mvs) ist kompliziert. der einfachste fall wäre ein neubau, in dem sofort geändert wird. oder ein denkmal. für beide kann man an die 100% der aktuellen herstellkosten als wert der mvs zugrundelegen. ob das ganze bauwerk oder nur ein teil mitverarbeitet wird, ist honorarwirksam.


    Wie ist das gemeint?!

    ganz einfach: ein projekt kann nur dann funktionieren, wenn alle an einem ende des stricks ziehen. wenn ich das gefühl habe, dass einer der beiden hauptakteure, bewusst oder unbewusst, foulspielt, bekomme ich flügel und flieg davon ;)



    Es gilt in DE doch Vertragsfreiheit

    du kannst nicht ohne weiteres einen vertrag schliessen, der gegen die hoai verstösst und dann damit rechnen, dass das schon in ordnung ist. eine abrechnung nach zeitaufwand kann man hoai-konform gestalten - die kann aber u.u. dann anfechtbar sein, wenn die hoai-sätze unter-/überschritten werden - aaalso, stresspotential gibts auch da.

  • Architekten haben unabhängig vom beauftragten Leistungsphasen nach HOAI im Leistungsumfang der Grundleistungen nach HOAI immer alle Fachplanungen zu koordinieren und die gesamte Gestaltung und Funktion aller Elemente zu gewährleisten. dass kann und tut sonst keiner.


    Originäre Architektenleistungen sind meiner Meinung nach:
    - Kellertrockenlegung
    - Integration Heizungsanlage (nie deren eigentliche Planung!)
    - Integration Sanitärplanung (nie deren technische Planung!)
    - Integration Elektroplanung (nie deren technische Planung!)
    - (thermische) Sanierung der Fassade
    - Entwurf und Planung der raumbildenden Ausbauten / Bäder
    - Bodenbeläge


    Die Deckenöffnung wird ein Tragwerksplaner rechnerisch nachweisen müssen.


    ENEV-Nachweis muss geführt werden, machen manche Architekten oder Statiker mit, ist aber separat zu vergüten. Bei KfW-Darlehen ist regelmäßig eine externe Kontrolle erforderlich.


    Zu bestimmten Fragen würde ich ggf. empfehlen, thermische Bauphysik beauftragen zu lassen.


    - Heizungsanlage sollte berechnet werden. Freie TGA-Planer machen das für ein EFH sehr selten, Heizungsbauer auch nicht gerne. Und als unberechneter Teil der Ausführung ist es eigentlich zu umfangreich und deshalb zu honorieren.
    - Elektro, eigentlich siehe Heizung, könnte aber Elektro-Installateur mit Architekt / Bauherr zusammen machen.
    - Sanitär braucht erfahrungsgemäß keine Planung nach HOAI, jedenfalls keine volle.


    Eine Ausschreibung würde ich für alle drei Teilleistungen empfehlen, eine Bauüberwachung zumindest für Heizung und Sanitär.


    Zu beauftragen sind beim Architekten sinnvollerweise die LP 1 - 3 und 5 - 8, eventuell separat die 9. Bei Deckenrückbau könnte evtl. ein Bauantrag erforderlich sein, dann würden es doch alle LP, also 1-8 + 9.


    Ich persönlich würde als Architekt mich des Objektes nicht für einen Umbauzuschlag am unteren Ende der HOAI annehmen, also im Durchschnittsfall nicht unter 30% anbieten, bei Schwerpunkt Innenraum sogar eher in Richtung 40% gehen. Auf das Herausnehmen von Teilleistungen (Maler machen wir selber, mein Schwager ist Parkettleger) lasse ich mich nicht mehr ein, der Planungsaufwand wird dadurch nämlich nicht kleiner, sondern sogar größer.


    Eine Promotion ist für die Planung am historischen Objekt allenfalls am Baudenkmal und nur dann relevant, wenn zu dieser Epoche promoviert wurde. Die Arbeitsweise dafür ist eine völlig andere als für Entwurf und Planung erforderlich. Die ö.B.u.V. ist für Gerichtsgutachten relevant und zeugt von einem unabhängig bestätigten Fachwissen, sagt aber nichts über die entwurfeichen und planerischen Fähigkeiten des Kollegen, die aber natürlich trotzdem hervorragend sein können. Herausragende Entwerfer haben aber meist interessanteres zu tun als zu promovieren, ich kenne nur genau einen brillanten Entwerfer mit Doktortitel!


