Abwasserkanal der Stadtwerke soll durch mein Grundstück. Ich erfahre davon am Telefon, nach Beginn von Erschließungsarbeiten am benachbarten Baugebiet.

Sachst du doch erstmal ganz gepflegt: "Nein danke, ich brauche keinen Kanal auf meinem Grundstück! Sucht euch doch bitte eine andere Trasse."

Zitat von Roth

1. Ist ein solches Vorgehen üblich? (Ich fühle mich von den Stadtwerken überrumpelt).

Das Vorgehen ist in der Branche durchaus üblich.

Zitat von Roth

2. Ist die angebotene Entschädigung üblich? (Der neue Kanal dürfte eine mögliche spätere Bebauung meines Grundstücks behindern oder einschränken).

Ob die Höhe ortsüblich ist, lässt sich mit den gegebenen Details so nicht sagen. Ich würde aber generell eher eine Pacht statt einer einmaligen Entschädigung bevorzugen (Die Ent- und Versorger aber meist nicht).

8m Breite... über welche Länge, 30m? Wie groß ist das Gesamtgrundstück? Liegt evtl. das Baufenster in diesem Bereich? Ist das Grundstück schon bebaut?
Ein Schutzstreifen kann je nach Vertrag auch die Hecken und Baumfreiheit des Bereiches beinhalten.

Zitat von Roth

In meinem Grundstück sei schon ein Abwasserkanal von 1980

Ist der mit den entsprechenden Rechten im Grundbuch eingetragen? Wenn nicht kommen da evtl. noch Entschädigungsansprüche (und Eintragung der Rechte ins Grundbuch) gegen den Eigentümer der Leitung bis zur Beseitigung hinzu. Wobei das nach 45 Jahren durchaus Einschränkungen hat.

Ich würde mich erst einmal der Meinung meines Vorredners anschließen und direkt im Anschluss das Grundbuch prüfen (lassen).

Das dreist- forsch Vorgehen der Stadtwerke könnte zu erklären sein mit dem Umstand, dass denen ein Fehler im Zuge der Klärung der Baugenehmigungsfähigkeit bei der Frage nach der öffentlichen Erschließung des neuen Baugebiets unterlaufen ist und dieser Fehler jetzt kostengünstig zu Lasten des TE korrigiert werden soll.

Zur Frage: Ich sehe auf Anhieb keine Rechtsgrundlage für eine Zustimmungspflicht zur Duldung und zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit. Eine Baulast, die aber auch der Zustimmung bedürfte, ist den Stadtwerken und/ oder den dahinter stehenden Bauherren mit bereits erteilter Baugenehmigung und gezogenem Schadensersatzknüppel offenbar nicht ausreichend.

Allenfalls könnte ein Notleitungsrecht nach § 917 BGB in Betracht kommen. Die Anforderungen hieran sind allerdings sehr hoch und sie dürfen nicht provoziert worden sein. Die angebotene Entschädigung dürfte an der in § 917 BGB erwähnten Rente, die kapitalisiert worden ist, orientiert sein. Ein Notleitungsrecht hat vorübergehenden Charakter ( bis zur anderweitigen Anschlußmöglichkeit ), die Grunddienstbarkeit ist demgegenüber unbefristet und endgültig.

Klärung bringt nur der Gang zum eigenen Anwalt. Der Notar dürfte bereits von den Stadtwerken festgelegt worden sein und von dem ist dann eine rechtliche Belehrung kaum zu erwarten, denn der soll ja aufgrund einer zunächst unwirksamen privatrechtlichen Zustimmung die erforderliche notarielle Grundbuchbestellung beurkunden. Dann kann er sich womöglich darauf berufen, dass er zum Hintergrund nichts wußte nach dem Motto: Mir wurde eine bereits fertig ausgehandelte Vereinbarung/Zustimmung vorgelegt und da hatte ich nicht mehr nachzufragen und zu belehren.

Liegen die Voraussetzungen eines Notleitungsrechts nicht vor, liegt es in Deinem freien Ermessen, ob und zu welchem Preis Du den Kanal über Dein Grundstück durch eine Grunddienstbarkeit bewllligst.

Grundbruch

Du solltest Dir als Student merken, dass Dir das Bauingenieurwesen nichts hilft, wenn es um vertiefte und mitunter schwierige Fragen zum Recht geht. Was " durchaus üblich " ist, entspricht - wie hier - nicht unbedingt dem Recht.

