Vollgeschosse gemäß B-Plan

  • Hallo liebes Forum,


    ich richte mich mit einer Frage bzgl. der Angaben über die Anzahl der Vollgeschosse an euch, da der B-Plan meines Erachtens nicht eindeutig bzw. möglicherweise nicht rechtens ist. Ebenso die Aussagen des zuständigen Bauamtes - welche für mich eh kaum nutzbar sind, da der dortige Mitarbeiter laut eigener Aussage "noch nicht viel Ahnung" hat. Der B-Plan ist im Anhang ersichtlich.


    Vorab: geplant ist der Bau eines EFH mit Keller, 2 Vollgeschossen + Dach ohne Dachboden an einem leichten Hang.


    Der Bebauungsplan setzt die Anzahl der Vollgeschosse in dem entsprechenden Teilgebiet mit 2 fest - schön und gut, wäre da nicht die Erweiterung "diese sind im Erdgeschoss und Dachgeschoss unterzubringen". Ein Dachgeschoss ist nach Definition aber kein vollwertiges Vollgeschoss. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese zu einem Vollgeschoss werden ( bestimmte lichte Höhe über eine bestimmte Fläche usw.)... Dann ist es aber auch kein Dachgeschoss mehr.

    Dies kommt mir sehr widersprüchlich in sich vor. Ist die Betitelung so rechtens?


    Über einen Keller ist im Bebauungsplan nichts ersichtlich. Im Teilgebiet 2 ist von einem Untergeschoss die rede, welches in Teilgebiet 1 nicht zulässig ist.

    Auf Nachfrage beim Bauamt, ob im Teilgebiet 1 ein Keller errichtet werden kann, wurde geäußert, dass ein Keller unzulässig ist, da er als Vollgeschoss gilt. Das kann doch aber so nicht sein oder deute ich das falsch? Gemäß Bayerischer Bauordnung gilt ein Kellergeschoss erst als Vollgeschoss wenn die Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Wenn diese aber nicht der Fall ist, dürfte das Kellergeschoss doch nicht zu den Vollgeschossen zählen?


    Da sich das Baugrundstück (FlurNr. 184/3) an einem leichten Hang befindet, soll mit dem Kellergeschoss ein Höhengewinn erzielt werden (Teilweise im Hang, teilweise frei). Zumal gegenüber eine Schule liegt, die sonst jegliche Sicht versperren würde. Solange Trauf- und Firsthöhe eingehalten werden könne, sollte das doch möglich sein? Eine Aufschüttung des Geländes ist ja anscheinend gemäß B-Plan auch nicht zulässig - zumindest wenn es nicht unmittelbar mit dem Bauvorhaben zusammenhängt. Auch hier finde ich den B-Plan widersprüchlich.


    Laut Aussage vom Bauamt kann man während des Genehmigungsverfahrens Ausnahmegenehmigungen erlangen - Dies ist für mich aber planerisch sehr ungewiss.


    Also falls mir jemand bessere Aussagen als das Bauamt zur rechtlichen Darstellung der Vollgeschosse und deren Betitelung geben kann wäre ich sehr dankbar.


    Beste Grüße!

  • Auch ein Dachgeschoss kann ein Vollgeschoss sein. Nur weil "Dach" davor steht, muss es nicht etwas minderwertiges sein als ein Geschoss. Ich schaue jetzt nicht nach wie viel das ist, aber in der BayBo sollte drin stehen ab welcher Fläche bezogen zum darunter liegenden Geschoss das DG ein Vollgeschoss ist. Das hängt auch von der Größe des Hauses ab, ob es zu einem Vollgeschoss werden kann, da Du auch die maximale Kniestockhöhe und Dachneigung beachten musst. Kann passieren, dass Du bei der zulässigen Gebäudegröße die auf dem Grundstück passt, zusammen mit den Abstandsflächen, die Vollgeschossigkeit gar nicht erreichst. Aber das hängt von der Planung ab.


    Der Bebauungsplan inkludiert alle Grundstücke. Was in einem Grundstück möglich ist muss nicht zwangsläufig auch auf Deinem möglich sein. Je nach Größe ist mehr oder weniger möglich. Wenn nur zwei Vollgeschosse erlaubt sind und das UG auch als solches gilt und Du ums Verrecken ein UG haben willst, dann mach das DG eben so, dass es knapp kein Vollgeschoss wird. Aber lass das dein/e Architekt/in machen. Die Leute wissen was sie tun.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Über einen Keller ist im Bebauungsplan nichts ersichtlich. Im Teilgebiet 2 ist von einem Untergeschoss die rede, welches in Teilgebiet 1 nicht zulässig ist.

