Finanzierung bei fehlender Baugenehmigung

Müsste ich mal meine Makler fragen. Bei uns gibt es tatsächlich Häuser ohne Pläne, weil mal ein Archiv abgebrannt ist.

Ich glaube, im bayerischen Staatsarchiv bei uns gibt es oft noch was zu holen. Hat der Kunde schon alles abgeklopft am Archiven (wenn nicht Bayern)?

Weil es schon eigenartig ist, dass ein Lageplan existiert, aber der Rest nicht.

Also die zu klärende Frage wäre für mich zunächst mal, ob es eine Baugenehmigung gab oder nicht.

Ohne Baugenehmigung gibt es tatsächlich große Probleme. Wenn er nämlich eine stellt, dann müsste sich alles ans heutige Baurecht halten inklusive GEG und nicht ans damalige.

Um welches Baujahr geht es denn?

Zitat von Hansolol

Das Bauarchiv sagt, dass es keine weiteren Unterlagen gäbe. Das Objekt ist irgendwo um 1920 errichtet worden

Ist in Bremen nicht das Archiv im 2. Weltkrieg den Bombardierungen zum Opfer gefallen? Also keine Unterlagen von vor 1945?

Mir hat mal ein Bauamtsmitarbeiter gesagt: Wir sind doch nicht das Archiv der Besitzer. Sprich - seine Unterlagen muss der Eigentümer schon selbst beisammen haben und halten

Zitat von Hansolol

und später erfolgte ein Anbau.

Wann ist später genau?

Gelegentlich helfen Orts(teil)chroniken mit Fotos, die das Gebäude 19XY zeigen als Beweis

Zitat von Hansolol

Dass das Haus dadurch unverkäuflich wird, ist mir neu.

Es wird nicht unverkäuflich (ausser ggf. bei Erbpacht), nur der Wert fällt ins bodenlose. Gewaltiger Unterschied

Zitat von Hansolol

Das Bauakten und Baugenehmigungen fehlen, kommt doch häufiger mal vor. Dass das Haus dadurch unverkäuflich wird, ist mir neu.

Bitte Verkauf und Finanzierung nicht verwechseln! Das Haus ist nicht unverkäuflich, sondern aufgrund der mind. unklaren öffentlich-rechtlichen Situation "nur" schwer verkäuflich. Nüchterne und verantwortungsvolle Finanzierer werden es deshalb nicht bzw. nicht zu attraktiven Bedingungen finanzieren wollen bzw. als nicht als Sicherheit akzeptieren - weil es eine solche eben nicht darstellt.

Das muss aber Kaufinteressierte mit ausreichend Eigenkapital nicht interessieren, denn sie tragen das Risiko des schlechten Wiederverkaufswertes vollständig selbst. Also: Nicht unverkäuflich, "nur" schwer zu finanzieren. Eine Reihe von Banken finanzieren übrigens auch grundsätzlich keine Objekte / Maßnahmen auf Grundstücken in Erbpacht.

Und ja, Schwarzbauten oder Objekte mit laufender behördlicher Nutzungsuntersagung o.ä. sind bei voller Information über diesen Umstand de facto unverkäuflich. Deshalb werden solche Umstände gerne von Verkaufenden nicht oder nicht ausreichend mitgeteilt. Es gibt einige Beiträge von Eric im Forum, in welchen er derartige Erlebnisse aus seiner anwaltlichen Praxis bzw. aus deren räumlicher Nähe in Düsseldorf berichtet. Deshalb gehört die Information darüber VOR dem Kauf zum Pflichtprogramm verantwortungsvoller Kaufinteressierter. Da wird dann schnell die Grenze zur arglistigen Täuschung überschritten oder die zum Betrug oder zumindest zu überschreiten versucht.