    Diese Einschätzung ist eine rein subjektive und auskömmlich für mich gedacht. Der Auftraggeber bekommt dafür aber auch die Vollversorgung.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • *** Wir haben einen Architekt an der Hand *** Nun planen wir in unserem Altbau (~300m²) in groben Zügen folgendes:
    - Sanierung des Bruchsteinkellers ** Einbau einer neuen Heizungsanlage ** Schaffung zweier Bäder *** Wasserleitungen im gesamten Gebäude ** KNX-Installation ** Fassade ***
    (Anrechenbare Kosten "bis 300.000")


    … wenn dieses nur die grob geplanten Umbaumaßnahmen sein sollen, dann werden deine geplanten 300 T € als reine Baukosten wohl nicht ausreichen. Umbaumaßnahmen sind teurer und aufwendiger als ein Neubau und mit einem hohen Risiko belastet. Finanziell und auch bautechnisch. Nimm deinen Architekten an die Hand und laß ihn eine schriftliche und ausführliche Beschreibung der zu beabsichtigen Baumaßnahmen erstellen incl. einer detaillierten Baukostenberechnung.
    Vielleicht wirst du danach einen Abriß und einen kompletten Neubau vorziehen, weil du dann bei der Planung und den Bauausführungen auf der sicheren Seite bist.

  • die ermittlung der wirkung mitverarbeiteter substanz (mvs) ist kompliziert. der einfachste fall wäre ein neubau, in dem sofort geändert wird. oder ein denkmal. für beide kann man an die 100% der aktuellen herstellkosten als wert der mvs zugrundelegen. ob das ganze bauwerk oder nur ein teil mitverarbeitet wird, ist honorarwirksam.

    Entschuldige, wenn ich hier nochmal nachhake: Die "Herstellungskosten" des Hauses wurden vor einiger Zeit mal mit rund 500.000 Euro "begutachtet" (vor Alterswertminderung). Selbst wenn davon am Ende nur 50% einfließen würden, läge die "mvs" ja bereits auf einem ähnlichen Niveau wie die eigentliche Modernisierung. Ich hoffe, ich habe das einfach nur falsch verstanden; wer kann/will sich unter diesen Umständen denn dann noch einen Architekten leisten?!


    abrechnung nach zeitaufwand kann man hoai-konform gestalten - die kann aber u.u. dann anfechtbar sein, wenn die hoai-sätze unter-/überschritten werden - aaalso, stresspotential gibts auch da.


    Was ist in diesem Zusammenhang mit "HOAI-Sätzen" gemeint? Die Summen, die bei einer Beauftragung nach Leistungsphasen entstehen würden, oder die Stundensätze, die für "Sonderleistungen" nach HOAI zugrunde gelegt werden?



    @Skeptiker: Vielen Dank für deinen ausführlichen und informativen Beitrag! Ich bin weder selbst Architekt, noch kenne ich einen und mit einem gearbeitet habe ich ebenfalls noch nicht. Sieh es mir also bitte nach, wenn ich im folgenden Unfug schreibe ;-)


    Was die originären Architektenleistungen angeht:


    1) Kellertrockenlegung:
    Auf Basis einer ersten "Inaugenscheinnahme" besteht die Vermutung, dass die aktuell vorhandene Feuchtigkeit lediglich auf eine nicht sachgemäße Nutzung zurückzuführen ist. Der Vorbesitzer hat "moderne" Fenster eingebaut, die Bruchsteine verputzt, teilweise tapeziert und gestrichen und stellenweise Fliesen verlegt und ein Büro eingerichtet. Es besteht die begründete Hoffnung, dass durch einen Rückbau auch das Feuchteproblem beseitigt wird. Sollte das nicht funktionieren, würden wir den Keller eher zuschütten/verfüllen, als aufwendig sanieren, da die Fläche nicht zwingend benötigt wird und maximal als Getränke-/Gemüselager dienen würde.
    ----> Eher SV (Mauerwerk/Beton?) als Architekt?!


    2-4) Was ist mit "Integration" gemeint?
    Die Frage mag "blöd" klingen, aber ich kann mir darunter momentan nichts vorstellen. Ist damit die Abstimmung zwischen den einzelnen Gewerken (Sanitär/Heizung/Elektro) gemeint?
    ----> Eher "Bauleiter" als Architekt (wobei natürlich der Architekt auch Bauleiter sein kann)?!


    5) Die Fassade soll nach Möglichkeit nicht thermisch saniert werden. Es geht hier primär darum, den Putz auszubessern und der Hütte einen neuen Anstrich zu verpassen
    ----> Muss hier tatsächlich für den Handwerker geplant werden?


