Grundstück mit Abriss-EFH teilen und einen Teil davon verkaufen

Bei mir wurde ein großes Grundstück(5000m²) vor dem Kauf vom Besitzer geteilt bzw. beplant geteilt. Geht ohne Probleme wenn Baurechtlich alles passt. Wir haben nur das geteilte Stück gekauft, die Kosten des Vermessers trägt jeder Teileigentümer dann entsprechend selbst. Ich nehme aber auch an, das der Besitzer für die Planung beim Vermesser auch Geld entlohnen durfte. Grunderwerbsteuer bezahlst du dann nur für den Teil, den du erwirbst. Die Bank hat sich dann entsprechend vorerst in unserem Teilgrundstück verewigt.

Ich würde dir abraten das Stück erst voll zu kaufen um danach einen Teil zu verkaufen. Selbst wenn baurechtlich alles passt. Du bezahlst Steuer auf das Komplette Grundstück um danach eine höhere Verkaufsteuer zu bezahlen, da du das Grundstück keine 10 Jahre besessen hast. Gleichzeitig wird die Bank nicht zulassen, dieses Stück wieder zu verkaufen, die wollen ihre Sicherheit nicht verlieren. Ganz zu schweigen davon, das der ganze Rattenschwanz auch mehr kostet, Notare, Gericht etc. . Wird ein Verlustgeschäft.

Versuche lieber mit dem jetzigen Eigentümer im Vorfeld eine Teilung zu planen und vielleicht findet sich ja eine Familie die Interesse hat. Dem Besitzer kannst du vielleicht damit überzeugen, die entsprechenden Mehrkosten, mit der anderen Familie zu übernehmen, wenn er nur am Verkauf von allem interessiert ist. Diese Kosten sind überschaubar.

Das abzuteilende Grundstück sollte groß genug sein, dass ein übliches Haus mit seinen Abstandsflächen auf das Grundstück passt. Dann muss der Besitzer des vorderen Grundstückes dem hinteren Überfahrtrecht geben, weil das Grundstück muss ja zugänglich sein. Wenn beide neu bebaut werden, dann sollte er hintere zuerst bauen, damit man da ran kommt. Ich messe es jetzt nicht aus, aber es sieht eng aus. Aber bitte beachten. Setzt euch mit einem/einer Planer/in zusammen und überlegt euch ob das mit zwei Gebäuden oder einem Doppelhaus vernünftig bebaubar ist.

Zitat von Newbie31

Wir würden den kleineren Teil behalten (ca. 300 m²) und dort ein Haus mit zwei Stockwerken und etwa 150 m² Wohnfläche sowie 1-2 Garagen errichten. Das größere Hammergrundstück (ca. 600 m²) würden wir dann verkaufen.

Ich würde mich fragen, ob man das 300m² Grundstück noch sinnvoll bebauen kann/darf. Über den dicken Daumen gepeilt, 100m² Grundfläche für das Haus, 50m² für die Doppelgarage, dann noch Grenzabstände und Abstand zur Straße, Zufahrt zur Garage, da bleibt nicht mehr viel übrig. GRZ?

Zitat von Newbie31

e. Bonusfrage: Preis und Verkaufbarkeit von Hammergrundstücken: Wie viel günstiger sind Hammergrundstücke in der Regel? Der aktuelle Preis liegt bei etwa 750 €/m². Ist dieser Preis auch für das Hammergrundstück realistisch, oder mit welchem Abschlag müsste man rechnen? Wie schwierig ist es normalerweise, ein Hammergrundstück zu verkaufen (abhängig vom Preis)?

Dazu solltest Du den Gutachterausschuss der Stadt befragen. Es gibt die Möglichkeit ein Grundstück in Vorderland und Hinterland aufzuteilen, wobei üblicherweise die Fläche die >40m von der Straße liegt als Hinterland zählt und mit dem hälftigen Bodenrichtwert angesetzt wird. In Deinem Fall kann man das jedoch nicht bzw. nur bedingt anwenden, weil ja das Grundstück geteilt wird, und der Teil in zweiter Reihe bebaut werden kann. Ob und wie so ein Grundstück verkauft werden kann, das hängt auch davon ab, ob das "ortsüblich" ist. In einem Baugebiet in dem viele Grundstücke in zweiter Reihe liegen, kann der Wert dieser Grundstücke höher sein (höherer Nachfrage) als in einem Baugebiet in dem das exotisch und somit die Nachfrage geringer ist. Es gibt also keinen pauschalen Abschlag den man vornehmen kann.

Ortskenntnisse und Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt sind hier unerlässlich, deswegen Gutachterausschuss fragen. Bis dahin würde ich mit einem Abschlag um die 20% rechnen, wohlwissend, dass es auch 10% oder 30% sein könnten. Am Ende regelt aber die Nachfrage den Preis, und die ist regional sehr unterschiedlich. Bei uns in der Region wäre die Nachfrage verschwindend gering, in Heidelberg oder Mannheim hingegen würden sich auch für solche Grundstücke genügend Kaufinteressenten finden. Das lässt sich auch auf "Hessen" übertragen, das solltest Du besser einschätzen können als ich (aus der Ferne).

