Keller - ja oder nein?

  • Es geht um ein Haus mit 2 Wohneinheiten.
    Soll vermietet werden.
    Brauche ich einen Keller? Ja oder nein?
    Kommen die Kosten wieder rein?


    Bitte um Meinungen mit Begründung.
    Vielen Dank.

  • Ich möcht auf Keller nicht verzichten, aber es kommt sicher auch auf die Nutzung des Gebäudes an. Plane ich barrierefrei (zumindest im Erdgeschoss) macht Keller wenig Sinn.


    Ob die Kosten wieder reinkommen, hängt sicherlich auch mit den Mieterträgen zusammen, das muss man sich dann "schönrechnen"

  • Wie versprochen, hier ein paar Gedanken dazu.


    Ich befürworte einen Keller, weil man als Familie immer Stauraum benötigt. Gerade bei hohen Grundstückspreisen kann man aber nicht beliebig in die Breite bauen. Wo soll man dann den ganzen Kram aufbewahren?
    Da wird die Garage missbraucht, überall auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] irgendwelche Hüttchen verteilt, nur dass man alles irgendwo verstecken kann. Was ist mit Dingen die frostfrei gelagert werden müssen? Für mich liefert ein Keller einen echten Mehrwert. Heizraum, Hobbyraum/Werkstatt, Waschküche, Dusche/WC, ein Gästezimmer, ein Vorratsraum (Gefriertruhe, Regale), und noch ein weiterer Lagerraum. Das alles steckt bei mir im "Keller".
    Es kommt also darauf an, was man aus dem Keller macht. Nutzt man ihn nur als unbeheizten Lagerraum, oder auch für andere Zwecke. Bei mir ist der Keller auch beheizt.


    In Deinem Fall könnte man darauf evtl. verzichten, da Du die beiden Wohnungen ja "nur" vermieten möchtest. Da muss man mit spitzer Feder rechnen, sprich ob man den Aufwand für den Keller auch durch eine höhere Miete wieder einspielen kann. Familien mit Kindern wissen den Stauraum sicherlich schnell zu schätzen, Singles kommen erfahrungsgemäß mit weniger Stauraum aus.


    Die Kosten hängen stark vom Baugrund, der Größe des Kellers (Gebäude), und dessen Ausstattung ab. Ich würde jetzt im Keller nicht unbedingt einen Parkettboden für 150,- €/m² verlegen, und die Treppe in den Keller muss auch nicht aus edlem Marmor gemacht werden. Man muss auch bedenken, dass Stauraum auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] verteilt auch Geld kostet.

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  • Für mich selbst würde ich definitiv mit Keller bauen.
    Aber zum Vermieten frage ich mich wirklich, ob man die Kosten dann auch verrechnen kann.....


    Hat irgend jemand Ahnung wie viel mehr man für Kellerräume an Miete verlangen kann?


    Und was kostet ein Keller überhaupt? Hab Angaben zwischen 30.000 und 90.000 Euro gefunden. Das geht ganz schön auseinander.

  • Für mich selbst würde ich definitiv mit Keller bauen.
    Aber zum Vermieten frage ich mich wirklich, ob man die Kosten dann auch verrechnen kann.....


    Noch ein Gedanke. Wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt, dann überlege auch mal, welche Wertentwicklung das Objekt durchlaufen könnte. Würdest Du als Käufer so ein Objekt ohne Keller kaufen?
    Du schreibst als Bundesland "Bayern", jetzt käme es noch darauf an, ob das [definition=52,1]Grundstück[/definition] eher auf dem weiten Land oder irgendwo in einer Stadt liegt, wie groß das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ist, wie die benachbarten Gebäude gebaut sind.
    Bei uns könnte man beispielsweise ein Haus ohne Keller nur schwer verkaufen, und das obwohl die Grundstückspreise relativ niedrig sind. Die Menschen sind es gewöhnt einen Keller zu haben, und Kaufinteressenten achten natürlich darauf. Vielleicht ist es bei Euch ja ähnlich.


