Mauerwerk im Inneren deutlich zu erkennen

Zitat von Sabrimed

Das Haus besitzt die Energieeffizienzklasse E,

Also nicht viel besser als ne Ritterrüstung.

Die Bilder sind sehr klein, aber ich MEINE in den "üblichen" Ecken Schimmel/Stock (oberflächlich) zu erkennen, was für eine Minimalbeheizung spräche. Dann wären die Mauerwerksfugen auch Schimmel/Stock, der die markiert.

Möglich

Zitat von Sabrimed

Es gibt vermutlich viele Ursachen, jedoch sind wir uns unsicher, wie groß die Sanierungsmaßnahme für diesen Mangel aussehen würde und ob es sich überhaupt lohnt?

Meine Einschätzung, man sieht hier Wärmebrücken an denen die Oberflächentemperatur niedriger ist als an der restlichen Fläche, und an denen sich in der Luft befindliche Partikel niederschlagen können. Man sieht das ja nicht nur an den Fugen am Mauerwerk sondern auch in der Raumecke, oder im oberen Bereich der Gardine.

Wichtig: An solchen "kalten" Stellen kann es auch zu Kondensatbildung kommen was dann zu Schimmelbildung führen kann, bevorzugt in den Raumecken.

Ursache: Mangelhafte Wärmedämmung der Wand in Verbindung mit zu wenig "Heizen".

Kurzfristige Lösung: ein neuer Antrich und ordentlich Heizen und Lüften.

Langfristige Lösung: Wärmedämmung der Wand verbessern

Der gezeigte Effekt macht sich vor allen Dingen dann (optisch) bemerkbar, wenn Räume nicht ordentlich beheizt werden und über längere Zeiträume Renovierungsarbeiten ausbleiben. Das habe ich jetzt schon mehrfach gesehen, vor allen Dingen in Häusern die von älteren Menschen bewohnt waren, die nur noch einen kleinen Teil der Wohnung/des Gebäudes nutzen konnten. Dann wurde in den "überflüssigen" Räumen die Heizung abgestellt, man möchte ja Heizkosten sparen. Besonders heftig wird es, wenn dann versucht wird über die offene Zimmertür mit Wärme aus den Nachbarräumen so ein Zimmer passiv mit zu beheizen. Dann leitet man warme/feuchte Luft in ein kaltes Zimmer, was im Winter dort fast unweigerlich zu Kondensatbildung führt.

Zitat von Sabrimed

Wie würde so eine Sanierung grob erklärt aussehen?

Da gibt es verschiedene Möglichkeiten, die auch von der zukünftigen Nutzung abhängen. Zuerst einmal sollte man sich die Wand anschauen, auf den ersten Blick würde ich sagen, Raufaser (Tapete) weiß gestrichen, könnte aber auch eine Putzschicht sein die gestrichen wurde. Auch die Flecken sollte man genauer untersuchen (Staub, Ruß, oder vielleicht doch Schimmel?). Bei Raufaser würde ich die Tapete entfernen und neu tapezieren (oder verputzen oder wie auch immer man die Wand gestalten möchte). Ansonsten zuerst einmal die Flecken entfernen bevor man einen neuen Anstrich aufbringt.

Langfristig würde ich die Wand dämmen, im Idealfall von außen. Wie man von außen dämmt, da gibt es viele Möglichkeiten, je nach Dämmstandard den man erreichen möchte, Geldbeutel, Material das man bevorzugt, usw. Eine raumseitige Dämmung ist auch möglich, doch das wird deutlich komplizierter und nicht unbedingt günstiger.

Auch das Fenster sollte man einmal genauer anschauen.

Mittel-/Langfristig würde ich das komplette Gebäude auf mögliche (Heiz)Energieeinsparung überprüfen, und dazu gehört es, dass man sich auch mit den Außenwänden befasst. Das lässt sich aber nicht mit wenigen Zeilen erklären.

Zitat von Sabrimed

Wie würde so eine Sanierung grob erklärt aussehen? Und wie kostspielig wäre das ganze ?

Innen: Tapete ab, neu tapzieren, streichen

Aussen: WDVS oder gedämmte Vorhangfassade

Kosten:

innen: abhängig vom eigenen Können, den Ansprüchen und den Wünschen [Rauhfaer weiß oder Seidentapete, Maler oder DIY]

aussen: abhängig vom System und dem Fassadenmaterial

Bei einem eingeschossigen Reihenmittelhaus gibt es vergleichsweise so wenig Außenwände, dass ich über was anderes als es gleich richtig zu machen (also Dämmung der Außenwand) erst gar nicht nachdenken würde

Zitat von feelfree

Bei einem eingeschossigen Reihenmittelhaus gibt es vergleichsweise so wenig Außenwände

Das ist richtig. Vielleicht 50 m² Aber die An-/Abschlüße

Das könnte man ja im Rahmen einer Energieberatung mit Begutachtung klären. Man bräuchte halt nur einen Energieberater der etwas mehr kann als nur ein paar Zahlen in seine Software tippen. Dann Einsparpotenzial ermitteln, Angebote einholen, und Zahlen gegeneinander abwägen.