    Auf Nachfrage beim Bauamt, ob im Teilgebiet 1 ein Keller errichtet werden kann, wurde geäußert, dass ein Keller unzulässig ist, da er als Vollgeschoss gilt. Das kann doch aber so nicht sein oder deute ich das falsch? Gemäß Bayerischer Bauordnung gilt ein Kellergeschoss erst als Vollgeschoss wenn die Deckenoberkanten im Mittel ist kein Keller zulässig. mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Wenn diese aber nicht der Fall ist, dürfte das Kellergeschoss doch nicht zu den Vollgeschossen zählen?

    Keller = Untergeschoss

    Im Teilgebiet 1 (II) ist kein Keller zulässig. Im Teilgebiet 2 (III) schon.

    Die 1,40 m im Mittel aus der BayBO definieren, ob es sich um ein unterirdisches (Keller / UG) oder ein oberirdisches (EG) Geschoss handelt.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • Anbei noch die etwas ungewöhnlich eingebundene Definition des Vollgeschosses in Bayer:

    Vollgeschoss im Dachgeschoss - „§ 20 Abs. 1 BauNVO, Art. 83 Abs. 6 BayBO (aktuell), Art. 2 Abs. 5 (alte Fassung bis Dez. 2007)


    Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Hierbei sind die Bruttomaße ausschlaggebend, d. h. gemessen wird am Schnittpunkt der Außenhaut des Daches.

    Verflucht sei, wer einen Blinden irren macht auf dem Wege!

    5.Mose 27:18

  • an einem leichten Hang

    Das mag man in Bayern so sehen, ca. 3m Höhenunterschied im Baufenster sind aber nicht nur für einen Bewohner der rheinischen Tiefebene eine ordentliche Hanglage.

    Ein Dachgeschoss ist nach Definition aber kein vollwertiges Vollgeschoss.

    Das ist so pauschal nicht richtig (s. Frau Maier )

    Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese zu einem Vollgeschoss werden ( bestimmte lichte Höhe über eine bestimmte Fläche usw.)... Dann ist es aber auch kein Dachgeschoss mehr.

    Solange es noch Anteile von geneigten Dachflächen enthält, bleibt es ein Dachgeschoss.

    Ist die Betitelung so rechtens?

    Ja.

    Im Teilgebiet 2 ist von einem Untergeschoss die rede, welches in Teilgebiet 1 nicht zulässig ist.

    Das ist eine Fehlinterpretation. Es darf (laut Festsetzung) lediglich kein Vollgeschoss sein.

    Gemäß Bayerischer Bauordnung gilt ein Kellergeschoss erst als Vollgeschoss wenn die Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt.

    Nach meinem Kenntnisstand muss es Deckenunterkante und 1,20m heißen.

    Wenn diese aber nicht der Fall ist, dürfte das Kellergeschoss doch nicht zu den Vollgeschossen zählen?

    So ist es.

    Solange Trauf- und Firsthöhe eingehalten werden könne, sollte das doch möglich sein?

    Ja, allerdings zweifle ich daran, dass die Höhen mit

    Keller, 2 Vollgeschossen + Dach

    eingehalten werden können.

    Auch hier finde ich den B-Plan widersprüchlich.

    Was genau?


    die Erweiterung "diese sind im Erdgeschoss und Dachgeschoss unterzubringen"

    ... ist unzulässig, da das BauGB dafür keine Ermächtigungsgrundlage liefert. Mindestens diese Festsetzung ist unwirksam.

  • Das mag man in Bayern so sehen, ca. 3m Höhenunterschied im Baufenster sind aber nicht nur für einen Bewohner der rheinischen Tiefebene eine ordentliche Hanglage.

    Auf einer Länge von ca. 30m beträgt der Höhenunterschied 6,1m. Die Ausgleichsfläche (bei der nicht ersichtlich ist warum sie überhaupt auf dem Grundstück in der Größe vorgegeben ist) soll auch auf die Wiese oberhalb des Baugrundstückes gelegt werden, damit der gesamte Platz genutzt und das Haus „weiter oben“ gebaut werden kann.

  • Nach meinem Kenntnisstand muss es Deckenunterkante und 1,20m heißen.

    Ups stimmt, da habe ich mich verschrieben.

    Das ist eine Fehlinterpretation. Es darf (laut Festsetzung) lediglich kein Vollgeschoss sein.

    Als ein Keller so wie man ihn üblicherweise kennt wäre zumindest nicht unzulässig, da auch nicht explizit erwähnt?

