Haus Sanierung - EFH Baujahr 1960

Hallo zusammen, (ich hoffe ich bin in dem Thread richtig)

wir stehen aktuell vor der Entscheidung, ein Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1960) zu kaufen und komplett zu sanieren – ohne Makler, Kaufpreis liegt bei ca. 310.000 €.

Lage: Radolfzell, ca. 110 m² Wohnfläche, zwei Etagen + Speicher + Keller. - zusätzlich ein großer Garten, unverbaubare Lage & Doppelgarage.

Das Dach ist alt, Heizung ist noch Öl, Fenster teilweise neu (aber nur 2-fach verglast), der Rest müsste gemacht werden. Gas liegt in der Straße, Anschluss fehlt aber noch. (wenn es überhaupt Gasheizung wird=??)

👉 Was wir vorhaben / bereits geplant haben:

• Heizung: Gasheizung neu (Pelletheizung wäre Alternative, aber viel Platzbedarf und habe auch viel schlechtes gelesen), mit Solarthermie zur Unterstützung, WP kommt eher nicht in Frage da wir hierzu auch noch eine Fußbodenheizung nachrüsten müssten.

• Fenster: Alle neu (ca. 15 Stück inkl. Gaupenfenster) ca. 20.000€

• Dach: Neueindeckung, Dämmung, Gaupen einbinden → geschätzt 60.000–70.000 €

• Elektrik: Komplett neu ca. 15.000€

• Sanitär & Wasserleitungen: Komplett neu ca. 15.000€

• Bäder: 1 großes Bad + 1 Gäste-WC neu ca. 25.000€

• Wände: Teilweise entkernen, neu aufbauen ca. 10.000€

• Böden, Türen, Malerarbeiten etc. ca. 10.000€

• Eigenleistung: Entkernung, Malerarbeiten, ggf. Trockenbau + Böden wollen wir selbst machen (teils evtl. auch andere machbare Arbeiten oder zuarbeiten)

• Küche, Ofen/Kamin, Außenbereich: extra Budget

📊 Gesamtkalkulation aktuell ca. 250.000 €, mit großzügig geschätzten Posten (Fenster, Dach, Elektrik, Bäder etc.) – ohne Garten, ohne Keller (erstmal bleibt der wie er ist).

🔍 Fragen, die uns aktuell beschäftigen:

1. Sind unsere Kosten realistisch kalkuliert? Gibt’s irgendwo Erfahrungswerte oder Vergleichsprojekte?

2. Förderungen & iSFP: Wir planen mit einem Energieberater – aber wie viel Vorlauf / Antrag / Zuschuss ist realistisch? Und welche Heiz-Kombi lohnt sich dauerhaft?

3. Welche Überraschungen können uns noch erwarten? (Wir rechnen mit einem 10–15 % Puffer)

4. Hat jemand Erfahrungen mit Dachaufstockung / Erhöhung bei alten Häusern mit Gaupen?

💬 Wir freuen uns sehr über jede Rückmeldung – Tipps, Erfahrungswerte, Warnungen oder Mutmacher 🙏

Wir überlegen natürlich noch, ob wir das Projekt stemmen wollen – die Finanzierung wäre möglich, aber wir möchten nichts übersehen.

Wir sind beide eigentlich Büromenschen, aber handwerklich nicht ganz zwei linke Hände, und mein Onkel war vor 10 Jahren mal im Bau + Unterstützung der Eltern gibts auch noch.

Es ist aber halt einfach ein riesen Projekt und daher wirklich schwere Entscheidung....schaffen wir das? Kommt noch was besseres? Oder lieber ganz fertig kaufen, allerdings unbezahlbar...

Danke euch!

Wir freuen und über jegliches Feedback (natürlich auch Kritik)

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Wärmepumpe prüfen lassen

die soll man doch nur in Kombination mit großflächigen Heizungen machen ? Also Fußboden o.ä.?

Zitat von chieff

hmmm,

Ergo 310t€ zzgl Kaufnebenkosten von 10%?

bei 110m² ?

Nochmals 250t€ on top plus ggf 10-15%

= ca 330t€ + 275t€ = 600t€ für 110m² ? = 5500€/m² mindestens . Ich kenn die Markpreise nicht für Wohnungen oder Neubauten in Radolfzell.

