Frage zu Hauskauf und Bausubstanz – Bewertung der Dokumente

Wenn du dir sorgen um Schadschoffe machst, warum dann überhaupt ein Haus aus den 1976ern?

Zumal nicht bekannt ist, ob das was da auf dem Papier steht auch verbaut ist.

Und ob schon mal saniert wurde und wie gut......

Überdenke nochmal dein Vorhaben und dann deine Frage bitte.

1978 waren die Wandtafeln mit hoher Wahrscheinlichkeit Asbestzementplatten. An sich nicht schlimm, da außen. Aber es behindert alle zukünftigen Dämm- und sonstigen Arbeiten, bei denen an der Fassade gearbeitet werden muss. Aus statischen Gründen sind die meist auch nicht einfach austauschbar.

Nach oberflächlicher Lektüre ist dieses Haus als "Massiv-Fertighaus" verkauft und vor allem gebaut worden - mit vielen Stahlbetonbauteilen ("Stahlbeton-Großwandtafeln" = Wand-Fertigteile). Die für die 1960er bis weit in die 1970er Jahre typische "Holz-Fertighaus-Schadstoff-Familie" mit viel Formaldehyd und manchmal DDT in der Raumluft sollte also erstmal nicht zu erwarten sein. Bei Massivbeton-Bauteilen aus Leichtbeton wie hier, würde ich eher kein Asbest erwarten. Bei den im Text erwähnten "Vorhangtafeln mit Mauerwerksstruktur" (nur im Bereich der Terrasse) vermute ich eher sehr dünne oberflächlich strukturierte Fertigteile als eine Faserzement-Vorhangfassade, aber dafür müsste man Bilder sehen.

Insgesamt bedarf das Gebäude, wenn es noch weitgehend im Originalzustand ist, einer Komplettsanierung des Ausbaus (Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster, komplette Wärmedämmung und alle Oberflächen innen neu, möglicherweise auch neue Estriche), die dem Kostenrahmen eines Neubaus ohne Fundamentierung und Rohbau entsprechen dürfte - mit der Einschränkung, den Grundriss kaum heutigen Bedürfnissen anzupassen, also ändern zu können.

Ich halte unabhängig von einer Schadstoffproblematik, die ich hier kaum sehe, eine teure Sanierung vor dem Einzug für erforderlich und für sinnvoll.

Zitat von Skeptiker

Die für die 1960er bis weit in die 1970er Jahre typische "Holz-Fertighaus-Schadstoff-Familie" mit viel Formaldehyd und manchmal DDT in der Raumluft sollte also erstmal nicht zu erwarten sein.

Die Außenwände im DG bestehen aus irgendwas mit 10,5 cm Dämmung irgendwas.

Da wird die "Holz-Fertighaus-Schadstoff-Familie" möglicherweise ziemlich vollständig anwesend sein.

Zitat von Thomas T.

Die Außenwände im DG bestehen aus irgendwas mit 10,5 cm Dämmung irgendwas.

Da wird die "Holz-Fertighaus-Schadstoff-Familie" möglicherweise ziemlich vollständig anwesend sein.

Oh, das hatte ich übersehen!

Bei einem bauzeittypischen Satteldach dürfte aber auch dieser Flächenanteil an der Hüllfläche des DG überschaubar sein und damit das Risiko nicht sonderlich hoch, aber das ist natürlich durch eine Raumluftanalyse zu überprüfen. Wenn eine solche Schadstoffbelastung vorläge, sollte diese vermutlich bei ausschließlich betroffenen Giebelwänden und ansonsten Massivbauteilen aber auch mit überschaubarem Aufwand sanierbar sein.

Wenn alles aus Betonfertigzeilen gebaut wurde, dann ist es ein Sauaufwand da noch nachträglich eine neue Elektroinstallation zu machen, bzw diese zu erweitern. Es gibt da verschiedene Fertigteilsysteme. Manche massiv, manche mit Zwischenraum der mit Ortbeton ausgefüllt wurde, andere mit einem Dämmkern (paar cm) für die Außenwände. Wenn man Glück hat wurden Leerrohre verwendet um alte Leitungen auszutauschen. Aber zusätzlich was machen, da wird der Elektriker fluchen und das Dreifache verlangen.

Zitat von Frau Maier

andere mit einem Dämmkern

oben ist für die EG Außenwände von 5cm Perlitfüllung die Rede. Der Eli wird vermutlich eine AP Installation vorschlagen, evtl. als Stegleitungen, denn nachträglich die Wandschalen zu zertrümmern ist sicherlich keine gute Idee. Das spielt jetzt für die Beurteilung aber keine Rolle, der TE fragt ja nach möglichen Schadstoffen, wenn ich den Eingangsbeitrag richtig verstanden habe. Da dürfte er bei dieser Bauweise noch Glück haben, aber wer weiß schon was da noch an Innenausbau gemacht wurde.

