Fensteröffnung im Neubau nicht wie geplant ausgeführt – Nachbesserung trotz fertigem Ausbau?

    Hallo Forianer,


    Wir haben eine Neubauwohnung, die aktuell kurz vor der Abnahme steht.


    In den Planunterlagen (die auch notariell unterzeichnet wurden) ist das Fenster mit einer Höhe von 140 cm vorgesehen.


    Tatsächlich wurde jedoch ein Fenster mit nur 108 cm Höhe eingebaut. Der Sturz befindet sich auf der vorgesehenen Höhe,

    d. h. das Fenster hätte ohne statische Änderungen deutlich größer ausgeführt werden können.

    Stattdessen wurde die Öffnung nach unten hin nicht entsprechend hergestellt.


    Die Wohnung befindet sich im 4. Obergeschoss. Das Gebäude ist fertiggestellt, es sind keine Gerüste mehr vorhanden.


    Eine Abnahme hat bislang noch nicht stattgefunden.


    Meine Fragen:


    1. Wie wird eine solche Abweichung fachlich eingeordnet (wesentlicher Mangel)?

    2. Ist eine Nachbesserung in diesem Stadium noch durchsetzbar oder eher unverhältnismäßig, wenn hierfür die bestehende Einbauküche vollständig demontiert sowie die deckenhohe Fliesenfläche erneuert werden müsste?

    3. Welche Größenordnung wäre bei einer Minderung realistisch?

    4. Können sich aus der nachträglichen Ausführung bauphysikalische Nachteile ergeben (z. B. Wärmebrücken, Feuchtigkeit im Anschlussbereich)?


    Über Rückmeldungen würde ich mich sehr freuen.


    Einmal editiert, zuletzt von Skeptiker () aus folgendem Grund: Bildvorschau eingefügt

    Zitat von Chris68

    1. Wie wird eine solche Abweichung fachlich eingeordnet (wesentlicher Mangel)?

    Das kommt auf den Gesamtzusammenhang an

    Zitat von Chris68

    2. Ist eine Nachbesserung in diesem Stadium noch durchsetzbar oder eher unverhältnismäßig, wenn hierfür die bestehende Einbauküche vollständig demontiert sowie die deckenhohe Fliesenfläche erneuert werden müsste?

    Unverhältnismäßgkeit ist kein Zustand im luftleeren Raum.

    Wieso sollten Fliesen erneuert weden müssen? Auf dem Foto sind keine Fliesen zu sehen-

    Zitat von Chris68

    3. Welche Größenordnung wäre bei einer Minderung realistisch?

    Hängt wieder an den Gesamtumständen. Bei einer 1,5 Zimmer Wohnung mit Kochnische sicher anders als bei einer 5 Mio Villa

    Zitat von Chris68

    4. Können sich aus der nachträglichen Ausführung bauphysikalische Nachteile ergeben (z. B. Wärmebrücken, Feuchtigkeit im Anschlussbereich)?

    Ich kann i.A. keine sehen

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Brandmauern braucht man nur bei zu geringem Abstand zum Nachbarn (geistig/moralisch)

    Zitat

    Wieso sollten Fliesen erneuert weden müssen? Auf dem Foto sind keine Fliesen zu sehen-

    Rechts neben dem Fenster (schwarzes Regal) sind 263 cm hohe Fliesen. Die Fliese direkt neben dem Fenster müsste erneuert werden.

    Zitat

    Hängt wieder an den Gesamtumständen. Bei einer 1,5 Zimmer Wohnung mit Kochnische sicher anders als bei einer 5 Mio Villa

    3 Zimmer, 600.000 €

    Das ist nachvollziehbar im Hinblick auf die Höhe einer möglichen Minderung.


    Mir geht es hier aber in erster Linie um die fachliche Einordnung der Abweichung sowie die Frage der Verhältnismäßigkeit einer Nachbesserung.


    Der Aufwand für eine Nachbesserung wäre in diesem Fall nicht unerheblich, da hierfür die bereits montierte Einbauküche vollständig demontiert und die durchgehende Fliesenfläche (ca. 2,40 m hohe, vertikale Großformatfliesen) im betroffenen Bereich entfernt und erneuert werden müsste.

    Zitat von Chris68

    Der Aufwand für eine Nachbesserung wäre in diesem Fall nicht unerheblich, da hierfür die bereits montierte Einbauküche vollständig demontiert und die durchgehende Fliesenfläche (ca. 2,40 m hohe, vertikale Großformatfliesen) im betroffenen Bereich entfernt und erneuert werden müsste.

    Ist das so? ICH sehe das noch nicht!

