Perimeterdämmung

Ich bin ja auch kompletter Laie, aber anhand der Bilder finde ich das Auflagemaß der Stürze am spannendsten.

Zitat von T_sell

Wir haben mit einem Bauträger gebaut,

Nein, entweder habt ihr von einem Bauträger gekauft oder der Bauträger war kein Bauträger sondern ein Bauunternehmer. Von einem Bauträger kauft man ein Grundstück mit einem fertigem Haus darauf. Ein Bauunternehmer baut ein Haus auf einem Grundstück, das dem Bauherrn bereits vollständig gehört. Technisch ist das hier irrelevant, sobald es juristisch wird, allerdings nicht mehr.

Zitat von T_sell

Im Keller fühlt sich auch irgendwas nicht richtig an, und bekommen auch um die Kellerfenster Risse, an der vorgelagerten Perimeterdämmung,

Vereinzelt fühlt sich die Kellerwand etwas feucht an, wir haben einen WU keller, drum gehe ich davon aus, dass es sich um Schwitzwasser handeln könnte, da die Dämmung nach unserer heutigen laienhaften Bewertung nicht sauber aufgebracht wurde.

Bautechnische Mängel muss man nicht nur "fühlen", sondern sie im Zweifel reproduzierbar messtechnisch nachweisen können.

Die Gefühle von "irgendwas nicht richtig" und "etwas feucht" sollten also konkretisiert und durch Messungen belegt werden.

Zitat von T_sell

Wir haben Fotos von der Bauausführung der Dämmung, teilweise werden Reste einfach zusammengestückelt bisserle wie Tetris, ganz oben hat es scheinbar nicht gereicht, da hat man entweder dünne Streifen geschnitten oder einfach etwas Kleber als Ausgleichsmasse verwendet, wir haben auch sehr feuchte Lehmböden, ...

Welche Wassereintragsklasse nach DIN 18533 wurde im Bodengutachten festgestellt? Es gibt vier Hauptklassen, hier kommen in Frage: W1-E (Bodenfeuchte und nicht drückendes Wasser) oder W2-E (drückendes Wasser).

Welche Abdichtungsempfehlung wurde im Bodengutachten gegeben?

Der WU-Keller ("Weisse Wanne" oder etwa nur ein "Keller aus WU-Beton"?) deutet darauf hin, dass eine Abdichtung gegen "drückendes Wasser", also Wassereintragsklasse W2-E vorzusehen war. Aber relevant ist, was hier konkret vereinbart wurde, bzw. geschuldet ist.

Bei W2-E muss die Dämmung dicht gestoßen und lückenlos vollflächig auf dem Untergrund verklebt werden. Hohlräume sind unzulässig. Mit Stufenfalzplatten ist dies problemlos und sogar verschnittarm möglich, wenn man weiß wie. (Erklärt wird das bspw. hier!)

Zitat von T_sell

hätten da die Falze nicht satt überklebt werden sollen? Ritzen mit Bauschaum ausgekleidet. Beim Nachbarn, hänge ich mal das Foto bei, sah das alles so ordentlich aus, Blaue Dämmung.

Wie gesagt, es kommt auf die Wassereintragsklasse an. Ja, beim Nachbarn sieht es auf den ersten Blick deutlich besser aus.

Zitat von T_sell

Ehe wir uns jetzt einen teuren Gutachter zulegen, Die Kosten wirklich sehr viel Geld (teilweise mehr als die Reparaturmaßnahme kostet), das haben wir an der Garage und dem Kanal gesehen, würden wir unserer Sache zumindest soweit sicher sein, 50 % + x, dass man darüber nachdenken kann. Natürlich die gesamten Vorkommnisse sprechen dafür, dass auch hier gepfuscht wurde. Aber ich finde es fairerweise gut, dass man jeden Fall einzeln darlegen muss, ich bin kein Freund von Pauschalverurteilungen. Wir wollen auch nichts was uns nicht zusteht, eigentlich wollten wir ein Häuschen zum Altwerden. Alt geworden bin ich jetzt schon, obwohl ich erst 40 bin

