Verschiebung bei der Immobiliennachfrage in Großstädten

    Die Übernachfrage nach Wohnraum in den deutschen Großstädten mit ihren negativen Auswirkungen für örtlichen Wohnungsmarkt sind bekannt. In B nimmt seit Corona der Leerstand an Büroflächen jährlich massiv zu, aktuell um 200.000 bis 600.000 m2 im Jahresmittel. Die Nachfrage geht also massiv zurück. Die Gründe dürften unterschiedlich sein, aber das Faktum ist offensichtlich.


    In B gibt es jetzt wieder einmal Umwandlungsüberlegungen hin zum Wohnen, die hier allerdings keine Auswirkungen für den regulären Mietmarkt haben dürften, da lediglich mittelfristige gewerbliche Vermietungen an Firmen für deren Mitarbeitendenunterbringung vorgesehen sind. Baulich dürfte das eine Herausforderung für die Planenden werden.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Viele Firmen drängen aber auch wieder zurück ins Büro. Bin mir nicht sicher ob und wie weit der Trend noch anhält.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Sicher kann sich da kaum jemand sein, aber eine Trendumkehr sehe ich auch bei Bewerbungsgesprächen und in der Nachbarschaft bei den planenden Kollegen nicht. In Berlin stehen zur Zeit 1,6 Mio m2 Bürofläche völlig mieterlos komplett leer. Real dürfte der Leerstand noch höher sein. In unserer Umgebung sind tagtäglich höchsten 50 % der Büroabeitsplätze tatsächlich zumind. zeitweise besetzt. Allein der im verlinkten Bericht genannte nominelle Leerstand in B umfasst mind. die Fläche für 100.000 Arbeitsplätze in B (Annahme: 16 m2 / Arbeitsplatz).


    Hier in B gibt es nach aktueller Statistik rund 2,2 Mio erwerbstätige Personen wovon rd. ein Drittel klassische Büroarbeit ausüben. was einen Bedarf von gut 700.000 Büroarbeitsplätzen bedeutet. Bei rund einem Achtel bzw. 12,5 % Leerstand kann man schon über eine Umnutzung nachdenken, zumal die jährliche Schwankungsbreite in D in den vergangenen 15 Jahren bei gerade einmal + / - 1,0 % lag. Die Boomer gehen jetzt in Rente und die Grenzen sollen zugemacht werden. Woher soll da neuer Bedarf für Büroflächen kommen?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Ziemlicher Unfug in dem Artikel:


    Wenn die Büroräume in Wohnungen überführt werden sollen, bedarf es hierfür einer Nutzungsänderungsgenehmigung. Die wird wohl angesichts der Wohnungsnot, wenn keine gravierenden Sicherheitsbedenken bestehen, erteilt. Eine Wohnung benötigt Bäder. Dafür muss die Raumaufteilung geändert und neue Leitungen verlegt werden. Das kostet eine Menge Geld. Ich kalkuliere bei einer bloßen Grundsanierung eines bestehenden Bads mit 20.000,00 bis 30.000,00 €. Das dann später wieder zurückzubauen, wenn sich der Markt für Büros wieder entspannen und die Nachfrage erhöhen sollte??


    Bliebe nur eine Zwischenlösung mit Gemeinschaftsbädern in den umgebauten Räumen der Bürotoiletten auf den Fluren, sofern die in ausreichender Zahl und Größe nebeneinander liegen. Ob das Bauamt das genehmigt ?? Selbst dann müßte aber noch der Brand- und Schallschutz und der Wohnungsabschluß in den Büroräumen gegebenenfalls nachgerüstet werden.


    Und wenn man alles richtig gemacht haben sollte, wie soll dann sichergestellt werden, dass bei anziehendem Büromarkt die Nutzungsänderung von Wohnraum zurück zu Büroraum genehmigt wird.


    In der Regel finden zuerst diejenigen Bürohäuser keine Büromieter mehr, die den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen, in der technischen Ausstattung überaltert sind und auch nicht mehr mit angemessenen Kosten zu beheizen sind. Diesen Mist dann für eine Zwischenlösung umzubauen, bringt dann auch nichts mehr. Die Verzweiflung von Eigentümern leerstehender Bürohäuser muss offenbar groß sein. Dann kommen gewerbliche Immobilienfonds mitunter schon einmal auf ganz eigenwillige Ideen, nur um den Anlegern berichten zu können, das Haus habe jetzt wieder Mieteinnahmen. Aber mit welchem Einsatz und Preis und welcher Nachhaltigkeit?


