Haus mit nicht genehmigtem Dachausbau

Grundsätzlich genehmigungsfähige Wohneinheiten können auch nachträglich noch genehmigt werden, wenn sie den materiellen Anforderungen an die Ausführung zum Zeitpunkt der Genehmigung, mindestens aber denen zum Zeitpunkt ihrer Errichtung entsprechen.

Eine objektspezifische Auskunft können am besten ortskundige bauvorlageberechtigte Personen erteilen, ohne schlafende Hunde zu wecken, bspw. bei der Baugenehmigungsbehörde (aber da schläft eh niemand!). Wenn diese Auskunft vorliegt, kann man entscheiden und ggf. das Notwendige in Angriff nehmen.

Ungünstig wäre es, wenn auch durch kleinere Umbauten keine Genehmigungsfähigkeit herstellbar wäre. Dann bliebe nur die Aufgabe der illegalen Nutzung, ggf. mit teilweisem Rückbau.

Schlimmstenfalls kommt im unzulässig genutzten Bereich des Hauses zu einem Personenschaden - bspw. durch einen Brand. Dann drohen strafrechtliche Konsequenzen.

Skeptiker

Deine Ausführungen sind zwar grundsätzlich richtig, nur ob sie verstanden wurden?

Suche eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt, Bauingenieur) und lasse die IST-Situation bewerten.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich ohne großen Aufwand eine rechtskonforme Gesamtlage herstellen lässt.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass (insbesondere der ungenehmigte Ausbau) nicht genehmigungsfähig ist. ... ?

P.S.: Ob meine Worte besser verständlich sind

ich hab da so meine Zweifel

Btw. ich dachte, dass dann in einem solchen Fall die Wohnung den Erfordernissen entsprechen zum Zeitpunkt der Genehmigung.

Ich betrachte es mal von Seite des GEG bzw der Energieberatung.

Beispiel:

Wohnung wurde im Jahr 2000 ausgebaut => Gültigkeit Wärmeschutzverordnung (WSVO) 1995.

Würde diese Wohnung 2025 gebaut,=> GEG 2024

Ich hatte Dich so verstanden Skeptiker : Da diese Wohnung bereits besteht und nachträglich genehmigt werden soll, würde lt. Deinen Ausführungen die WSVO gelten?

Ich bin bislang immer davon ausgegangen, dass in einem solchen Fall das aktuelle Gesetz gelten würde.

Btw: Gebäudeklasse (und somit Brandschutzanforderungen) ändert sich von 3 auf 4 Whg meines Wissens nach nicht, oder?

Zitat von Anda

Ich hatte Dich so verstanden Skeptiker : Da diese Wohnung bereits besteht und nachträglich genehmigt werden soll, würde lt. Deinen Ausführungen die WSVO gelten?

Erstmal gilt natürlich das gesamte geltende Recht zum Zeitpunkt der Antragstellung, also vereinfacht geschrieben das heutige. Jetzt kennen wir aber alle Fälle, wo sich nach dem (teilweisen) Schwarzbau bzw. der (teilweisen) ungenehmigten Umnutzung während der letzten 50 - 120 Jahre im Einzelfall ganz wesentliche Elemente des Bauplanungs- oder -ordnungsrechts geändert haben. Diese Punkte sind heute dann nur noch mit sehr großem Aufwand materiell lösbar. Hier kann es helfen, darzustellen, dass alle zum Zeitpunkt des Bauens / Umnutzens bestehenden baurechtlich Anforderungen baulich exakt eingehalten und nur „vergessen“ wurde, die Genehmigung einzuholen. Sprich: Baulich ist alles, wie es damals sein musste, nur die Genehmigung fehlt.

Meistens ist es aber gerade nicht lückenlos so und dann muss baulich nachgerüstet werden. In fast jedem Fall trifft dies nach meiner Erfahrung auf den baulichen Brandschutz zu, für den es keine unkompensierten Ausnahmen geben kann, geht es dabei um Menschenleben und hohe Sachwerte.

Wie will man den Zeitpunkt des Ausbaus beweisen? Und welche Vorschrift abzuwenden ist. Ich gehe mal davon aus, dass sie die aktuelle heranziehen werden.

Zitat von Pin Cho

Wie will man den Zeitpunkt des Ausbaus beweisen?