Ja, Gutachten sind teuer, aber nur selten teurer als eine fachgerechte Planung vorher gekostet hätte. Ihr hätte Euch auch beim Bauprozess auch sachverständig begleiten / beraten lassen können. Das nennt sich dann "baubegleitende Qualitätskontrolle" und noch günstiger. Was genau möchtest Du jetzt wissen? Weshalb vermutest Du, dass Du in einem, in diesem, Forum kostenlos ein ferndiagnostisch erstelltes Gutachten oder dessen äquivalente Informationen erhalten kannst, die sich dann juristisch verwerten lassen?

Zitat von Skeptiker

Welche Wassereintragsklasse nach DIN 18533 wurde im Bodengutachten festgestellt? Es gibt vier Hauptklassen, hier kommen in Frage: W1-E (Bodenfeuchte und nicht drückendes Wasser) oder W2-E (drückendes Wasser).

Welche Abdichtungsempfehlung wurde im Bodengutachten gegeben?

Gab/gibt es das Baugrundgutachten überhaupt?

Zitat von T_sell

Ich dachte mit "mitgekauftem" Architekten und Bauleiter bin ich gegenüber den Handwerkern bestens vertreten, die Handwerker haben in der Regel die wenigsten Fehler gemacht, die meisten der Architekt und der Bauleiter selber.

Wer hat den/die doch gleich bezahlt? Und wie war das mit dem Lied und dem Brot?

Zitat von T_sell

Ich habe mir das nochmal angesehen, Ja ich hatte einen GU der auf meinem Grundstück gebaut hat. Stellte allerdings Bauleitung und Architekt. Der Bauleiter war eine Katastrophe. Er hat alles durchgewunken.

Du hast also mit einem Generalübernehmer "GÜ" gebaut, nicht mit einem Generalunternehmer "GU" (der übernimmt nur Bauleistungen).

Leider sind den wenigsten Privatkunden die Unterschiede zwischen diesen und denen zu Bauträgern und anderen Baukonstellationen bewußt und welche gravierenden Folgen dies für sie haben kann oder mitunter auch hat. Klarer Vorteil für den Bauherren: Er kann alle Mangelbeseitigungen bei seinem einem Vertragspartner einklagen.

Zitat von T_sell

Ich dachte mit "mitgekauftem" Architekten und Bauleiter bin ich gegenüber den Handwerkern bestens vertreten, die Handwerker haben in der Regel die wenigsten Fehler gemacht, die meisten der Architekt und der Bauleiter selber.

Wie kamst Du zu der lustigen Annahme, Architekt und Bauleiter würden Dich gegenüber einem Dritten, von dem sie bezahlt werden oder dessen anderen Auftragnehmern vertreten? Natürlich taten die, was der GÜ als ihr Auftraggeber wollte bzw. seinen Interessen entsprach.

Die drei Arbeitsteile Planung, Ausführung und Kontrolle wurden hier in einer Hand zusammengeführt und dieser weitgehende Verzicht auf Kontrolle vermutlich erfolgreich als kostengünstige "Einsparung durch Vermeidung von Reibungsverlusten" verkauft.

Exakt das ist einer der zentralen Nachteile der GÜ-Konstellation und auch der Grund, weshalb es freie Architektinnen und Architekten gibt - die genau deshalb von der Beauftragung von GÜs abraten.

Zitat von T_sell

Wir haben tatsächlich eine Weisse Wanne.

Und weshalb?

Zitat von T_sell

Vereinzelt fühlt sich die Kellerwand etwas feucht an, wir haben einen WU keller, drum gehe ich davon aus, dass es sich um Schwitzwasser handeln könnte, da die Dämmung nach unserer heutigen laienhaften Bewertung nicht sauber aufgebracht wurde.

hierzu:

ich würde nicht ausschließen, gerade wenn Schwitzwasser bei der aktuellen Witterung auftritt, dass die Ursache nicht an der Qualität der Dämmung liegt.