Zitat von Newbie31

c. Ist der Teilverkauf steuerfrei? Da wir die andere Hälfte selbst nutzen würden, stellt sich die Frage, ob der Teilverkauf steuerfrei wäre. Falls nicht, ab wann wäre er steuerfrei?

Für Steuerfragen gibt es Steuerberater. Da kann Der Bauamateur vielleicht weiterhelfen. Soweit mir bekannt, kann man die Spekulationsfrist nur umgehen wenn das Grundstück selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde. Das wäre bei Dir nicht der Fall, also würde ich von Steuerpflicht ausgehen.

Vielleicht von Interesse:

Steuerfrei verkaufen trotz Grundstücksteilung – geht das?

Eine entscheidende Frage für Immobilienbesitzer: Wann ist der Verkauf eines abgetrennten Gartengrundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei? Im…

www.rosepartner.de

Die entscheidende Frage ist dann noch, ob durch den Verkauf des Grundstücksteils überhaupt ein Gewinn erzielt wird, oder vielleicht ein Verlust den man mit Gewinnen gegenrechnen kann. Ich würde mich bereits vor dem Kauf mit einem Steuerberater zusammensetzen, denn der sollte wissen, welche Gestaltungsmöglichkeiten es hier gibt (Nebenkosten, Abrisskosten Gebäude, anteilig verrechnen usw. usw. usw.) damit man bei einem späteren Verkauf Steuerfallen vermeiden kann.

die allererste Frage muss sein: darf im rückwärtigen Grundstücksteil überhaupt gebaut werden?

Was sagt der Bebauungsplan?

Damit steht und fällt diese Frage...

Zitat von Newbie31

. Kann man eine offizielle Bestätigung vor dem Kauf einholen?

Du kannst [auch auf fremdem Eigentum] eine Bauvornfrage stellen. die Antwort darauf ist verbindlich und 3 ( in der Regel) Jahre gültig. Kann ggf. verlängert werden.

Zitat von Newbie31

Ist eine solche Teilung überhaupt zulässig?

Unter bestimmten Voraussetzungen, hier z.B. Eintragung einer Abstandsflächenbaulast, könnte eine Teilung zulässig sein (§ 7 HBO).

Zitat von Newbie31

Darf auf dem geteilten Grundstück nur ein einziges EFH stehen, oder wäre es möglich, zwei EFHs zu errichten?

Da es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die Bebauung an der näheren Umgebung orientieren (§ 34 BauGB). Weit und breit gibt es aber mit jeweils einer Ausnahme weder eine Bebauung in zweiter Reihe noch eine Doppelhausbebauung im planungsrechtlichem Sinn.

Ich sehe nur die Möglichkeit, ein Doppelhaus im baurechtlichen Sinn zu errichten, also auf die Grundstücksteilung zu verzichten und eine ideelle Teilung nach WEG vorzunehmen.

Zitat von Escroda

Da es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die Bebauung an der näheren Umgebung orientieren (§ 34 BauGB). Weit und breit gibt es aber mit jeweils einer Ausnahme weder eine Bebauung in zweiter Reihe noch eine Doppelhausbebauung im planungsrechtlichem Sinn

Okay.....äh...woran erkennt man das?

Ob B-Plan vorhanden ja/ nein konnte ich den Thread nicht entnehmen. Überlesen?

"Weit u. breit" keine Bebauung in 2.Reihe? Ich sehe da sehr wenig "weit" und auch nicht "breit". Der Ausschnitt ist tatsächlich sehr klein.

Der Zuschnitt des Grundstücks ist aber auch eher unpraktisch. Bedenkt, dass Ihr zu den Nachbarn immer einen Mindestabstand einhalten müsst (von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich). Auch scheint (!) das östlich gelegene Gebäude recht nah an der Grenze zu stehen. So nah', dass man meinen könnte, dass sich dessen Abstandsflächen bis auf "Euer" Grundstück erstrecken. Evtl. hat der Besitzer "Eures" Grundstücks dies zugelassen, da dort ohnehin nur sein Garten ist und der Nachbar hat für diese Baulast ein Bündel Banknoten auf den Tisch gelegt? Ob es hier eine Baulast gibt, sollte man im Vorfeld prüfen.

Da bei einer Teilung natürlich auch zwischen den dann neuen Nachbarn entsprechende Abstandsflächen einzuhalten wären, würde ich hier eher Richtung Doppelhaus tendieren. 900 m² abzüglich Zufahrt für den Hinterlieger.....das ist dann für ein EFH schon sehr knapp.

Zitat von Thomas B

Ich sehe da sehr wenig "weit" und auch nicht "breit". Der Ausschnitt ist tatsächlich sehr klein.

Das ist richtig. Ich sehe aber genug, um das Grundstück zu identifizieren.

Zitat von Thomas B

Ob B-Plan vorhanden ja/ nein konnte ich den Thread nicht entnehmen.