    Ich tippe darauf, dass wir die vielen Büroräume auf Dauer nicht mehr benötigen. Dazu muss man sich nur ansehen, was z.B. bei den Banken passiert: Filialen werden reihenweise geschlossen, weil die bisherigen Angebote zentralisiert werden. Der Trend geht zum Online-Banking. Beratung und Bargeld in größeren Mengen nur noch an der Kasse in der Hauptstelle, ansonsten Geldautomaten für Beträge bis 1.000,00 € und Telefonverkehr nur noch über eine Telefonnr. in Frankfurt ( 069 .... ) mit vorgeschaltetem Sprachcomputer der zuvor nerviges Zeug abfragt. Personal wird zunehmend eingespart und durch KI ersetzt. Bei 12 % Lohn-Mehrforderung für die Laufzeit von einem Jahr ( DB ) muss das auch nicht weiter verwundern. Und wenn das immer noch nicht hilft, kommt das Office eben nach Hause.

    Zitat von Eric

    Ziemlicher Unfug in dem Artikel:


    Wenn die Büroräume in Wohnungen überführt werden sollen, bedarf es hierfür einer Nutzungsänderungsgenehmigung.

    Nein, im Artikel ist, wenn auch nur laienhaft, erklärt, weshalb genau das beim hier angestrebten Vorgehen nicht der Fall ist.


    Auf Deine Kalkulation mag ich heute Abend nicht im Detail eingehen. Nur soviel: Möblierte Mini-Apartements von 20 m2 lassen sich in B kalt an Gewerbekunden für 30 € / m2 oder mehr im Monat vermieten, warm brutto für über 50 € / m2.


    Die GSG-Gewerbehöfe wurden zwischen 1890 und 1995, überwiegend im Westberlin des kalten Krieges für verarbeitendes Gewerbe in Lagen errichtet wo Wohnen durch eine ungünstige Lage für Wohnen unattraktiv war: An Bahnlinien, Autobahnen, weit ab vom ÖPNV. Diese mind. 30 Jahre alten Objekte sind für die heute verlangten Gewerbemieten von 20 € aufwärts zu unattraktiv und für Büros nicht sinnvoll verwendbar (4 m hohe Räume, auf 10 kN ausgelegte Decken, Lastenaufzüge). Wohnen mag ohne Balkon zu dem Preis auch niemand. Von Montagabend bis Freitagfrüh geht das bei einer 50-Stunden-Woche aber schon, wenn‘s die Firma zahlt, ein Putzservice angeboten wird und abends ein freier Parkplatz auf dem Grundstück lockt. Aufgrund der relativ frei teilbaren großen Flächen der Skelettbauten sind fast nur neue Wände zu errichten und zusätzliche Stränge zu ziehen.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Möblierte Kleinwohnungen kannst überall wo es Unis gibt für gutes Geld vermieten. Teilweise werden ganze Häuser mit größeren Wohnungen zu solchen Kleinwohnungen aufgeteilt, weil man damit mehr Gewinn machen kann. Und die Mieter mosern nicht weil sie eh nur für eine begrenzte Zeit da sind. Bei uns in der Gegend sind wir von solchen Machenschaften verschont. Eine Freundin in einer größeren Stadt am Rhein hat sich der Entmietung erfolgreich gewehrt. Jetzt bewohnt sie ein Stockwerk in mitten von Kleinwohnungen darüber und darunter. Meine Heldin in diesem Vermieterhaifischbecken.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

    Der Gewerbeflächen-Bestand der GSG in B (inges. rd. 1 Mio m2) steht zu einem erheblichen Teil schon seit Jahren leer, bei in B über 1,6 Mio m2 Leerstand an Gewerbeflächen ingesamt. Für die bauliche (nicht baurechtliche!) Umwandlung wird niemand vertrieben, der Leerstand wird einer erneuten Nutzung zugeführt.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Der Gewerbeflächen-Bestand der GSG in B (inges. rd. 1 Mio m2) steht zu einem erheblichen Teil schon seit Jahren leer, bei in B über 1,6 Mio m2 Leerstand an Gewerbeflächen ingesamt.

    Zitat von Skeptiker

    Nur soviel: Möblierte Mini-Apartements von 20 m2 lassen sich in B kalt an Gewerbekunden für 30 € / m2 oder mehr im Monat vermieten, warm brutto für über 50 € / m2.


    Bei derartigen Preisen würde ich mir auch als Gewerbekunde kein Mini-Apartement für 50,00 € pro m² anmieten, sondern zwischen 60 und 150 km zurück zu einer Wohnung fahren, welche mich 6,00 € / m² kostet (kalt).


    Leerstand ist nachvollziehbar bei absurd an-/abgehobenen Preisregionen.

    Für 10-13,00 € / m² warm sollte auch in Berlin deutlich weniger Leerstand existieren, da sich Lagernutzer und Kleinbetriebe zur Anmietung der Flächen entscheiden können - finanziell stemmbar.