Muss man bei einer nachträglichen Genehmigung nicht.

Es gilt, wie Skeptiker deutlich schrieb, das aktuelle Recht.

Der Bezug auf "altes Recht" ist ein Kunstgriff, der nur im Ausnahmefall helfen kann.

P.S.: soviel zu

alles richtig

nur verstanden wurde es nicht

Spannend wird es bei mehr Wohnungen und fehlenden Parkplätzen.

Hätte das nicht bei der Grundsteuerreform auffallen müssen?

Zitat von chieff

Spannend wird es bei mehr Wohnungen und fehlenden Parkplätzen.

Hätte das nicht bei der Grundsteuerreform auffallen müssen?

Nein, denn ein Abgleich zwischen Genehmigungsbehörde und Finanzämtern findet in D nicht statt.

Zitat von Skeptiker

Nein, denn ein Abgleich zwischen Genehmigungsbehörde und Finanzämtern findet in D nicht statt.

Damit meinte ich den Eigentümer selbst.

Dass die Baubehörde das nicht nachprüft bzw abgleicht mit dem was genehmt ist. klar. Aber im Zuge der Genehmigung werden dann die PArkplätze ggf auch ein Thema, falls nicht verfügbar.

In solchen Zusammenhängen habe ich vor allem Probleme mit dem baulichen Brandschutz erlebt, selten mit Parkplätzen, aber das liegt auch an meinem Tätigkeitsbereich, wo in B der Stellplatznachweis vor fast 30 Jahren ersatzlos gestrichen wurde!

In der Landesbauordnung. Brandschutz bedeutet z.B. auch notwendige zweite Rettungswege, die entsprechend beschaffen sein müssen. Was früher bei DIY Dachausbauten gerne vergessen wurde war die notwendige Belichtung, also Fensterfläche in Abhängigkeit der Raumfläche. Die Treppe hoch zum DG sollte auch eine Mindestbreite haben. usw. Was die Stellplätze angeht, so sollte deine Gemeinde/Landkreis/Bundesland eine Stellplatzverordnung haben mit entsprechendem Stellplatzschlüssel.

Aber das alles sollte Dir ein/e Architekt/in vor Ort überprüfen und Dich beraten. Das ist besser als aus der Ferne.

Du kannst aber mit entsprechenden Suchwörtern auch googeln, aber vieles ist Fachgequatsche wo man als Laie erst durchsteigen muss.

Zitat von DieNadine

Wo kann ich mich zum baulichen Brandschutz einlese

Naja einlesen.

Die Meisten haben da ein 3-5-jähriges Studium hinter sich und in viele Jahre Berufserfahrung und selbst die eigenen Fehler gemacht,

Zitat von de Bakel

Suche eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt, Bauingenieur) und lasse die IST-Situation bewerten.

Zu den "technischen" Details wurde ja schon einiges geschrieben, also versuche ich einmal zwischen den Zeilen zu lesen.

Zitat von DieNadine

Ich würde jetzt mal behaupten, dass sie sich an die jeweiligen Vorschriften gehalten haben.

gibt es Pläne, auch vom Ausbau? Oder wurde einfach mal so drauf los gebaut? Oben schreibst Du "nach Durchsicht der Unterlagen", ich weiß aber nicht, was Du unter "Unterlagen" verstehst, und ob da auch Pläne enthalten sein müssten. Für so manchen "Schwarzbau" wurden ja Pläne oer zumindest ein paar Zeichnungen erstellt (evtl. durch den befreundeten Zimmermann?), es wurde nur keine Baugenehmigung eingeholt.

Hintergrund meiner Frage, Du schreibst ja, dass alle Wohnungen von Familienmitgliedern bewohnt werden. Neben Deinem Vater und der Schwiegermutter gibt es wohl noch Geschwister (oder sonstige Familienangehörige?). Nun frage ich mich, warum Du noch keinen Architekten beauftragt hast. Ich könnte mir vorstellen, dass es in so einer Situation dem Hausfrieden nicht dienlich ist, wenn man Architekten/Gutachter durch´s Haus schickt, die alles ausmessen, Photos machen, usw. Vielleicht möchte auch der Vater das nicht, oder Geschwister fühlen sich benachteiligt, oder was auch immer. Egal wie, wenn Du aussagekräftige Unterlagen hast, dann könntest Du damit einen Architekten befragen. Der kann Dir in so einem Fall, also ohne Begutachtung vor Ort, zwar nur eine unverbindliche Einschätzung geben, aber selbst das wäre besser als nichts. Danach wäre zu überlegen, wie man die fehlende Baugenehmigung "heilt". Auch da kann der Architekt helfen. Das alles kann ohne viel Wirbel vonstatten gehen, gibt es jedoch nicht gratis.