Bei einem Haus Bj. 1979 würde ich mir auch die E-Installation, Heizung und TW Installation anschauen. Die E-Installation kann man vermutlich einfach auf den aktuellen Stand bringen, da sieht es bei der Heizung und Trinkwasser schon anders aus. Wer weiß wie alt die Heizung ist, und je nach Rohrmaterial könnte auch die TW Installation ihre beste Zeit hinter sich haben. Zu dieser Zeit (1979) waren teilweise schon Kunststoffrohre im Einsatz, und manche davon waren nicht gerade für ihre Langlebigkeit bekannt. Wenn hier saniert werden muss dann geht das gleich richtig in´s Geld, und das sollte man nicht erst machen wenn das Haus schon renoviert ist. Besser einmal eine große Baustelle und dann ist Ruhe, als jedes Jahr eine Kleinbaustelle.

Aber es ging ja um die Flecken(muster) an der Wand.

Zitat von Sabrimed

Das Haus besitzt die Energieeffizienzklasse E, in 2 Jahren müssten wir gesetzlich auf D aufstocken.

Sagt wer? Warum? Wo soll das stehen?

Ich hab eh noch ein paar Fragen (bin in der Energieausweiserstellung unterwegs):

Von wann ist der Ausweis? (Steht auf S1 unten)

Ist es ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis? Wenn Bedarfsausweis, dann nach DIN 18599 oder nach 4108 (steht unter dem Bandtacho)? Neuere dürfen eh nur nach 18599 ausgestellt werden.

Ich tippe bei dem Ergebnis nämlich auf Verbrauchsausweis, was dann die These von R.B. bzgl Heizung bestätigen würde.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Also nicht viel besser als ne Ritterrüstung.

"E" ist für BJ 1979 auch wenns ein RMH ist, eher ungewöhnlich gut. Dazu noch, wenn es ein kleines EFH ist.

Bzgl Flecken: Da habe ich wenig Bauchweh. Hat R.B. schon beschrieben und kenne auch ich so.

Bzgl Installationen hat auch R.B.

Welche Heizung steht drin und wie alt ist die?

Sind die Fenster Original? Schaut auf den Bildern so aus, aber richtig gut erkennen kann man es nicht.

Wenn ein Teil des Daches gedämmt wurde, wie ist das zu verstehen? Ich hab schon so viel gesehen im Laufe der Jahre. Der untere Teil, der vordere/hintere Teil? Ist das schon ausgebaut?

Zitat von Sabrimed

Ich hoffe, dass keine bösen Überraschungen warten.

Böse Überraschungen kann es immer geben, aber wenn man diese mögliche Gefahr ständig im Hinterkopf hat, dann dürfte man an sich gar keine Immobilie kaufen. Das perfekte Haus gibt es nicht, man findet immer etwas, man muss nur lange genug suchen. Schicke ein Dutzend SV durch das Haus und jeder wird irgendwas finden, danach denkst Du die Bude ist abrissreif. Die Frage ist also nicht, ob man etwas findet, sondern wie schwerwiegend so ein "Mangel" ist.

Wie gesagt, die Sache mit den Flecken lässt sich lösen, davon wird das Haus nicht einstürzen und unbewohnbar wird es dadurch auch nicht. Das ist ein Schönheitsfehler den viele Häuser aus dieser Zeit haben.

Falls irgendwie möglich, dann nimm zur Besichtigung einen Sachverständigen mit, jemanden der einen anderen Blick für solche Sache hat. Die SV haben zwar auch keine Röntgenaugen, sonst wären sie Superman, aber sie können Anzeichen erkennen die einem Laien nun einmal nicht auffallen. Risse, evtl. verspachtelt (kaschiert), oder Feuchtigkeit, oder Probleme mit dem Dachstuhl, usw. Das kostet zwar Geld, ist aber in meinen Augen gut investiert. Selbst wenn der SV nichts finden sollte, dann ist das positiv, denn dadurch ist das Risiko für böse Überraschungen entsprechend geringer.

Zitat von Sabrimed

Die Heizung ist wohl ca. Von 2016 (Gaszentralheizung).

ok, da haben sich die Posts überschnitten

Keller beheizbar oder unbeheizt? Wo ist die Gastherme?

ca Länge x Breite?

Ich habs mal grob probiert. Bei einem Bedarfsausweis komme ich eher noch hinter "H". Hat mich mein Gefühl doch nicht getrogen.

Zitat von Sabrimed

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) eine Sanierungspflicht für Altbauten vor, die zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel greift.

Nicht nur das. Es schreibt auch vor, die oberste Dacke zu dämmen ersatzweise die Schrägen. Stichtag war längst. Wenn das mit halb stimmt und Anda mit H recht hat, würde ich das schnell nachholen (Hätte er alte Eigentümer schon gemacht haben müssn)

Keine Bange. Erkläre ich später.