    ... ist unzulässig, da das BauGB dafür keine Ermächtigungsgrundlage liefert. Mindestens diese Festsetzung ist unwirksam.

    Das scheint ja dann so zu sein wie ich es mir gedacht habe. Wie belegt man diese Unzulässigkeit nun dem Bauamt? Bestenfalls verbunden mit einer Änderung des B-Plans?

  • ein Keller so wie man ihn üblicherweise kennt

    Ich weiß nicht was "man" unter "üblicherweise" versteht, insbesondere wenn Du 20% Steigung als leichten Hang bezeichnest.

    Das scheint ja dann so zu sein wie ich es mir gedacht habe.

    Ich muss zugeben, es fällt mir schwer, in Deinen Beiträgen Deine Gedanken von den Aussagen des ahnungslosen Behördenmitarbeiters zu unterscheiden.

    Die Ausgleichsfläche ... soll auch auf die Wiese oberhalb des Baugrundstückes gelegt werden, damit der gesamte Platz genutzt und das Haus „weiter oben“ gebaut werden kann.

    Ist das Dein Wunsch oder ein konkreter Plan der Gemeinde?

    bei der nicht ersichtlich ist warum sie überhaupt auf dem Grundstück in der Größe vorgegeben ist

    Wo hast Du denn nach Erkenntnissen gesucht?

    Wie belegt man diese Unzulässigkeit nun dem Bauamt?

    Da gibt es verschiedene Strategien. Da hier aber weder Deine Pläne noch Deine Vernetzung bekannt ist, gehe ich mal von günstigen Voraussetzungen aus: Deine sehr erfahrene und bei der örtlichen Genehmigungsbehörde bekannte bauvorlageberechtigte Planerin reicht einen Entwurf ein, der alle Festsetzungen des BPlans einhält, bis auf die fehlenden Dachschrägen im zweiten Vollgeschoss. Dazu schreibt sie in einer ergänzenden Baubeschreibung zwei Sätze mit Verweis auf das BauGB und ein entsprechendes Gerichtsurteil.

    Bestenfalls verbunden mit einer Änderung des B-Plans?

    Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. Und wenn, dann würde das Dein Bauvorhaben erheblich verzögern.

  • Ich muss zugeben, es fällt mir schwer, in Deinen Beiträgen Deine Gedanken von den Aussagen des ahnungslosen Behördenmitarbeiters zu unterscheiden.

    Deswegen frage ich ja hier nach, da ich vom Baurecht nur „Google-Wissen“ habe. Sorry für vllt schwer nachvollziehbare Gedanken🙈

    Ist das Dein Wunsch oder ein konkreter Plan der Gemeinde?

    Mein Wunsch. Nach Abklärung mit Gemeinde, Landratsamt, Naturschutzbehörde ist es auch mit einer Ausnahmegenehmigung problemlos möglich. Dennoch würde ich in diesem Fall eine Anpassung des B-Plans bevorzugen (Planungssicherheit).

    Wo hast Du denn nach Erkenntnissen gesucht?

    im B-Plan… Bei der anderen Ausgleichsfläche ist immerhin auch beschrieben warum diese dort ist. Auf weitere Nachfragen kann mir keiner erklären warum genau auf diesem und dem Nachbargrundstück diese Ausgleichfläche aufgeführt ist

    Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. Und wenn, dann würde das Dein Bauvorhaben erheblich verzögern.

    Wir stehen kurz vor dem Kauf des Grundstücks + Wiese + Wirtschaftsweg… da ich seit Wochen keine eindeutigen Antworten auf einige meiner Fragen seitens der Behörde bekomme, hab ich es hier mal versucht. Der Bau ist erst ungefähr in 2 Jahren geplant. Von daher kein zeitlicher Druck. Änderung des B-Plans wäre wohl auf eigene Kosten möglich.

  • Der Bau ist erst ungefähr in 2 Jahren geplant. Von daher kein zeitlicher Druck. Änderung des B-Plans wäre wohl auf eigene Kosten möglich.

    Auf einem von uns beplanten Grundstück in Nachbarschaft einer Gedenkstätte von nationaler Bedeutung dauerte die allgemein für sinnvoll gehaltene Veränderung des dortigen B-Plans "nur" rund 10 Jahre. Zwei Jahre sind da fast nichts ...

