Hallo liebe Bauexperten,
in unserer mittelbaren Nachbarschaft steht eine Immobilie zum Verkauf (Verkauf durch die Erben der Vorbesitzerin). Zwar möchte ich diese nicht unbedingt gleich erwerben, aber es stellen sich mir da so einige Fragen, die mich einfach total interessieren.
Zu finden ist das Makler-Exposé unter https://www.victor-investment.…e-mit-mehreren-einheiten/ . Die Lage ist grundsätzlich recht edel, Bodenrichtwert 1200€/m², das Gebäude ist ein typischer Gründerzeitbau. Wie es aussieht, handelt es sich konkret um eine WEG ("Wohnung", "Sondernutzungsrecht"). Aber:
1. Energetisch dürfte es sich um einen suboptimalen Standard handeln. Was macht man sanierungstechnisch in so einem Fall, wo man sich hinsichtlich Dämmung, Energieträger etc ja auch immer mit den anderen (hier: zwei weitere) Eigentümern abstimmen muss? Was würde man mit so einem Bau machen, wenn man alles selbst entscheiden könnte?
2. Wer kauft sowas? Was fängt ein heutiger Normalsterblicher mit 280m² an? Ich würde sagen, da kann man ja eigentlich nur eine Gewerbeeinheit draus machen... Aber der Maklertext deutet ja eigentlich eher eine Privatnutzer-Zielgruppe an?? Und dann kauft man ja auch nicht die Villa als solche, sondern eben nur eine Wohnung... Würdet ihr das einem Kunden von euch empfehlen?
3. Wenn ich von meiner Neugierde (ich weiss, eigentlich eine Sünde 
) getrieben mal eine Besichtigung machen würde und einen Bausachverständigen mitnehmen wollte, aus wievielen Ziffern bestünde dann ungefähr dessen Rechnung?
4. Ist es bei solchen Immobilien üblich, den Wert anhand des Bodenrichtwertes zu ermitteln, obwohl man ja "nur" das Sondernutzungsrecht erwirbt und nicht den Grund als Ganzes? Anhand der Wohnfläche alleine würde man ja auf 5000€/m² kommen, das wäre ja vermutlich eher Neubau-Größenordnung?
Ach ja, bitte seht mir meine vermutlich etwas naiven Fragen nach, aber die Neugier ist gerade einfach stärker 
Gründerzeitbauten und wer sie wohl kauft...
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1. Energetisch dürfte es sich um einen suboptimalen Standard handeln. Was macht man sanierungstechnisch in so einem Fall, wo man sich hinsichtlich Dämmung, Energieträger etc ja auch immer mit den anderen (hier: zwei weitere) Eigentümern abstimmen muss?
Diskutieren und hoffentlich mit guten Argumenten überzeugen - oder sich überzeugen lassen.
Zu allererst sollte man aber die Teilungserklärung lesen und sich im Wissen um die eigenen Eigentumsanteile juristisch über die eigenen Möglichkeiten unter diesem Umständen beraten lassen. Außerdem würde ich mich bemühen, die Miteigentümer persönlich kennenzulernen, denn Jura und menschliche Realität können deutlich auseinander klaffen.
Was würde man mit so einem Bau machen, wenn man alles selbst entscheiden könnte?
Das, was im abschließenden individuellen SanierungsFahrPlan „ISFP“ nach einer professionellen Energieberatung steht, vermutlich also:
- Verbesserung der Wärmedämmung der Gebäudehülle
- Modernisierung / Effizienzsteigerung der Heizungsanlage
Aber praktisch immer auch:
- Neubau Elektroanlage
- Neubau Sanitäranlage in der Wohnung
2. Wer kauft sowas? Was fängt ein heutiger Normalsterblicher mit 280m² an? Ich würde sagen, da kann man ja eigentlich nur eine Gewerbeeinheit draus machen ...
Das dürfte die Einheit auch zuletzt gewesen sein. Aber es gibt in B auch Wohnungen mit 200, 300, 500 und (selbst erlebt) 1.000 m2 - für eine Familie wohlgemerkt.
Aber der Maklertext deutet ja eigentlich eher eine Privatnutzer-Zielgruppe an?? Und dann kauft man ja auch nicht die Villa als solche, sondern eben nur eine Wohnung...
WEG per se ist nie wirklich schön, ist aber mit den richtigen Miteigentümern in den teuren Gegenden der Republik oft die einzige mind. erträgliche Option, wirtschaftlich akzeptabel Wohneigentum zu erwerben.
Würdet ihr das einem Kunden von euch empfehlen?
Es fällt auf, dass es keine Fotos von bestehenden Sanitärräumen gibt und dass in den Beispielgrundrissen nur je ein Bad je Geschoss gezeigt ist und diese beiden sicherlich nicht ausreichen werden. Typischerweise gibt es heute pro angefangene 50 - 80 m2 je ein Bad / WC.