    Ist das [definition=52,1]Grundstück[/definition] eher klein, dann muss man sich fragen, wie man dieses noch nutzen kann, wenn man überall Stauraum schaffen muss. Mieter achten darauf vielleicht weniger, da sie irgendwann dann ihr eigenes Haus bauen, und bis dahin auch mit beengten Platzverhältnissen klar kommen. Da liegt die Priorität dann eher auf einer günstigen Miete.


    d.h. Für welche Mieter ist das Objekt interessant? Wie verhält sich die Mietwohnung im Vergleich zum Markt?

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  • Ich bezweifle, dass sich der Mehrinvest für den Keller über die Miete reinholen lässt.
    Aber vielleicht täusche ich mich da auch.


    Wenn es Hobbykeller-ähnlich ausgebaut ist und evtl. ein direkter Zugang möglich ist, dann lässt sich das ggf. gut vermieten, ansonsten nicht so attraktiv.


    Ich hab ja ohne Keller gebaut (230m²), und habe vorher in einer DHH mit Keller (150+60m²) gewohnt.


    Ich hab zwar Kellerersatzräume (Technik, Werkstatt, Speis, Waschküche, Abstellkammer zusammen ca. 35m²), aber das reicht nicht.


    Ich hatte massive Probleme, das ganze Geraffel unterzubringen, aus Keller + Gartenhütte.
    Biertischgarnitur, Fahrräder, Winterreifen, diverse Gartenwerkzeuge, Grill etc.. viel davon steht derzeit draußen und gammelt vor sich hin.
    Daher warte ich sehnsüchtig auf die Fertigstellung der Garage. Heute wird das Tor eingebaut. Ich hab dafür extra die Garage größer gebaut (7x8m) und ein Gartenhäuschen wird sicher auch noch kommen.



    Ich würde wieder ohne Keller bauen, aber diesemal würde ich die Garage (oder nennen wir sie: Lagerhalle mit Rolltor zur gelegentlichen KFZ-Nutzung) direkt mit bauen lassen.

  • Gute Frage. Im Moment ist ein Verkauf nicht geplant. Aber wer weiß schon, was noch passiert?
    Bei 2 Wohnungen... wenn eine verkauft wird.. verkauft man die dann mit anteiliger Kellerfläche? (Ich denke mal, dass wenn, dann nur erst mal 1 Wohnung verkauft werden würde, nicht gleich das gesamte Haus).
    Das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ist tasächlich nicht groß und auf dem Land.
    Die benachbarten Gebäude (Neubausiedlung) muss ich wohl mal genauer inspizieren.


    Garage(n) werden natürlich gebaut. Aber da ich eingeschränkt bin mit der Fläche, die ich bebauen darf (Garagen zählen da ja mit?) sollen die nicht größer als nötig werden. Da nutze ich die Fläche lieber als voll vermietbare Wohnfläche.


    Wie ist das mit zusätzlichen Bauten (kleiner Schuppen o.ä.)? Darf man sowas einfach hinstellen?

  • Hallo,


    wenn ein evtl. Verkauf einer oder beider Wohnungen angedacht ist, sollte das Haus so geplant werden, dass es aufteilbar ist. D.h. man sollte auch den Keller aufteilen (wenn es denn einen gibt), so dass jede Wohnung einen Kelleranteil bekommt. Du solltest das von Anfang an mit dem Planer so besprechen, sonst könnte es bei der Aufteilung, die ja notariell gemacht werden muss, Probleme geben.


    Schuppen sind bis 75 m³ Rauminhalt genehmigungsfrei und dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch an der Grundstücksgrenze stehen. Wenn für das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ein Bebauungsplan existiert, kann auch dort etwas zu Nebengebäuden geregelt sein. Ist nichts geregelt, sind sie allgemein zulässig.

    Gefährlich ist's, wenn Dumme fleißig werden!

  • Wie ist das mit zusätzlichen Bauten (kleiner Schuppen o.ä.)? Darf man sowas einfach hinstellen?


