Komplett neuer Bauantrag + Baugenehmigung?

Hallo zusammen, ich versuche es mal kurz zu fassen, vermulich ein völlig zeitgemäßer Fall:

Es geht um ein reines Wohngebäude mit 5 Mietwohnungen (ein Eigentümer) in NRW.

Genehmigt 1981, incl. Maß d.b. Nutzung, Statik, Schall-, Brand-, Wärmeschutz und kompletter Wohn-/Nutzflächenberechnung, usw. bis in den Spitzboden (2,25m i.L., 50m² o. Bad, Betondecke ü.DG).

Spitzboden (OKFF über Straße ca. 8,35m) mit Bad und "Hobbyraum" ( ) war schon immer Teil der DG-Wohnung, erschlossen über eine Wendeltreppe.

"Hobbyraum darf nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden" sagt die Baugenehmigung (im Plan + Text), so wie es damals die LBO 1975 auch explizit haben wollte!

Die Bauordnungen wurden bis heute mehrfach geändert. Heutzutage steht wieder alles unter der Prämisse (der Politik) schnell "Wohnraum" zu schaffen, wo eben möglich.

Als Teil der Wohnung war der ausgebaute Spitzboden schon immer "Wohnraum", die Raumqualität entsprach auch schon immer voll der aktuellen Definition eines Aufenthaltsraumes nach LBO!

Um den "Wohnraum" zum Wohnen nutzbar zu machen, muss ein 2. Evakuierungsweg her.

Dazu müsste straßenseitig (Blickbeziehung zur Straße vorhanden) ein vorhandenes DFF im Prinzip gegen ein wenige cm größeres DFF ausgetauscht werden (+evtl. Stufen o.ä.).

An das überlastetes Bauornungsamt kommt man auch als Arichtekt ohne einen "laufenden Bauantrag" prinzipiell nicht ran, dass sagt einem schon die Zentrale der Stadtverwaltung.

Diese Info habe ich nur per Zufall von einem Sachbearbeiter ergattert:

Gewünscht ist hier ein komplett neuer Bauantrag mit Beurteilung nach heutiger Gesetzeslage -ohne Wenn und Aber!- über die Formulare der Architektenkammer NRW (die eigenen auf der Homepage angepriesenen seien nicht genug gepflegt).
Vermutlich läuft das dann als offizeller Nutzungsänderungsantrag, der dann mit jeder Menge Ausnahmen und Befreiungen und Nachbesserungen arbeiten muss, um am Ende zum gleichen Ziel zu kommen.
Bearbeitungszeit allein schon bei der Bauaufsicht locker 1/2 Jahr!!
Neben Mietausfall (ist ja nicht klar, wieviel Menschen hier einziehen können) gibt es noch jede Menge Kosten, die dann natürlich über höhere Mieten erwirtschaftet werden müssen.

Wo bleibt die Verhältnismäßigkeit? Es gibt die Meinungen, keinen dauerhaft nutzbaren Wohnraum zu schaffen/legalisieren und statt dessen die Miete zu reduzieren und den dauerhaften Aufenthalt im Spitzboden per Mietvertrag, zumindest offiziell zu verbieten.

Es scheint auch schon auf diese Fälle spezialisierte Rechtsanwälte zu geben.

Mich würden mal die Erfahrungen der Kollegen mit ähnlichen Fällen interessieren ...

Grüße

Thomas

Zitat von Skeptiker

Die lokalen Bearbeitungszeiten kennst Du als Architekt für Deibe Region doch sicher am genauesten, das Verfahren und seine Modalitäten auch. Was genau daran empört Dich?

Ich bin kein NRW-ler und habe sehr wenig mit Bauanträgen zu tun. Ich habe schon einiges auch aus Berlin gehört und ich glaube; trotdem bin ich über diese radikale Abschottung und den eingebauten Automatismus sehr überrascht.

Es war einmal vor vielen Jahren, da gingen wir zum Amt, hatten mit dem zuständigen Kollegen dort ein vernünftiges Gespräch und dann meist eine einvernehmliche Lösung... soweit ich mich noch erinnere.

1. In meinem Fall sind Brandschutz / Evakuierungsweg fachlich abgeklärt, alles ist machbar.

Angenommen: Der Bauherr will -begleitet von einem Brandschutzsachverständigen- quasi ein einfaches DFF gegen ein zugelassenes Notausstiegsfenster austauschen, damit die Menschen sich da oben bemerkbar machen können und sicher rauskommen, (-soweit sie relativ normal sind).
In wiefern müsste er die Bauaufsicht darüber informien? Vermutlich gar nicht und der 2. Evakuierungsweg wäre geschaffen.

(Sollte der Sachverständige eine Plattform für unumgänglich halten damit es funktioniert, wäre das vermutlich eine optische Veränderung, die bei uns wieder nur über kompletten Bauantrag laufen kann.)

2. Damit wäre ein dauerhafter Aufenthalt im Spitzboden praktisch+theoretisch nicht mehr lebensgefährlich!

Der staatlich anerkannte Sachverständige haftet nicht anders, wie bei jeder Baugenehmigung für die ihn der Bauherr beauftragen müsste.

Also ist es egal, was die Menschen da oben treiben, sie können jederzeit gerettet werden, unabhängig von der Raumbezeichnung!
Das Schutzziel ist praktisch und zeitnah erreicht, ohne dass es ein § verlangt hat -oder?