Zitat von Hansolol

er solle einen Bauantrag stellen

Falls wirklch ein neuer Bauantrag erforderlich wird:

Es gilt, ALLE heute gültigen Gesetze einzuhalten [Ausnahme: bei Denkmalschutz]. Also nicht nur Statik und Brandschutz, sondern auch GEG und (falls das BV im Land Bremen liegt und es in der LBO sowas gibt) die Solarpflicht! In NDS gibts sowas: https://voris.wolterskluwer-on…43-307d-9a85-eb5d10b7fa52

Gibt es ein anderes Landesarchiv, zu welchem Bremen vor dem 2.WK gehörte? Die heutigen Bundesländer sind ja schließlich erst nach dem 2.WK entstanden. Da kann es sein, dass Akten in einem anderen Landesarchiv lagern. Der Lageplan ist aber zumindest ein Anzeichen dafür, dass es mal eine Baugenehmigung gab. Evtl. ist da der Gang zu einem Anwalt für Baurecht ganz gut, weil es evtl. auch andere Wege geben kann. Hat sich danach nie einer um die Bude gekümmert? Nie was verändert was Baurecht betraf? Das ist schon seltsam. Bei uns gibt es jede Menge Häusle die Jahrhunderte alt sind. Die haben alle Akten beim Bauamt, weil irgend wann danach was gemacht wurde, vor allem nach dem 2.WK. Der Vorbesitzer könnte evtl. etwas schlampig gewesen sein und irgend wo findet sich doch was. Mich wundert nur, dass das Bauamt nichts hat.

Zitat von Frau Maier

Der Lageplan ist aber zumindest ein Anzeichen dafür, dass es mal eine Baugenehmigung gab

Ääähhh nein. Das ist das "Schöne" in D. Auch Schwarzbauten werden vermessen und in den Lageplan eingetragen. Und später, wenn der Schwarzbau nach Verfügung abgerissen wurde, wieder gegen Gebühr ausgetragen.

Also nicht der Lageplan des Baugesuches?

Zitat von Frau Maier

Baugesuches?

Dann gäbs ja eine Genehmigung/Ablehnung

Ach, was ich schon am Stückwerk bei Plänen gesehen habe...

Oder auch an nicht-passenden Plänen.

Häufig betrifft es nur die Räume innen, aber nicht immer.

Mal zu Ende gedacht. Es gibt ja nun auch noch sehr viele alte Häuser, also deutlich älter als 1920. Für die gibt es sicherlich oftmals keine BG, schlichtweg weil es so etwas früher in dieser Form gar nicht gab.

Die gesamte Erlanger Innenstadt (Neustadt) wurde ab 1686 errichtet. Dafür gibt es ganz sicher keine BG. Wie auch. Dennoch käme Niemand auf die Idee die Innenstadt oder einzelne Gebäude darin als Schwarzbauten bezeichnen zu wollen.

Der Thematik Einhaltung von Statik, Brandschutz und GEG mag ich auch nur in Teilen folgen. Klar: Statik wäre schon gut . GEG sehe ich hingegen nicht (zumindest nicht in Bayern; mag in anderen Bundesländern anders geregelt sein, würde mich aber echt wundern).

Die BG klärt nur das baurechtlich Relevante (also Höhen, B-Plan-Konformität, Abstandsflächen, Wohnflächen usw. usf.). Bautechnisch hingegen wird in der BG kaum etwas gefordert (Statik...ja..ja...schon klar).

Zitat von Thomas B

Die gesamte Erlanger Innenstadt (Neustadt) wurde ab 1686 errichtet. Dafür gibt es ganz sicher keine BG.

Ja, aber....

In H (in anderen Städten wird man sicherlich ähnlich vorgegangen sein) wurden kurz nach 1945 so genannte Durchführungspläne aufgestellt, die auf damaligen Katasterplänen beruhten und die nicht zerstörten Bereiche sowie Regeln für den (Wieder))Aubau der mehr oder weniger freien Grundstücke vorgaben. Die sind z.T. heute noch gültig!