    6) "Raumbildende Ausbauten" wird es, abgesehen von der Deckenöffnung (wenn die denn darunter fällt), nicht geben. Der Grundriss kann 1:1 übernommen werden. Die angedachten Räume für die Bäder liegen direkt übereinander in einer Linie mit dem Wasseranschluss, sind identisch geschnitten und mit jeweils >20m² auch mehr als groß genug, um ohne pfiffige Lösungen auszukommen.
    ----> Eher Statiker/Tragwerksplaner als Architekt?!


    7) Bodenbeläge:
    Inwiefern ist hier der Architekt involviert, bzw. zwingend notwendig?
    ----> Muss hier tatsächlich für den Handwerker geplant werden?


    Wenn dann auch noch der ENEV-Nachweis, bzw. die KFW-Geschichte gesondert zu vergüten ist, ist es vielleicht nett, wenn der Architekt das selbst machen darf, spart uns dann aber so gesehen auch wieder nichts ein.


    Wie schon geschrieben, bekomm das bitte nicht in den falschen Hals. Ich möchte hier weder dem Architekten seine Daseinsberechtigung absprechen, noch seine Leistungen herabwürdigen. Ich möchte nur wissen, in welchem Umfang wir, für unseren Fall, tatsächlich auf einen angewiesen sind und ob es dafür wirklich notwendig ist gleich komplette Leistungsphasen zu beauftragen.




    wenn dieses nur die grob geplanten Umbaumaßnahmen sein sollen, dann werden deine geplanten 300 T € als reine Baukosten wohl nicht ausreichen.


    Du bist jetzt schon der Dritte, der darauf zu sprechen kommt. Deshalb nochmals die Bitte: Zeigt mir auf, wo ihr Probleme seht?! Ihr müsst doch bestimmte Preise für die Gewerke im Kopf überschlagen haben, um festzustellen, dass 300.000 Euro (netto) nicht reichen. Wärt ihr so nett das kurz aufzuschlüsseln?

  • Entschuldige, wenn ich hier nochmal nachhake: Die "Herstellungskosten" des Hauses wurden vor einiger Zeit mal mit rund 500.000 Euro "begutachtet"

    Markus schrieb doch schon - eine Wissenschaft für sich, fair die mitverarbeitete Substanz zu ermitteln.


    Zum Prinzip dahinter mal ein Beispiel
    Dachumdeckung mit zusätzlicher Dämmung. Klar, Für die Dämmung und die Umdeckerei gibts einLV/Angebot/Rechnung mit einer Summe X.
    Die wäre aber vom Abdecken abgesehen bei einem Neubau mit Aufsparrendämmung und der gleichen Eindeckung bei gleicher Geometrie genauso hoch.
    Aber: Als Planer muss ich mir ja auch einen Kopf zu weiteren Punkten machen:
    Trägt das alte Gebälk das geänderte Dach noch?
    Gibts bauphysikalische Probleme?
    Was ist mit der Luftdichte?
    An- und Abschlüße
    Das alles wäre beim Neubau über die Planung der entsprechenden Leistungen und deren Baukosten abgedeckt (Zimmerer, Trockenbauer)


    Beim alten Dach aber gibts ja keine Rechnung für die vorhandene Dämmung und die Sparren und die Innenbekleidungen, wnn die unverändert bleiben.
    Das der Aufwand aber Geld kostet sollte klar sein. Also entweder den Zusatzaufwand nach STunden vergüten. Mischarbeit, ganz schwer zu trennen; hohes Kummerpotential (das gehört doch in die HOAI-Pos.)


    Oder eben, in dem man diese vorhandene Substanz fiktiv in die Baukosten mit aufnimmt - mitzuverarbeitende Bausubstanz.


    Zeigt mir auf, wo ihr Probleme seht?! Ihr müsst doch bestimmte Preise für die Gewerke im Kopf überschlagen haben, um festzustellen, dass 300.000 Euro (netto) nicht reichen. Wärt ihr so nett das kurz aufzuschlüsseln?

    1) Gefühl, Gefühl und nochmal Gefühl. Nach X Jahrzehnten im Beruf hat man einfach ein bissel Bau(ch)gefühl.
    2) 300 m² Elektrik komplett neu sind schon mal um die 20 k€. OHNE [definition=37,0]KNX[/definition] / EIB. Dafür kannst den Preis mindestens verdoppeln.
    3) [definition=30,0]FBH[/definition] für 250 m² (ein bissel wird ohne sein) 12 - 15 k€ + Heizung + Verteiler ++++
    4) usw....
    5) Wenn DU dann noch die Überraschungen, die JEDER Umbau bereit hält, dazu berechnest, sind 300 k€ rel wenig.