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Ja also geschätzt, können auch paar mehr sein - große Einfahrt, zentral, Doppelgarage und Garten ist halt schon ein langfristiger Luxus.

Und komplett unterkellert (Beton )

Wir spekulieren dass wir das Haus für 310t€ inkl. Nebenkosten (7%) bekommen.

Und unser Budget sind eigentlich so 550t€..

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Bei Bj. 1960 denke ich SOFORT an A..s..b..est und KMF. Fallrohre, Floorflex-Platten, Putzspachtelmasse, Heizleitungsdämmung, Toschirohre, Dach"dämmung" usw.

Nur so als Denkanstoß.

Ich bewohne ein Haus Bj 1959 und hab es selber [größtenteils] saniert.

Überraschung garantiert.

Aber nicht abschrecken lassen.

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das müssen wir noch bestmöglich prüfen, gehe am Samstag mit meinem Onkel nochmal zum anschauen…woraus ist zu achten ? Also wäre sowas ersichtlich ?

Dach wird auch gedämmt, ist im groben Kostenvoranschlag für 60t€ drinnen - inkl. den zwei Gaupen.

Zitat von R.B.

Große Heizflächen sind sicherlich von Vorteil, man kann jedoch unter Umständen auch Heizkörper an einer WP betreiben, ohne dass sich die Effizienz der Anlage extrem verschlechtert. In Euro ist der Unterschied dann evtl. zu verschmerzen. Deswegen mein Vorschlag, "rechnen (lassen)". Sollten die Heizkörper mit sagen wir mal 45/40/20 (VL/RL/RT) noch ausreichend Heizleistung liefern, dann schaut man in´s Datenblatt mit welcher JAZ dann zu rechnen ist. Am Ende reden wir vielleicht nur über ein paar Euro.

habe eben mit einem Bekannten gesprochen, der meinte für WP müsste ich die außenfassade dämmen, das wollten wir erstmal hinten dran stellen da es nicht ganz akut ist.

Und 60% erneuerbare ist jetzt aktuell Vorgabe, richtig ?

Zitat von chieff

Wenn man mag. OK. Wie gesagt ich kenn die Preise in der Region nicht.

Ich halte es allerdings für grenzwertig, wenn man Böden, Türen und Malerarbeiten mit 10te ansetzt. Das wären 6000€ für Türen (nur als Beispiel, kenn die Anzahl ja nicht) und 4000€ für Böden und Farbe.

Sind bei 110m² bzw 330m² Wand und Decke. dann so 10€/m²

Malerarbeiteb machen wir selbst, also außen & innen - da gehts nur um das Material. Verputzen geht auch, also haben wir Freunde wo uns das zeigen können 😅

Türen sind im Einkauf auch nicht soo teuer - und Einbau ist auch mit Hilfe möglich.

Böden das gleiche, wie planen kein Parkett - eher Richtung Vinyl.

Zitat von Thomas B

Jetzt ohne die Örtlichkeit zu kenne. Mehr so Bauchgefühl und Erfahrungswerte. Gehe mal davon aus, dass das alles Bruttoprise sind.

Fenster kann reichen. Oder auch nicht. Abhängig von Größe, Material usw. Rückbau der alten Fenster (+ Entsorgungskosten) nicht vergessen. Evtl. gibt es alte Rollokästen? Was passiert mit denen?

Dach: Könnte passen.

Elektrik: Ich würde da mit mind. 5.000 mehr rechnen. Eher 10.000. Je nachdem was alles für Features gewünscht werden. Bei uns hier ist eine so alte Elektrik kaum erweiter- o. umplanbar. Unterverteilerkasten neu und schon sind die ersten 1.000 - 1.500 weg.

Sanitäre Rohinstallation: Auch eher knapp gerechnet.

Bäder: netto sind das 21.000 (also ohne MwSt.). Das erscheint mir für 1 großes Bad und ein Gäste-WC eher sehr schlank gerechnet.

Wände: keine Ahnung was ihr da vor habt...für mich nicht zu bewerten.

Böden/ Türen/ Maler. Böden kann man für 10.000 kriegen. Türen ganz sicher auch. Maler ...wird knapp. Also jeweils 10.000.