Bsp. Estrich auf Dämmlage ist schon einmal gut, was dann als Bodenbelag realisiert wurde da

Mit Holz wird seit Jahrtausenden gebaut. Ist das Holz aus dem nassen Bereich und fachmännisch gebaut, passiert da nicht mehr als mit anderen Baustoffen. Holz ist ein guter Baustoff.

Zitat von Ergenekon

Der Keller und das Erdgeschoss bestehen aus Fertigbeton, …

Was soll das sein? Der Baubeschreibung nach würde ich von Stahlbeton-Fertigteilen ausgehen.

Zitat von Ergenekon

… das erste Geschoss, das gleichzeitig das Dachgeschoss ist, wurde aus Holz gebaut. Viele meiner Bekannten raten mir davon ab, weil Holz anfällig für Feuchtigkeit sein kann und Reparaturen dann teuer werden.

Hüstel … eine extrem oberflächliche und unüberlegte Aussage, denn:

• Es geht vermutlich nur um die Giebelwände, eventuell um die Kniestöcke. Deren Anteil an den Gesamtflächen des Hauses ist überschaubar.
• Dachstühle werden in Europa seit mind. tausend Jahren aus Holz gebaut. Einige große hölzerne Dachstühle bspw. von Kathedralen oder Rathäusern sind Jahrhunderte als, teilweise noch vollständig aus dem Mittelalter.
• In Norwegen gibt es frei bewitterte Holzkirchen, die über 500 Jahre alt sind.

(„Die meisten Autos und Busse werden wohl aus Stahlblech gebaut. Meine Freunde sagen, Stahl rostet, wenn er nass wird und dann werden Reparaturen teuer. Ich würde deshalb lieber ein Auto aus Kunststoff oder Stein kaufen.“)

Zitat von Ergenekon

Wie seht ihr das?

Ich halte es für undifferenziert und deshalb ziemlichen Unsinn.

Zitat von Ergenekon

Kann jemand seine Erfahrung mit sowas teilen?

Einige Beispiele von Holzfassaden gibt es hier. Ich kenne Häuser mit einer frei bewitterten Holzfassade - diese ist unbehandelt und 15 Jahre alt und weder unansehnlich, noch hinfällig:

Es kommt auf den konstruktiven Holzschutz an und dann klappt‘s auch mit dem Dachgesvhoss aus Holz.

Nasses Holz kann im konkreten Fall genau so geschädigt sein wie nasses Mauerwerk, schlimmer aber nasser Stahlbeton (-> Chlorid-Korrosion) oder ganz schlimm nasse Stahlträger. Holz ist per se erstmal nicht so viel stärker durch Feuchte gefährdet als die genannten Baustoffe, die auch alle trocken gehalten werden möchten.

Ob Holz feucht, nass oder daraus folgend bereits durch holzzerstörende Pilze oder Tiere geschädigt ist, muss im konkreten Fall geprüft werden. Hier geht es wie vermutet nur um die zwei Giebelwände im DG, also eine Fläche so groß wie eine Giebelwand im EG. Die Dachflächen selbst sind bei jedem konventionellen EFH seit hunderten von Jahren aus hölzernen Sparren und Latten konstruiert.

Mehr Sorgen würde mir die baualterstypisch vermutlich aus heutiger Sucht immer noch miserable Wärmedämmung der Gebäudehülle inkl. Fenster machen.

Zitat von Skeptiker

Insgesamt bedarf das Gebäude, wenn es noch weitgehend im Originalzustand ist, einer energetischen Komplettsanierung des Ausbaus (Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster, komplette Wärmedämmung und alle Oberflächen innen neu, möglicherweise auch neue Estriche), die dem Kostenrahmen eines Neubaus ohne Fundamentierung und Rohbau entsprechen dürfte - mit der Einschränkung, den Grundriss kaum heutigen Bedürfnissen anzupassen, also ändern zu können.

Da sehe ich vor allem die Kosten. Die beiden hölzernen Giebelwände dürften finanziell kaum ins Gewicht fallen, selbst wenn sie geschädigt wären, was hier erstmal so nicht erkennbar ist.

Zitat von Ergenekon

Genau, viele raten mir einfach abrupt ab, weil das Holz schon fast 50 Jahre alt ist und die Dämmung damals nicht besonders gut war usw usw.

Du solltest deine Entscheidung nicht auf der Meinung von "vielen" spontanen Laienmeinungen bilden, sondern aufgrund von Fakten. Die bekommst du z.B. von einem Bausachverständigen oder einem Architekten.