Krass. Für mich wäre das so nicht akzeptabel und ich würde für eine Prüfung aller Umstände zunächst einmal den Zeitdruck aus der Sache nehmen.

Zitat von Eric

Grundbruch

Du solltest Dir als Student merken, dass Dir das Bauingenieurwesen nichts hilft, wenn es um vertiefte und mitunter schwierige Fragen zum Recht geht. Was " durchaus üblich " ist, entspricht - wie hier - nicht unbedingt dem Recht.

Ich glaube das ist Grundbruch schon klar.

Aber, um mal eine kleine Verschwörungstheorie aufzubauen: Wenn entsprechende Unternehmen in diesem Bereich in mehr als 50% der Fälle durchkommen, weil die Grundstückseigentümer aus Unkenntnis davon ausgehen, dass alles rechtens ist, ist es für die Unternehmen ein "lohnendes Geschäft".

Zitat von saibot2107

Aber, um mal eine kleine Verschwörungstheorie aufzubauen: Wenn entsprechende Unternehmen in diesem Bereich in mehr als 50% der Fälle durchkommen, weil die Grundstückseigentümer aus Unkenntnis davon ausgehen, dass alles rechtens ist, ist es für die Unternehmen ein "lohnendes Geschäft".

Von solchen Theorien halte ich nichts. Denn nicht der Bauträger hat hier ein Problem bei einem Nein, sondern die Stadtwerke, DIe sind für die Entsorgung zuständig.

Was aber WIEDER alle überlesen haben ist:

Zitat von Roth

Vor ca. 3 Wochen - etwa zwei Wochen nach Beginn der Erschließungsarbeiten im Baugebiet - ruft jemand von den Stadtwerken an: In meinem Grundstück sei schon ein Abwasserkanal von 1980. Nun müsse ein neuer Abwasserkanal für das Baugebiet her.

Ist davon auszugehen das hier schon ein Kanal der Stadtwerke liegt der oberhalb was entwässert? ergo schon ein Offentlicher Kanal per Diesntbarkeit oder auch ohne schon vorhanden ist? und nun erneuert werden soll mit verbsserter Verrtaglicher Konstellation?

Zitat von chieff

Von solchen Theorien halte ich nichts. Denn nicht der Bauträger hat hier ein Problem bei einem Nein, sondern die Stadtwerke, DIe sind für die Entsorgung zuständig.

Das ist mir schon klar, aber ich würde behaupten, dass eine große Anzahl der so angeschriebenen ihre Unterschrift setzt und alle Bedingungen akzeptiert. Frei nach dem Motto: Wenn da ein Notar eingeschaltet ist, wird das schon seine Richtigkeit haben.

Zitat

Denn nicht der Bauträger hat hier ein Problem bei einem Nein zu dem neuen Kanal. sondern die Stadtwerke,

Auch der Bauträger hat ein Problem. Denn er kann ohne Kanalanschluss von der Baugenehmigung keinen Gebrauch machen. Leider wurde das Problem erst nach Beginn der Erschließungsarbeiten im neuen Baugebiet entdeckt. Da hat also jemand aus dem Dunstbereich der Stadt, also wohl die Stadtwerke als deren Tochter, die örtliche Situation falsch eingeschätzt und jetzt sind beim BT bereits Kosten angefallen. Mithin steht offenbar eine Amtshaftung im Raum, die von den Stadtwerken als verantwortliche Stelle kostengünstig ausgeräumt werden soll.

Der BT wird sich auf den Standpunkt stellen, dass die Stadt mit Ihrer Tochter das zu verantworten hat und deswegen wurden auch die Stadtwerke zur Problemlösung vorgeschickt:

Interessant wäre, zu klären, wie die Stadt bzw. deren Tochter sich die Erschließung vorgestellt hat. Über den angeblich vorhandenen, aber anscheinend für das neue Baugebiet zu gering dimensionierten Abwasserkanal aus 1980? Was hat dieser Kanal entwässert? Gibt es eine Alternative, auch wenn die jetzt teurer sein sollte? Das neue Baubebiet muss doch wohl eine neue Zuwegung erhalten, in die der Kanal hineingelegt werden könnte. Nähere Einzelheiten zur Ursprungsplanung müßte dem Bebauungsplan zu erstehen sein und nicht dem Plan, den die Stadtwerke erst jetzt mit der überarbeiteten Trassenplanung dem TE ausgehändigt haben. Den Bebauungsplan einsehen!

Die neue Planung dürfte in jedem Fall etwas anderes und neues sein als der Bestandskanal.

Zu dem neuen Bebauungsplan im bisherigen Außenbereich wurde wohl deswegen nicht schon vorab ein Gespräch mit dem TE geführt, weil sein Grundstück nicht im Bereich des neuen Bebauungsplans liegt und das erst im Zuge des Baubeginns entdeckte Entwässerungsproblem bei Erteilung der Baugenehmigung noch nicht bekannt war.

Der TE muss alle sich jetzt stellenden Fragen durch Einschaltung eines eigenen Anwalts klären. Denn es geht um das " ob " der Duldung, gegebenenfalls mit welchem Inhalt ( Grunddienstbarkeit oder Notleitungsrecht ) und selbstverständlich auch über die Höhe der Entschädigung. Denn schließlich soll von dem Grundstück des TE ein 243 m² großer Grundstücksstreifen in Anspruch genommen werden, wobei wir nicht wissen, wie groß das Grundstück überhaupt ist und welche Auswirkungen und Unannehmlichkeiten die Aktion jetzt und in Zukunft für den TE hat. Die Behinderug einer möglichen späteren weiteren Bebauung des im Innenbereich gelegenen eigenen Grundstücks wurde bereits angesprochen.

Zitat von Roth

Der Kanal von 1980 ist im Grundbuch eingetragen. Ich habe mir eine Kopie geholt. Das ist jetzt der vierte Ärger mit den Stadtwerken im Lauf der Jahre. Und das ist der Grund, warum ich kein Vertrauen mehr habe.

Tja, dann kannst du den Großteil der empfehlungen schon mal vergessen.

DU hast eine Dienstbarkeit eingetragen. d.h. EIn austausch des kanals steht nichts im Wege. Ob die die Vergütung akzetierst und gegen die Abstandsbedingungen ist zu klären.

Was waren den die lettzen Ärgernisse mit den Stadtwerken? das könnte aufschlussreich sein!

Zitat von Roth

Der Kanal von 1980 ist im Grundbuch eingetragen.

Damit besteht bereits (vermutlich, es kommt auf den genauen Wortlaut des Eintrags an) ein gesichertes Leitungsrecht zugunsten der Stadtwerke für die bestehende Leitung. Dies ist den Stadtwerken weder vorzuwerfen noch ein möglicher Hebel gegen sie, sondern allenfalls gegen Dich.

Zitat von chieff

Tja, dann kannst du den Großteil der empfehlungen schon mal vergessen.

DU hast eine Dienstbarkeit eingetragen. d.h. EIn austausch des kanals steht nichts im Wege. Ob die die Vergütung akzetierst und gegen die Abstandsbedingungen ist zu klären.

Ob die neue Leitung nun eine Instandsetzung, eine Erweiterung oder eine Erneuerung der bestehenden Leitung ist, ist bisher nicht klar. Was schlagen die Stadtwerke in der neuen Vereinbarung wörtlich vor? Bitte hier wörtlich einstellen!

Zitat von Roth

Das ist jetzt der vierte Ärger mit den Stadtwerken im Lauf der Jahre.

Zitat von chieff

Was waren den die lettzen Ärgernisse mit den Stadtwerken? das könnte aufschlussreich sein!

Das sehe ich nicht unbedingt. Erstmal hat das Eine mit dem Anderen vermutlich juristisch wie technisch nichts zu tun. (Die Stadtwerke sind vermutlich der Versorger oder der Versorgungsnetzbetreiber des TS und haben rechtlich völlig unabhängig davon das Leitungsrecht für das Grundstück.) Ich vermute aufgrund der eher lückenhaften Informationsfreigabe durch Roth eher das Gegenteil (s.o.) und bin dennoch auf die nächsten Informationen gespannt.

Der alte Kanal ist im Grundbuch eingetragen - trotzdem soll nun eine neue notarielle Vereinbarung getroffen werden. Die soll dann offensichtlich weiter gehen als die bisherige, weil der alte Kanal für das neue Baugebiet nicht mehr ausreichend ist. Und damit sitzt Roth m.E. durchaus noch am längeren Hebel.

Zitat von Roth

Der Kanal von 1980 ist im Grundbuch eingetragen.

Dann solltest du jetzt prüfen (lassen), welche Dienstbarkeit zu wessen Gunsten eingetragen ist und welche Rechte dem Begünstigten zugestanden werden. Dass dir eine Dienstbarkeitsbestellung zur Unterschrift vorgelegt wurde, lässt vermuten, dass die bestehenden Leitungsrechte für den Anschluss des Neubaugebiets nicht genügen.

Da ist anscheinend bei der Planung gepennt worden. Das muss aber nicht dein Problem sein. Ich bleibe inhaltlich bei meiner Aussage aus #2 auch wenn es korrekt heißen müsste: "nicht noch einen Kanal".

Zitat von Eric

Was " durchaus üblich " ist, entspricht - wie hier - nicht unbedingt dem Recht.

Dies war mir schon klar, ich hätte es definitiv gestern noch Kennzeichnen sollen. Offenbar war ich beim Verfassen des Beitrages nicht mehr ganz wach. Mea Culpa.
Auch wenn man es anhand meines Profils nicht erkennt (erkennen soll), ich habe bereits mehrere Jahre Projektleitungserfahrung, insbesondere als Nachunternehmer für einige Ver-/Entsorger. Auf die Schnelle fallen mir mehrere ähnliche Fälle ein, bei denen ich mittelbar an der Beschaffung von Leitungsrechten beteiligt war. Der überwiegende Teil ging direkt nach o.g. Schema durch. Wobei allerdings alle Fälle außergerichtlich gelöst wurden.

Im Grundstudium hingegen wurde beim einsemestrigen Modul Recht so gut wie gar nicht auf Leitungsrechte eingegangen, dafür aber um so mehr auf das Thema Außenbereich im Innenbereich.

In Rechtsfragen äußere ich mich daher generell eher selten und wenn dann sehr gewählt. Hatte hier auch schon deine fachkundige Meinung zum Fall erwartet und die Fragen gestellt, damit ich es anhand der mir bekannten Fälle für mich selber Einordnen kann.

Nach Angabe des TE liegt das neue Baugebiet im bisherigen Außenbereich. Welcher Zweckbestimmung der Bestandskanal dort gedient hat, ist zu klären. Hierzu ist die Bestellungsurkunde zur vorhandenen Grunddienstbarkeit beizuziehen. Die befindet sich in den Grundakten des Grundbuchamt ( Amtsgericht ) und zwar in den Akten des herrschenden Grundstücks, also den Akten zu den Grundstücken des BT im ehemaligen Außenbereich. Im Grundbuch des dienenden Grundstücks, also des T, hätte die Grunddienstbarkeit zur Wirksamkeit nicht einmal eingetragen werden müssen.

Es bleibt dabei: Der TE benötigt ein eigenen Anwalt vor Ort. Das Forum kann nur Anregungen geben, aber nicht den komplexen Fall lösen.

Zitat

Bei den entsprechenden Unternehmen konnte ich aber auf Anraten der GF auch mein gesamtes Wissen zur VOB über Bord werfen, trotz enormen Nachtragspotentials

Richtig, denn in der VOB/B steht nicht zum hiesigen Thema.

Zitat von Eric

Richtig, denn in der VOB/B steht nicht zum hiesigen Thema.

Das dürfte Grundbruch klar sein. Ich verstehe ihn so, dass seine VOB-Kenntnisse aufgrund abweichender Praxis-Gebräuche nicht wertgeschätzt wurden und er dazu in diesem Fall eine Analogie herstellen will.

Zitat von Eric

Nach Angabe des TE liegt das neue Baugebiet im bisherigen Außenbereich.

Diese Angabe finde ich zwar nicht aber macht das für die weitere Betrachtung und das weitere Vorgehen irgendeinen Unterschied?

Zitat von Skeptiker

Das dürfte Grundbruch klar sein. Ich verstehe ihn so, dass seine VOB-Kenntnisse aufgrund abweichender Praxis-Gebräuche nicht wertgeschätzt wurden und er dazu in diesem Fall eine Analogie herstellen will.

Genau so ist es. Die gelebte Praxis ist leider oft weit ab von den rechtlichen Vorgaben. Insbesondere wenn es darum geht einen Vorteil daraus zu ziehen.

Zitat von Eric

Richtig, denn in der VOB/B steht nicht zum hiesigen Thema.

Und deswegen war das auch als Offtopic gekennzeichnet.

Zitat von VollNormal

Diese Angabe finde ich zwar nicht aber macht das für die weitere Betrachtung und das weitere Vorgehen irgendeinen Unterschied?

Vermutlich nein, denn jetzt ist es ja kein Außenbereich mehr, sondern - so wie ich das verstanden habe - ausgewiesenes Bauland.

Zitat von VollNormal

Diese Angabe finde ich zwar nicht aber macht das für die weitere Betrachtung und das weitere Vorgehen irgendeinen Unterschied?

Nach meinem laienhaften Verständnis des Baurechts und des Baulastenrechts wüsste ich nicht, welche Relevanz diese Information haben könnte.

Zitat von Eric

Im Grundbuch des dienenden Grundstücks, also des T, hätte die Grunddienstbarkeit zur Wirksamkeit nicht einmal eingetragen werden müssen.

Moment bitte .. WAS?
Verstehe ich das richtig.. ein Grundstück kann mit DIenstbarkeiten belastet sind, die aus dem GRundbuchauszug desselben gar nicht vermerkt sind? Sondern nur beim herrschenden Grundstück?
Das widerspricht doch dem Sinn..

SirSydom

Ziehe meine Aussage zurück und behaupte nun das Gegenteil: Die Dienstbarkeit muss zur Wirksamkeit nur im Grundbuch des dienenden, nicht auch des herrschenden Grundstücks eingetragen werden.

Zitat

Nach Angabe des TE liegt das neue Baugebiet im bisherigen Außenbereich.

War eine Reaktion auf die Aussage von chieff:

Zitat

Tja, dann kannst du den Großteil der empfehlungen schon mal vergessen.

DU hast eine Dienstbarkeit eingetragen. d.h. EIn austausch des kanals steht nichts im Wege. Ob die die Vergütung akzetierst und gegen die Abstandsbedingungen ist zu klären.

Wenn sich die Zweckbestimmung des Altkanals ( Außenbereich mit was weiß ich und jetzt Neubaugebiet ) ändert, geht es nicht um einen bloßen Austausch/Erneuerung, die der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der BT, bei Beibehaltung der Zweckbestimmung schon aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit realisieren könnte. In diesem Fall müßte vom TE keine neue Dienstbarkeit im Wege der Zustimmung erbeten werden.

Zitat von Eric

Wenn sich die Zweckbestimmung des Altkanals ( Außenbereich mit was weiß ich und jetzt Neubaugebiet ) ändert, geht es nicht um einen bloßen Austausch/Erneuerung, die der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der BT, bei Beibehaltung der Zweckbestimmung schon aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit realisieren könnte. In diesem Fall müßte vom TE keine neue Dienstbarkeit im Wege der Zustimmung erbeten werden.

Ich weiß ja nicht, wie in NRW Leitungsrechte beschrieben und beurkundet werden, aber in den mir bekannten Beurkundungen aus mehreren Bundesländern steht maximal das durchzuleitende Medium drin (Trinkwasser, Schmutzwasser, Regenwasser, Fernwärme Vor- und Rücklauf, Erdgas Fernleitung, Telefonnetz ...) meist aber sinnvollerweise lediglich ganz allgemein ein "Leitungsrecht". Angaben zum zu ver- oder entsorgenden Gebiet, zum Leitungsdurchmesser o.ä. habe ich darin noch nie gesehen, wohl aber bei Bedarf Schutzstreifen, Überbauungsverbote und Zugangsberechtigungen für Leitungsreparaturen und -erneuerungen.

Roth: Also kein neuer Kanal auf Deinem Grundstück, sondern nur Anschluß des vom Neubaugebiet kommenden Abwassers an den vorhandenen Kanal auf Deinem Grundstück ?? Keine Grabungsarbeiten auf Deinem Grundstück??? Dann bliebe nur die deutliche Verbreiterung des Schutzstreifens, aber warum das denn?

Skeptiker: Im Grundbuch wird bundesweit die Dienstbarkeit nur ihrem wesentlichen Inhalt nach vermerkt. Die näheren Einzelheiten des Rechts ergeben sich aus der Bewilligungsurkunde in den Grundakten. Dort steht, für was und in welchem Umfang der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Dienstbarkeit bewilligt hat.

Zitat von Eric

Roth Dann bliebe nur die deutliche Verbreiterung des Schutzstreifens, aber warum das denn?

Weil die benötigen Maße heute durch Maschineneinsatz zugenommen haben? (geraten!)

Zitat von Eric

Skeptiker: Im Grundbuch wird bundesweit die Dienstbarkeit nur ihrem wesentlichen Inhalt nach vermerkt. Die näheren Einzelheiten des Rechts ergeben sich aus der Bewilligungsurkunde in den Grundakten. Dort steht, für was und in welchem Umfang der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Dienstbarkeit bewilligt hat.

Eben, deshalb bat ich schon erheblich weiter oben um den exakten Wortlaut des vorliegenden wie des begehrten neuen Eintrags!