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    Brandmauern braucht man nur bei zu geringem Abstand zum Nachbarn (geistig/moralisch)

    Geht es um den Erwerb einer Eigentumswohnung innerhalb einer nach WEG geteilten Wohnanlage? Wenn ja, dann geht es bei diesem Fenster möglicherweise, sogar wahrscheinlich um Gemeinschaftseigentum. Wann wird dieses durch wen abgenommen?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Off-Topic:

    Warum fällt die Fenstergröße erst nach Einbau der Fliesen und Küche auf? Evtl ist irgendwas mit Absturzhöhen, wäre mein erster Gedanke

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    Es muss geklärt werden warum die Fenster kleiner geworden sind und wie vorher gemessen wurde, mit Rollokasten oder ohne, also nur die Rohöffnung? Woher hast Du die Zahl? Was steht im Baueingabe-Plan das eingereicht wurde? Darf man jetzt überhaupt einfach die Fenster größer machen? Hat man vielleicht die BRH Höhe nicht richtig im Auge gehabt und hat nachgebessert? Kann auch vorkommen. Wurde Dir die Fenstergröße versprochen? War das eine Eigenschaft im Kaufvertrag? Und wenn man noch mehr nachdenkt könnten weit mehr Fragen aufkommen. Also, Fragen über Fragen...

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

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    Hallo Frau Maier,

    danke für die Rückmeldung.

    Das Fenster war mit einer Größe von 140 geplant. So steht es in der Zeichnung die auch beim Notar unterschrieben wurde. Auch auf den Zeichnungen des Innenarchitekten ist das Fenster richtig eingetragen. Nach Rücksprache mit dem Polier und vergleich der Zeichnung stellte sich heraus, dass er andere Daten für das Fenster hatte. :(

    Moin Chris,


    ich hätte da auch noch ein paar Nachfragen. Da es sich ja um eine Eigentumswohnanlage handelt, zudem im 4. OG, dürfte das ja ein Thema sein, dass entweder mehrere, wenn nicht alle betrifft. Oder ist nur Dein Fenster kleiner gemauert worden? Da sähe dann ja auch in der Fassade mal wenigstens merkwürdig aus.


    Bist Du Dir bei dem Öffnungsmaß von 140cm sicher? Nicht, dass im Grundriss die Brüstungshöhe vermaßt war. Vielleicht kannst Du ja mal einen Planausschnitt hier einstellen.


    Und: Warum wurde da erst jetzt "angezeigt"? Es dürfte ja schon deutlich früher aufgefallen sein, zu einem Zeitpunkt also, als man das Ganze noch ohne großen Kraftakt hätte ändern können. J

    Zitat von Anda

    Warum fällt die Fenstergröße erst nach Einbau der Fliesen und Küche auf? Evtl ist irgendwas mit Absturzhöhen, wäre mein erster Gedanke.

    Gut möglich. Es kann aber auch ein Überzug erforderlich geworden sein oder eine Leitung oder … man weiß es nicht.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Gut möglich. Es kann aber auch ein Überzug erforderlich geworden sein oder eine Leitung oder … man weiß es nicht.

    Daran mag ich nicht glauben. Ein Überzug mag natürlich schon mal erforderlich sein. Das aber wäre dann dem Erwerber mitzuteilen. Zudem kann ich mir bei einer "normalen" Wohnanlage mit brav übereinander gestapelten Wohnungen einen Überzug mit mehr 120cm (Deckenstärke plus Überzug) kaum vorstellen. Leitungsführung? Das Mauerwerk sieht unter dem Fenster und über dem Fenster gleich stark aus. Eine Vorsatzschale mit üppigen Leitungen kann ich mir hier auch nicht so recht vorstellen. Zumal sich Leitungen ja auch bei einem BRH von 1m gut hätten unterbringen lassen.


    Ein Planausschnitt der Stelle wäre hilfreich. Ansonsten bleibt Vieles im Nebel der Spekulation.

    Hallo Thomas,


    Vielen Dank für die Rückmeldung.


    Anbei ein Ausschnitt aus der entsprechenden Zeichnung des Innenarchitekten.



    Die dort angegebenen Maße stimmen mit den Maßen der Bauzeichnung überein. Nach unserem aktuellen Kenntnisstand betrifft das tatsächlich nur unser Fenster.

    Das Thema ist uns nicht erst jetzt aufgefallen. Wir hatten den Bauherrn bereits früher mündlich darauf angesprochen. Damals wurde uns jedoch mitgeteilt, dass alles so seine Richtigkeit habe, sodass wir dem zunächst vertraut haben.