Auf jeden Fall sollte das Objekt aber zum Bedarf passen - oder alternativ, das Objekt formal und real sinnvoll und marktgerecht weiter teilbar sein.
Sind die Räume im UG als Aufenthaltsräume genehmigt und auch als solche heute real nutzbar (Raumluftfeuchte)?
Ist die offensichtlich erfolgte Umwandlung der offenen Veranda zum Aufenthaltsäum genehmigt oder wenigstens genehmigungsfähig?
Empfehlen würde ich ganz besonders großes Misstrauen wegen der angeblich nicht erforderlichen Vorlage eines Energieausweises, denn offensichtlich liegt keiner der wesentlichen Ausnahmetatbestände
- Gebäude mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
- Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind; u.a. typische Ferienhäuser/-wohnungen
- Kirche
- unter Denkmalschutz stehende Gebäude
- Abrissgebäude
hier vor - oder es fehlen wesentliche Informationen!
3. Wenn ich von meiner Neugierde (ich weiss, eigentlich eine Sünde
) getrieben mal eine Besichtigung machen würde und einen Bausachverständigen mitnehmen wollte, aus wievielen Ziffern bestünde dann ungefähr dessen Rechnung?Das kommt auf die genaue Fragestellung bei der Kaufbegleitung an, beginnt bei mir typischerweise im mittleren dreistelligen €-Bereich - bei Objekten bis etwa 200 m2.
4. Ist es bei solchen Immobilien üblich, den Wert anhand des Bodenrichtwertes zu ermitteln, obwohl man ja "nur" das Sondernutzungsrecht erwirbt und nicht den Grund als Ganzes?
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf die Grundstücksfläche, nicht auf die Wohn- oder Nutzfläche, bei einer WEG je Wohneinheit anteilig in Verhältnis des jeweiligen Eigentumsanteils zur Gesamtheit der Eigentumsanteile.
Anhand der Wohnfläche alleine würde man ja auf 5000€/m² kommen, das wäre ja vermutlich eher Neubau-Größenordnung?
Nein, in B war das länger ein üblicher Preis für eine bestehende teilsanierte ETW, momentan kommt es mir das aber für dieses Angebot deutlich zu teuer vor. Neubauten oder voll sanierten Bestand habe ich kürzlich randstädtisch mit Spreeblick bei etwa 7.000 €/m2 bis auch deutlich über 10.000 €/m2 besichtigt. Für das Objekt sind 5.000 €/m2 auf den ersten Blick jedenfalls ziemlich viel, zumal da ein ganz erheblicher Instandhaltungsrückstand bestehen dürfte.
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Was fängt ein heutiger Normalsterblicher mit 280m² an?
Musst dich halt ein Bisschen einschränken ...
nur je ein Bad je Geschoss gezeigt ist und diese beiden sicherlich nicht ausreichen werden
Der Herr Nonnenmacher möchte ja auch zu der Wohnung gleich noch ein Gestaltungskozept verkaufen. Und das kann sogar: "auf die Wünsche der neuen Eigentümer abgestimmt werden."
So ein Objekt käme für mich nur in Frage, wenn ich es mir als Ganzes leisten könnte - inklusive Unterhalt. Also in diesem Leben wohl eher nicht mehr.
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da kann man ja eigentlich nur eine Gewerbeeinheit draus machen... Aber der Maklertext deutet ja eigentlich eher eine Privatnutzer-Zielgruppe an??
Mit solchen Ideen wäre ICH sehr vorsichtig. Gewerbenutzung = Nutzungsänderung. Ist die überhaupt genehmgungsfähig. in H gibts quasi ein Wohnraumumwandlungsverbot. Da soll grad eine Osteopathiepraxis weg, als "Kolateralschaden": https://www.haz.de/lokales/han…QEDNEDNMO74NZRG4LJRM.html [Bezahlschranke]
Und dann kommt bei MIR das Stichwort Denkmalschutz in den Sinn
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Und dann kommt bei MIR das Stichwort Denkmalschutz in den Sinn
Dito.
Habe ich als wahrscheinlichsten Grund für den nicht vorhandenen Energieausweis vermutet.
Die Fenster sind alt. Da ist die Frage, was man innen machen darf, man kann bei sowas innen dichte neue Fenster anbringen und aussen die Flügel lassen (Optik)
Die Heizkörper sind auch ganz schön alt (da wo ich es sehen konnte immerhin mit neuen Ventilen, evtl hat einer aber auch ein altes)
Das, was im abschließenden individuellen SanierungsFahrPlan „ISFP“ nach einer professionellen Energieberatung steht, vermutlich also:
- Verbesserung der Wärmedämmung der Gebäudehülle
- Modernisierung / Effizienzsteigerung der HeizungsanlageDas klingt hübsch kurz und knackig, aber ich sehe im vorliegenden Objekt da schon die ersten Probleme:
ISFP ist fürs ganze Haus.