Recherchiere mal nach "Sommerkondensation": die tritt oft bei sehr massiven Bauteilen auf, die unter Erdreichniveau liegen.

Wenn Sommerkondensation zutrifft, kann das selbst eine fachgerechte Dämmung nicht verhindern. Hierfür sind andere Maßnahmen erforderlich.

Will heißen: es mag zutreffen, dass es aktuell zur Kondensatbildung kommt. Ursächlich ist aber möglicherweise nicht der Umstand, dass die Dämmung nicht fachgerecht verlegt wurde.

Und dennoch ist eine fachgerechte Verlegung der Dämmung notwendig, Aber aus (zusätzlich) anderen Gründen.

Zitat von T_sell

Wir hatten ein Gesamtgutachten für mehrere Parzellen, da eine Probeentnahme direkt auf unserer Parzelle war hatte, die Architektin auf eine erneute Beprobung verzichtet.

So spart man Geld....

Tatsächlich ist bei "meinen" Bodengutachten immer so, dass -natürlich auch abhängig von der später überbauten Fläche!- mindestens drei, eher aber 4 Bohrungen niedergebracht werden. Eine einzige Beprobung, die -zufällig?- auf Deinem Grundstück stattgefunden hat mag gewisse Rückschlüsse zulassen, lässt aber Vieles im Dunklen. Es ist dann einer sehr lokale Aussage über eben diesen Bereich möglich. 5m weiter kann es schon wieder ganz anders aussehen.

Eine solche Beprobung zielt ja nicht nur darauf ab Aussagen über das Abdichtungskonzept machen zu können (das aber natürlich auch), sondern soll dem Tragwerksplaner die benötigten Daten für die Gründung des Bauwerks an die Hand geben.

Zitat von T_sell

Durch die Tonschichten und evtl. auch Tonglocken müssen wir davon ausgehen, dass...

Anscheinend ist der Boden hier eher inhomogen. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf die Gründung des Bauwerks. Das scheint den Planern durchaus klar gewesen zu sein. Dass man meinte hier mit einer Sondierung auskommen zu können ist .....mutig.

Zitat von T_sell

Vereinzelt fühlt sich die Kellerwand etwas feucht an,

Sind die Räume beheizt? bzw. wie werden sie genutzt?

"Gefühlt feucht" ist ein Indikator, aber ohne Messergebnisse kommt man da nicht weit. Bei Extremfällen (Wasser tropft von der Wand) kann man sich die Messung sparen, ansonsten wie oben von Skeptiker beschrieben, Feuchtigkeit messen (lassen). Das wäre auch hilfreich um die Ursache der Feuchtigkeit zu ermitteln, denn wir neigen dazu, bei Problemen nach einfachen Lösungen (Ursachen) zu suchen. in Deinem Fall, Verarbeitung der Dämmung. Mag ja sein, dass die nicht ordentlich verarbeitet wurde, doch das muss nicht zwangsläufig die Ursache für ein Feuchtigkeitproblem der Wand sein. Alfons hat es ja angedeutet, und das würde ich mir zu Herzen nehmen.

Einfaches Beispiel, wir haben hier gerade AT 28°C bei rel. LF 49%. Wenn ich diese Luft nun in meinen unbeheizten Keller leite, tropft bis heute Abend das Kondensat von der Decke. Das hat jetzt gar nichts mit Perimeterdämmung zu tun, sondern ergibt sich durch die relativ kalte Oberfläche an den Wänden und der Decke.

Worauf ich hinaus möchte, die gefühlte Feuchtigkeit der Wand taugt nicht unbedingt als Argument/Beleg für die mangelhafte Dämmung. Besser sind hier die Bilder, im Zweifelsfall müsste man die Wand halt wieder partiell freilegen und aussagekräftige Photos machen, unter Umständen müssten sogar einzelne Platten wieder entfernt werden.

Zitat von T_sell

Alt geworden bin ich jetzt schon, obwohl ich erst 40 bin...