    Da bin ich ganz bei der Qualle - laß den Kollegen, ggf. als gesonderte zu vergütende Einzelleistung, eine seriöse Kostenermittlung auf Basis der Substanz und Euren Wünschen erstellen. Einschl alle Nebenkosten!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • zur mvs:
    zwischen den extremen (neubau/denkmal) wirds kompliziert: abnutzung/restwert und nur teilweise verarbeitete substanz wirken, ggü. 100% herstellkosten, honorarmindernd - absolut aber honorarerhöhend.
    wenn bei einem umbau kein stein auf dem anderen bleibt (und es immer noch ein umbau und kein abriss sein soll), erfordert das mehr planungsaufwand, als wenn man sich auf ein kleines eck konzentriert.


    ich stelle, um die vielfältigen problemchen zu verdeutlichen, eine mögliche honorarermittlung dar, abstrakt, fiktiv und im ergebnis unzutreffend, aber mit einem etwas richtigeren weg. "prozente" sind geraten. besondere leistungen richtig vorabzuschätzen, ist

    • unmöglich oder
    • sehr, sehr aufwändig oder
    • sehr einfach und teuer ;)


    200k = umbaukosten
    100k = mvs
    300k = anrechenbare umbaukosten netto
    39k = honorar für 100% grundleistungen


    30% = umbauzuschlag (ubz)
    -30% = abzug, weil nur anteilige grundleistungen (70%)
    39k = honorar inkl. ubz, inkl. anteilige grundleistungen


    40% = besondere leistungen als zuschlag (das können auch 140% sein)
    55k = honorar, netto (das hochrechnen ist eigentlich falsch wegen degression)





    zu den originären architektenleistungen unter 1-5:


    1. bauphysiker! im worst case: fachmann für feuchteschutz. der a. hat das zu organisieren und ggfs. weitere sonderthemen (tragwerk) zu integrieren > volles programm bis etwa lph 2, dann bauherrenentscheid, wie´s weitergeht.


    2-4. "geht scho" geht nicht - jedenfalls nicht, wenn x gewerke ihre leitungen kreuzen > integration


    5. + enev > energetiker


    6. beide


    7. -

  • Bin unterwegs, deshalb nur gaaaanz kurz: Bauleiter sind primär dazu da vor Ort zu überprüfen, ob der Ausführende die vertraglich geschuldete Leistung auch erbringt und sicherzustellen, dass er dabei nicht mit Anderen zusammenstösst.


    Geplant (durchdacht und gezeichnet) gehört das ganze vorher und das ist Ausführungsplanung, also LP 5. Und deren Honorierung ist Mischkalkulation.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Moin Rekham,


    vorab, das wird man auch schnell erkennen, ich bin kein Architekt sondern schnöder BWLer...


    Ich habe vor 8 Jahren einen Altbau von 1937 kernsanieren lassen. Für Eigenleistung war keine Zeit und ich habe alles beim Architekten beauftragt. Bis hin zur Erstellung eines "Bauordners" beim Abschluß der Arbeiten / Fertigstellung, inkl. Plänen, ca. 500 Fotos, eine Art Bautagebuch etc.pp. Ich glaube das hiess so: "Hon:-Zone III-bissatz bzw. Mittelsatz inkl.8%NK+25%Umbauzulage, Leistungsphasen 1 bis 9, wobei ich mir nicht sicher bin ob Phase 9 noch drin war oder nicht.


    Was war zu tun?


    Es war ein gut erhaltenes Haus von 37, trockener Keller, verklinkert, mit rudimentärem Dachausbau (westfälische Kaffeemühle). Alles war trocken, letzte Sanierung fand ca. 1970 statt (konnte man an den Fenstern sehen). Es war ein Mehrfamilienhaus (2 Parteien) und ich wollte es in ein Einfamilienhaus umbauen, was wir auch getan haben. Die Kernsanierung bestand darein, alles was drin war rauszureißen (Wasserleitungen, Abflüsse, Stromleitungen, Bäder, Fenster, Fussböden, eben alles - und ein paar Wände zu versetzen bzw. Räume zusammenzulegen. Auch wurden im EG zwei neue Fenster geschaffen. Aus einem Zimmer wurde im 1 OG ein größeres Badezimmer, aus dem ehemaligen Bad im EG wurde eine größere Küche unter Zusammenlegung der alten Küche und des alten Bades. Es wurde im ganzen Haus [definition=30,0]FBH[/definition] verlegt und eine Sole WP eingebaut. Das Dach wurde komplett neu isoliert, aufgedoppelt, neue Gauben rein, da die alten zusammengestockt waren, eine neue Einliegerwohnung wurde geschaffen unterm Dach mit Bad (und ungenutzen Küchenanschlüssen). Das Haus wurde neu verfugt, die Zwischenräume zwischen Klinker und Mauerwerk mit Isolation ausgeblasen. Es kamen neue Fenster rein (Plastik - kein Geld mehr für Holz)