Zitat von Ergenekon

Genau, viele raten mir einfach abrupt ab, weil das Holz schon fast 50 Jahre alt ist und die Dämmung damals nicht besonders gut war usw usw.

Diese Argumente kann ich jetzt nicht nachvollziehen. Holz das geschützt vor Witterungseinflüssen verbaut ist hält quasi ewig. Kann jedoch aufgrund von Mängeln oder Schäden Wasser eindringen, dann ist so ziemlich jedes Material gefährdet.

Mit "Dämmung" meinst Du vermutlich Wärmedämmung. Die war gerade bei Holzkonstruktionen (Holzrahmenbau) für damalige Verhältnisse schon sehr gut, denn ein Großteil der Wand besteht ja aus Dämmmaterial. Auch wenn man den Wandaufbau im Detail noch nicht kennt, würde ich unterstellen, dass die Wärmedämmung zumindest so gut ist wie bei den Außenwänden im EG, wenn nicht noch besser, wobei letzteres sehr wahrscheinlich ist. Um das genauer zu beurteilen müsste man den Wandaufbau im Detail analysieren. Ein U-Wert < 1W/m²K ist jedoch sehr wahrscheinlich.

Schwachstelle dieser Wandaufbauten ist nicht die Wärmedämmung sondern der Schall- und Hitzeschutz. Beim Schallschutz muss man beachten, dass das Dach auch nur einen begrenzten Schallschutz bieten kann, schließlich ist der Aufbau ähnlich (Holz + Dämmung). Ob das wirklich eine Rolle spielt das hängt von der Lage des Gebäudes (Wohngebiet?) ab und von den eigenen Ansprüchen an den Schallschutz. Der Schallschutz der EG Wände ist mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich besser.

Der Hitzeschutz ist bei DG Wohnräumen immer ein Problem, hauptverantwortlich ist hier die große Dachfläche die im Sommer von der hoch stehenden Sonne aufgeheizt wird. Die Giebelwände tragen, abhängig von der Ausrichtung, nur einen geringen Teil dazu bei.

Tja, und jetzt stellt sich mir noch die Frage, was Du unter "usw usw." verstehst, denn dann könnte man auf dieses Argument auch noch eingehen. Bis dahin mein Fazit, die Giebelwände in Holzbauweise wären für mich kein Grund, das Objekt nicht zu kaufen. Die Kaufentscheidung würde ich an wichtigeren Dingen festmachen (z.B. Lage, Preis, Ausstattung, Mängel).

Abschließend noch die Frage, wie wichtig Dir das Thema

Zitat von Ergenekon

ob gesundheitsschädliche Stoffe verbaut wurden.

ist. Anhand der Beschreibung kann man viel spekulieren, denn ob es hier gesundheitlich bedenkliche Stoffe gibt hängt nicht nur von einem Wandaufbau ab, sondern auch vom Innenausbau, und darüber steht in der Baubeschreibung nichts bzw. nicht viel. Falls dieses Thema wichtig ist, dann bleibt nur eine Begutachtung mit Entnahme und Analyse von Materialproben, ergänzt um eine Raumluftanalyse. Viel mehr kann man nicht tun, außer vielleicht noch Bodenproben vom Grundstück und/oder Messung der Radonbelastung (vom Bauort abhängig).

Ich würde ich mehr um den Zustand der Haustechnik kümmern, Trink-/Abwasserinstallation, Heizungs- und Elektroinstallation, denn da kann man bei einer Sanierung einige Euro versenken. Nach 50 Jahren könnten einige Materialien schon das Ende ihrer Lebenszeit erreicht haben, beispielsweise bei Verwendung der damals gängigen Kunststoffrohre etc. Aber auch verzinkte Stahlrohre für Trinkwasser könnten bereits sanierungsbedürftig sein.

Bsp.: Trinkwasserleitung am Hauswasseranschluss vor dem Zähler, Alter 52 Jahre

Zitat von Ergenekon

Viele meiner Bekannten raten mir davon ab, weil Holz anfällig für Feuchtigkeit sein kann und Reparaturen dann teuer werden.

Wie seht ihr das? Kann jemand seine Erfahrung mit sowas teilen?

Wie passen solche Empfehlungen zu Städten wie Halberstadt, Goslar oder Nördlingen, in denen die ältesten Holz-Häuser 500 oder mehr Jahre alt sind und ein erheblicher Anteil der Gebäude der Altstädte mehrere hundert Jahre alt sind? Dieses Haus in Goslar ist schlanke 440 Jahre alt!

Ja, das bedarf natürlich des Unterhalts, aber jedes mineralisch errichtete Haus ebenfalls!