Alles, was da dargestellt war, hatte eine Genehmigungsfiktion. Und schwupps war das "Problem" gelöst. Auch der Wiederaufbau z.B. zerbomter Dachgeschoße braucht eine Genehmigung.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

In H (in anderen Städten wird man sicherlich ähnlich vorgegangen sein) wurden kurz nach 1945 so genannte Durchführungspläne aufgestellt, die auf damaligen Katasterplänen beruhten und die nicht zerstörten Bereiche sowie Regeln für den (Wieder))Aubau der mehr oder weniger freien Grundstücke vorgaben. Die sind z.T. heute noch gültig!

Alles, was da dargestellt war, hatte eine Genehmigungsfiktion. Und schwupps war das "Problem" gelöst. Auch der Wiederaufbau z.B. zerbomter Dachgeschoße braucht eine Genehmigung.

Das wurde in B ähnlich gelöst und ja, ich habe schon Baugenehmigungen für die Instandsetzungen von Bombentreffern von 1944 / 1946 im Original mit Grünstempeln in der Hand gehabt. Verwaltung können wir Deutschen - mitunter im Übermaß.

In Preußen galten spätestens mit dem Fluchtliniengesetz von 1875 nahezu flächendeckend lokale Bauordnungen, weitgehend einheitlich ab 1919 dann mit der lokalen Umsetzung der "Einheitsbauordnung", also "gemäß Erlass der EBO 1919". Ab 1938 gab es dann nur noch eine BauO für alle.

Kurz: Für ab 1875 errichtete Bauwerke müsste es überall im heutigen Deutschland Genehmigungen gegeben haben - allerdings teils örtlich durch Feuer, Krieg, Archiveinstürze, Schimmelpilzbefall nicht mehr in öffentlicher Hand verfügbar.

Zitat von Skeptiker

Verwaltung können wir Deutschen - mitunter im Übermaß.

Zitat von Skeptiker

....allerdings teils örtlich durch Feuer, Krieg, Archiveinstürze, Schimmelpilzbefall nicht mehr in öffentlicher Hand verfügbar.

...und somit kann man doch nicht annehmen, dass dies alles Schwarzbauten waren/ sind nur weil nach über 100 Jahren irgendwelche Akten fehlen/ verschwunden sind.

Btw. ich hatte auch schon Häuser in der Mangel, die deutlich jüngeren Datums waren und für die keinerlei Unterlagen mehr auffindbar waren (50er jahre).

Andererseits: Vor ca. 3 Jahren wurde ich beauftragt ein Mehrfamilienhaus (irgendwas um die 26 kleine Appartements) in ein Hotel umzuplanen. Ich bat den Bauherrn mit dem Erwerb der Immobilie zu warten bis wir über deren rechtlichen Status Bescheid wissen. Nix da, sagte sich der kühne Mann und schlug zu. Das Gebäude sei irgendwo in den 60er Jahren erbaut worden, so wurde ihm beschieden.

Ich sah es mir dann an und "entdeckte", dass überall Holzbalkendecken verbaut sind und äußerte leise Zweifel am Baujahr.

Der Weg führte mich alsdann ins Stadtarchiv. Und siehe da. Es handelte sich um ein 3-Familien-Haus aus dem Jahre 1902. Okay...gut 60 Jahre daneben. Kann schon mal passieren.

Der rechtliche Status: das DG wurde in den 90er ausgebaut, dafür gab es auch eine BG. der Rest: Nichts. Rechtlich immernoch 3-Familen-Haus mit insgesamt (ca.) 26 schwarz errichteten Appartements.

Okay, das ließ sich rechtlich lösen durch Bauantrag usw., jedoch poppten da Forderungen an Stellplätze auf, der sich durch den angenommenen Bestand, der eben keiner war, als illusorisch entpuppte.

Manchmal ist so ein Archiv schon was Großartiges.

Ich habe durchaus auch so alte Baugenehmigungen 1890/1910 in der Hand gehabt. Betrifft dann aber Nürnberg beispielsweise.

Aber eben, gerade bei alten Häusern auf den Dörfern existieren gerade mal Umbau/-ausbaugenehmigungen. Häufig wurde in den 50er/60er Jahren aufgestockt oder längs erweitert.