Deswegen auf die wesentlichen Dinge konzentrieren die auch Erfolg versprechen, sonst bist Du bis zum Ende des Streits noch viel älter.

Es sind doch schon Klagen anhängig, also habt Ihr auch einen Fachanwalt für Baurecht an eurer Seite. Das ist schon mal der Anfang. Der sollte euch vollumfänglich beraten. Er kennt auch all die Normen. Dafür brauchst Du uns nicht. Was Du aber brauchst, ist ein Sachverständiger der den Bau untersucht und die Mängel aufnimmt. Das hat Dir Dein Anwalt bestimmt auch angeraten. Wir können Dir leider nicht helfen. Wie auch? Wir sind nicht vor Ort und können nicht alles sehen. Wir waren auch nicht beim Bau dabei.

Leider ist es bei uns so, dass erst mal Geld investiert werden muss bevor man sein Recht bekommt. Du kommst also nicht herum Dir Sachverständige zu holen, die Deine Forderungen benennen können. Aber wie gesagt, ich bin mir sicher, dass das alles schon Dein Anwalt erklärt hat.

Zitat von T_sell

Also die Architektin hatte folgendes gesagt: Wir hatten ein Gesamtgutachten für mehrere Parzellen, da eine Probeentnahme direkt auf unserer Parzelle war hatte, die Architektin auf eine erneute Beprobung verzichtet.

Ja, jede Bohrung kostet Geld und das ist bei Bauen immer ganz besonders knapp. Da verzichtet man als sparsamer Bauunternehmer natürlich schon mal auf unnötige Bodengutachten. Die Gründungs- und die Abdichtungsempfehlung überlasse ich als Architekt immer denjenigen, die das Bodengutachten erstellen. Die können das nämlich im Gegensatz zu mir fachlich bewerten.

Aber aufgrund einer einzigen Bohrung im Bereich der Fundamentierung eines Gebäudes als Architekt auf ein weiteres Gutachten zu verzichten, ist recht "mutig", wenn nicht sogar riskant. Rein logisch: Wie soll ich die Homogenität eines Bodens einschätzen, wenn es nur eine Probe gibt? Ich habe nichts zum Vergleich!

Zitat von Thomas B

So spart man Geld...

ganz genau

Zitat von Skeptiker

Wie kamst Du zu der lustigen Annahme, Architekt und Bauleiter würden Dich gegenüber einem Dritten, von dem sie bezahlt werden oder dessen anderen Auftragnehmern vertreten? Natürlich taten die, was der GÜ als ihr Auftraggeber wollte bzw. seinen Interessen entsprach.

Die drei Arbeitsteile Planung, Ausführung und Kontrolle wurden hier in einer Hand zusammengeführt und dieser weitgehende Verzicht auf Kontrolle vermutlich erfolgreich als kostengünstige "Einsparung durch Vermeidung von Reibungsverlusten" verkauft.

Zitat von T_sell

Somit hätte Sie nach unserem Verständnis WE-2 annehmen müssen, ...

Völlig richtig!

Zitat von T_sell

im Vertrag steht auch es wird Ein Ortbetonkeller ("Weisse Wanne") errichtet. Sonst steht dazu nichts weiter.

Was steht ganz wörtlich zu diesem Keller und seinen Eigenschaften im Bau- und Planungsvertrag?

Was sagen

• die Statik des Kellers (Rissbreiten beschränkende Bewehrung)
• die Bewehrungsplanung des Kellers (Fugenbänder etc.)
• die Bauleitung über tatsächliche Ausführung

der "weissen Wanne"?

Im Übrigen würde ich mit ähnlichen Gedanken wie Alfons Fischer bei Undichtigkeiten einer weißen Wanne Wasser vor allem im Bodenaufbau bzw. auf der Bodenplatte, bei Kondensat Feuchtigkeit an Fensterstürzen oder im oberen Bereich nahe dem Übergang Decke / Wand erwarten. Die minimalen Wärmebrücken in der Perimeterdämmung lassen sich innen nach mind. 20 cm wärmeverteilendem Stahlbeton eh nicht mehr nachvollziehen. Insofern bringt das Thema Planung und Ausführung der weißen Wanne möglicherweise sowieso nur Blicke in die falsche Richtung.