Zitat von Sabrimed

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) eine Sanierungspflicht für Altbauten vor, die zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel greift.

Ralf Dühlmeyer Sabrimed

Welcher Paragraph des GEG genau soll denn das sein? Hab ich da irgendwas übersehen (was ich nicht glaube, aber ich lasse mich leicht verunsichern)

Bzgl Dachdämmung äußere ich mich nachher noch. (da muss nämlich vermutlich nichts gemacht werden)

PS: Sabrimed Wo genau hast Du das her? Interessiert mich beruflich.

Das Dach sieht aber in den Mini-Bildchen extrem filigran aus. Wer hat denn begonnen zu dämmen? DIY oder eine Firma? Nicht, dass da Fehler gemacht werden/wurden und sich das Dach selbst kompostiert.

Zitat von Anda

Welcher Paragraph des GEG genau soll denn das sein?

§ 47 GEG

GEG-Infoportal - Nachträgliche Dämmpflicht bei obersten Geschossdecken

Die Einschränkungen (Holzbalkendecke mit Einschub) nehme ich hier mal als bauzeitgemäß nicht gegeben an.

Wird von Maklern gern unterschlagen.

Zitat von Frau Maier

Das Dach sieht aber in den Mini-Bildchen extrem filigran aus.

Wirkt wie Ingenieurmäßiger Holzbau. Ob da Reserven für Dämmung eingerechnet wurden? Von Ausbau ganz zu schweigen.

Zitat von Sabrimed

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) eine Sanierungspflicht für Altbauten vor, die zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel greift.

Zitat von Anda

Wo genau hast Du das her? Interessiert mich beruflich.

Gib in Deine Suchmaschine "sanierungspflicht geg hauskauf" ein. Viele Treffer, alle ohne Nennung eines/mehrer §§§

Z.B. https://duckduckgo.com/?t=ffab…t+geg+hauskauf&atb=v169-1

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Gib in Deine Suchmaschine "sanierungspflicht geg hauskauf" ein. Viele Treffer, alle ohne Nennung eines/mehrer §§§

Genau das ist das Problem!

Der Teufel steckt bekanntlich im Detail, hier bei 2 Stellen:

Zitat

Die Pflicht greift nicht, nicht, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist...

kommt oft vor

Zitat

...oder die bestehende Decke die Anforderung an den bauphysikalischen Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 einhält.

Das ist tatsächlich allermeistens der Fall! Man geht erst mal davon aus, dass Holzbalkendecken diesen Wert einhalten. Oberste Geschossdecken aus dem hier vorliegenden Baujahr sowieso, außer ich sehe vor Ort etwas anderes.

So und nun zum wichtigsten Punkt:

Eine Bauteilsanierung bei Eigentumsübergang ist nur bei der obersten Geschossdecke vorgesehen. Dabei ist sowohl die Definition der obersten Geschossdecke zu beachten wie auch die ganzen Ausnahmen und davon gibt es haufenweise.

offtopic: Alle anderen greifen nur dann, wenn man mindestens 10% der Bauteilfäche anpackt. Und auch da gibts wiederum Ausnahmen ( vorhandener Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02) und Sonderregleungen (Dachdämmung).

Deswegen war ich interessiert, wo ich evtl. mal was überlesen hätte.

Deshalb frage ich mich halt auch, wo das herkommt mit dem hier:

Zitat von Sabrimed

Das Haus besitzt die Energieeffizienzklasse E, in 2 Jahren müssten wir gesetzlich auf D aufstocken.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

§ 47 GEG

https://www.bbsr-geg.bund.de/G…schossdecke/OGD-node.html

Die Einschränkungen (Holzbalkendecke mit Einschub) nehme ich hier mal als bauzeitgemäß nicht gegeben an.

Wird von Maklern gern unterschlagen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Gib in Deine Suchmaschine "sanierungspflicht geg hauskauf" ein. Viele Treffer, alle ohne Nennung eines/mehrer §§§

Z.B. https://duckduckgo.com/?t=ffab…t+geg+hauskauf&atb=v169-1

Da geht es aber jeweils "nur" um die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches bzw. im Falle des Suchmaschinen-Links noch zusätzlich um Heizungsrohre, Heizungen und Sanierungspflichten, wenn ein neuer Putz aufgebracht wird, wohingegen diese Aussage, auf die sich Anda mit ihrer Frage bezog,

Zitat von Sabrimed

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) eine Sanierungspflicht für Altbauten vor, die zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel greift.

zumindest den Eindruck erweckt, dass eine generell und über die oberste Geschossdecke bzw. das Dach hinausgehende Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel bestünde.

Zitat von saibot2107

zumindest den Eindruck erweckt,

Bei einigen Beiträgen und Videos hab ich den Verdacht, der soll erweckt werden.

Leider gibts keine Pflicht zur Angabe der politischen Präferenz der Autoren. Bei einigen würd ich die hinter der vorgeblichen Brandmauer verorten.