ABER

Zitat von DieNadine

Aber im Falle des Erbens kommt dieses Problem ja trotzdem auf mich zu.

Da triffst Du einen wunden Punkt. Da kann Dir die Übertragung mächtig auf die Füße fallen, wenn weitere Erben und/oder Pflichtteilsberechtigte zu berücksichtigen sind, die dann auszugleichen sind, beispielsweise Schwiegermutter und Geschwister. Deswegen solltest Du darauf achten, dass der Wert des Gebäudes für die Übertragung ordnungsgemäß festgelegt wird, und dazu gehört dann auch die bisher nicht genehmigte Wohnung (auch die stellt einen Wert dar). So eine Verkehrswertermittlung ist jedoch ohne eine Begutachtung vor Ort ziemlich nutzlos. Aus der Ferne kann man bestenfalls eine Hausnummer feststellen. Es wäe also zu überlegen, ob man das mit dem o.g. Punkt "Genehmigungsfähigkeit" kombiniert.

Also für den Notartermin nicht einfach irgendeinen Wert annehmen um ein paar Euro zu sparen, oder eine Schätzung des Notars verwenden, denn das kann später für eine Menge Ärger sorgen. Den Wert einer Immobilie festzustellen ist bereits sehr schwierig, aber nach xx jahren ist jede Ermittlung mit sehr hohen Toleranzen behaftet. Da können sich die Erben dann jahrelang streiten. Ich denke es ist auch im Sinne Deines Vaters hier für Klarheit zu sorgen.

Anhand Deiner Beschreibung vermute ich, dass Dein Vater einen Übergabevertrag machen möchte, unter Berücksichtigung der Pflegeunterstützung als Gegenleistung. Vielleicht auch noch unter Berücksichtigung eines Wohnrechts oder Nießbrauch. Das ist alles machbar, ich befürchte jedoch, dass Du die rechtlichen Konsequenzen so eines Vertrags gar nicht kennst. Bsp.: Mit welchem Wert ist die Pflegeunterstützung anzusetzen? Mit welchem Wert der Nießbrauch? Was passiert, wenn später die Pflege zuhause nicht mehr geleistet werden kann (Palliativversorgung?) und die Pflege durch Pflegekasse und liquide Eigenmittel nicht sichergestellt ist? Wie werden weitere erb-/pflichtteilsberechtigte Personnen ausgeglichen? usw. usw.

Sorry wenn ich jetzt schon wieder zu einem Fachmann raten muss, aber wenn ich Deine Beschreibung richtig verstanden habe, dann würde ich mir an Deiner Stelle überlegen, ob Du Dich nicht von einem Fachanwalt (für Erbrecht) beraten lässt. Bedenke auch, aufgrund der Komplexität der Thematik ist es mit einer Erstberatung nicht getan, Du wirst also einige Euro in die Hand nehmen müssen. Ich weiß, so eine Entscheidung ist nicht einfach, aber was wäre die Alternative? Auf Glück hoffen dass alles gut geht? Kann funktionieren, muss aber nicht. Auf den Notar hoffen? Seine Aufgabe ist es den Vertrag zu beurkunden, aber die Beratung gehört nicht zu seinem Schwerpunkt, auch wenn er auf verschiedene Dinge hinweisen kann. (Für eine umfangreiche Beratung hätte er auch gar keine Zeit, er kann sich ja nicht tief in jede Beurkundung einarbeiten.)

Kurzum, ohne fachlichen Beistand stehst Du alleine auf weiter Flur, und wenn es dann ernst wird, besteht die Gefahr, dass eine Erbauseinandersetzung auf Deinem Rücken ausgetragen wird. Das ist etwas, das man gerade in so einer Situation gar nicht gebrauchen kann (meine Meinung).