    Jaein. Hängt von der Größe ab, und wo auf dem [definition=52,1]Grundstück[/definition] die Hütte stehen soll (Stichwort Grenze).

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  • Dann würde es u.U. Sinn machen sowas dazu stellen zu lassen, falls wir uns gegen einen Keller entscheiden?
    (Natürlich unter Beachtung der erlaubten Größe und des Abstandes zur Grenze.)


    Wie bereits geschrieben ist ein Verkauf eigentlich nicht angedacht. Aber man weiß ja nie.....


  • Da nutze ich die Fläche lieber als voll vermietbare Wohnfläche.


    Einerseits richtig gedacht, andererseits bitte auch daran denken, dass die Wohnung in einer Preisklasse liegen muss die eine Vermietung möglich macht. Nicht dass die Wohnung so groß und teuer wird, dass man in ganz Bayern nur 2 Mietinteressenten findet, und die kein Interesse haben dort einzuziehen.

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  • So groß darf ich ja eh nicht bauen. ;-)
    So wie ich das herauslese/heraus gefunden habe, kann ich froh sein, wenn ein fähiger Fachmensch auf ca. 100 qm pro Wohnung kommt. Auf dem Land.

  • Dann würde es u.U. Sinn machen sowas dazu stellen zu lassen, falls wir uns gegen einen Keller entscheiden?
    (Natürlich unter Beachtung der erlaubten Größe und des Abstandes zur Grenze.)


    Wäre auf jeden Fall sinnvoll. Das [definition=52,1]Grundstück[/definition] muss ja gepflegt werden, und irgendwo muss man die Geräte dafür auch verstauen können. Oder Du überlasst die Pflege einem Gärtner, der nimmt seine Geräte wieder mit.


    Wohin sonst mit Schubkarre, Rasenmäher, Häcksler, Motorsene, Kettensäge usw. usw. usw.

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  • Das [definition=52,1]Grundstück[/definition] ist tasächlich nicht groß und auf dem Land.

    hallo
    ich werf mal baunutzungsvo in den raum.
    2 wohnungen heisst auch zwei abstellräume, hauswirtschaftsraum mit 2 wm und 2 trockner, heizung mit ww- boiler.
    2 wohneinheiten heisst nicht zwangsläufig übereinander.


    gruss aus de palz

  • Also, in meinem Bebauungsplan steht u.a.


    "Höchstgrenze 2 Vollgeschosse in der Form Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (kein Vollgeschoss)"
    "Nur Einzelhäuser zulässig"
    "Pro Wohngebäude sind maximal 2 Wohneinheiten zulässig"


    Ich lese heraus, dass ich nur übereinander bauen darf, kein Doppelhaus (nur Einzelhäuser zulässig)?


    Es hat doch nicht jede Wohnung einen eigenen Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum? (Ich kenne viele Wohnungen ohne.)
    (In den Plänen der Fertighäuser findet man das recht gut für beide Wohnungen in einem Raum im Erdgeschoß untergebracht - also den Heizungs-/Technikraum.)


  • Es hat doch nicht jede Wohnung einen eigenen Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum?
    (In den Plänen der Fertighäuser findet man das recht gut für beide Wohnungen in einem Raum im Erdgeschoß untergebracht - also den Heizungsraum.)


    Abstellmöglichkeiten wären sicherlich für jede Wohnung wichtig. Einen Heizraum braucht man aber natürlich nicht für jede Wohnung. Dann braucht´s noch Platz für Stromzähler (Zählerschrank), Wasserzähler, evtl. Gaszähler, und dann sollte jede Partei noch die Möglichkeit haben irgendwo Wäsche zu waschen und zu trocknen.


    Wird das DG als Lagerraum genutzt, dann braucht man einen Zugang der unabhängig von beiden Parteien genutzt werden kann.

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  • Die Zähler wären ja im Technikraum? (Hab ich naiverweise (?) angenommen.)