Dämmung wird man maximal von innen machen können- sowohl wegen der Vorschrift als auch wegen der Optik. Da hat man dann als WEG nicht so viel Möglichkeiten. je nach Aufteilung. Im EG könnte man je nach WEG Aufteilung und Art des Kellers evtl die Kellerdecke von unten her dämmen, Fenster wie oben beschrieben, Wände maximal etwas ovn innen.
Interessant ist in so einem Zusammenhang (WEG) könnte auch die Ex-Veranda sein: Dämmung von oben/unten? Wer haftet für Schäden?
Heizungsanlage wird in so einem Gebäude interessant: Die Heizungsverteilung ist richtig alt (siehe die dicken Rohre, die zu den Heizkörpern führen) Fraglich ist, ob es eine Zentralheizung gibt oder jede Wohnung eine eigene Therme hat. (Ich vermute ersteres)
Schön ist das Gebäude allemal, ich würde gerne in sowas leben können - manchmal.
Dass Du da reinschnuppern willst, kann ich absolut nachvollziehen.
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Gewerbenutzung = Nutzungsänderung. Ist die überhaupt genehmgungsfähig. in H gibts quasi ein Wohnraumumwandlungsverbot. Da soll grad eine Osteopathiepraxis weg, als "Kolateralschaden": https://www.haz.de/lokales/han…QEDNEDNMO74NZRG4LJRM.html [Bezahlschranke]
Und dann kommt bei MIR das Stichwort Denkmalschutz in den Sinn
Ich vermute - in oberflächlicher Kenntnis des Berliner Immobilienmarktes genau die umgekehrte Absicht: Die offensichtlich ohne erhebliche Investitionen in dieser Gegend nicht wieder für lukrative gewerbliche / freiberufliche Nutzung (Praxis, Kanzlei) vermarktbare Fläche sollen wieder zu momentan massiv übernachgefragter Wohnfläche werden, egal ob bisher für Büro oder Wohnen genehmigt. (Für eine vorherige Nutzung als Praxis oder Kanzlei sprechen die im Möblierungsplan noch dargestellten Doppeltüren, die Bleche auf den Türen etc. und dünne WC- und Bad-Ausstattung.)
Bei dem Verkauf würden die Kaufenden über den bisherigen Genehmigungsstand der Immobilie zumindest im Unklaren gelassen, möglicherweise auch planvoll getäuscht. Das passt zur entweder unzutreffenden Aussage, ein Energieausweis müsse nicht vorgelegt werden oder alternativ zu einem dann im Exposé unterschlagenen Denkmalstatus.
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Bei dem Verkauf würden die Kaufenden ....
Sind wir jetzt auch schon bei den Kaufenden, Planenden, Reinigenden, Urlaubenden und wasweißich-enden?
Kauf --> Käufer, die Käufer (plural)
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Off-Topic:
Sind wir jetzt auch schon bei den Kaufenden, Planenden, Reinigenden, Urlaubenden und wasweißich-enden?
Kauf --> Käufer, die Käufer (plural)Im Land des Markus des Großen und des Verfressenen verboten! (hacken zusammenschlag)
Kant und Goethe damit auch ?
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Die Fenster sind alt. Da ist die Frage, was man innen machen darf, man kann bei sowas innen dichte neue Fenster anbringen und aussen die Flügel lassen (Optik)
Im Obergeschoss scheinen die Fenster schon Denkmalgerecht saniert zu sein. Daraus ergäbe sich, bei dem vorhandenen Mischmasch, dann ein evtl. akuter Anpassungbedarf.
Da dürfte sich einiges zusammen läppern.
kommt halt drauf an auf was sich der Denkmalschutz bezieht.
Aber das Obergeschoss scheint bewohnt, es gäbe, damit, potenzielle Ansprechpartner.
Diese Art der WEG-Filertierung ist dem Erhalt der Baussubstanz nich sonderlich zuträglich
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Zu allererst sollte man aber die Teilungserklärung lesen und sich im Wissen um die eigenen Eigentumsanteile juristisch über die eigenen Möglichkeiten unter diesem Umständen beraten lassen. Außerdem würde ich mich bemühen, die Miteigentümer persönlich kennenzulernen, denn Jura und menschliche Realität können deutlich auseinander klaffen.
Das, was im abschließenden individuellen SanierungsFahrPlan „ISFP“ nach einer professionellen Energieberatung steht, vermutlich also:
- Verbesserung der Wärmedämmung der Gebäudehülle
- Modernisierung / Effizienzsteigerung der Heizungsanlage
Aber praktisch immer auch:
- Neubau Elektroanlage
- Neubau Sanitäranlage in der Wohnung
Teilungserklärung müsste man auf Nachfrage ja eigentlich von diesem Makler bekommen können, das setze ich mal auf die Liste. Aber genau so Sachen wie Gebäudehülle kann ja nur die Eigentümergemeinschaft beschliessen, und da wird dann Oma Else im Obergeschoss tendenziell eher keine Lust zu haben... und Heizungsanlage ja genauso (wenn Zentralheizung).