    Bei einer späteren Kontrolle der Bauzeichnung des Poliers ist uns aufgefallen, dass dort abweichende Maße angegeben waren. Auch die anschließende Reaktion lässt darauf schließen, dass hier möglicherweise ein Fehler passiert ist.


    Im Nachhinein wirkt die Ausführung, auch im Vergleich zur Fassade, tatsächlich etwas ungewöhnlich. Rückblickend wäre es sicher sinnvoll gewesen, das Thema früher und gegebenenfalls schriftlich weiterzuverfolgen. Allerdings war der Bau zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschritten und wir haben als Laien auf die Aussage des Bauherrn vertraut.

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    Zitat von Chris68

    Anbei ein Ausschnitt aus der entsprechenden Zeichnung des Innenarchitekten.



    Die dort angegebenen Maße stimmen mit den Maßen der Bauzeichnung überein. Nach unserem aktuellen Kenntnisstand betrifft das tatsächlich nur unser Fenster.

    Als planender Architekt sehe ich bei Ausführung exakt nach dem ausschnittsweise zitierten Plan das Problem, dass der (grafisch nicht dargestellte) Fensterflügel (BRH 0,90 m. OK Arbeitsplatte 0,93 m) sehr flach über den Herd schwenken würde - mit der Möglichkeit schwerwiegender Kollisionen. Es ist jetzt müßig, aber ich habe die begründete Vermutung, dass diese Ausführung vom Erwerber ebenfalls als mangelbehaftet klassifiziert würde - möglicherweise sogar noch energischer.


    Dies ist aber eine rein funktionale Betrachtung, keine rechtliche!

    Zitat von Chris68

    Allerdings war der Bau zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschritten und wir haben als Laien auf die Aussage des Bauherrn vertraut.

    Mit "Bauherr" meinst Du beim Erwerb vom Bauträger vermutlich genau den, also den "Bauträger"?


    Wann genau der Mangel festgestellt / angezeigt wird, ist vor der Abnahme vom BT juristisch irrelevant. Jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten oder nach den a.R.d.T. geschuldeten Leistung ist juristisch ein Mangel.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Vielen Dank für die Einschätzung.


    Die angesprochene Situation mit der Arbeitsplatte (ca. 93 cm) war uns bereits in der ursprünglichen Planung bekannt. Wir hatten damals sogar vorgeschlagen, das Fenster kleiner auszuführen, um die Küchenplanung wandbündig zu gestalten.


    Dies wurde jedoch mit dem Hinweis auf die äußere Gesamtoptik des Gebäudes abgelehnt, sodass wir davon ausgegangen sind, dass die Planung in dieser Form auch umgesetzt wird.


    Vor diesem Hintergrund stellt sich für uns die Frage, ob die nun ausgeführte Abweichung ohne vorherige Abstimmung dennoch als Mangel zu bewerten ist, unabhängig von möglichen funktionalen Überlegungen.

    Kurze Nachfrage an Chris: Welche Rolle spielst Du hier? Erwerber/ Käufer oder Mieter?


    Wie auch immer...

    Zitat von Chris68

    Im Nachhinein wirkt die Ausführung, auch im Vergleich zur Fassade, tatsächlich etwas ungewöhnlich.

    ...da wird man sich auch nicht rausreden können. Wenn alle anderen Fenster passen, nur Deines nicht und es dafür keine handfesten/ statischen/ bauphysikalischen/ technischen Gründe gibt, dann ist das ein ganz klarer Mangel.


    Ich weiß ja nicht wie wichtig Dir das Thema ist oder ob Du mit dieser Situation so jetzt auch gut klar kommst. Aber wenn es stört, würde ich es ändern lassen. btw. ist das ja auch ein klein wenig im Interesse der anderen Mitbewohner,. Schließlich fällt Dein Fenster ja auch optisch aus dem Rahmen.


    Der Aufwand (zumal im 4. OG) dürfet für den BT recht beachtlich werden. Und eine gerade frisch verputzte Fassade nun auszubessern...au weh.


    Wenn Du mit der Situation leben kannst, hast Du aber diverse Asse und Joker im Ärmel um den Preis (Wertminderung) in gewaltige Höhen zu treiben. Der Austausch dürfte -so denke ich- sicher im höheren 4-stelligen Bereich liegen. Könnte, je nachdem wie umfangreich der Eingriff in die Fassade ist, auch 5-stellig werden können.

    Zitat von Chris68

    Nach unserem aktuellen Kenntnisstand betrifft das tatsächlich nur unser Fenster.