    Strukturell wurde an dem Haus NICHTS verändert. Also keine tragenden Wände versetzt, das ganze Treppenhaus wurde bis auf Streichen nicht verändert, keine neuen Auf und Zugänge, sogar die alten Türen blieben. Es wurden nur einige Räume umgewidmet, wie vorhin beschrieben - also aus einem Kinderzimmer ein Bad, aus einem Bad eine größere Küche, ein Abstellraum wurde zum Gäste WC. Aber der Grundriss blieb im wesentlichen gleich. Im Summe kamen 260 m² Wohnfläche heraus. Ca. 290 m² inklusive Fluren, Treppen etc.pp


    Warum Architekt und Phasen 1 bis 9?


    Wie oben schon erwähnt - ich hatte weder Ahnung noch Zeit etwas selbst zu tun. Im Nachhinein muß ich feststellen, dass ich den Architekten und vor allem die Bauleitung in Gold aufwiegen hätte müssen. Das Geld war alle Mal gut investiert.


    Ich glaube, dass die Altbausanierung um Welten komplizierter ist, als der Neubau. Im Neubau läuft alles irgendwie sequentieller und planbarer ab. Ich hätte völlig den Überblick ohne den Architekten und die Bauleitung verloren. Es müssen irre viele Entscheidungen gleichzeitig getroffen werden, weil mal wieder was nicht so läuft wie geplant. Das stimmen Aufbauhöhen plötzlich nicht, da findet man Abflussroher im Garten nicht, da sieht man Dachkonstruktionen erst wenn die Verkleidung ab ist etc.pp. Entscheidungen kann ich treffen, das ist kein Problem, ich benötigte aber jemanden der das für einen Laien aufarbeitet und mich so Entscheidungsfähig macht - das hat der Architekt geleistet. Die Bauleitung war nötig, um das ganze Wirrwarr der Handwerker zu koordinieren. Vor allem aber die Rechnungsprüfung. Gefühlt war jede Rechnung der Handwerker falsch. Da wurden Sachen abgerechnet die gar nicht verbaut wurden, da wurde beim verbauten Stahl mal eine 0 Zuviel beim Gewicht angegeben - da wurde bei der [definition=30,0]FBH[/definition] Meter Rohr angegeben die gar nicht drin waren / möglich waren, da wurde sich nicht an Spezifikationen gehalten, da wurde krumm gemauert, da musste "Rückgebaut" werden (mein Lieblingswort), da musste teilweise täglich angerufen werden wo die Handwerker denn bleiben (die kamen einfach nicht weil in Dortmund ne wichtigere Baustelle war mit höheren Pönalen), da musste mir genau gesagt werden welche Rechnungen in welcher Höhe anzuweisen sind, da wurde ordentlich Baustrom und Skonto berechnet, etc. pp. Von all diesen Dingen hätte ich nichts gewusst. Ich wage zu behaupten, dass sich zumindest die Bauleitung / Rechnungsprüfung selbst finanziert hat.


    Was habe ich gezahlt?
    Die von Dir erwähnte Größenordnung stimmt, ist aber vielleicht etwas zu niedrig angesetzt bzgl. des Architekten und Phasen 1 bis 9 und der Baukosten. Ich habe hier gerade meine alte Aufstellung vor mir. Die Renovierungsarbeiten beliefen sich auf ca. 360K brutto inkl. Architektenhonorar. Das war in Summe davon ca. 55K (brutto). Ich habe aber kein [definition=37,0]KNX[/definition] und auch sonst bin ich sehr nahe am Standard geblieben. Rolläden sind elektrisch, Fenster alle Doppelverglasung Plastik. Küche ist noch nicht mir drin, auch kein offener Kamin, Bodenbeläge sind schön (Parkett in den Bädern Fliesen) aber auch nichts besonderes. Aussenanlagen sind gar nicht mit drin. Garagensanierung auch nicht.