    (Hier in der Region zahle ich zur Zeit fürs Firmenlager mit 160 m² rund 240,00 € pro Monat. Brutto, wohlgemerkt. "Warm" insofern, dass es frostgeschützt beheizt wird. Mehr braucht es dort nicht.)

    Freundliche Grüße,

    der nordische Fuchs

    Zitat von NorskExistence

    Bei derartigen Preisen würde ich mir auch als Gewerbekunde kein Mini-Apartement für 50,00 € pro m² anmieten, sondern zwischen 60 und 150 km zurück zu einer Wohnung fahren, welche mich 6,00 € / m² kostet (kalt).

    Gemietet wird eher für Personen, die pro Strecke 500 oder 800 km zurücklegen müssen. Eine Nacht im Hotel kostet mind. 100 € , eher 150 - 200 €, da ist bei 16 Nächten im Monat ein Appartement für 1.000 € günstiger, wenn der (Arbeits-) Aufenthalt für 3 - 6 Monate oder noch länger geplant wird.

    Zitat von NorskExistence

    Für 10-13,00 € / m² warm sollte auch in Berlin deutlich weniger Leerstand existieren, da sich Lagernutzer und Kleinbetriebe zur Anmietung der Flächen entscheiden können - finanziell stemmbar.

    Wenn aber die Selbstkosten bei 16,- € kalt liegen, wird niemand für 10,- € warm vermieten, auch nicht für 13,- €. Neue Wohnungen werden hier in B für 18,- bis 25,- € vermietet - oder stehen leer.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Wenn aber die Selbstkosten bei 16,- € kalt liegen, wir niemand für 10,- € warm vermieten, auch nicht für 13,- €. Neue Wohnungen werden für 18,- bis 25,- € vermietet - oder stehen leer.

    Wo liegt der Grund für derart hohe Selbstkosten bei Kleinwohnungen in Berlin?


    Ist es nicht dennoch günstiger, die Wohnung für 13,00 bis vielleicht auch 15,00 € pro m² zu vermieten, um zumindest die Selbstkosten umlegen zu können, statt sie unvermietet als Leerstand vorzuhalten? Geheizt werden muss sie schließlich immer noch auf Frostschutzniveau, sobald Leitungen vorhanden sind.

    Da sehe ich wenig Sinn in überzogenen Mietpreisen, welche zu noch höheren Kosten für die Eigentümer führen. Der Markt regelt sich nicht zwingend fehlerfrei selbst, doch ein zu hoher Preis sorgt zuverlässig für das Schwinden von Mietern, welche sich zu Alternativen orientieren..

    Freundliche Grüße,

    der nordische Fuchs

    Zitat von NorskExistence

    Wo liegt der Grund für derart hohe Selbstkosten bei Kleinwohnungen in Berlin?

    • Bodenpreise (1.000 - 15.000 €/m2, Mittelwerte innerstädtisch in guter Wohnlage ab 5.000 - 8.000 €/m2, Spitzenwert 60.000 €/m2)
    • Baupreise (Regionalfaktor aktuell 113 % der dt. Durchschnittspreise, zum Vergleich: HH 90 %, F 100 % M 150 %)
    • Standarderwartungen der Mietenden / Kaufenden
    Zitat von NorskExistence

    Ist es nicht dennoch günstiger, die Wohnung für 13,00 bis vielleicht auch 15,00 € pro m² zu vermieten, um zumindest die Selbstkosten umlegen zu können, statt sie unvermietet als Leerstand vorzuhalten?

    Offensichtlich nicht, zumal die bei einer Neuvermietung erzielte Miete über den Mietspiegel nicht so schnell wieder angehoben werden kann - außer über Staffelverträge.

    Zitat von NorskExistence

    Da sehe ich wenig Sinn in überzogenen Mietpreisen, welche zu noch höheren Kosten für die Eigentümer führen. Der Markt regelt sich nicht zwingend fehlerfrei selbst, doch ein zu hoher Preis sorgt zuverlässig für das Schwinden von Mietern, welche sich zu Alternativen orientieren..

    Bei einer weiter steigenden Übernachfrage ist irgendwann die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mietenden / Kaufenden objektiv soweit überschritten, dass es

    • zu Leerstand kommt, weil die geforderten Mieten / Preise von niemandem mehr leistbar sind
    • zu einer starker Abwanderung an den Stadtrand und ins Umland kommt, also dort auch zu eine Verdrängung der dortigen Bestandsbewohnerschaft

    Genau diese beiden Effekte (und weitere) sind bei weiterem Zuzug und steigendem Wohnflächenbedarf in den ganz großen Städten schon seit Jahrzehnten feststellbar, akut in D am stärksten in B und M, aber auch sonst überall in Großstädten, weltweit. Genau das ist das Problem. Deshalb wird in B „Deutsche Wohnen enteignen“ gefordert! Und deshalb wird auch das Verbot spekulativen Leerstand gefordert.

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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