3. Was wären die Konsequenzen?

Im Mietvertrag steht: es existiert ein 2. Evakuierungsweg für den Spitzboden, von einem zugelassenen Brandschutzsachverständigen geplant, überwacht und abgenommen. Damit sind im Sitzboden alle technischen Anforderungen für die Nutzung zum dauerhaften Aufenthalt objektiv erfüllt!

Es fehlt der Stempel der Bauaufsicht, dauerhafter Auenthalt ist illegal! o.ä.

Auch der Bauherr hätte einsichereres Gefühl und wer weiß, vielleicht ist mit der nächsten Gesetztesänderung, Handlungsanweisung im Sinne der Wohnungsnot, eine Legalisierung kein Auwand mehr.

Warum wurde der dauerhafte Aufenthalt im Spitzboden 1981 untersagt?

Da bin ich noch nicht so richtig informiert, möglich, dass es politisch begrundet war, möglich, dass die Feuerwehr 1981 technisch noch nicht ausreichend ausgestattet war. Das hat sich inzwischen grundlegend geändert!

Naja,..

Zitat von Skeptiker

Sorry, aber ich kann Dir nicht ansatzweise folgen! Welche Abschottung und welchen Automatismus meinst Du?

Wie schon gesagt, keinerlei Kontaktmöglichkeiten zu Bauaufsicht, Mails ohne Reaktion, Telefonnr. geheim, Online vereibarte Termine werden abgesagt, da noch keine laufende Maßnahme vorhanden, die allgemeine Beratungsstelle des Bauamts existiert vielleicht, ist aber nicht besetzt.

Mein Zufallskontakt erklärte, es gebe nichts anderes als ein vollständig eingereichter Onlinebauantrag.

Zitat von Skeptiker

durch einen Prüfingenieur/in für Brandschutz bauaufsichtlich geprüft. Und die Vorlage dafür dürfen nur „qualifizierte Fachplaner für den Brandschutz“ erstellen, so dass bei mind. 75 % sowieso diese das Konzept mit dem Prüf-Ing abkaspern.

Für NRW erklärte mein Zufallskontakt, dass ein staatlich zugelassener Sachverständger für Brandschutz (es gibt ca. 10 in NRW; direkt vom BH beauftragt!) die eingereichten Unterlagen, die Herstellung und die Fertigstellung jeweils in Bauamtsformularen bestätigt. Ein Brandschutzgutachten wird explizit nicht verlangt,

zumindest bei GK4.
Mit OKFF 8,35m im Spitzboden, wo immer schon Aufenthaltsräume möglich gewesen wären (wenn es mit den 2. Evakuierungsweg geklappt hätte), wurde der Bau m.E. materiell sowieso schon immer wie GK4 bewertet und genehmigt, unabhängig von den sich ändernden Begriffen in der Bauordnung. (Das wäre vermutl. auch der Ansatz eines Anwalts. Es soll nix geändert werden, sondern der in der Genehmigung "deaktivierte" Aufenthaltsraum soll nun aktiviert werden. Da ist der Rest des genehmigten Bau's uninteressant und muss nicht geprüft werden. Wie gesagt, das könnte in die Richtung gehen, sagen erfahrene Quellen, aber da bin ich noch nicht so weit.

Zitat von Skeptiker

Und ja, das zieht regelmäßig erhebliche Maßnahmen nach sich.

Ja und genau darum geht's! Warum dieser (sinnfreie) Aufwand? Wir sollten mal froh sein, dass ein Wohnhaus steht und sogar noch mehr Wohnen machen will! Statt dessen wird alles erstmal wieder reflexartig von grundauf in Fage gestellt, und im Grund für nix. Kein Wunder, dass Ämter überlastet sind.
Das Resultat eines Automatismus, den man durchaus mal per Nach-Denken hinterfragen darf!

Zitat von Skeptiker

Ich beschleicht das Gefühl, hier wird die anonyme Absolution für einen aus Kostengründen unzureichend geplanten und gebauten baulichen Brandschutz und oder eine unzulässige Nutzung gesucht. Ich bezweifle, dass diese hier erteilt wird, aber selbst wenn, wertlos wäre die Erteilung aus den genannten Gründen sowieso!

Nein so isses nicht. Ich habe die Sache ja ermal ans Licht gebracht und suche hier nach Wegen und Erfahrungen, die zu einer Lösung mit Augenmaß führen.

Die Kriegsgeneration dachte aufgrund ihrer Lebenserfahrung einfach etwas pragmatischer, die hatten gelernt ohne §§§ zu überleben.

Zitat von Skeptiker

Off-Topic:

(Ein wenig wundert mich, dass das alles in Hessen so anders sein soll. Ich habe dort zwar zum letzten Mal vor ungefähr 15 Jahren geplant, aber damals waren die Unterschiede deutlich geringer! In welchem Bereich bzw. welchem LP bis Du denn tätig, wenn nicht LP 1-4?)

Du ich habe vor 25 Jahren meine letzten eigenen Bauanträge in Hessen zusammengebastelt.

So gesehen hat sich viel geändert, die Besuche bei der Bauaufsich waren immer nett, man traf alte Bekannte vor und hinter den Türen hat zusammen die Pläne und Entwürfe studiert und auf kurzem Weg Lösungen gefunden. Schön war die Zeit, so schön ....

Jetzt wünsche ich noch einen schönen Sonntag + gute Weihnachtszeit!

Ich bin die nächste Zeit nur noch sporadisch online.