    Abschliessend:


    Architekt LPH 1-8/9 unumgänglich und auf jeden Fall das Geld wert! Gewisse Gewerke habe ich damals rausgenommen, da der Architekt dazu echt keinen Beitrag geleistet hat. zB Terassen und Gartengestaltung. Das hat der Gärtner gemacht und der hat es gut gemacht. Da noch was vom Architekten aufgrund der Bausumme zu bekommen macht keinen Sinn. Hat er auch so gesehen. Und die Gestaltung des (immer noch nicht eingebauten) offenen Kamins hat der Ofenbauer gemacht - auch hier habe ich den Architekten nicht gesehen. Wohl hat er aber den Kamin saniert und festgelegt welcher Schlot wo sein sollte - dafür ist er auch bezahlt worden über die Bausumme...


    ich würde es nie wieder anders machen und es war so schon Stress genug - das hätte ich alleine nicht geschafft, da ich nicht mal gewusst hätte worauf ich achten muß...und ich habe Jahre lang im Einkauf gearbeitet - daran liegt es nicht ;-)


    VG


    kandetvara


    PS: Das einzige was ich gehasst habe ist, dass alle Architekten die Bausumme und Ihre Kosten immer "netto" angegeben haben. Das hat mich wahnsinnig gemacht und wir sind deswegen echt einige Male aneinander gerückt, da ich es verwirrend fand und nun mal keine Firma bin die Vorsteuerabzugsberechtigt ist...

  • Ich machs ja auch mit Architekt und kann kandetvara nur zustimmen. Das Honorar wurde auch nicht diskutiert. Die Planung wird fast täglich etwas über den Haufen geworfen, weil mal was positives mal was negatives entdeckt. Jedenfalls war die die Entscheidung alles neu (bis aufs Dach) die einzig richtige.

  • @Ralf Dühlmeyer: Auch dir vielen lieben Dank für deinen erhellenden Beitrag!


    Ich kann dein Beispiel durchaus nachvollziehen und wir möchten den Architekten ja nun auch nicht über den Tisch ziehen. Werden wir uns wohl überraschen lassen müssen, wie es schlußendlich berechnet wird.


    @mls: Also hatte ich das mit der "Integration" schon richtig verstanden. Auch dir Danke fürs Erklären!


    @Skeptiker: Das ein Plan/ne Zeichnung unabdingbar ist, leuchtet selbst mir als Laie ein, ich hätte nur erwartet, dass ich so etwas vom "Fachplaner" erhalte und dann sollte es doch keine Raketenwisseschaft sein, anhand der Pläne "Problemstellen" ausfindig zu machen, oder stelle ich mir das zu einfach vor?


    kandetvara : Großartiger Beitrag, hab Dank dafür!


    Wenn ich das jetzt richtig extrahiert habe, habt ihr zusätzlich zu den von uns geplanten Maßnahmen:


    - Wanddurchbrüche geschaffen
    - 2 Fenster zusätzlich eingebaut
    - 1 Gäste-WC geschaffen
    - Dach-Arbeiten inkl. neue Gauben
    - Unter dem Dach eine separate Wohnung geschaffen (Anschlüsse, Haustür etc.)
    - Keinerlei Eigenleistungen


    Dafür habt ihr nix am Keller machen müssen und kein [definition=37,0]KNX[/definition] verbaut.


    Wenn ich dann mal berücksichtige, dass das Honorar nicht Teil der anrechenbaren Kosten ist und du von 360k brutto schreibst, lagen eure anrechenbaren Kosten bei etwa 255k netto. Dann sollten unsere angedachten 300k doch relativ gut hinkommen, selbst wenn man bedenkt, dass deine Preise 8 Jahre alt sind.


    Übrigens: Ich bin nun kein Profi, aber wenn man sich mal ein wenig mit der Materie "[definition=37,0]KNX[/definition]" auseinandersetzt, sollte man relativ schnell feststellen, dass der Kram gar nicht so exorbitant teuer sein muss. Ich rechne für unser Projekt aktuell grob mit 15.000 Euro Material zzgl. Arbeiten, von denen man aber halt auch eine Menge selbst erledigen kann (ich habe zum Glück die nötige Flexibilität und Zeit dazu) und die ab einem gewissen Ausstattungslevel sogar deutlich weniger umfangreich ausfallen, als bei einer konventionellen Elektrik.


  • Ich kann dein Beispiel durchaus nachvollziehen und wir möchten den Architekten ja nun auch nicht über den Tisch ziehen. Werden wir uns wohl überraschen lassen müssen, wie es schlußendlich berechnet wird.

    ...@ Rekham … als Baufachmann mit Erfahrung merkt man , daß du dich mit deinen eigenen Gedanken ziemlich festgefahren hast. Ich habe meinen entsprechenden Kommentar geschrieben. Also beauftrage deinen Architekten und laß dich überraschen. Viel Spaß bei der Durchführung deiner Baumaßnahme.