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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  • Planungssicherheit

    ... wirst Du vor dem Kauf so oder so nicht mehr bekommen.


    im B-Plan

    Dann versuch es mal in der zum BPlan gehörenden Begründung und im Umweltbericht, die beide bei der Gemeinde in der Verfahrensakte vorliegen müssen.

    da ich seit Wochen keine eindeutigen Antworten auf einige meiner Fragen seitens der Behörde bekomme

    Immerhin konntest Du das erreichen:

    Nach Abklärung mit Gemeinde, Landratsamt, Naturschutzbehörde ist es auch mit einer Ausnahmegenehmigung problemlos möglich.


    Der Bau ist erst ungefähr in 2 Jahren geplant.

    Dann stell doch eine Bauvoranfrage, dann ist die Abklärung auch rechtssicher.

  • Wir stehen kurz vor dem Kauf des Grundstücks + Wiese + Wirtschaftsweg… da ich seit Wochen keine eindeutigen Antworten auf einige meiner Fragen seitens der Behörde bekomme, hab ich es hier mal versucht. Der Bau ist erst ungefähr in 2 Jahren geplant. Von daher kein zeitlicher Druck. Änderung des B-Plans wäre wohl auf eigene Kosten möglich.

    Es gibt die Möglichkeit der bauvorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung. Das bezieht sich aber nur auf Dein Grundstück und Du braucht einen sehr guten Grund und verdammt gute Argumente dafür. Das wird manchmal im Gewerbebau angewendet und die haben ihre gut bezahlten Fachanwälte die das durchziehen. Das ließe sich in dem Zeitraum den Du Dir vorstellst, realisieren. Ich glaube kaum, dass Du für ein EFH diesen Aufwand betreiben und bezahlen willst.


    Das was im Bebauungsplan drin steht ist doch OK. Damit lässt sich ein ordentliches EFH bauen. Du solltest unbedingt mit einem/einer Architekt/in vor Ort sprechen. Die Person wird Dir alles bis ins Detail erklären was machbar ist und wie man es macht. Sonst machst Du nur vorab alle Pferde scheu wo es nicht nötig ist und versenkst dazu auch noch unnötig Geld und erzeugst evtl. auch noch Unmut in der Gemeinde, was vorab gar nicht gut ist. Du wirst eh eine planende Person brauche, darum ist es gut so früh wie möglich eine solchene aufzusuchen. Ihr könnt zusammen auch eine Bauvoranfrage erstellen. Dann weißt Du in welcher Richtung es geht.

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • Manchmal muss man die Leute wieder zurück auf den Erdboden holen. Oder man lässt sie machen, dann holen sie sich ne blutige Nase und lernen auf diese weise. :)

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...

  • geplant ist der Bau eines EFH mit Keller, 2 Vollgeschossen + Dach ohne Dachboden an einem leichten Hang.

    Ohne mich in Romanen zu ergießen, sehe ich hier folgendes: Dein Haus wird keine "Anstattvilla" werden, sondern ein "Anderthalbgeschösser", also sein Obergeschoß wird ein Dachgeschoß sein und einen ausreichenden, aber nicht übertriebenen Kniestock haben. Ich sage auch voraus, daß sein Grundriß eine rechteckige Grundform mit straßenparalleler Hausachse haben wird. Dein zweites Vollgeschoß wird eindeutig dem Dachraum zuzuordnen und hauptsächlich rechnerisch ein solches sein. Im gegebenen Rahmen wird es erst durch einen Quergiebel in die Kategorie Vollgeschoß vorstoßen. Immerhin bekommst Du die GRZ 0,35 gegönnt, die Du wohl auf die gesamte Grundstücksfläche einschließlich der Streuobstwiese beziehen darfst. Den nichtquadratischen Grundflächenquerschnitt sehe ich hauptsächlich durch die Einhaltung der Höhenbegrenzungen (und die Vermeidung eines dritten Vollgeschosses im UG / "Keller") begründet. Ohne das "EG" an der Bergseite einzugraben, wird sich an der Talseite schon aus der Hanglage unweigerlich ein Sockel ergeben (und ich hoffe, 2.2 soll diesen lediglich optisch auf 50 cm limitieren). Bergseitig sehe ich Deine OK (F?)FB EG auf der Höhe des vorhandenen Geländeniveaus liegen und schon zur Ableitung von Niederschlägen ein wenig Geländemodellierung erforderlich werden mögen, vor einem bergseitigen Gartenaustritt sehe ich auch eine Bircorinne liegen. Einen Quergiebel und zwei kleinere weitere Zwerchhäuser an beiden Traufseiten halte ich für wahrscheinlich.

    So, weiter plane ich Deinen Vorentwurf aber nicht, nun möge der ortskundige Architekt übernehmen ;)