    Hm.. ich kenne Leute, die haben ihren Waschmaschine im Bad oder in der Küche stehen.... es geht ja um Mietwohnungen, nicht um ein Einfamilienhaus.


    Das mit dem Zugang zum Dachgeschoss ist tatsächlich ein Einwand, den ich im Hinterkopf behalten muss.

  • 1) Gunther hat es schon gesagt, haben Mietwohnungen baurechtlich ggf. weitergehende Anforderungen als EFH.


    2) finde ich die Betrachtungsweise (sorry) etwas schräg. Ein ZFH als Mietobjekt und dann überlegen, ob der Keller sich rechnet = :lol:


    Ein ZFH als Renditeobjekt per se rechnet sich nicht! Wenn man es ganz nüchtern kaufmännisch/-fraulich betrachtet! Die Kosten für Dinge, die kein Geld einbringen, aber nötig sind ([definition=52,1]Grundstück[/definition], Dach, Heizung, Hausanschlüsse, ....), sind im Vergleich zur Mieteinnahmen generierenden Fläche viel zu hoch, um in einem vernünftigen Rahmen eine schwarze Null zu erreichen.


    Also ist das entweder eine Investition in die Zukunft (Wohnungen für Eltern oder Kinder in der Nähe), die bis zur eigentlich Nutzung halt vermietet werden oder es soll ein Renditeobjekt oder Abschreibungsobjekt werden, dann muss eh ganz aners gerechnet werden.

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Also, in meinem Bebauungsplan steht u.a.


    "Höchstgrenze 2 Vollgeschosse in der Form Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (kein Vollgeschoss)"
    "Nur Einzelhäuser zulässig"
    "Pro Wohngebäude sind maximal 2 Wohneinheiten zulässig"


    Ich lese heraus, dass ich nur übereinander bauen darf, kein Doppelhaus (nur Einzelhäuser zulässig)?

    Du kannst ja ein Einzelhaus mit 2 Haustüren und 2 Treppenhäusern bauen..
    "wie" ein DH, aber halt auf einem [definition=52,1]Grundstück[/definition].


    Einzelhaus = offene Bauweise, das wäre erfüllt. ob nun die Wohneinheiten vertikal oder horizontal geteilt sind - scheißegal.

  • Die Zähler wären ja im Technikraum? (Hab ich naiverweise (?) angenommen.)

    Aber klar doch, aber die brauchen Platz. Man muss ja einen Arbeitsraum um die Zähler herum einhalten. Wenn das alles im EG untergebracht werden soll, dazu noch Treppe nach oben, dann bleibt nicht mehr viel Fläche übrig die man als Mieter wohnlich nutzen könnte, darauf wollte ich hinaus. Je weniger Fläche, um so weniger Mieteinnahmen. ;)

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  • Du kannst ja ein Einzelhaus mit 2 Haustüren und 2 Treppenhäusern bauen.."wie" ein DH, aber halt auf einem [definition=52,1]Grundstück[/definition].


    Einzelhaus = offene Bauweise, das wäre erfüllt. ob nun die Wohneinheiten vertikal oder horizontal geteilt sind - scheißegal.

    Ein Einzelhaus ist auch ein Haus mit 2 separaten Haustüren und Treppenhäusern?
    Ok, das wußte ich nicht. Für mich ist das ein Doppelhaus.
    Danke, wieder was gelernt.


    Ein Mietshaus rechnet sich nicht?
    Hm... warum nicht? Wie lege ich sonst sicher Geld an? (sorry, ich weiß ist nicht Thema dieses Forums, aber ich hab nix gefunden.)

  • Wenn das [definition=52,1]Grundstück[/definition] relativ klein ist, dann schränkt das natürlich die Planung etwas ein. Doppelter Eingang brauch Platz, Grundfläche.

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  • Ok, das wußte ich nicht. Für mich ist das ein Doppelhaus.

    "Ein" Doppelhaus sind zwei Häuser, auf je einem [definition=52,1]Grundstück[/definition], beide grenzständig.