Abschließend noch ein Punkt:

Zitat von DieNadine

Fragen kann ich meinen Vater diesbezüglich nicht mehr, da er schon leicht senil geworden ist.

Hast Du eine Vorsorgevollmacht? oder die Schwiegermutter? Das könnte man beim Notartermin gleich mit erledigen, am besten inkl. Patientenverfügung. Kann man zur Not auch ohne Notar vereinbaren. Die Vorsorgevollmacht sollte regelmäßig unterschrieben werden, also alle 1 oder 2 jahre. Bedenke, auch Angehörige sind nicht automatisch bevollmächtigt, auch wenn es seit kurzem ein Notvertretungsrecht für Ehegatten gibt das bei Gesundheitsangelegenheiten greift. Insbesondere für Bankgeschäfte sollte man jedoch parallel die Hausbank kontaktieren, denn die haben da ihre eigenen Spielregeln (eigene Formulare etc.). Manchmal sind es nur Kleinigkeiten, beispielsweise wer hebt mit welcher Bankkarte von welchem Konto Bargeld am Automaten ab?

Wenn man Angehörige pflegt kann man schnell in Teufels Küche kommen, insbesondere wenn es weitere Angehörige gibt die sich zwar um nichts kümern wollen, die jedoch auf Streit (oder nur auf eine Erbschaft) aus sind.

Deswegen mein Rat, wenn irgendwie möglich, dann alles vorab regeln, und zwar eindeutig und rechtssicher, denn später hat man dafür weder Zeit noch Nerven.

Der Architekt wird dich nicht melden. Kenn ich so zumindest nicht. Gibt ja Augenscheinlich nichts was Akut gefährlich wäre für Leib und Leben.

(EInsturzgefährdet ect):

Lass dich doch mal Beraten von einem Architekt. Der sagt dir schon wie man weiter vorgeht.

Erog. Daten Sammeln was vorhanden ist, Architekt raussuchen (durch ein Gespräch und evt Erfahrungen durch Freunde kollegen die saniert umgebaut haben ) und dann mal loslegen. ggf muss eh noch das Gebäude innen auf einen Aktuellen Masstabsplan gebracht werden.

Zitat von DieNadine

Es gibt keine weiteren Geschwister, ich bin alleinige Erbin.

Also keine weiteren Erben, Pflichtteilsberechtigte, und der Vater hat (noch) kein Testament errichtet, in dem es noch Vermächtnisse gibt. Dann wird die Sache doch einfach. Bei Eintritt des Todesfalls bekommst Du alles was Deinem Vater gehört bzw. dann gehört hat. Dazu machst Du bzw. Dein Steuerberater eine Nachlassbilanz, denn Du erbst natürlich auch etwaige Schulden (das können auch kleinere Verbindlichkeiten sein die nach dem Tod noch zu bezahlen sind). Gehen wir davon aus, dass das Vermögen die Schulden übersteigt, dann gibt es auch keinen Grund darüber nachzudenken, ob man das Erbe evtl. nicht annimmt.

Zitat von DieNadine

Ich habe noch keinen Architekten beauftragt, weil ich Angst habe, dass uns der Architekt vielleicht meldet und mein Vater noch Ärger bekommt.

Ärger bekommt Dein Vater sicherlich nicht, aber die Verkehrswertermittlung bzw. die 4. Wohnung haben jetzt nicht mehr so hohe Priorität, wenn Du sowieso Alleinerbe bist.

Zitat von DieNadine

Allerdings sind im Übertragungsvertrag nur 3 Wohnungen eingetragen, keine 4. Hat mein Vater im Gespräch mit dem Notar angegeben, macht mir ebenfalls Bauchschmerzen.

Bei was für einem Termin? Gibt es bereits einen Übergabevertrag (beurkundet) oder war das nur ein informatives Gespräch? Wenn es einen Übergabevertrag gibt, dann wurde doch sicherlich auch schon ein "Wert" angesetzt. Es geht dabei primär um das gesamte Gebäude und dessen Wert, weniger um die Anzahl der Wohnungen. Wenn Dir Dein Vater 50% des Gebäudes übergibt, dann sind das 50% des Gebäudes und nicht 2 von 4 Wohnungen. Genau genommen gehört Dir also der halbe Schornstein, die halbe Haustür, usw. usw.

Zitat von DieNadine

Die Pflegeleistung soll nicht als Gegenleistung gelten.

Das spielt auch keine große Rolle mehr, da es keine Miterben oder Pflichtteilsberechtigte gibt bei denen man das berücksichtigen könnte. Durch Deinen Einsatz schonst Du ja das Vermögen Deines Vaters, was letztendlich auch Dir wieder zugute kommt. Denkbar wäre, dass man aus steuerlichen Gründen regelmäßige Auszahlungen an Dich aus dem Vermögen des Vaters vornimmt. Das muss dann aber wasserdicht sein, die Einnahmen sind von Dir evtl. zu versteuern, usw. Das müsste aber der Steuerberater wissen.

Zitat von DieNadine

Ja, Nießbrauch wird angerechnet. Hiermit habe ich mich bereits ausreichend beschäftigt und kenne den Wert. Das wird der Steuerberater aber sicher prüfen, bzw wissen, wie viel da anrechenbar ist.

Die Berechnung ist nicht so einfach, keine Ahnung ob Dein Steuerberater das kann. Richtig ist, dass man den Wert der Schenkung unter steuerlichen Gesichtspunkten betrachten sollte, also ob dadurch Schenkungssteuer ausgelöst wird.

Zitat von DieNadine

Da es keine weiteren Erben gibt, ist die Gefahr einer Erbauseinandersetzung nicht gegeben. Ein Testament wird ebenfalls vom Notar beurkundet. Den Entwurf haben wir bereits.

Genau genommen wäre ein Testament hier nicht mehr zwingend erforderlich, es ist ja alles gesetzlich geregelt, und Du bist Alleinerbin. Sollte Dein Vater hingegen noch weitere Personen berücksichtigen wollen (Vermächtnisse), dann wäre ein Testament natürlich sinnvoll. Leider kann man ein Testament nahezu beliebig kompliziert machen, so dass Du überlegen solltest, dieses Testament von "Deinem" Anwalt prüfen zu lassen, insbesondere auch in Hinblick auf den o.g. Übergabevertrag. Natürlich kann auch ein Anwalt nicht alles vorhersehen, er hat aber einen anderen Blick auf die Dokumente, und sieht evtl. etwas, was Dir gar nicht auffallen kann, und Dein Vater evtl. so gar nicht niederschreiben wollte. Wie gesagt, die Beratung der Notare ist in solchen Fällen nur bedingt brauchbar, die haben gar nicht die Zeit um sich intensiv mit jedem Fall zu befassen.

Zitat von DieNadine

Den Wert der Immobilie legt doch das Finanzamt fest, wenn meine Recherchen da richtig waren?

Das Finanzamt interessiert sich dafür nur am Rande. Denen geht es primär darum, ob durch die Schenkung Steuern ausgelöst werden, die dann zu bezahlen sind. Liegt der Wert deutlich unter dem Freibetrag (400T€ für Dich als Kind) dann ist es denen egal ob es um 100 oder 200T€ geht, was aber im Fall einer Auseinandersetzung mit Miterben schon wichtig sein kann. Aber das trifft auf Deinen Fall ja auch nicht zu, zumindest so lange sich in o.g. Testament keine Fallstricke befinden.

Fazit: Ich würde das entspannt sehen, sofern man in Deinem Fall überhaupt von entspannt reden kann. Für den Übergabevertrag braucht es einen Wertansatz, den ich primär unter steuerlichen Gesichtspunkten sehen würde (400T€ Freibetrag). Gibt sich das FA mit dem angesetzten Wert zufrieden, dann ist doch alles gut. Der Steuerberater kann sicherlich schauen, was hierzu für die neue Berechnung der Grundsteuer angesetzt wurde, und ob das in Eure Strategie passt. Dir kann es im Moment doch egal sein, ob da nun 100 oder 200 oder 300T€ angesetzt werden, Du möchtest das Haus ja nicht veräußern, und Miterben etc. sind auch nicht zu berücksichtigen.

Das Thema 4. Wohnung würde ich jetzt noch nicht angehen, da das Verhältnis zu Deinem Vater dadurch wohl stark belastet würde. Das könnte ich mir verkneifen, alleine schon um den Hausfrieden zu wahren. Das trifft Dich dann später wenn der Erbfall eintritt, aber auch da brauchst Du keine Angst haben, dass die Schwiegermutter über Nacht aus der Wohnung müsste. Selbst wenn das Bauamt dann aktiv würde, was ich mir nicht vorstellen kann, dann würde niemand über Nacht auf die Straße gesetzt. Das würde nur passieren wenn Gefahr für Leib und Leben bestünde. Zudem wäre dann ja die Wohnung des Vaters frei, in die man die Schwiegermutter zumindest zeitweise umquartieren könnte. Ein Architekt sollte dann nach einer Begutachtung wissen was zu tun ist um den Zustand zu heilen. Die Kosten hierfür fallen also entweder heute an, oder halt bei Eintritt des Erbfalls. Für Dich macht das nur dann einen Unterschied, wenn Dein Vater bis dahin sein Vermögen verbraucht und Du später diese Kosten alleine aus Deinem Vermögen bezahlen musst.

Sollte wider Erwarten zu Lebzeiten Deines Vaters ein Problem mit der 4. Wohnung auftauchen, dann ändert sich im Vergleich zu heute nicht viel. Im Übergabevertrag stehen beim Nießbrauch sicherlich auch die Pflichten die der Vater übernehmen muss. Ob er das kann, das steht auf einem anderen Blatt. d.h. Für Dich ändert sich so gut wie gar nichts. Du bist zwar formell Eigentümer der Hälfte der Immobilie, aber durch den Nießbrauch in Deinen Handlungsmöglichkeiten stark eingeschränkt. Also kein großer Unterschied zu heute, zumal Du bereits jetzt Deinen Vater unterstützen musst.

Zitat von Frau Maier

In der Landesbauordnung.

Jain. Als Bundesland ist Nds angegeben (von der TE). In Nds gilt die NBauO UND die DV NBauO. Die DV bezieht sich zwar auf die NBauO, erläutert und ergänzt diese aber.

BEIDE sind zu beachten

PS: ZU beachten ist auch noch der B-Plan und die Baunutzungsverordnung, die zum Zeitpunkt der Gültigwerdung des B-Plans gültig war

Zitat von DieNadine

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit drei Wohneinheiten (Baujahr 1911) mit insgesamt etwa 248qm Wohnfläche sowie einer Garage und zwei Carports bebaut. Das Gebäude wird von Beteiligten und deren Familie selbst bewohnt.

Ihr habt doch sicherlich in den letzten Jahren die schönen Formulare zur Grundsteuerreform ausgefüllt, und vom FA eine Bescheid erhalten (Einheitswert). Vielleicht hat das auch Euer Steuerberater gemacht, aber egal wer das gemacht hat, die Zahlen sollten doch vorliegen. Auf diesen Zahlen könnte man aufbauen (Steuerberater fragen). Ob sich die 284m² auf 3 oder 4 WE aufteilen, das hat auf den Verkehrswert nur einen geringen Einfluss. Liegt der Wert unter Berücksichtigung eines evtl. Nießbrauchs deutlich unterhalb des Freibetrags, dann interessiert es das FA nicht, ob da am Ende 1T€ mehr oder weniger stehen.

Baurechtlich sieht die Sache etwas anders aus, doch da würde ich angesichts der aktuellen Situation einfach mal die Füße stillhalten. Die Alternative wäre, dass man jetzt eine Welle macht und die Situation mit hoher Wahrscheinlicheit eskaliert. Das würde ich weder einem Elternteil noch mir zumuten. An sich müsste man jetzt Vor- und Nachteile der beiden Optionen gegeneinander abwägen, aber ich würde es vorerst auf sich beruhen lassen und mich später darum kümmern. Das ist jetzt meine persönliche Meinung anhand Deiner Schilderungen.

Zitat von DieNadine

Ja, dass Verhältnis zu meinem Vater wird durch den Schwarzbau schon massiv belastet, da er einfach meine Sorgen diesbezüglich nicht ernst nimmt. Für ihn ist es auch kein Schwarzbau und da es 25Jahre niemandem aufgefallen ist, versteht er die Aufregung nicht. Bei so einem alten Haus ist aber ein Kabelbrand gar nicht so unwahrscheinlich, was also wenn es da oben brennt und Schwiegermutti zu schaden kommt. Mir macht das wirklich alles massive Bauchschmerzen und hat mir auch schon einige schlaflose Nächte beschwert.

Das Verhalten Deines Vaters kann ich nachvollziehen, auch wenn ich es nicht für richtig halte. Dein Beispiel mit dem Kabelbrand halte ich für etwas konstruiert, das hat doch nichts mit Schwarzbau zu tun. Natürlich sollte man den Zustand legalisieren, doch deswegen würden nicht alle Kabel ausgetauscht. Ein Risiko aufgrund der veränderten Nutzung bleibt natürlich immer, und man könnte jetzt noch das Thema "Versicherungen" aufmachen, aber doch ob das wirklich weiter hilft?

Zitat von DieNadine

Wenn wir nun beispielsweise im Übergabevertrag eintragen lassen, das die Immobilie 280.000€ Wert ist - weil wir es nicht besser wissen- und das Finanzamt kommt aber zu dem Entschluss das dass Haus 480.000€ Wert ist, bekomme ich ja am Ende Ärger mit dem Notar. Denn der berechnet seinen Verdienst ja am Wert der Immobilie.

Ich wüsste nicht, warum es da Probleme mit dem Notar geben sollte. "Mein" Notar verrechnet nach dem Wert der in der Urkunde steht, und man unterstellt, dass dieser in etwa passt. Natürlich sollte diese Angabe nicht völlig daneben liegen, aber ob das am Ende 10 oder 20% oder gar 30% mehr oder weniger sind, das liegt im üblichen Schwankungsbreich. Wenn Du 3 Verkehrswertermittlungen in Auftrag gibst, dann bekommst Du mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit 3 unterschiedliche Werte. Diese können sogar stark voneinander abweichen, gerade bei älteren Gebäuden. Keiner dieser Werte ist an sich falsch, denn der "echte" Verkehrswert zeigt sich erst wenn sich ein Käufer findet und das Haus zu diesem Preis verkauft ist. Alle vorherigen Berechnungen haben nur das Ziel, diesem Wert möglichst nahe zu kommen, aber sie sind in keinster Weise verbindlich.

Ich würde mir also über den Wert keine so großen Gedanken machen, am Ende geht sowieso alles an Dich, Miterben oder Pflichtteilsberechtigte sind ja nicht zu berücksichtigen. Solltest Du dann irgendwann einen "Wert" benötigen, für einen eventuellen Verkauf oder Beleihung oder was auch immer, dann brauchst Du sowieso ein aktuelles Verkehrswertgutachten.

Um den vielen Text zusammenzufassen:

1. Ich würde schauen, dass ich irgendwie einen Wert bekomme den man dem Übergabevertrag zugrunde legen kann. Mein erster Schritt wäre nachzuschauen, was für Daten im Rahmen der Neuberechnung der Grundsteuer herangezogen wurden. Wenn das für den Übergabevertrag und hinsichtlich "Steuern" passt, dann ist alles gut (Steuberater fragen). Dann hätte man sogar ein "amtliches" Dokument mit dem man die Angabe begründen könnte.

2. Die folgende Empfehlung fällt mir zwar schwer, aber um die 4. WE würde ich mich später kümmern um den Hausfrieden zu wahren. Das hat jetzt 25 Jahre niemanden interessiert, also kann es ruhig noch ein paar weitere Jahre warten. Das Risiko ist überschaubar und keinesfalls einen Streit innerhalb der Familie wert. Ich sehe kein Argument das es wert wäre, die Situation jetzt zu eskalieren.

Zitat von R.B.

. Ich würde schauen, dass ich irgendwie einen Wert bekomme

Die ungenehmigte 4. WE könnt sich wertsteigernd, aber auch wertmindernd auswirken. Also Obacht

Das ist richtig, spielt aber in diesem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit nur eine untergeordnete Rolle. Das FA hat vermutlich einen Wert durch die Grundsteuerdaten, die sind erst einmal "amtlich". Der Notar könnte die für den Übergabevertrag verwenden. Damit wäre dieser Punkt abgehakt.

Vorher sollte aber der steuerliche Aspekt geklärt werden, denn der "Wert" ist für die TE nur aus steuerlicher Sicht interessant, es muss ja niemand ausgeglichen werden. Das zu rechnen wäre Sache des StB. Ob man jetzt nur einen Teil der Immobilie übergibt, in wieweit man einen Nießbrauch berücksichtigen sollte/muss, das alles kann man aus der Ferne nicht sagen. Das Ziel sollte sein, dass keine Steuern ausgelöst werden, was bei 284m² Bj. 1911, je nach Zustand und Lage, möglich wäre.

Damit wäre dann auch die Übergabe in trockenen Tüchern, und das FA bekommt eine Meldung die im grünen Bereich liegt. Die haken das dann auch einfach ab. Die Stadt/Gemeinde bekommt eine Meldung, dass das Grundbuch geändert wird, und somit ist auch da alles in Butter.

Das wäre dann der Idealfall, und ob das Haus irgendwann durch die 4. WE im Wert steigt oder fällt, das könnte man auf sich zukommen lassen. Das ist zwar nicht perfekt, aber angesichts der Umstände könnte ich damit leben.

Schwierig wird es, wenn der Wert bereits jetzt Steuern auslösen würde, denn dann müsste die TE jetzt schon Steuern bezahlen, obwohl sie kaum einen Nutzen aus der Übergabe ziehen kann. Da ist der Stb gefordert. Da könnte dann alleine schon wegen einem Nießbrauch das Thema Ertragswert(optimierung) und 4. WE, auf den Tisch kommen. Ich gehe aber davon aus, dass der Stb mehr Einblick in die Familie hat und dementsprechend besser beraten kann als ein Forum.

Zitat von R.B.

spielt aber in diesem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit nur eine untergeordnete Rolle

Hmmm, da hab ich so meine Zweifel, denn i.A. sind die [fiktive] Mieteinahmen der 4. WE "illegal". Über die Jahresnettoemieteinnahme berechnet sich aber der Wert. (richtig gerechnet).

Auch wenn i.A. keine weiteren Erben oder potentiellen Anspruchsteller bekannt sind, heisst das nicht, dass es sie nicht gibt. Im Pflegefall z.b. vtl. das Sozialamt. [max. 10 Jahre nach Beurkundung der Schenkung]

Der Ertragswert würde für den Nießbrauch interessant, und da stellt sich die Frage, ob die 284m² auf 3WE verteilt wurden und die zusätzliche 4. WE in dieser Fläche enthalten ist, oder ob für die 4. WE zusätzlich Fläche hinzu kommt.

Mir ist klar, dass die Strategie grenzwertig ist, aber was wäre die Alternative? Eine Verkehrswertermittlung, die ja eine Begehung erforderlich macht, ist ausgeschlossen. Eine Verkehrswertermittlung per Ferndiagnose, kann man machen, ist aber letztendlich nichts anderes als eine Schätzung. Es gibt ja anscheinend noch nicht einmal brauchbare Pläne. Eine Legalisierung der 4. WE ist zum jetzigen Zeitpunkt auch ausgeschlossen. Man könnte den Wert also genau so gut würfeln, man muss nur jemanden finden der so etwas auch "abstempelt".

Zitat von Ralf Dühlmeyer

heisst das nicht, dass es sie nicht gibt. Im Pflegefall z.b. vtl. das Sozialamt. [max. 10 Jahre nach Beurkundung der Schenkung]

Auch das ist richtig, doch sehe ich das Risiko hier nicht, wenn der Vater durch Familienmitglieder betreut und gepflegt wird. Verstärkung durch einen Pflegedienst würde auch übernommen, der Eigenanteil ist gering.

Ob der Vater eine Rente bezieht und/oder Mieteinkünfte, oder über sonstige Vermögen verfügt, das weiß ich nicht, ich gehe jedoch davon aus, dass es ausreicht um den Lebensunterhalt zu decken. Ansonsten gibt es keine Schulden, und keinen Grund warum hier das Sozialamt in Erscheinung treten sollte.

Ob ein paar bisher unbekannte Geschwister auftauchen werden, das sagt mir meine Glaskugel natürlich nicht. Ich hatte oben ja nicht grundlos danach gefragt, aber Überraschungen soll es immer mal wieder geben.