Projekt Dachgeschossausbau - auf was muss man achten?

    Hallo zusammen,


    ich bin Daniel. :)

    Als Mechaniker und Ingenieur habe ich in der Vergangenheit diverse Restaurationsprojekte im Fahrzeugbereich begleitet. Als nächsten Schritt möchte ich gerne ein Immobilienprojekt starten.


    Projekt

    Ich würde gerne ein bestehendes Dachgeschoss in Bayern in der Innenstadt kaufen und daraus eine Wohnung sanieren.

    Wie in jedem neuen Projekt habe ich sehr viele Fragen und hoffe, ihr könnt mir vielleicht helfen. Ich fang einfach mal an.


    - Ich habe gehört, dass ein Dach, welches neu eingedeckt und dessen Dachstuhl geändert wird, als Neubau gilt.

    - Ab wann genau gilt ein neues Dach als Neubau?

    - Muss bei einer bestehenden Immobilie dann ein Aufzug nachgerüstet werden?

    - Muss ein zweiter Fluchtweg eingeplant werden? Gelten hier nur Leitern an der Außenwand?

    - Gelten diese Bedingungen auch bei "nicht" Neubau?

    - Stimmt es, dass dann der Dämmungsstandard vorgegeben wird?

    - Welche Auflagen müssen erfüllt werden, dass die Dachboden "Nutzfläche" zu "Wohnfläche" umgeschrieben werden kann?


    Gibt es hierfür empfehlenswerte Literatur?


    Wie würdet ihr vorgehen um die Kosten für den trockenbau abzuschätzen? Ich würde diesen gerne großteils selbst umsetzen. Für welche Arbeiten brauch ich unumgänglich Fachpersonal? Mir fällt sofort der Anschluss des Stromkastens oder die Installation eines zentralen Wasseranschluss ein. Heizungsmodell habe ich noch nicht entschieden, da würde ich nochmal gesondert betrachten.


    Ich freue mich über jede Antwort :bier:


    Liebe Grüße,

    Daniel

    Gleich mal als erstes muss eine Bedingung erfüllt sein. Es müssen mindestens 50% der Fläche eine Höhe von 2,40 Meter nach Ausbau haben, also nachdem der Fußboden drin ist und die Dämmung und innerer Aufbau des Daches. Und dann muss diese Fläche eine sinnvolle Größe haben um als Wohnung genutzt werden zu können, sonst macht es ja keinen Sinn. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, kannst Du weiter machen und kaufen, wenn nicht, anderes Objekt suchen bis es passt.


    Du allein wirst es nicht stemmen können. Du brauchst eine Fachperson an Deiner Seite. Die nennt sich Architekt/in. Diese Person kann den Bauantrag stellen, holt alle nötigen Fachleute dazu die man braucht und Du und der/die Architekt/in könnt dann gemeinsam das Projekt angehen. Diese Person wird Dich beraten was Du alles brauchst, wie z.B. einen zweiten Fluchtweg, eine Treppe hoch zum DG die auch passt, Belichtungsregeln, was erlaubt ist und was nicht usw usw... Manches ist ortsabhängig, ob man z.B. für den zweiten Rettungsweg auf dem Dach noch eine Treppe bis zur Dachkante nötig ist und vieles andere usw. Das kann Dir nur die Person vor Ort erklären.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Hilfreich 1

    Neben den baurechtlichen Herausforderungen müssen auch die WEG-Regelungen im Vorfeld geklärt werden.

    Im Extremfall hast Du am Ende einen Trockenboden gekauft und darfst nichts machen.


    P.S.: Bauvorlageberechtigte Personen haben nicht nur ein einschlägiges mehrjähriges Studium erfolgreich absolviert, sondern i.d.R. auch eine mehrjährige Praxiserfahrung.


    Sich das einfach mal in Foren, über gockeln oder bei der Tube aneignen zu wollen, wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit daneben gehen.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

    Gefällt mir 3
    Zitat von Frau Maier

    Die nennt sich Architekt/in. Diese Person kann den Bauantrag stellen, holt alle nötigen Fachleute dazu die man braucht und Du und der/die Architekt/in könnt dann gemeinsam das Projekt angehen. Diese Person wird Dich beraten was Du alles brauchst, wie z.B. einen zweiten Fluchtweg, eine Treppe hoch zum DG die auch passt, Belichtungsregeln, was erlaubt ist und was nicht usw usw... Manches ist ortsabhängig, ob man z.B. für den zweiten Rettungsweg auf dem Dach noch eine Treppe bis zur Dachkante nötig ist und vieles andere usw. Das kann Dir nur die Person vor Ort erklären.

    Danke.

    Einiges habe ich schon nachgeschlagen, einiges wirft Fragen auf. Mit dem Bauamt stehe ich auch im Austausch. Der Informationsfluss ist aber eher zäh.


    Kann ich mit dem Architekt die Gegebenheiten besprechen, wie Vorgaben zum Gauben setzen, rechtliche Grundlagen zu Neubauregelung usw.?

    Wenn die richtige Immobilie ausgewählt ist kommen dann Statiker, Zimmermann oä. dazu. Im Vorfeld zur Auswahl der Immobilie würde ich aber gern alle notwendigen Eckdaten abstecken, damit die Immobilie alle Vorraussetzungen mitbringt welche ich brauche.

    Bauvorlageberechtigte Personen sind Deine idealen Ansprechpersonen!

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Hallo Daniel,

    du bist auf einem guten Weg, die Grundlagen selbst zu recherchieren. Wie schon erwähnt wurde, ist es sinnvoll, frühzeitig eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/in) einzubeziehen. Damit kannst du schon vor dem Kauf der Immobilie klären, welche Vorgaben für Dach, Gauben, Fluchtwege und Dämmstandard gelten. So vermeidest du spätere Überraschungen und kannst dein Projekt realistisch planen.

    Servus zusammen,


    Architekt/in habe ich bereits schon angeschrieben und mein Projekt beschrieben.

    Diese Plattform nutze ich als zweiten Informationsweg und zum Erfahrungsaustausch.

    Zitat von Frau Maier

    Gleich mal als erstes muss eine Bedingung erfüllt sein. Es müssen mindestens 50% der Fläche eine Höhe von 2,40 Meter nach Ausbau haben, also nachdem der Fußboden drin ist und die Dämmung und innerer Aufbau des Daches. Und dann muss diese Fläche eine sinnvolle Größe haben um als Wohnung genutzt werden zu können, sonst macht es ja keinen Sinn. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, kannst Du weiter machen und kaufen, wenn nicht, anderes Objekt suchen bis es passt.

    Super und wertige Information. Kann ich solche Grundlagen im allgemeinen irgendwo nachlesen? Das würde mir helfen zu verstehen, auf was bei solchen Umbauten geachtet wird.

    Zitat von Verdeckter_Ermittler

    Kann ich solche Grundlagen im allgemeinen irgendwo nachlesen? Das würde mir helfen zu verstehen, auf was bei solchen Umbauten geachtet wird.

    Auf das öffentliche Baurecht, hier Bauordnungsrecht, und das steht in der (bayerischen) Landesbauordnung „BayBO“.


    Es gilt aber u.a. auch das GEG zu beachten und die in Bayern eingeführten technischen Baubestimmungen und die „anerkannten Regeln der Technik.“

    Zitat von Frau Maier

    Du brauchst eine Fachperson an Deiner Seite. Die nennt sich Architekt/in. Diese Person kann den Bauantrag stellen, holt alle nötigen Fachleute dazu die man braucht und Du und der/die Architekt/in könnt dann gemeinsam das Projekt angehen.

    Zitat von de Bakel

    Neben den baurechtlichen Herausforderungen müssen auch die WEG-Regelungen im Vorfeld geklärt werden.

    Im Extremfall hast Du am Ende einen Trockenboden gekauft und darfst nichts machen.


    Zitat von Skeptiker

    Bauvorlageberechtigte Personen sind Deine idealen Ansprechpersonen!

    Zitat von de Bakel

    P.S.: Bauvorlageberechtigte Personen haben nicht nur ein einschlägiges mehrjähriges Studium erfolgreich absolviert, sondern i.d.R. auch eine mehrjährige Praxiserfahrung.


    Sich das einfach mal in Foren, über gockeln oder bei der Tube aneignen zu wollen, wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit daneben gehen.

    :bier:

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Bestellt? Die Bauordnungen gibt es online, auch als pdf. Kann man zur Not auch selbst ausdrucken, falls man das Teil unbedingt in Papierform möchte.

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    .

    Zitat von Verdeckter_Ermittler

    Danke. Das hab ich auch schon bestellt. :)

    Weshalb das? Die sind mittlerweile alle tagesaktuell kostenlos online verfügbar! (98 % der technischen Baubestimmungen aber nicht!)

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Wie war das? Wir sparen, koste es, was es wolle  ;)


    Was meint Ihr, welch Freude das erst gibt, wenn ihm die Baubehörde mitteilt, dass er eh jemand mit Bauvorlageberechitigung braucht, die/der die Vorschriften eh hat. :lach: [Und auch noch welche kennt, die dem TE unbekannt sind]

    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen

    Zitat von Verdeckter_Ermittler

    Kann ich mit dem Architekt die Gegebenheiten besprechen, wie Vorgaben zum Gauben setzen, rechtliche Grundlagen zu Neubauregelung usw.?

    Natürlich. Genau dafür ist der/die Architekt/in ja auch da. Ihr könnt gemeinsam die Wohnung planen. Lokale Architekten wissen oft auch gleich was machbar ist wegen Gauben und Gedöns. Kein Internet kann Dir eine/n Architekt/in ersetzen. Du brauchst ja eh eine vorlagenberechtigte Person für den Bauantrag.


    Schau Dir die Webseiten der Architekturbüros in Deiner Umgebung an um zu sehen was die so alles machen. Je nachdem was für ein Gebäude Du hast, kannst Du Dir dann den passenden Architekten aussuchen, für Altbausanierung usw.


    Wir können Dir hier paar Tips geben, aber die Grundlagenermittlung und Planung können wir Dir hier nicht machen.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...