  • @Bauqualle
    Wie meinst du das mit "meinen Gedanken ziemlich festgefahren"? Ich hatte doch nur eine Rückfrage zu der "MVS", die mir aber aufgrund der Komplexität der Thematik niemand erschöpfend beantworten konnte. Insofern werde ich mich "überraschen" lassen müssen, wie eine entsprechende Berechnung ausfällt - dabei nehme ich mir deinen Ratschlag bzgl. einer frühzeitigen detaillierten Baukostenberechnung durchaus zu Herzen!

  • Ach, eigentlich mag ich es nicht immer wieder erklären: Pläne sind das dokumentierende Ergebnis eines Denk- und Abstimmungsprozesses, ein grafisches Ergebnisprotokoll. Jeder Fachplaner schaut immer nur sein Thema an, hinterher sollen aber alle Themen zusammenpassen und beispielsweise die Auslässe auch noch exakt im Fliesenraster liegen. Drei einzelne Fachplanerpläne sind noch lange keine koordinierte Planung. (Vielleicht finde ich heute Abend die Zeit, das etwas näher zu erläutern.)


    Alle Zusammenhänge zu verstehen und unter einen gut aussehenden Hut zu bringen, ist die primäre Architektenaufgabe.

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • @Rekham


    Ganz ehrlich - aus der Berechnung bin ich nie schlau geworden - also wie was wann wo angesetzt wurde. Das kann man im INet nachvollziehen und ist wohl auch ganz logisch - für mich war es das nicht. Wir hatten damals eine Excel Tapete, in der der Architekt in einer ersten Schätzung abgegeben hat, was er glaubt, was der Umbau kostet. Daraus resultierte dann sein Honorar. z:B 290K Baukosten (brutto) ergaben 55K Architektenkosten - oder so. Nachdem das vorab klar war, gab es eigentlich keine Überraschungen. Ich hatte ihm dann meine Budgetvorstellungen mitgeteilt und dann hat er neu gerechnet und dann kam wieder das Excel Sheet bei raus - Version 2 mit neuen Zahlen. Wir hatten aber ein gegenseitiges Verständnis, dass seine Kosten +/- 5% bei dieser ersten Schätzung bleiben sollten. Zwar haben wir vertraglich nicht einen Fixpreis vereinbart, aber das Grundverständnis um diese 55K war klar gegeben. Und er hat jetzt auch nicht jedes Mal nachgerechnet wenn ich z.B. bei den Toilettenschüsseln dann doch eine etwas teurere genommen hatte, oder das Parkett doch etwas teurer wurde. Wichtig war uns beiden dass wir zufrieden sind. Überschlägig konnte ich auch nachvollziehen wie sich sein Honorar herleitet. Lohnkosten & Sozialkosten aller beteiligten (Archi, Bauleitung, Buchhaltung) Miete, AfA, Gewinn - Da war mir schnell klar, dass die 55K irgendwie stimmen müssen, ohne dass sich der Architekt tot verdient. Ich glaube auch nicht, dass er schlecht verdient hat, das ist aber relativ und er hat nen coolen Job gemacht.


    Jetzt nochmals zu Deiner Kostenaufstellung - ich würde das nicht unterschätzen. Im Einzelnen:


    1) Ich habe mitten in die Finanzkriese reingebaut - leider zu alten Zinsen ;-( - aber Handwerker waren noch verfügbar und es gab keinen irren Auftrieb der Handwerkerkosten. Ein guter Kollege von mir hat ein und das selbe Haus von einem Bauträger zur Vermietung nochmals bauen lassen (auf bereits existierenden Grund mit 6 Jahren Abstand) Das "selbe" Haus war fast 15% teurer....(beim selben Bauträger mit gleicher Ausstattung) Die Kollegen vom Bau können es sich zur Zeit echt aussuchen...


    2) Überschätze nicht Abbruchkosten oder so - das ist nicht viel - auch nicht das neue Gäste WC. Hier die größten Blöcke:


    ---------- 4. Januar 2017, 14:19 ----------


    a) Abbruch inkl. Entfernung Ölheizung + aller Heizkörper und einpaar Wände raus ca. 12K - das Wände raukloppen war dabei das geringste.
    b) Gerüst 5K
    c) Rohbauarbeiten 15K
    d) Verfugung + Isolierung (ausblasen) + Hydrophobieren 20K
    e) Sanitär 15K
    f) Heizung (WP+[definition=30,0]FBH[/definition] ohne Estrich) 50K
    g) Elektro incl. CAT7 in jedem Raum 20K
    h) Maler inkl. Tapezieren etc.pp. 20K
    i) Estrich + Putz 15K
    j) Fliesen 12K
    k) Parkett + Teppich 15K
    l) Innentüren 5K
    m) Fenster 25K
    n) Zimmerarbeiten Dach + Dachdecker 30K (Walmdach)
    o) Klempner 8K



    Der Rest ist Kleinkram...Summiert sich aber auch locker nochmalsauf. Wie gesagt - die Bude ist schön, aber weit weg von Luxus.