    Was heißt das? Du hast es nicht selber angeschaut? Mach mal bitte Foto der Fassade.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Ich habe mir die Fassade vor Ort noch einmal angesehen und ein aktuelles Foto gemacht.


    Dabei ist mir aufgefallen, dass nicht nur unser Fenster, sondern auch das darunter liegende eine andere Höhe aufweist.



    Im Vergleich zum von allen Parteien unterzeichneten Exposé, in dem die Fenster einheitlich dargestellt sind, ergibt sich somit eine sichtbare Abweichung in der Ausführung.

    Einmal editiert, zuletzt von Skeptiker () aus folgendem Grund: Bildvorschauen eingebunden

    Also gut. Das ist jetzt eine etwas "wilde" Fassade. Da fällt das jetzt nicht unbedingt auf.


    Dass Ihr Euch daran stört finde ich nachvollziehbar. Gerade in der Küche (wobei mir die Platzierung des Fensters so wie es da ist ohnehin etwas "spanisch" vorkommt), ist ein Fenster mit 80x 140 natürlich etwas anderes als ein Fenster mit 80 x 112,5 (vermutetes Rohbaumaß).


    "Spanisch", weil das zu öffnende Fenster entweder das Kochfeld leerräumt oder wenn einem Bewohner (nicht ganz unverständlich) der Sinn nach einem Oberschrank steht....immer stört das so platzierte Fenster. Auch scheint da recht viel Wandfläche zu sein. Konnte man das Fenster nicht anders platzieren oder gibt es dafür einen anderen triftigen Grund? (Okay...tut jetzt hier nichts zur Sache, ich weiß).


    Jedenfalls würde mir die Schießscharte in der Küche nicht genügen.


    Was tun?


    Das Büttenpapier herausholen, den Federkiel spitzen und das Tintengefäß bereitstellen. Dann ein Schreiben an den Bauträger verfassen.


    Inhaltlich einfach nur die Gegebenheiten darstellen. Soll-Zustand (am Besten mit Kopie aus dem freigegebenen Plan belegen) und Dokumentation des Ist-Zustands. Dem BT den Mangel formal anzeigen und bitten er möge sich um Abhilfe kümmern.

    Du hast natürlich recht, dass die Situation etwas „spanisch“ wirkt.


    Ursprünglich war an dieser Stelle ein Gäste-WC vorgesehen. Dieses haben wir zugunsten eines größeren Wohn-/Essbereichs entfallen lassen und die Küche entsprechend geplant.


    Im Zuge der Planung hatten wir auch angesprochen, das Fenster anzupassen bzw. zu verändern. Dies wurde jedoch mit Hinweis auf die äußere Gesamtoptik des Gebäudes abgelehnt, sodass wir die Küchenplanung darauf abgestimmt haben (inkl. der Einschränkung, dass das Fenster nur eingeschränkt nutzbar ist).


    Umso überraschender war für uns, dass das Fenster nun ohne vorherige Abstimmung in Größe und Ausführung geändert wurde – insbesondere, da die gesamte Küchenplanung auf der ursprünglichen Situation basiert hat.

    Ja....schön. Kochen aufm Klo? :)


    Ist ja nun egal, ist halt so.


    Am Soll-Ist-Abgleich ändert da ja nichts. Also: BT diesbezüglich anschreiben und zur Behebung des Mangels auffordern.


    Übrigens:

    Zitat von Chris68

    Dies wurde jedoch mit Hinweis auf die äußere Gesamtoptik des Gebäudes abgelehnt

    Das ist schon angesichts der sehr ungeordneten/ wilden Fassade mit einer Vielzahl unterschiedlichster Fenster/ Fensterformate immerhin mal eine Argumentation, die man auch mit Chuzpe umschreiben könnte. Spart aber Arbeit für den BT.

    Zitat von Thomas B

    Das ist schon angesichts der sehr ungeordneten/ wilden Fassade mit einer Vielzahl unterschiedlichster Fenster/ Fensterformate immerhin mal eine Argumentation, die man auch mit Chuzpe umschreiben könnte. Spart aber Arbeit für den BT.

    Vermutlich ist der TE nicht der einzige Käufer, der den ursprünglichen Grundriss seiner Wohnung etwas individuell umgestaltet hat... die beiden Bilder in #21 erinnern mich eher an ein Suchbild a la "Finde 10 Unterschiede..."

    Zitat von Chris68

    Dies wurde jedoch mit Hinweis auf die äußere Gesamtoptik des Gebäudes abgelehnt

    Entschuldigung, aber weil das wohl noch niemand der Experten gefragt hat: Hast du diese Ablehnung deines(!) Änderungswunsches schriftlich ?