Zitat von T_sell

Im Werkplanungsgespräch hieß es dann plötzlich der Statiker habe gesagt man müsse es anders machen, und ein kleineres Tor einbauen, daraufhin haben die Garageneinfahrt verkleinert. Heute wissen wir, der Statiker hatte nichts der gleichen gesagt. Also wurden die Kunden bewusst getäuscht, weil die andere Variante wäre deutlich teurer gewesen, aber mit dem Angebot hatte ich einen Festpreis. Also bewusst getäuscht, mit den vorliegenden Zeugenaussagen wird für die Architektin eng. Mal schauen, ob das dann auch noch zur Staatsanwaltschaft geht, kommt jetzt auf den Richterspruch an. Dann ist sie hoffentlich ihren Job los.

Was soll denn der strafrechtliche Vorwurf an die für den GÜ tätige Kollegin sein? Dass sie sparsam im Sinne ihres Auftraggebers / Arbeitgebers handelt kann es ja nicht! Aber auch privatrechtlich verstehe ich grad nicht, was ihr vorzuhalten ist. Sie ist keine klassisch vom Bauherrn beauftragte freie Architektin, sondern eine Mitarbeiterin des GÜ und damit diesem verpflichtet!

Zitat von Frau Maier

... Fachanwalt für Baurecht an eurer Seite. ... Der sollte euch vollumfänglich beraten. Er kennt auch all die Normen. ...

Nein, gerade "all die Normen" kennt der auch nicht, vor allem die jeweiligen Rechtsbereiche, und bestenfalls je nach persönlicher Erfahrung auch punktuell Auszüge der Bereiche, zu denen er bisher beauftragt war.

Zitat von T_sell

Es steht dazu nur wie oben geschrieben, ... Weisse Wanne ohne jegliche erklärung. Nichts über die Ausführungseigenschaft.

Unterlagen, Statik, etc. wird mir nicht ausgehändigt, da klagen wir gerade darauf.

Okay, dann lässt sich erst nach deren Erhalt das Thema überprüfen. Euch viel und vor allem schnellen Erfolg dahin!

Eine erhöhte Wahrscheinlichkeit für Mängel bei der Ausführung der weißen Wanne würde ich nur bei

Zitat von Skeptiker

... Wasser ... im Bodenaufbau bzw. auf der Bodenplatte ...

ahnen wollen. Sonst ist um diese Jahreszeit die sommerliche Kondensation sehr viel wahrscheinlicher.

Zitat von T_sell

Die Architektin ist gleichzeitig Gesellschafterin des GU und Ihr Bruder der Bauleiter auch Gesellschafter der GU, das ist der Interessenskonflikt

Aber wurdet ihr darüber in Unklaren gelassen? Ich hatte oben den Unterschied zwischen GU und GÜ erklärt. Ein Interessenskonflikt würde nur bestehen, wenn die Dame mit Euch einen Architektenvertrag als freie Architektin schließt und sich erst nach Angebotseinholung und Beauftragung eines GU herausstellt, dass sie dessen Gesellschafterin ist. Genau das schließen meines Wissens die meisten Architektenkammern in D aus oder fordern, dass als Berufsbezeichnung "baugewerblich tätige/r Architekt/in" geführt werden muss. Eine "freie" Tätigkeit ist dann unzulässig. Das ist sowohl berufsrechtlich im jeweiligen deutschen Kammerrecht schlicht so festgelegt und aus Sicht des Verbraucherschutzes auch berechtigt, soll, doch gerade eine unabhängige Beratung gewährleistet werden.

Dazu gibt es interessante Urteile! Um es ganz zu schreiben: Das geht garnicht!

ABER: Das entspricht nicht der bisherigen Schilderung ("GÜ") - zumindest nach meinem Verständnis nicht!