Haftung für "geschönte" Wohnflächenberechnung?

Wonach wird denn die Fläche berechnet?

WoFlVo? Die sagt zum einen

Zitat

von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

Danach wären die 50% i.O.

ABER: Eine einmal getroffene Berechnung gilt m.W.n. bis zu einer begründeten Neuberechnung, also z.B Anbau.

Es ist wie bei einer Ehe: Drum prüfe, wer sich ewig bindet..... ....auch spätere Folgen. Rosinenpicken ist m.W. nicht.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Eine einmal getroffene Berechnung gilt m.W.n. bis zu einer begründeten Neuberechnung, also z.B Anbau.

Das ist also der Knackpunkt?

Ich hätte jetzt vielleicht auch bauliche Veränderungen gedacht. Also bessere Fliesen, Geländer o.ä.

Wenn sich nichts geändert hat, dann bleibt es so. Da würde ich auch nicht mitgehen.

(Btw. der wird schon jemanden finden, der das macht)

offtopic: wie ermittelt ihr eigentlich Wohnflächen? noch ganz oldschool mit Laser oder schon mit LidarScan?

Gestern sah ich jemanden richtig oldschool mit Scan und Papier.

Hierzu gibt es eine sehr interessante und ausführlich begründete Entscheidung ( = Hinweisbeschluß ) des BGH zum gleichen Problem im Mietrecht:

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) kann man im Volltext googeln.

Der BGH erläutert dort zunächst seine bisherrige Rechtsprechung:

Begriff der Wohnfläche ist im frei finanzierten Wohnungsmarkt nicht gesetzlich definiert. Deshalb muss das, was die Parteien damit gemeint haben, vorrangig durch Auslegung des Vertrags nach §§ 133/157 BGB ermittelt werden. Den Parteien steht es danach frei, dass sie im Vertrag zum Ausdruck bringen, was sie unter " Wohnfläche " verstehen. Mithoin reicht es aus und insofern liest man zwischenzeitlich auch häufig in Maklerinseraten:

" Die Wohnung ist ... m² groß, wobei hierbei die Flächen von Terrassen und Balkonen zu 50 % in die Wohnfläche einbezogen worden sind ".

Diese Angabe gilt dann auch für den Vertrag, sofern der Käufer dem nicht widerspricht ( ... uind dann die Wohnung halt nicht bekommt ). Der Verkäufer bzw. sein Makler könnten auch schreiben:

" Die Wohnung ist ... m² groß, wobei hierbei dieWoFlV in der aktuellen Fassung vom ... zugrundegelegt wurde ".

Dann sollte allerdings klar und eindeutig sein, dass die Terrassen/Balkone abweichend vom Grundsatz = 25 % tatsächlich diejenigen Vorteile usw. bieten, die eine Aufwertung auf 50 % deren Flächen zuläßt. Das ist mitunter schwierig zu prognostizieren und ist im Streitfall durch eine SV zu klären ( siehe den Beschluß des BGH ).

Insofern würde sich auch dort der Zusatz anbieten: " ... wobei die Flächen der Terrassen/Balkone mit 50 % als Wohnfläche angesetzt worden sind. Dann könnte allerdings irgend ein Richter auf die Idee kommen, dass diese Angabe wiedersprüchlich ist, wenn die Terrassen/Balkone nach der WoFlV nicht 50 %, sondern tatsächlich nur mit 25 % zu bewerten sind.

Insofern ist die 1. Alternative wahrscheinlich besser.

Skeptiker: Also, was will Dein Kunde. Der brauch Dich nicht! Er kann das, was er vorhat, auch per Vertrag erreichen. Es ist Aufgabe des Käufers, die - nach der WoFlV - falsche Wohnflächenangabe zu monieren und den Verkäufer im Hinblick auf den falschen Ansatz zu Terrasse/Balkon zu einer Kaufpreisreduzierung zu bewegen, wenn es ihm auf eine richtig ermittelte Wohnfläche ankommt und er nur ... € pro m ² Wohnfläche zahlen will / Rhierj

Schwierig wird´s, wenn die Parteien nicht definieren, was sie unter Wohnfläche verstehen. Dann gilt nach BGH das übliche Verständnis in der jeweiligen Gegend. Wenn auch das zu keinem Ergebnis führt ( und auch erst dann ) ist auf die WoFlv abzustellen.

Aber in welcher Fassung? Der BGH hat in dem Beschluß nochmals ausdrücklich festgestellt, dass die Fassunfg der WoFlV zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist. Das war dann höchst nachteilig für den Vermieter, weil der sich offenbar auf eine alte Wohnflächenberechnung verlassen hat und dann eine Rückforderung von mehreren tausend € erdulden mußte, weil seine Terrasse nach den Vorgaben in § 4 WoFlV nur mit 25 % anzusetzen ist. Laut BGH gilt der Euch offenbar vorschwebende § 5 nicht; er ist für die Auslegung unmaßgeblich.

Juristerei ist halt mitunter doch nicht so einfach, wie man sie sich vorstellt.

Zitat von Eric

Dann sollte allerdings klar und eindeutig sein, dass die Terrassen/Balkone abweichend vom Grundsatz = 25 % tatsächlich diejenigen Vorteile usw. bieten, die eine Aufwertung auf 50 % deren Flächen zuläßt.

welche Kriterien werden da idR angelegt?
Sachen die den "Wohnwert" steigern, wie zB Überdachung, Windschutz, seitliche Verglasung, hochwertige Böden (Naturstein, Keramik, Holz..) ?

Was soll's? Der Verkäufer verkauft doch ein Stück Wohnung zu X Euro. Würde er hier m²-weise verkaufen, so könnte ich den Ansatz ja verstehen. Aber die Wohnung wird doch durch diesen plötzlichen m²-Zuwachs nicht teurer oder besser.

Skeptiker: Ich würde da einfach die Finger davon lassen. Du kannst da doch nur verlieren und exakt nichts gewinnen.

SirSydom

Die Kriterien für die Aufwertung von im Grundsatz nur 25 % auf 50 % werden in dem von mir genannten Beschluß des BGH im Einzelnen genannt. Ihr müßt mitlesen.

Wer den Beschluß nicht durch googeln findet, kann sich ja nochmals hier melden.

Du erstellst die Berechnung im Auftrag des Kunden. Wie könnte jetzt ein Dritter dich in Regress nehmen, mit dem du gar keinen Vertrag abgeschlossen hast? Wenn man sich anguckt was auf dem Wohnungsmarkt alles mit 50% angeboten wird, dann kann man sowieso nur mit dem Kopf schütteln. Da soll als Begründung schon "Lage in xy" für eine hohe Anrechnung genügen. Auch Dachterrassen die die komplette Grundfläche des Gebäudes einnehmen, werden gerne mit 50% berechnet. Wenn es dann um die Grundsteur geht, ist die Terrasse plötzlich wieder kleiner, oder wird am liebsten gar nicht berücksichtigt, weil man sie ja gar nicht nutzt... in der DIN277 ist man jetzt soweit gegangen und hat gesagt, dass Terrassen gar nicht mehr mitgerechnet werden, es sei denn Sie sind "konstruktiv mit dem Gebäude verbunden", also zB Dachterrassen.

Zitat von Skeptiker

Er gibt an, dass Makler / Kaufinteressierte nach einer von einem Architekten unterschriebenen Wohnflächenberechnung gefragt haben und will diese schnell vorlegen

Scheint mir plausibel. Ich habe in der letzten Zeit mehrere Wohnflächenberechnungen für Bestandsgebäude gemacht, weil wohl die Banken diese von einem Bauvorlageberechtigten angefertigt seit einigen Jahren fordern. Da kamen zwar auch Anfragen, wo ich nur mal schnell etwas unterschreiben sollte, was der Verkäufer/Makler selbst gefertigt hat, damit es nicht so teuer ist... Das mache ich selbstredend nicht.

Wenn die Anrechnung streitbar ist, kannst du auch so vorgehen:

Gesamtfläche nach WoFlV bei Anrechnung 25%

Gesamtfläche nach WoFlV bei Anrechnung 50%

Dann kann er selbst sehen, wie er damit umgeht. Terrassen sind immer ein Streitthema.

Zitat von Hansolol

Dann kann er selbst sehen, wie er damit umgeht.

Ganz einfach. Diee Berechnung mit 25%-Anteil Terrasse schlicht bei den Unterlagen vergessen. Und hinterher wie unser Ex-Kanzler agieren: Daran habe ich keine Erinnerung

Wenn Dir solche Zeitgenossen bisher erspart geblieben sind, sei froh. Aber es gibt sie. Öfter als Du vielleicht glaubst

Ich habe übrigens mal einen Anbieter gesehen (ich meine es war Grundriss.com, da konnte man bei der Bestellung selbst auswählen, wie man Terrassen und Balkone anrechnen möchte. Ich denke man kann sich hier schon absichern, wichtig ist doch , dass der Empfänger der Berechnung/Käufer am Ende transparent dargelegt bekommt, wie die Berechnung entstanden ist.

Zitat

wichtig ist doch , dass der Empfänger der Berechnung/Käufer am Ende transparent dargelegt bekommt, wie die Berechnung entstanden ist.

Das liegt auf der Linie des zitierten BGH-Beschlusses ( lesen, soweit noch nicht erfolgt ).

Die Transperenz hilft Skeptiker aber nicht. Denn sein Kunde will offenbar von ihm eine neue Wohnflächenberechnung, die intransperent sein soll, weil sie nicht offenlegen soll, dass die Voraussetzungen der WoFlV für eine 50 % Anrechnung des Minibalkons von offenbar nur knapp 2 m² Fläche selbst heute nicht gegeben sind ( siehe hierzu auch den BGH-Beschluß mit genau dieser Beurteilung ). Da wäre der Vorwurf der bewußten Täuschung des Erwerbers schon naheliegend. Und wenn das dann auch noch als gemeinschaftlicher Betrug zu bewerten wäre, dann würde @skeptiger dem Käufer wegen Beihilfe auch direkt nach §§ 826, 823 BGB haften. Im Anschluß hieran könnte er ja Mal versuchen, in Erfahrung zu bringen, was ein Richter im Regress gegen den allwissenden Verkäufer von dem Vorgang hält. Möglicherweise versieht der die Akte sogleich mit rotem Umschlag und gibt sie an die StA ab.

Nö: Hier sucht ein Trickbetrüger einen Deppen, der ihm mit seinem Architektenstempel Beihilfe zur Gewinnmaximierung leistet.

Nach dem BGH-Beschluß dürfte gegen die Neuerstellung einer Wohnflächenberechnung wohl keine Bedenken bestehen, wenn die Berechnung nach der WoFlV n.F. unzweifelhaft eine höhere Anrechnung der Flächen von Balkonen/Terrassen ergäbe. Den Fall haben wir hier aber nicht.

Zitat von Eric

Nö: Hier sucht ein Trickbetrüger einen Deppen, der ihm mit seinem Architektenstempel Beihilfe zur Gewinnmaximierung leistet.

Tagtägliche, gängie Praxis.

Man könnte ja auch mal gucken, warum die Terrassen keine Anrechnung mit 50% zulassen. Hat jemand in letzter Zeit mal einen Neubau gesehen, wo eine Terrasse nicht mit 50% angerechnet wurde? Südwestausrichtung? Lage im Garten? Vom Wohnzimmer und von der Küche zugänglich? Hochwertiger Bodenbelag? Privatsphäre?

Zitat von Hansolol

al gucken, warum die Terrassen keine Anrechnung mit 50% zulassen. Hat jemand in letzter Zeit mal einen Neubau gesehen, wo eine Terrasse nicht mit 50% angerechnet wurde? Südwestausrichtung? Lage im Garten? Vom Wohnzimmer und von der Küche zugänglich? Hochwertiger Bodenbelag? Privatsphäre?

Das alles machst Du für

Zitat von Skeptiker

200 € netto

incl Flächenermittlung?

Zitat von Skeptiker

Nein:

Sorry ixh meinet nicht Dich. Ich meinte das Glückritterlein aus dem Sternenkrieg.

In den meisten Exposes steht doch eh immer "ca" zur Größenangabe. Das sichert den Marker und den Verkäufer schon mal ganz gut ab.

Ehrlich gesagt verstehe ich das Problem des Immo-Kerle nicht. Es herrscht doch Vertragsfreiheit. Er kann für den qm verlangen was er will. Wen kümmert die anrechenbare qm Zahl der Terrasse/Balkon? Oder ist in der Gegend Überangebot und jeder will nicht über einen bestimmten qm Preis hinaus gehen und versucht durch Vergrößerung der Wohnung mehr Geld zu bekommen? Letzteres mag ich nicht glauben, bzw kann es mir nicht vorstellen. Die Berechnung könnte eher für Vermietung von Bedeutung sein.

Ich würde es aber definitiv nicht machen, wenn es in meiner Verantwortung stehen würde. Als nach Vorgaben zeichnendes und rechnendes Zeichenbüro kann man es machen, weil die stehen ja nicht in der Verantwortung, aber nicht als Architekt/in.

Zitat

In den meisten Exposes steht doch eh immer "ca" zur Größenangabe. Das sichert den Marker und den Verkäufer schon mal ganz gut ab.

Auch die ca-Angabe zur Wohnfläche schützt den Verkäufer beim Kauf von Immobilien nur bis zu einer Toleranzgrenze von 5 %. Alles darüber hinaus führt zur Herabsetzung des Kaufpreises.

Hierzu gibt es unzählige Urteile, die über Googel zu finden sind.

Ein Streit darüber, ob beim Kauf oder der Anmietung eine Wohnung die angebene Wohnfläche oder dort nur die Wohnung " wie sie steht und liegt " eine Rolle spielt, ist müßig, weil der BGH sich für die erste Alternative entschieden hat. Und das erscheint ja auch richtig, weil nicht zu erklären wäre, warum der Vermieter/Verkäufer überhaupt eine Wohnflächenangabe gemacht hat. Und bei z.B. Immoscout wird der Gesamtpreis ja auch sofort in einen m²-Preis umgerechnet und angegeben, ob man das will oder nicht, um die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilienangeboten herzustellen. Abgesehen hiervon wird man kaum annehmen können, dass ein Käufer/Mieter der m²-Preis überhaupt nicht interessiert. Bei z.B. der Vermietung von frei finanzierten Wohnungen interessiert der m²-Preis schon deswegen, um die Einhaltung der Mietpreisgrenze zu prüfen, .. auch wenn viele Mieter das scheinbar nicht tun. Ständige Rechtsprechung ist es jedenfalls, dass der Vermieter/Verkäufer darzulegen und zu beweisen hat, dass seine falsche Wohnflächengabe für den Vertragspartner ohne Belang war und dieser den Vertrag auch abgeschlossen hätte, wenn er von der unzutreffenden m²-Angabe gewußt hätte. Das ist m.W. noch keinem Vermieter/Verkäufer gelungen.

Wie kommt es, dass bei jedem Neubau 50% angerechnet werden? Ich habe noch nie etwas mit 25% gesehen.

Ist doch ganz einfach:

Wohnfläche wie eben die Fläche der Räume ist und Terrasse mit 50% oder gerne auch mit 100% separat ausweisen. Oder will er die Terrasse in der Gesamtfläche "verstecken"? Ich würde das transparent handhaben.

Mich irritiert dabei nur, warum man nicht klar kommuniziert, weshalb eine derartige Berechnung nicht erstellt wird.

Es wird ja kaum ein Großkunde sein, von dem man noch Tausend Aufträge erwartet.

Selbst die "Mundpropaganda" dürfte da eher positiv sein.