Soweit ich weiss, war da mal eine Arztpraxis drin (Ärztin mit Familie wohnte dann wohl auch da), und seit ca 15-25 Jahren wohnte die Ärztin dann noch alleine in ihren 280m². Ist aber nur Flurfunk (also Nachbarschaftsfunk), so lange bin ich noch gar nicht in der Gegend hier.
Ist die offensichtlich erfolgte Umwandlung der offenen Veranda zum Aufenthaltsäum genehmigt oder wenigstens genehmigungsfähig?
hehe, ich glaube ich kenne wohl niemanden, der (zum Zeitpunkt des Umbaus) an Genehmigungsfragen denkt
und bei diesen Gebäuden aus der Jahrhundertwende (also der vorletzten!!) ist ja auch immer die Frage, ob es da überhaupt noch irgendwelche amtlichen Unterlagen wie Genehmigungen gibt. Auch das ist so ein Punkt, den ich mich schonmal gefragt habe, angenommen man hat ein Gebäude aus 1910, für welches keine bauamtlichen Unterlagen mehr da sind - ist das dann automatisch geduldet? Aber welcher Zustand genau? Man kann ja irgendwie gar nicht mehr ganz so einfach feststellen, wer was wann (um-) gebaut hat...Empfehlen würde ich ganz besonders großes Misstrauen wegen der angeblich nicht erforderlichen Vorlage eines Energieausweises, denn offensichtlich liegt keiner der wesentlichen Ausnahmetatbestände
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- unter Denkmalschutz stehende Gebäude
also ich habe gerade nochmal unter "Denkmalliste Berlin" nachgeschaut, da steht es nicht drin, unter keinem der Unterkapitel (Ensemble, Einzeldenkmale,...) Aber interessanter Punkt, vielleicht ist beim Erstellen des Energie-Ausweises ja das Programm abgestürzt, die Zahl der Nullen passte nicht mehr rein. Alleine wenn man den Keller mal trockenheizen wollte.... da zuckt man ja schon beim Gedanken zusammen
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf die Grundstücksfläche, nicht auf die Wohn- oder Nutzfläche, bei einer WEG je Wohneinheit anteilig in Verhältnis des jeweiligen Eigentumsanteils zur Gesamtheit der Eigentumsanteile.
Nein, in B war das länger ein üblicher Preis für eine bestehende teilsanierte ETW, momentan kommt es mir das aber für dieses Angebot deutlich zu teuer vor. Neubauten oder voll sanierten Bestand habe ich kürzlich randstädtisch mit Spreeblick bei etwa 7.000 €/m2 bis auch deutlich über 10.000 €/m2 besichtigt. Für das Objekt sind 5.000 €/m2 auf den ersten Blick jedenfalls ziemlich viel, zumal da ein ganz erheblicher Instandhaltungsrückstand bestehen dürfte.
Ja sorry da habe ich mich ungenau ausgedrückt. Der Angebotspreis ist lustigerweise ja bereits fast alleine durch den Bodenrichtwert darstellbar, wenn man 1000m² Garten-Sondernutzungsrecht mit 1200€/m² nimmt. Tatsächlich wird man ja vermutlich anteilig etwas weniger des Grundes erwerben, vielleicht die Hälfte, aber man darf ja alles exklusiv nutzen -- interessante Frage wie man das dann rechnen würde. Aber vermutlich ist der Verkäufer-Ansatz 50% vom Grund (1/2 * 1000m², macht 600k€) plus 280m² Wohnfläche à 3k€=840k€, zusammen gerundet 1.4M€.
Aber trotzdem ist ja die Frage: Zwar wird es unstrittig genug Leute geben, die gerne 2M€ (oder von mir aus Deine 7k€/m², klingt genauso) für eine schicke Bleibe auf den Tisch legen wollen - aber wollen die sich dann in eine schnöde WEG einkaufen? Die wollen dann doch die Allein-Villa mit 3m hohen Hecken? Die Gegend hier ist halt formal sehr teuer, aber die meisten Nachbarn die ich so kenne sind eigentlich "Normalos", also von Lehrer, Ingenieur, Programmierer bis Hausärztin - also auskömmlicher Kontostand, aber keiner wohnt hier mit 25€/m² Kaltmiete und die Eigentümer haben nicht für 7k€/m² gekauft, sondern konnten sich "damals" zu Teilungszeiten relativ günstig einkaufen. Ausnahmen bestätigen die Regel, klar.
Alles anzeigenDito.
Habe ich als wahrscheinlichsten Grund für den nicht vorhandenen Energieausweis vermutet.
Die Fenster sind alt. Da ist die Frage, was man innen machen darf, man kann bei sowas innen dichte neue Fenster anbringen und aussen die Flügel lassen (Optik)
Die Heizkörper sind auch ganz schön alt (da wo ich es sehen konnte immerhin mit neuen Ventilen, evtl hat einer aber auch ein altes)
Das klingt hübsch kurz und knackig, aber ich sehe im vorliegenden Objekt da schon die ersten Probleme:
ISFP ist fürs ganze Haus.
Dämmung wird man maximal von innen machen können- sowohl wegen der Vorschrift als auch wegen der Optik. Da hat man dann als WEG nicht so viel Möglichkeiten. je nach Aufteilung. Im EG könnte man je nach WEG Aufteilung und Art des Kellers evtl die Kellerdecke von unten her dämmen, Fenster wie oben beschrieben, Wände maximal etwas ovn innen.
Interessant ist in so einem Zusammenhang (WEG) könnte auch die Ex-Veranda sein: Dämmung von oben/unten? Wer haftet für Schäden?
Wie gesagt, in der Berliner Denkmal-Liste steht das Objekt nicht drin. Aber schon bei den Fenstern ist ja der Ärger schon in SIchtweite, wenn die beiden Parteien in OG und DG das nicht wollen, oder?
Und Dämmung von innen - warum? Wegen Denkmalschutz? Oder wegen Fassade? Oder wegen der Terasse, die ja im Kaltbereich verbleibt?
Und wenn Du die Kellerdecke dämmen willst, dann halbiert sich ja die Wohnfläche - der Keller ist ja in den 280m² voll mitgerechnet! Dann verdoppelt sich ja quasi der Preis?
Heizungsanlage wird in so einem Gebäude interessant: Die Heizungsverteilung ist richtig alt (siehe die dicken Rohre, die zu den Heizkörpern führen) Fraglich ist, ob es eine Zentralheizung gibt oder jede Wohnung eine eigene Therme hat. (Ich vermute ersteres)
Schön ist das Gebäude allemal, ich würde gerne in sowas leben können - manchmal.
Dass Du da reinschnuppern willst, kann ich absolut nachvollziehen.
Ist auf der Liste
und bei uns im Haus eigentlich auch so, die Heizungs-Abgangsrohre sind so ca 10cm dick...das ist noch aus der Zeit der Autokonvektion oder wie man das nennt, also dass man ohne Pumpe auskommt, alleine weil das heisse Wasser von alleine bis zum Dach steigt Jedenfalls ist meine Neugier durch eure Antworten leider noch grösser geworden, mal sehen ob es bis Januar hält und ich da mal wirklich eine Besichtigung mache....
Ich vermute - in oberflächlicher Kenntnis des Berliner Immobilienmarktes genau die umgekehrte Absicht: Die offensichtlich ohne erhebliche Investitionen in dieser Gegend nicht wieder für lukrative gewerbliche / freiberufliche Nutzung (Praxis, Kanzlei) vermarktbare Fläche sollen wieder zu momentan massiv übernachgefragter Wohnfläche werden, egal ob bisher für Büro oder Wohnen genehmigt. (Für eine vorherige Nutzung als Praxis oder Kanzlei sprechen die im Möblierungsplan noch dargestellten Doppeltüren, die Bleche auf den Türen etc. und dünne WC- und Bad-Ausstattung.)
Bei dem Verkauf würden die Kaufenden über den bisherigen Genehmigungsstand der Immobilie zumindest im Unklaren gelassen, möglicherweise auch planvoll getäuscht. Das passt zur entweder unzutreffenden Aussage, ein Energieausweis müsse nicht vorgelegt werden oder alternativ zu einem dann im Exposé unterschlagenen Denkmalstatus.
Ja das klingt nachvollziehbar. Aber das fände ich natürlich auch spannend, ob man da als unbedarfter Besichtigender (special greetings Thomas B
) merken würde, dass etwas auf der Genehmigungsebene nicht stimmt? Vielleicht nehme ich eine versteckte Kamera mit . Aber Du würdest mit zustimmen, dass die Ziel-Vermarktung eine leicht überdurchschnittlich wohlhabende Einzelfamilie ist (kein Gewerbe)?Also ich bereite mich mental schonmal darauf vor, nach einem Kurzbesuch beim Herrenausstatter meiner unstillbaren Neugier nachzugeben. Was trägt man eigentlich so als Millionär bei der Immobilien-Besichtigung?
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Weiß nicht wie das in Berlin ist, aber bei uns hier, in einer sehr alten Stadt (erste Besiedlung im römischen Reich, erste in der Neuzeit so 810, älteste Kirche so aus dem 11. Jhd. und dazwischen wohl auch die erste Siedlung) mit sehr historischem Bestand, sind solchene Häuser durchaus von Menschen die altes mögen begehrt. Ja, man muss Geld in die Sanierung/Umbau investieren, aber den Leuts gefällt es. Es ist oft auch spannend solchene Häusle zu sanieren. Was da so raus kommt ist immer wieder eine Überraschung. Da kommen mal alte Fresken heraus, mal besondere Bauteile. Und da die Altstadt Mischgebiet ist, ist es hier auch kein Problem mit Gewerbe. Es gibt nun mal sochene Kaufende (ja, ich rebelliere offen gegen den selbsternannten Bayrischen Kini) und solchene. Probleme haben nur extrem alte Häusle, also quasi Mittelalter, wo keine Wand und keine Decke gerade und die Deckenhöhe auch extrem knapp ist. Da wo man wirklich sehr viel Zaster rein stopfen muss und man ein solches Hexehäusle auch mögen muss, weil es sonst nicht funktioniert. Solchene haben es schwer, aber mit viel Geduld finden selbst diese einen Liebhaber.
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Es geht offensichtlich um das Haus Ringstraße 27 in Berlin Lichterfelde. Das Haus steht nach der offiziellen Datenbank zur Denkmalliste unter Denkmalschutz. Demzufolge ist korrekterweise kein Energieausweis vorzulegen. Weshalb schreibt man das als Makler nicht gleich?
Die Einheit wurde offensichtlich bis vor ca. 16 Jahren als Arztpraxis genutzt, was auch innerhalb reiner Wohngebiete zulässig ist. Der technische Stand ist grauselig und die juristische Konstellation vermutlich unbefriedigend.
Weshalb teilt man ein Haus genau so? Man möchte einerseits die Kosten für den Gebäudeunterhalt teilen, andererseits den Garten und die Garagen weiter nutzen. Weshalb kauft man dann eine solche Wohnung ohne Gartennutzung? Man kauft sie, weil man anfänglich bei der Teilung eine ruhige Wohnung mit Terrasse in exklusiver Wohnlage und in gutem Bauzustand haben kann. Irgendwann wird der Unterhalt dann für den Haupteigentümer (typischerweise 51 % der Eigentumsanteile) immer teurer, die Einnahmen (häufig Praxis oder Kanzlei) gehen nach Rückgabe der Zulassung / Kammermitgliedschaft zurück und dann verfällt das Haus jahrzehntelang bis irgendwann mal wieder alle neuen Miteigentümer nach Erbschaft / Kauf an einem Strang ziehen. Damit hatten wir in genau der Lage schon öfter als Planer und ich als SV zu tun - immer unbefriedigend, immer anstrengend, immer kompliziert.
Jetzt zu Deinen Punkten:
hehe, ich glaube ich kenne wohl niemanden, der (zum Zeitpunkt des Umbaus) an Genehmigungsfragen denkt
und bei diesen Gebäuden aus der Jahrhundertwende (also der vorletzten!!) ist ja auch immer die Frage, ob es da überhaupt noch irgendwelche amtlichen Unterlagen wie Genehmigungen gibt. Auch das ist so ein Punkt, den ich mich schonmal gefragt habe, angenommen man hat ein Gebäude aus 1910, für welches keine bauamtlichen Unterlagen mehr da sind - ist das dann automatisch geduldet?Nein, natürlich nicht. Die Eigentümer haben bei Genehmigung eine Schreiben erhalten und dieses aufzubewahren, um ihren Status zu belegen!
Man kann ja irgendwie gar nicht mehr ganz so einfach feststellen, wer was wann (um-) gebaut hat...
Das ist dann schlecht für die unwissenden Eigentümer!
Und wenn Du die Kellerdecke dämmen willst, dann halbiert sich ja die Wohnfläche - der Keller ist ja in den 280m² voll mitgerechnet!
Ob die Räume im Souterrain Aufenthaltsräume im Sinne der BauO Berlin sind oder sein können, ist sowieso anfänglich zu prüfen, klar ist das nämlich erstmal nicht. Der Effekt wäre der selbe wie nach Deckendämmung: Es sind keine sinnvoll nutzbaren Aufenthaltsräume.
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Es geht offensichtlich um das Haus Ringstraße 27 in Berlin Lichterfelde. Das Haus steht nach der offiziellen Datenbank zur Denkmalliste unter Denkmalschutz. Demzufolge ist korrekterweise kein Energieausweis vorzulegen. Weshalb schreibt man das als Makler nicht gleich?
Die Einheit wurde offensichtlich bis vor ca. 16 Jahren als Arztpraxis genutzt, was auch innerhalb reiner Wohngebiete zulässig ist. Der technische Stand ist grauselig und die juristische Konstellation vermutlich unbefriedigend.
Weshalb teilt man ein Haus genau so? Man möchte einerseits die Kosten für den Gebäudeunterhalt teilen, andererseits den Garten und die Garagen weiter nutzen. Weshalb kauft man dann anfänglich eine ruhige Wohnung mit Terrasse in exklusiver Wohnlage und in gutem Bauzustand haben kann. Irgendwann wird der Unterhalt dann immer teurer, die Einnahmen (häufig Praxis oder Kanzlei) gehen nach Rückgabe der Zulassung / Kammermitgliedschaft zurück und dann verfällt das Haus bis irgendwann mal wieder alle Miteigentümer an einem Strang ziehen. Damit hatten wir in der Lage schon öfter als Planer und ich als SV zu tun - immer unbefriedigend, immer anstrengend, immer kompliziert.
Ja genau, aber hey ich habe extra hier nachgeschaut: https://www.berlin.de/landesde…e-datenbank/denkmalliste/ und da hab ich es nicht gefunden. Naja, aber genau das ist es. Sorry hätte ich vielleicht am Anfang schon schreiben können, hätte gar nicht erwartet, dass hier so viele was zu schreiben.
Aber genau diese Fragen habe ich mir (in leicht vereinfachter Form
) eigentlich auch gestellt. Bei Leuten, bei denen das Geld so locker sitzt, die wollen doch nicht eine "Mietshaus-Atmosphäre" (also nur zur Sicherheit, wir wohnen auch zur Miete) bei der man hört wenn die Oma oben aufs Klo geht. Aber perfekt, unbefriedigend, anstrengend, kompliziert, genau mein Humor, da muss ich jetzt also wirklich ran.Ich berichte gerne hier was sich so ergibt!
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Weshalb schreibt man das als Makler nicht gleich?
Weil man mit den Kosten nicht ins Haus fallen möchte.
Weshalb teilt man ein Haus genau so?
Erbfall?
Meine erste Wohnung/zimmer in HH Blankenese war in einem solchen Haus.
Zimmer einzeln als WG vermietet und den Funktiontrakt im Souterain
Beim der Gründerzeitvilla meiner Urgroßeltern war die Veranda schon bauzeitlich geschlossen, aber ein Kaltraum.
Die orginalen Fenster hielten dank Bleiweiß erstaunlich lange. - Aber dann...
Bei der Konstellation hat man doch nur eine Chance wenn man sich mit den oben wohnenden versteht.
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oder alternativ zu einem dann im Exposé unterschlagenen Denkmalstatus.
Verstehe ich auch nicht. Evtl hat man Sorge, Leute zu vergraulen? Vor Ort sind sie dann so verliebt, dass sie das ignorieren? Keine Ahnung.
Seriös finde ich das aber nicht.
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Nochmal nachgschaut: Ist "nur" Ensembleschutz, das Haus daneben ist selbst ein Einzeldenkmal. Ich denke, im Ensemble ist vor allem aussen wichtig, aber ich hab da wenig Erfahrung.
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Nochmal nachgschaut: Ist "nur" Ensembleschutz, das Haus daneben ist selbst ein Einzeldenkmal.
So isses, siehe dazugehöriger Kartenauszug:
Er zeigt als rote Flächen die als „Ensembles“ zusammen geschützten Denkmalgruppen in diesem Bereich. Zu einem von diesen, der „Wohnhausgruppe Baseler Straße“, gehört das fragliche Haus, aber nicht als Einzeldenkmal in allen wesentlichen Einzelteilen, sondern vermutlich nur in seiner von der Straße wahrnehmbaren äußeren Erscheinung als Teil eben dieses Ensembles. Allzu hoch dürften die Anforderungen der UDB da nicht sein. Wir haben vor ein paar Jahren mal ein paar Straßen weiter ein Einzeldenkmal betreut. Bei dem musste am Ende nur die Straßenfassade und die Straßenseite des Daches unangetastet bleiben bzw. nahe einem bestimmten relevanten historischen Zustand wiederhergestellt werden. Auf der Rückseite ging relativ viel - erstaunlicherweise sogar Dachflächenfenster. Da hilft am Ende nur konkretes persönliches Nachfragen bei der UDB weiter - vor dem Kauf natürlich! Schöne Grüße an Dr. Rüter (wobei, vielleicht ist er hier nicht mehr persönlich zuständig?)!
(Sorry, stehe in der Küche und kämpfe mit vielen Gänsekeulen und veganem Braten. Keulen haben Vorrang vor Forum, denn ich kann Papa unmöglich eine nicht gelungene Keule vorsetzen! Da musste noch mal nachgeliefert und dann noch einmal nachgebessert werden.)
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Ein zufällig eben gesehenes Vergleichsobjekt!
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Ich kenn den Satz aus anderem Zusammenhang, aber er passt hier genau so:
Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht was bessres [billigeres] findet
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Ich berichte gerne hier was sich so ergibt!
Was hat sich denn bisher so ergeben? Ich bin neugierig!
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Was hat sich denn bisher so ergeben? Ich bin neugierig!
...mea culpa! Die Frostgrade der letzten Wochen hatten mich einfach sooo träge gemacht... aber Deine Frage hat mich gerettet, und ich hatte sofort einen Termin vereinbart. Vor einer Stunde bin ich von der Besichtigung zurück.
Hier etwas unsortiert meine Lose-Blatt-Sammlung an Eindrücken:
Es handelt sich letztlich um drei abgeschlossene Wohneinheiten, zwei kleine 1-2 Zi Wohnungen im "Erdgeschoss" (Fussboden 50cm unterhalb Geländehöhe) in denen natürlich überall die Wasser-, Abwasser- und Heizungsrohre überputz durchlaufen, Kachelfussboden, gelegegentlich wasserbedingte Putzschäden. Und eine grosszügige Wohnung (150m²) im ersten Stock (bzw Hochparterre, Fussboden etwa 2m oberhalb Geländehöhe). Die ist bauzeittypisch geschnitten, lauter Durchgangszimmer und Flure, zwei Eingänge (privat/Praxis) und natürlich die beachtlichen 4m Raumhöhe. Das Haus wurde wohl schon vor längerer Zeit geteilt, um die beiden Stockwerke darüber von der Arztpraxis/-wohnung abzutrennen und verkaufen zu können. Über der Wohnung wohnt ein Rentnerpaar, der Mann fungiert auch direkt als "Hausverwaltung", darüber dann noch eine junge Familie.
Ein Highlight ist tatsächlich der Garten, vielleicht 700m² mit Sondernutzungsrecht für die grosse Wohnung (im 1.Stock). Wobei ich mich natürlich immer frage, ob man sich da wirklich so optimal wohlfühlt in so einem Riesengarten.... unklar (für mich). Aber gut, 100 Gäste bei der Grillparty sind damit kein Problem mehr.
Dach wurde vor ein paar Jahren "neu gemacht", lt Makler neben Eindeckung auch der Dachstuhl selbst - komischerweise erinnere ich mich da gar nicht dran, obwohl ich schon 12 Jahre in Sichtweite wohne - da muss ich nochmal in der family nachfragen, vielleicht ist mein Gedächtnis einfach nur etwas löchrig.
Fassade ist denkmalgeschützt, daher Dämmung praktisch unmöglich oder nur von innen. Wände sind bauzeittypisch (36cm Ziegel), mehrere kleine Erker und Heizkörpernischen mit Gusseisenheizkörpern. Wärme ist klassisch Gas. Vor kurzem hat wohl ein Sachverständiger die ganze Immobilie begutachtet (inklusive Sanierungsbedarf), das Gutachten dazu hat mir der Makler versprochen zuzuschicken. Bin gespannt was da so drinsteht.
Die beiden kleinen Wohnungen im Keller sind ziemlich dunkel, klar, aber es ist explizit Wohnraum ("echt" genehmigt sozusagen), da haben wohl die beiden Kinder der Ärztin lange drin gewohnt.
Unter den Erdgeschosswohnungen ist ein (kleiner) Keller (vielleicht 20-30m²), quasi ein Luftschutzkeller bzw -bunker. Der hat eine preussische Kappendecke wenn man das so nennt, also Doppel-T-Träger in ca 1m Abstand mit gemauerten Ziegel-Bögen dazwischen. Die unteren Stege der Träger (also die Zug-Bereiche) haben geschätzt noch 10% Reststahl, ansonsten sind sie weggerostet. Mein Eindruck war, dass man diese Kellerdecke eigentlich sofort komplett rausnehmen muss, wäre ich Statiker, würde ich sagen "akut einsturzgefährdet".
Mein Gesamteindruck war, dass man da nicht unter einer halben Million Sanierungskosten anfangen kann, dafür dann aber zwei "Einliegerwohnungen" (also die zwei Studentenbuden im Erdgeschoss) und eine grosszügige repräsentative Familienwohnung mit Riesengarten rausbekommt. Letztlich wären es also insgesamt nach Sanierung 1.6-2M€ (derzeit ist der Wunschpreis wohl 1.1M im jetzigen Zustand), die man sich vielleicht wertmässig denken kann als 200k je Einliegerwohnung plus 700k für die grosse Wohnung plus 300k für den Garten. Bleiben noch 300k-700k für die gute Luft. Kommt das hin?
Jetzt die Preisfrage: Ist das realistisch? Bei einem Multiplikator von 25 wäre die rechnerische Jahresmiete für die 1M-Wohnung ja 40k, also ca 3k pro Monat... ob es in diesem Bereich wohl Nachfrage gibt? Und die Erdgeschosswohnungen für 650€ (50m²)? Da muss man schon ganz passabel verdienen, denn trotz Sanierung wird ja der energetische Standard noch bauzeittypisch bleiben. Energieverbrauch habe ich jetzt noch nicht nachgefragt, aber da würde ich den Bereich um die 200kWh/(m^2 a) schätzen, also mit neuen Fenstern. Was bei 40k Jahresmiete aber auch nicht mehr so eine grosse Rolle spielt...
Also, wer würde das gute Stück haben wollen? Freiwillige vor!
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Danke für den Bericht, sehr interessant! Könntest Du die Kaufpreise / Sanierungskosten / Miete in € / m2 BGF bzw. € / m2 Nutzfläche umrechnen? Damit könnte ich eher etwas anfangen. Vielleicht kann ich dann etwas Wertendes dazu sagen - vielleicht aber auch trotzdem nicht.