    Zitat von Wiki

    Einzelhaus: Ein allseitig freistehender Baukörper mit Abstand zu den seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen.[1] Es kann sich dabei beispielsweise um ein Einfamilienwohnhaus, ein Mietshaus oder einen Gebäudekomplex handeln. Ausschlaggebend für die Zuordnung ist, dass das Gebäude sich auf einem einzigen [definition=52,1]Grundstück[/definition] befindet.


    Als Mieter füjlt sich dass dann an wie eine eigene DHH oder RH. Insofern hochwertiger und attraktiver (man teilt sich nichts mit den Nachbar).
    Auch "trampelt" einem Keiner auf der Decke rum.


    Ich persönlich wäre bereit mehr dafür zu bezahlen als für eine klassische Wohnung.


    Beim letzten Umzug vor unserem Neubau wollte ich mehr eigenständigkeit, da gabs diverse "Haus im Haus" Wohnungen, es ist zwar dann eine "echte" DHH geworden, aber aus anderen Gründen.

  • Ein Mietshaus rechnet sich nicht?

    Das habe ich SO nicht gesagt und das wäre so pauschal auch schlicht falsch!


    ABER:
    Ein Haus mit zwei Wohnungen in einem "normalen" Wohngebiet, also keine Adresse für die Visitenkarte (Elbchaussee in HH z.B.), ist im Kosten-Einnahmeverhältnis so schlecht, dass es, wenn man halbwegs akzeptabel baut, nie in die schwarzen Zahlen kommt. Wahrscheinlich nicht mal dann, wenn man das Geld rumliegen hätte.


    Schliesslich ist Miete ein zu versteuerndes Einkommen. Und es gibt Kosten. Bauunterhaltung, Mietausfall, .....

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

  • Ich wollte eigentlich ein "Doppelhaus", war aber der Meinung, dass das nicht erlaubt ist (deshalb danke für den Beitrag!):
    Da muss ich nun allerdings gucken (lassen), in wieweit das bei meiner rel. kleinen bebaubaren Fläche möglich ist.... (Bei +/- 100 qm Wohnfläche, eher etwas minus fürchte ich, macht es da Sinn "nebeneinander" zu bauen?)






    Ralf Dühlmeyer.... auch keine schwarzen Zahlen, wenn man nicht finanzieren muss?

  • Ralf Dühlmeyer.... auch keine schwarzen Zahlen, wenn man nicht finanzieren muss?


    Siehe mein Beitrag zur Rendite in Deinem anderen thread.


    Kapitalanlage bedeutet auch Risiko, mal mehr mal weniger, und dementsprechend möchte man ja eine Rendite erzielen.


    Beachte auch, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, und was an Dir als Vermieter hängen bleibt.

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  • Komische Frage einer Kauffrau. ;)


    Wenn ich das Geld habe, dann liegt es ja (hoffentlich) nicht unterm Kopfkissen, auf einem Girokonto oder einem Sparbuch, sondern irgendwo, wo es etwas Zinsen bringt.
    Diese Zinsen (auch wenn niedriger als die Inflation) verlierst Du ja, wenn Du das Geld in ein Haus steckst.


    Du willst in X Jahren Deine Investition wiederbekommen.


    Also Kosten + Zinsverlust für X Jahre (samt Zinsezins) / X Jahre = Mieteinnahmen - (Unterhalt + Steuern auf Mieteinnahmen + Mietausfallrisiko + Verwaltungskosten + nicht umlegbare Kosten + usw)/ m² vermietbare Wohnfläche = Y.


    Die Zahl, die sich dann ergibt, kannst Du mit der Miete vergleichbarer Objekte abgleichen. Es gibt dann drei Möglichkeiten:
    a) ortsübliche Miete < Y - Amortisation dauert länger als X
    b) ortsübliche Miete = Y - Rechnung geht genau auf
    c) ortsübliche Miete > Y - schnellere Amorisation


    Ich würde deutlich auf a) Tippen mit einem deutlichen Delta!

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen