Abnahme Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage mit 140 WE vom BT

Das Foto mit dem Rohr vorm Fenster: Hatten da div. Menschen ein Brett vorm Kopf?

Eine Foto-Reihe weiter unten: Man hat gleich Kleiderhaken eingebaut.

Ist das eine Brandschutzplakete direkt unterhalb eines offenen Wanddurchbruchs?

Eine "Takw away" Plakete - öfter mal was neues. Verpackungssteuerpflichtig?

Ist das Gitter eine Lüftungsöffnung die mit Brandschutzziegeln vollgestellt ist? Sehr schön

Ich habe mich schon immer gefragt, was die vom BT beauftragte Überprüfung der Bauleistungen zum Abnahmetermin mit den Bauherren noch bringen soll. Soll sie das die vom BT während der Bauphase versäumte Bauüberwachung und Qualitätskontrolle ersetzen, dann käme sie zu spät.

Ich habe an vielen Abnahmeterminen mit vom BT beauftragten Sachverständigen teilgenommen. Danach hatte ich weit überwiegend den Eindruck, dass die SV des BT nur die Funktion hatten, die Erwerber in Sicherheit zu wiegen. Die naheliegende Überlegung, dass der Zahlungsempfänger mitunter ein Auge zudrücken könnte, um seinem AG nicht allzuviel Ärger zu verschaffen, scheint einigen Erwerbern fremd zu sein.

Hier war es aber bestimmt so, dass die älteren, aber erfahrenen und deshalb auch - zumindest einer von beiden - von der IHK bestellten öbuv SV sicher die Mängel gesehen und dafür gesorgt haben, dass diese in das Abnahmeprotokoll der Erwerber aufgenommen wurden. Die Frage wäre dann nur noch, ob sie den Erwerbern eine Empfehlung zur rechtsgeschäftlichen Abnahme ( ja/nein ) erteilt haben.

Bild 1: Gully scheint zu hoch zu liegen. Die aufgebrachte, wasserführende Kiesschicht wird nicht entwässert. Deswegen scheint es auch schon viel Bewuchs zu geben.

Bild 2: Gully liegt zu hoch und die Einbindung des Entlüftungsrohrs erscheint merkwürdig/ kann nur vor Ort näher beurteilt werden. Gefällegebung des Dachs?

Bild 3: Die Fahrradbügel hätte ich weiter auseinandersetzen lassen, damit sie für die bestimmungsgemäße beidseitige Anlehnung von Fahrrädern nutzbar sind.

Bild 4: Bedarf keiner Kommentierung. Derartiges wurde mir auf Vorhalt immer als " Bauzustand " erklärt, der als solcher aber auch ins Abnahmeprotokoll der Erwerber aufgenommen werden muss; nicht dass es später heißt, das haben die Erwerber gesehen und nicht beanstandet.

Bild 5: Könnte ein nicht brandschutzmäßig geschotteter Wanddurchbruch in der Tiefgarage/Keller sein.

Bild 6; Das Brandschottschild wurde schon einmal angebracht und soll vermutlich vorgeben, wie die Abschottung noch gemäß bereits vorhandenem Schild ausgeführt werden soll, also " Bauzustand ".

Bild 7: Da wußte der Unternehmer offenbar noch nicht, ob es das richtige Schild für das noch auszuführende Schott ist.

Normale " Härte ". In Düsseldorf habe ich an einer Abnahme, die von sog. DEKRA-SV des BT begleitet wurde, mit einigen hundert Mängel teilgenommen. Ich habe die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für meine Bauherren ohne Murren des DEKRA-SV verweigert. Jetzt nach rund 15 Jahren streiten die Parteien vor Gericht immer noch über Mängel, die sich lt. durchgeführtem selbständigen Beweisverfahren auf Nachbesserungskosten von rund 6 Mio. € belaufen sollen. Der BT streitet alles ab bzw. hofft, dass die streitverkündeten Unternehmer - soweit noch existent - vielleicht doch noch ein Einsehen haben und freiwillig nachbessern.

Die Mängel hindern einige Erwerber allerdings nicht, Ihre Wohnungen zu verkaufen. Es gibt bereits das erste Urteil, in dem einer der Verkäufer zur Rückabwicklung des KV wegen arglistiger Täuschung verurteilt wurde. Der Verkäufer war völlig " schmerzfrei ", denn die Mängel und deren Behandlung in der langjährigen Auseinandersetzung mit dem BT sind ja in den Protokollen der Eigentümerversammlungen immer wieder enthalten und die Protokolle kann man beim Verwalter einsehen, sofern man das vor dem Kauf versäumt hat.

Vermutlich gibt es im hiesigen Fall noch mehr zu beanstandende Punkte. Problem ist nur, dass jetzt viel überdeckt und nicht mehr sichtbar ist.

Meine Rede: Eine ETW mit 140 WE ( und selbst weniger ) kauft man nur als Anwalt, wenn man mit anderen Fällen nicht ausgelastet ist. Das hat uns mein Repetitor schon vor 45 Jahren beigebracht und es hat sich im Ergebnis bestätigt.

Unter der Dusche ist mir noch der Gedanke gekommen:

Hast Du die BT-SV befragt, wie es zu erklären ist, dass auf dem Flachdach sehr wenig und auf der Attika überhaupt kein Schnee liegt, während das umliegende Gelände auf Bild 1 eine geschlossene Schneedecke aufweist?

Oder ist an der Grundstücksgrenze die Schneefallgrenze

Zitat von Eric

Oder ist an der Grundstücksgrenze die Schneefallgrenze

Nö. Bei der steilen Attikaverblechung ist der Schnee abgerutscht.

... und hat sich während des Abrutschens sogleich in Wasser umgewandelt, um den " Grünstreifen " vor der Attika zu bewässern. Der hat nämlich gejammert und gedarbt, weil es ihm ihm mit Blick auf die Jahreszeit in der Kiesschicht zu warm geworden ist

Bild 5 haben sie die falsche Schraube verwendet. Normalerweise sind das Rundkopfschrauben, die innen verschraubt werden. Wenn sie da schon was anders verwendet haben, dann guck doch in die Pritschen, ob da "normale" Schrauben verwendet wurden, weil das wäre ungesund für die Kabel. Auch dort sollten Rundkopfschrauben drin sein, passend zum System.

Ansonsten wurde ja alles gesagt. Sehr lustige Baustelle...

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Das Foto mit dem Rohr vorm Fenster: Hatten da div. Menschen ein Brett vorm Kopf?

Das sieht man mal wieder, das Ihr doch nicht so viel Ahnung habt.

Wer sich schon einmal die DIN 1986-100 zu Gemüte geführt hat, der weiß...naja...sollte wissen, dass Entwässerungsleitungen eine Strangentlüftung benötige. Diese wird hier wahlweise durch ein Fenster in Kippstellung oder eben mit normalem Drehflügel, dann aber öffnungsbegrenzt, sichergestellt. Die Öffnung zum Kanal hin darf man auf der dem Fenster zugewandten Seite vermuten. Für den Betrachter nicht sichtbar. Gut gelöst. Gleichzeitig gilt es offenkundig einen erhöhten Einbruchschutz sicherzustellen. Mit dieser, zugegeben unkonventionellen Lösung, wurde ebenfalls erreicht, in dem das Fenster nur teilweise geöffnet werden kann und der Schar an lichtscheuem Gesindel hier Einhalt zu gebieten.

Also eine sehr intelligente und gute Planung. Sieht man sehr selten.

Beim Anblick der ersten beiden Fotos drängt sich die Frage auf, ob man hier ein Gründach, Kiesdach oder beides gemeinsam errichtet hat.

Ansonsten würde ich mal ein paar Antworten des BT zu den gezeigten Bildern vorhersagen:

1) Die Gullys liegen natürlich nicht zu hoch, sind ja noch im Schutzbereich der Fangstange des Blitzschutzes!

2) Die Fahrradständer wurden extra so montiert, stellen damit einen wirksamen Umkippschutz fürs E-Bike sicher!

3) Die BLB enthielt keinen Verweis auf ein "Fenster, vollständig öffenbar".

4) Die überstehende Gewindestange an der Kabelrinnenhalterung ist zur Aufnahme von Ergänzungsbauteilen so vorgesehen.

5) Der Wanddurchbruch wurde mit ausreichend Reserveplatz für leichtes Nachbelegen ausgeführt.

6) Die Kennzeichnungsschilder werden im Handbereich zur leichteren Nachprüfbarkeit für den SV vorgehalten.

Zitat von Skeptiker

Was ist denn mit Absturzsicherung? Das Dach muss doch sicherlich zu Wartungszwecken regelmäßig betreten werden. Nicht, dass da jemand auf die Idee kommt, das Geschirr an der Blitzschutzeinrichtung anzuschlagen ...

Was soll mit der TG-Zufahrt sein? Die Tor-Anlage ist wohl deshalb als Gitterkonstruktion ausgeführt, weil es zumindest mit zur Be- und Entlüftung der Tiefgarage dient. Dann müßten auf der gegenüberliegenden Seite korrespondierende Öffnungen für die Querbelüftung vorhanden sein. Oder sind das die zugebauten Fenster?

Hat das Dach eine Freispiegelentwässerung in ausreichender Anzahl?

Skeptiker: Gibt es zu Bildern auch noch eine Erklärung oder bleiben unsere Einschätzungen auch in diesem Thread ( siehe die Villa mit Terrasse ) unkommentiert?

Du kannst gleich auf dem Nachbargrundstück weiter machen. Dort sind sie erst an der Bodenplatte der Tiefgarage. Könnte ja sein, dass die Erwerber auch dort noch auf Dich zukommen. Bei 140 WE wirst Du ja noch einige Zeit vor Ort zu tun haben.

Mit Schuhregalen im Treppenhaus habe ich bei eigenen Objekten auch ständig Theater. Vermutlich stinken die heute üblichen Sportschuhe zu stark, als das man sie mit die Wohnung nehmen kann oder es soll kein Dreck von den nicht am Hauseingang abgeputzten Schuhen mit die Wohnung eingetragen werden oder der eigene Wohnbereich wird schlicht und einfach um Abstellfläche im Treppenhaus erweitert.

Man kann verstehen, dass das dem Erwerber oder Mieter mit dem fehlenden Fahrradabstellplatz ärgert.

Zu den Schuhregalen im 1. Rettungsweg als unzulässige Brandlast gibt´s allerdings Urteile und das Problem mit den nur einseitig nutzbaren Fahrradabstellplätzen ist ein kaufrechtliches Manko.

Was sagt denn das Bauamt zu dem " Prachtbau ". Klar, die öffentlich-rechtliche Abnahme steht im Ermessen der Behörde, aber das muss " pflichtgemäß " sein.

Schuhregale im Treppenhaus sind doch gewöhnlich eine Unsitte aus längerem Gebrauch in verwahrlosten Umfeld. Wie passt das zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum einer WEG?

Als Bauleiter einer Wohnungsbaugenossenschaft hatte ich gelegentlich auch solche Brandlasten und Einschränkungen des Rettungsweges zu bekämpfen. Dem waren aber immer Nachlässigkeiten von nicht durchsetzungsfähigen Verwaltern vorausgegangen.

Erscheinung im verwahrlosten Umfeld: Dachte ich auch, ist aber leider nicht so. Selbst in einer hochwertigen Wohngegend sehen meine Mieter nicht ein, dass sie keine Schuhe im Treppenhaus abstellen dürfen. Das Verrammeln des Treppenhauses mit hochwertigen Fahrrädern, weil die ja aus dem Fahrradständer vor dem Haus gestohlen werden könnten und der Transport in den Keller mit ausreichend Abstellplatz zu beschwerlich sein soll, habe ich jetzt hoffentlich in den Griff bekommen. Abwarten, ob es dabei auch bleibt.

Unsere Gesellschaft scheint zunehmend unbelehrbar und asozial zu werden.

Zitat von Eric

Erscheinung im verwahrlosten Umfeld

Ok, ich habe aus meiner Magdeburger Genossenschafts-Erfahrung geschrieben.

Diese Schuhorgien habe ich tatsächlich nur in unsanierten Bauten aus den Siebzigern und Achtzigern angetroffen. Zwischenzeitlich wurden die nahezu vollständig saniert und seitdem wird akribisch auf Einhaltung der Hausordnung geachtet.

Wir verwalteten bis 2024 aber auch einen größeren Bestand an Eigentumswohnungen (noch aus dem Altschuldenhilfegesetz) und dort hat die soziale Kontrolle gut funktioniert und die Treppenhäuser blieben sauber.

Zitat von Skeptiker

Nach meiner Erfahrung ist das ein Phänomen des Geschosswohnungsbaus und hat weder mit dem fehlenden Eigentum an der Wohnfläche zu tun, noch mit dem sozialen Status der Bewohnerschaft.

Ja das ist tatsächlich ein weit verbreiteter Brauch...mitunter finden sich neben den "Strassenschuhen" dann auch noch diverse Sportschuhe, Skistiefel, Inliner,... usw.

Zitat von Skeptiker

Das mit der strikt verbotenen Brandlast ist den Leuten einfach nicht beizubringen,

Die Evolution des Schuhabstellens beginnt meist mit einer kleinen, unscheinbaren Schuhbank über das etwas grössere Schuhregal (vom Möbeldiscounter) und endet mit der Schrankwand Typ Hellerau im Treppenhaus.

Da gilt wirklich, wehret den Anfängen...

Zitat von Skeptiker

hat weder mit dem fehlenden Eigentum an der Wohnfläche zu tun, noch mit dem sozialen Status der Bewohnerschaft

Ersetze sozialen Status durch finanziellen Status.

Wie verwahrlost vermeintlich besser satuierte Mitglieder unserer Gesellschaft sein können, sieht man an unserem Bundeskanzler.

Zitat

Drei davon sind noch durch genauere Prüfung der Fachplanungen zu überprüfen, aber für den Bauträger Beseitigungkosten in Höhe von mehreren Mio € bedeuten könnten:

Wenn sich die Beseitigungskosten von mehreren Mio. € nach noch ausstehender Prüfung der Fachplanung als richtig herausstellen sollten, ist das Objekt je nach Relation zum Gesamtkaufpreis u.U. nicht abnahmefähig.

Merkwürdig: Wie hatten sich die BT-SV denn auf den Termin vorbereitet, wenn sie die Ausführungsplanung und die Prüfzeugnisse nicht zuvor eigehend studiert, geschweige denn diese Unterlagen zum Termin mitgebracht hatten. Trickbetrug war ja wohl auch, dass sie Beanstandungen der Erwerber und Ihres Privatgutachters zunächst nicht mit in das Protokoll aufnehmen wollten. Die BT-SV haben offenbar nicht verstanden, dass die Abnahme eine einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung der Erwerber ist und daher alles in das Protokoll aufzunehmen ist, was die Erwerber für beanstandungswert halten, egal ob es richtig oder falsch ist. Die BT-SV hatten demgegenüber offenbar die Vorstellung, dass nur die Punkte, die sie gesehen haben oder auf Vorhalt für richtig hielten, ins Protokoll aufzunehmen sind. In diesem Fall hätten sie das Protokoll, das ja den Ablauf und alle wesentlichen Erklärungen im Abnahmetermin beweiskräftig zu dokumentieren hat, für den BT gekapert.

In einem solchen Fall hatte ich schon einmal nach kurzem rechtlichen Hinweis erklärt, dass die Protokollführung von einem der Erwerber oder von derem SV übernommen wird, wenn dort nicht ab sofort all das aufgenommen wird, was nach Ansicht der Erwerber zu beanstanden ist. Denn dann steht es dem BT frei, die Beanstandugen als unberechtigt zurückzuweisen, was er dann allerdings zu beweisen hat. Das ist doch gerade der Clou der Geschichte: Bis zur Abnahme hat der BT zu beweisen, dass seine Leistungen mangelfrei sind.

Zitat

Ich bin jetzt sehr auf die "gutachterliche Stellungnahmen" der beiden ö.b.u.v. SV gespannt und natürlich auf die zusammenfassende Abnahmeempfehlung

Der Versuch, das sie das tun sollen, war clever. Aber sie sind hierfür nicht zuständig. Denn sie stehen im Lager des BT und sie können und dürfen die Protokollmängel daher im Verhältnis zu den Erwerbern nicht abschließend gutachterlich bewerten und auch keine Empfehlung zur Abnahme an die Erwerber aussprechen. Das ist die alleinige Aufgabe der Erwerber. Selbstverständlich können die Erwerber eine Empfehlung der BT-SV nach reiflicher Überlegung übernehmen. Wenn die Empfehlung negativ sein sollte, wird´s dann im Verhältnis SV zum BT wahrscheinlich lustig. Es steht daher zu erwarten, dass sich die BT-SV im Verhältnis zu den Erwerbern bedeckt halten und ihre Beurteilungen nur an den BT übermitteln.

Der " Ball " liegt demnach beim Skeptiker und der hat erhebliche Haftungsrisiken, die aber von seiner Berufshaftpflichtversicherung gedeckt sein sollten.

Gegen eine völlig unverbindliche Abnahmeempfehlung wäre nicht einzuwenden. Im Kaufertrag darf nur nicht zum Ausdruck kommen, dass an die Abnahmeempfehlung eine irgendwie geartete Bindung der Erwerber geknüpft wird, insbesondere darf nicht der Eindruck entstehen, dass die BT-SV eine Art Schiedsgericht sind. Anderenfalls wäre die Klausel im KV unwirksam.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag – ein Dauerbrenner!

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Im anderem Zusammenhang kennen wir hierzu bereits: Ist eine Klausel in einem Vertrag unwirksam, dann gilt die Unwirksamkeit nur im Verhältnis zum Kauselersteller ( hier: dem BT ). Der darf sich also nicht auf die Unwirksamkeit berufen, ist also an seine Klausel gebunden: Schutzwirkung nur für den anderen Vertragsteil.

Mithin: Die Klausel ist im Ergebnis für die Erwerber unbeachtlich und man fragt sich, warum der BT sie ohne Hintergedanken überhaupt gestellt hat:

Ist die Klausel wirksam, können die BT-SV schreiben, was sie wollen. Verbindlich für die Erwerber ist es nicht.

Ist die Klausel unwirksam und nehmen die Erwerber unter dem Eindruck einer im KV erweckten bindenden Empfehlung ab, ist deren Abnahmeerklärung unwirksam und die Gewährleistungsfrist beginnt nicht zu laufen.

Dass die Klausel " Trickbetrug " ist, zeigt sich im konkreten Fall ja bereits daran, dass die BT-SV ihrer vorgespiegelten Tätigkeit für die Erwerber ( " Abnahmeempfehlung " ) nicht sachgerecht nachkommen, indem sie vertragswesentliche Bauunterlagen und Prüfzeugnisse nicht kennen und Beanstandungen der Erwerber zunächst unter den Tisch fallen lassen wollten.

Zitat von Skeptiker

Die zentrale Feuerwehrzufahrt war - obwohl die Wohnflächen bereits zu 80 % in Benutzung waren und weiter sind - an der öffentlichen Straße mit einem Bauzaun verschlossen und nach der zweiten von sechs Feuerwehraufstellflächen baulich über ca. 40 m unterbrochen, so dass vier Feuerwehraufstellflächen nicht anfahrbar waren / sind. Damit war die Anleiterbarkeit von ungefähr der Hälfte der Wohneinheiten nicht gegeben und damit auch kein zweiter Rettungsweg.

Das betrifft übrigens nicht nur den Brandfall, wie ich gestern abend lernen durfte/musste.

Unser jüngerer Sohn war mit RTW zu einer Person nach Sturz gerufen worden.

Dann ging die Kettenreaktion los:

RTW holt Notarzt nach

- Person kann nur liegend transportiert werden -Treppenhaus eng

HLF als Tragehilfe nachgeholt

- hilft auch nichts, Transport muss über den Balkon und Drehleiter erfolgen

Drehleiter nachalarmiert

- Drehleiter kommt nicht ran, da FW-Zufahrt zugeparkt

Polizei geholt

die braucht Abschlepper

Erst dann war Personeentransport möglich

Zitat von VollNormal

Was ist denn mit Absturzsicherung? Das Dach muss doch sicherlich zu Wartungszwecken regelmäßig betreten werden. Nicht, dass da jemand auf die Idee kommt, das Geschirr an der Blitzschutzeinrichtung anzuschlagen ...

Deine Blitzschutzeinrichtung ist eine umlaufende Absturzsicherung