Das würde mich rechtlich tatsächlich interessieren. Ab wann ist so eine Genehmigung erforderlich bzw wie soll das nachweisbar sein, wenn die Unterlagen des Eigentümers verloren gingen und selbst das Archiv nichts hat.

In solchen ungewissen Fällen schaue ich gerne in die Zeitreise des Bayernatlas, ein fantastisches Werkzeug/Ressource. Dort sieht man oft gut, wann ein Gebäude stand. Leider schlecht bei manchen Innenstädten, die nur als Klecks gemalt wurden.

1920 ist in der Hinsicht interessant, weil ja viele Unterlagen im WKII verloren gegangen sind.

Zitat von Thomas B

...und somit kann man doch nicht annehmen, dass dies alles Schwarzbauten waren/ sind nur weil nach über 100 Jahren irgendwelche Akten fehlen/ verschwunden sind.

Nein, das hatte ich aber auch nicht behauptet. Auf Bauherrenseite gibt es mitunter auch nach 100 Jahren noch sorgsam gehütete originale Baugenehmigungen auf Papier, mit denen sich auch im Zeitalter der Digitalisierung immer noch die Legalität des Bestandes beweisen lässt.

In B und Umland ist es nach meiner Erfahrung leider so, dass fast alles, wofür es aus den jüngsten 75 Jahren keine schriftliche Genehmigung gibt, auch tatsächlich Schwarz(um)bauten bzw. nicht genehmigte Umnutzungen sind. Typischerweise wird das Gegenteil steif und fest vom vorherigen Eigentümer / Verkäufer mit größten Nachdruck behauptet, ließ sich aber in meiner Praxis noch nie wirklich belegen. Ob das Unwissenheit oder Betrugsversuche sind , will ich nicht beurteilen, aber es ist zufälligerweise immer zum wirtschaftlichen Vorteil der Verkaufenden.

Ich empfehle deswegen Kaufinteressierten bei Bestandsobjekten immer, die Bauakten selbst einzusehen oder besser fachkundig einsehen zu lassen und dabei auch nach den zuletzt genehmigten Nutzungen zu schauen, denn gerade da gibt es besonders viele ungenehmigte Veränderungen - die oft auch nur mit großen Aufwand nachträglich legalisiert werden können.

Zitat von Skeptiker

Ich empfehle deswegen Kaufinteressierten bei Bestandsobjekten immer, die Bauakten selbst einzusehen oder besser fachkundig einsehen zu lassen und dabei auch nach den zuletzt genehmigten Nutzungen zu schauen, denn gerade da gibt es besonders viele ungenehmigte Veränderungen - die oft auch nur mit großen Aufwand nachträglich legalisiert werden können.

Ja - ich sehe das genauso und gebe genau die gleiche Empfehlung.

Das "Problem", das aktuell zunehmend aufkommt, ist der Erbfall.

Ich habe aktuell einen Fall, da haben die Eltern in den 197x gern eine ETW gekauft, der Erbfall ist eingetreten und es gibt eine Nutzungsuntersagung, da die Baugenehmigung fehlt. Es gab eine Duldung/befristete Genehmigung von 1949 bis 1959, ab da illegal weitergenutzt (Eigentümer, keine Mieter).

Ich werfe mal ein das Bremen in den 20gern letzen jahrhunderts die Metropole standardisierten Bauen war.

Ach ja, es ging um Bremen.

Äääähhhhmmm - das war MEIN (ggf. voreilger) Schluß ob des Wohnorts des TE. So flächenmäßig klein wie HB + Bremerhaven ist, kann es auch gut in Nds, in SH oder sonstwo (By?) sein.

Von mir aus gesehen ist alles nördlich der Weißwurstgrenze und Kässpätzelgrenze alles die gleiche Meschpoke.

Und südlich davon sinds alles Amigos, oder wie.

Das ist ein Äpfel zu Birnen Vergleich (also Whataboutismus) weil es gar nicht um Politik ging, aber ja, der östliche Teil sind alles Amigos.