    Aber Du siehst - Du packst alles an und musst alles zig mal prüfen. Da ist nichts Standard bei der Altbausanierung und es kommt auf das orchestrieren aller Beteiligten an...


    VG


    kandetvara

  • @Rekham
    Aber Du siehst - Du packst alles an und musst alles zig mal prüfen. Da ist nichts Standard bei der Altbausanierung und es kommt auf das orchestrieren aller Beteiligten an..

    Deshalb werden bauleitende Architekten auch gerne mit Dirigenten verglichen - und entwerfende und planende als Komponisten. :)

    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker


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  • Okay, ich sehs ein, an einem Architekten/Dirigenten führt kein Weg vorbei ;-)


    Wie würde man das typischer-/idealerweise beauftragen? Konform des Vorschlags von @mls nach Zeitaufwand, oder in Form von Leistungsphasen?





    Danke für die Aufstellung. Ich will den finanziellen Aufwand nicht kleinreden, aber ich will mich auch nicht verrückt machen lassen. Allein deine Ausgaben rund ums Dach belaufen sich auf 38k, dazu 25k Fenster und 12k Abbruch sind ja bereits summiert 75.000 Euro, die bei uns nicht anfallen werden. Das heißt natürlich nicht, dass wir diese 75k nicht anderweitig durchbringen könnten, aber auf eine (zu) "knappe Kalkulation" deutet das m.E. nun nicht gerade hin. Mir sind grundsätzlich die Kosten und Risiken bewusst, nicht zuletzt deswegen frage ich ja hier auch nach Möglichkeiten den Ablauf finanziell zu optimieren. Das bezieht sich in der aktuellen Situation erst einmal auf den Ausgabenposten "Planung". Ob es dann später für schicke massive Eichendielen reicht, oder wir doch kleinere Brötchen backen müssen und das 2. Bad noch ein paar Jahre warten muss, wird sich erst zeigen (die Kinder sind ja noch klein).

  • Kurze Zwischenfrage.


    (Vorab: ich verstehe, dass das Arch.honorar "wehtut", man erhält dafür nichts Greifbares, wie Fliesen, Böden o. Fenster... Aber irgend Jemand muss es ja planen und koordinieren usw.)


    So...nun die Zwischenfrage.


    Das Honorar wird auf Grundlage HOAI III / Mitte + 20% Umbauzuschlag berechnet. Honorarfähigen Kosten 300k.


    Nun wurde hier mehrfach angemerkt, dass 300k wohl kaum ausreichen werden (bei 300m² Fläche, die es zu sanieren gilt).


    Bei einem echten Altbau sind 20% Umbauzuschlag, Wolfgang (Skeptiker) hatte dies ja schon ausgeführt, eher am alleruntersten Ende der Skala anzusiedeln. Dann sind die Baukosten, die Grundlage dieser Honorarermittlung darstellen möglicherweise deutlich zu niedrig angesetzt. Kommen am Ende 400k o. 500k bei raus, wäre das Honorar nicht nur zu niedrig, es wäre für den Architekten finanziell ein Desaster.


    Fragt sich also warum es so angesetzt wurde. Um an den Auftrag zu kommen? Um später, wenn Kosten festgestellt werden, dennoch angepasst (=höher) abzurechnen? Mir erscheint das Ganze noch etwas intransparent und unschlüssig.


    Ohne den Kollegen zu kennen und ich will auch nichts Schlechtes über ihn sagen (wie könnte ich?), aber die Ansammlung an Qualifikationen und Titeln ist derart beachtlich, dass ich mich frage wovon der Kollege eigentlich seinen Lebensunterhalt bestreitet.


    Fortbildungen kosten (Zeit und Geld). Promotion kostet (Zeit). 2 x SV, 2 x öbuV. Lichtplaner. Und dann noch ein maximal sparsames Honorar.


    Das ist in der Summe für mich etwas befremdlich.


    Vielleicht höre ich aber auch schon wieder das Gras wachsen.