Gerade bei Umbauten kommen häufig lustige Überraschungen, die es dann auch noch planerisch/ technisch zu lösen gilt, was dann regelmäßig extra Geld kostet. Da Ihr m.E. eh schon sehr optimistisch geplant habt, würde ich das Budget -auch ohne Überraschungen!- durchaus höher ansetzen. Mit Überraschungen, wobei man weder weiß wie viele und wie teuer diese werden- eher mehr.

Und was ist die konkrete Frage dazu? Willst Du wissen ob das geht? Ja, das geht idR. Eine Erhöhung des Kniestocks/ der Traufe zieht aber auch Konsequenzen an den Gauben nach sich. Deren Brüstungshöhe verändert sich.

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Elektrik benötigen wir keine Features, alles Standard ohne high tech.

Ich bin vorhin mit meinem Onkel nochmal alles durch gegangen - neue Kalkulation anbei.

Das Problem ist dass wir es vorab kalkulieren müssen und nicht erst dann im Verlauf auf ganz böse Überraschungen stoßen wollen.

Wände kommt die ein oder andere raus, bzw. wird versetzt - das wird dann eher Richtung Trockenbauwand gehen.

Puffer haben wir die Hoffnung dass das ein oder andere vielleicht doch etwas günstiger wird und sich am Ende so kompensiert 🙂

Nein das mit dem Dach war nur ne Überlegung, da unser Budget aber sowieso schon „knapp“ ist - lassen wir das Dach wenn nur normal machen…auch wenn es in der Zukunft sicher praktisch wäre.

vielen Dank auf jeden Fall schon mal für euer Feedback !:)

Wir hoffen gerade auch einen netten Elektriker zu treffen wo wir die „scheiß“ Arbeit machen und er uns halt vorgibt wie wo was sein soll…

Zitat von R.B.

Das sind so pauschale Aussagen die richtig oder falsch sein können. Entscheidend ist die Heizlast, und die sollte man nach EN12831 ermitteln, dann weiß man mehr. Für den Anfang könnte man grob schätzen, am besten anhand von Erfahrungswerten (Ölverbrauch der letzter Jahre )

Wenn der Onkel die Elektrik macht, dann kann er Dir ja sagen, was Du vorbereiten kannst. Dann ist diese Position Deiner Kostenschätzung auf jeden Fall plausibel. Bei einer Standard-Elektroinstallation kann man die Materialkosten gering halten LSS ("Sicherungen), RCD oder auch ein Kleinverteiler kosten nicht die Welt. Schitze fräsen, oder auch m ein paar Leitungen verlegen o.ä. kannst Du nach Anleitung auch selbst machen, das spart dem Elektriker einiges an Zeit. Fremde Elektriker lassen das nicht so gerne von den Kunden machen, aber in der Verwandtschaft sollte das ja machbar sein.

Infos über den Ölverbrauch bekomme ich leider gar keine, vorher haben 1,5 alte Damen drinnen gewohnt - die eine mal so , die andere mal so…eine ist gestorben und die andere nun im heim .

Gibt eben auch keine Grundrisse oder sonstiges …

Nee mein Onkel kann leider keine Elektrik, da muss ich noch ein Opfer finden

Zitat von Alex

Nur damit es kein Missverständnis gibt: die 110 qm verteilen sich auf zwei Vollgeschosse, dazu noch Nutzfläche im Keller und ein Dachboden?

nee, ist nur geschätzt - und auf die zwei oberen Stockwerke. Keller davon ausgenommen.

Zitat von R.B.

Na ja, dann muss man halt in den sauren Apfel beißen und die Daten ermitteln, es müssen ja keine Detailpläne werden. Wenn man die Heizlast dann auf +-10% ermitteln kann, ist das hinreichend genau. Ich habe bei meinem Haus für die Datenermittlung etwa 1 Tag gebraucht, wie lange ein routinierter Energieberater braucht, das kann Dir vielleicht Anda sagen. Ich tippe bei einem EFH in dieser Größe vielleicht 5h, dann hat man alle wesentlichen Daten beisammen. Heizlast kann der Energieberater rechnen, man kann die bei vorhandenen Plänen auch online berechnen lassen, manchmal machen das auch die Heizungsbauer oder deren GH. Die aktuellen Preise für eine Heizlastermittlung für ein EFH weiß ich jetzt nicht auswendig, das hängt auch vom Leistungsumfang ab den man beauftragt (Heizlast mit Heizflächendimensionierung oder nur Heizlast usw.). Ich tippe auf irgendwas zwischen 500,- € und 1.000,- €. Das sollte man vor Beauftragung natürlich abklären.

Für die Heizlast interessieren an sich primär die beheizten Wohnräume. Bei 110m² relativ kompakt (2 Etagen) wird diese vermutlich unter 10kW liegen, selbst wenn das Haus weitgehend ungedämmt ist. Mit der Dachdämmung und evtl. neuen Fenstern wird diese sehr wahrscheinlich einstellig, spez. Heizlast vielleicht irgendwas um die 50W/m². Wenn man dann genügend Platz an den Wänden für überdimensionierte Heizkörper (Typ 33) hat, evtl. noch mit Gebläse unterstützt (Prinzip Gebläsekonvektor), dann könnte man mit hoher Wahrscheinlichkeit eine LWP einsetzen, mit einer JAZ > 3,5. (Auslegung 45/35/20 bis 45/40/20).

In diesem Zusammenhang darf man auch die WW-Erzeugung nicht vergessen.

An sich könnte man die Gebäude-Heizlast erst einmal nur über die Hüllfläche abschätzen, aber später braucht man für die Heizkörper sowieso die raumweise Heizlast.

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Danke für die ausführliche Antwort. Dann werde ich das nochmal prüfen - geht allerdings eben erst wenn man den Sprung gewagt hat !;)

Dachte ich könnte die Infos schon bestmöglich davor zusammen tragen..

Zitat von Anda

Heizlastermittlung:

Die Programme, die ich nutze, sind inzwischen alle mit einem Wärmepumpencheck ausgestattet. Getestet habe ich den noch nicht, da hier im ländlichen Raum zumeist Holzheizungen (jegliche Variante, Holz, Pellets, Hackschnitzel) gewünscht werden und Wärmelpumpen auch nicht unser Schwerpunkt sind.

Wollte ich schon immer mal testen, aber die Zeit…

Seit kurzem haben wir ein neues Programm/ eine neue App auf einem Tablet, mit dem wir Häuser begehen. Da bin ich in relativ kurzer Zeit durch, KI sei dank. Ich schätze mal, ein EFH in der Größe sollte in einer guten Stunde machbar sein. Ich hab allerdings noch zu wenig Referenzwerte dafür, da ich erst 3 Projekte damit gemacht habe.

Für uns ist es einfacher und schneller als unser Standardkaminkehrerprogramm, aber deutlich teurer, da monatlich Abokosten. Somit bleibt für den Kunden der Preis gleich/ähnlich.

Zu den restlichen Vorhaben im Projekt schreibe ich später was.

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Vielen Dank! Schade dass du nicht aus der näheren Umgebung bist.

Ja also sobald ich den Schritt gewagt habe wäre auch meine erste idee einen Energieberater (vor allem für die Förderungen) zu beauftragen. Aber ist Energieberater gleich Energieberater? Da gibts ja sicher auch unterschiedliche, jeder mit persönlichen Vorlieben...

Das stimmt, mit KI wird das in der Zukunft auch immer optimaler planbar.

Zitat von R.B.

Bei Investitionen in dieser Größenordnung sollte man sich nicht auf grobe Abschätzungen verlassen. Die Frage ist ja nicht, ob man das Haus mit einer WP beheizen kann, das schafft die WP mit sehr hoher Wahrscheinlicheit, sondern wie effizient so eine Anlage später betrieben werden kann. Strom verursacht auch Kosten, und wenn die Anlage später bei einer JAZ von 3 hängt, sind die Betriebskosten gleich oder gar höher als mit anderen Wärmeerzeugern.

Eben genau - es geht um die langfristigkeit...und das finde ich vorab wirklich schwer abzuschätzen (bzw. als Laie gar nicht erst möglich..)

Sobald die ganzen Fragen geklärt sind...gibt es Reihenfolgen welche man einhalten sollte, steht auch überall etwas anderes? Punkt 1. Energieberater, 2. sobald Anträge genehmigt wurden die Gewerbe beauftragen 3. innen entkernen geht parallel zu allem... 4.? (wahrscheinlich auch abhängig von den Lieferzeiten teils..) aber dann sollte man an die Verrohrung (Sanitär, Elektrik oder Heizungen gehen)

Aber Schritt für Schritt, es ist immerhin ein großen Projekt welches man (hoffentlich) nur einmal im Leben vor hat.

Zitat von chieff

DIe Gefahr besteht nunmal bei vielen Postionen, das mehr dazu kommt als geplant.

Beispiel: Heizung 30t€ Das mag für eine GAsheizung mit Gasanaschlus machbar sein,

Da aber ja mehr im Haus gemacht wird, wird man unweigerlich dazu kommen: "Mach mal die Heizkörper weg, wir wollen verputzen und Wände rausreisen.

Dann kommt man dazu, hydraulischer Agleich, und weilo man ja eh schon dabei ist, kommen überall neue Ventile rein. Dazu kommen noch irgendwelche Leitungen aus den Wänden raus, weil die Wand ja nun fehlt. Im Bad gibt es dann neue Heizkörper oder doch noch ein bisschen Fußbodenheizung, weil da eh der Estrich neu muss, Da ist dann halt der Posten Heizung spärlich, wenn man das alles in diesen Posten rein nimmt.

Also FBH ist denke ich keine Option - auch wenn das sehr praktisch wäre. Zuviel Aufwand & Kosten..

Jaa sind ja nur so vorläufig gerechnete Kosten - das eine wird evtl. etwas mehr…dafür das andere evtl etwas weniger.

Einfach sehr schwer zu beurteilen.

Zitat von Thomas B

Was natürlich andere "Baustellen" auslösen würde:

1. Treppe passt nicht mehr. antritt zu flach, nach dem Austritt im OGG käme eine weitere Stufe von 5 - 6 cm. Man müsste also die gesamte Treppe umbauen.

2. Türhöhen passen nicht mehr. Waren früher ohnehin max. 2,00m RBL, also etwa 195cm lichtes Maß. jetzt dann nur noch 190cm lichtes Maß.

3. Brüstungshöhen im OG könnten (!) zu niedrig sein.

Usw. usf.

Ist aber ein sehr schönes Beispiel, wie schnell hier ein Rattenschwanz an weiteren baulichen Maßnahmen notwendig werden würde.

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Genau das möchte ich durch möglichst viele Infos vorab und evtl. auch während dem Bau vermeiden.

Dinge die gemacht werden müssen! auf jeden Fall auch machen/machen lassen...aber jetzt keine Baustellen anfangen wo nett sind, aber nicht zwingend nötig und dafür einen Rattenschwanz hinter sich her ziehen.

Das Objekt gefällt uns einfach sehr, wir sind bereit Arbeit rein zu stecken - ist uns bewusst, dass so ein Prozess auch mal 1,2 Jahre gehen kann. (haben zum Glück eine recht günstige Mietwohnung parallel)

Zitat von Anda

Zu den restlichen Vorhaben im Projekt schreibe ich später was.

Hey Anda, du bist ja Energieberater - wie steht es um das Thema Erneuerbare Energien bei so einem Objekt.

Da es ein Altbau ist, und Radolfzell unter 100k Einwohnern liegt greift die Regel erst ab 2028, oder=

Vorraussetzung ist dass z.B. die Gasheizung in Zukunft theoretisch auf H2 umrüstbar wäre?

Oder habe ich das falsch verstanden, vielen Dank

Also nach der erneuten Besichtigung am Samstag werde ich, falls ich mich überwinden kann und zusage erstmal einen Energieberater für die Heizlastberechnung mit einbeziehen.

Frage - was meint ihr, könnte die Kombination aus neuem Dach+Dämmung, evtl. noch Dämmung im Zwischenstock (1OG - 2OG) , Fenster mindestens 2 Fach Verglasung - teils neue mit 3-fach rein ausreichen?. Und dazu eine Wärmepumpe?

Ohne Fassade neu zu machen.

Und auch preislich, realistisch gemäß meinem Budget...ich weiß - ist schwer zu beurteilen usw. nur der Rahmen

Vielen Dank & Gruß