Ich auch nicht. Aber der Kreis hat ein Bürger-GIS, welches die rechtskräftigen Bebauungspläne enthält.

Zitat von Thomas B

Zufahrt für den Hinterlieger

Die Zulassung eines Hinterliegers halte ich für ausgeschlossen.

Zitat von Newbie31

wir stelle eine Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage im Sinne von §76 HBO halte ich für Geldverschwendung.

Zitat von Escroda

Das ist richtig. Ich sehe aber genug, um das Grundstück zu identifizieren.

Wie jedes Mal bei sowas - Respekt .

Newbi23 : Damit kannst Du Dein Ansinnen leider vergessen.

Escroda: Doppelhaus ginge aber?

Zitat von Escroda

Ich auch nicht. Aber der Kreis hat ein Bürger-GIS, welches die rechtskräftigen Bebauungspläne enthält.

Und wo mag das Grundstück liegen?????

Kennst Du das zufällig oder habe ich etwas übersehen?

Zitat von Thomas B

Und wo mag das Grundstück liegen????? Kennst Du das zufällig oder habe ich etwas übersehen?

Escroda findet einfach (fast) alles!

Never ever!

Hessen ist groß.

Wir wissen nun wirklich fast gar nichts. Nichts.

Nicht den Ort. Nichts.....

unmöglich

Zitat von Thomas B

unmöglich

Nicht für Escroda ; wie auch immer er das macht.

Zitat von Anda

Doppelhaus ginge aber?

Meine Meinung: Wenn das Bestandshaus tatsächlich nicht mehr wirtschaftlich zu retten sein sollte, könnte bei 20m Grundstücksbreite im vorderen Grundstücksbereich ein 14m breites Doppelhaus im baurechtlichen Sinne gebaut werden. Da ringsum planungsrechtlich nur Einzelhäuser stehen, halte ich eine Realteilung nach § 34 BauGB für unzulässig.

Zitat von Thomas B

Und wo mag das Grundstück liegen?

Entweder der TE sagt's selber oder erteilt mir die Erlaubnis dazu.

Zitat von Thomas B

Kennst Du das zufällig oder habe ich etwas übersehen?

Ich kannte das Grundstück bisher nicht. Ob Du etwas übersehen hast, weiß ich nicht. Ich vermute aber, dass Du mit dem, was Du sehen und lesen kannst, nicht die Schlussfolgerungen ziehen kannst, wie ich.

Zitat von Thomas B

Never ever!

Sind wir hier im Expertenforum?

Zitat von Thomas B

Wir wissen nun wirklich fast gar nichts. Nichts.

Wir wissen sogar ziemlich viel, z.B.:

Zitat von Newbie31

das Grundstück fast 900 m² groß

Zitat von Thomas B

unmöglich

Nein.

Das ist Hexerei.....

Zitat von Escroda

Sind wir hier im Expertenforum?

...da muss ich demütig anerkennen, dass es Dinge zwischen Himmel und Erde gibt, die uns nicht allen gleichermaßen offenbar werden....

Zitat von Escroda

Da ringsum planungsrechtlich nur Einzelhäuser stehen, halte ich eine Realteilung nach § 34 BauGB für unzulässig.

Auch wenn Du offenkundig seherische Fähigkeiten hast, so sehe ich das hier anders.

Ich sehe auf dem winzigen Ausschnitt zwei Einzelhäuser (Walmdach und Satteldach) und ein Mehrfamilienhaus (Flachdach).

Eine Beplanung mit einem laaaanggestreckten Doppelhaus (zum Beispiel) könnte mE nach §34 schon gehen.

§34 regelt nicht wie Grundstücke geteilt werden, sondern zielt hauptsächlich auf das die Umgebungsbebauung. Also Maß der baulichen Nutzung (GRZ) und Höhenentwicklung ggü. Umfeld. Ansonsten wirkt das Ganze auf mich eher heterogen. Einen einheitlichen städtebaulichen Gestaltungswillen mag ich da nicht erkennen. Insofern könnte eine Bauvoranfrage mE schon Erfolg haben. Eine abgestimmte Planung vorausgesetzt, die die Vorgaben von §34berücksichtigt.

Zitat von Thomas B

Das ist Hexerei.....

Nein, Geodatenforensik.

Zitat von Thomas B

Auch wenn Du offenkundig seherische Fähigkeiten hast

Ja, ich sehe auf dem Bild mehrere Zahlen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

wie auch immer er das macht.

Also gut, noch ein Tipp: Im Grundstück stehen zwei Zahlen, 199 und 1. Die Formatierung verrät, dass es sich um eine Flurstücksnummer handelt. Die Rasterfahndung mit Flurstück 199/1, größer 850m², kleiner 900m² ergibt 12 Treffer. Die kann man sich in weniger als einer Minute anschauen.

Zitat von Thomas B

so sehe ich das hier anders

So anders ist das gar nicht.

Zitat von Thomas B

Ich sehe auf dem winzigen Ausschnitt zwei Einzelhäuser (Walmdach und Satteldach) und ein Mehrfamilienhaus (Flachdach).

Ja.

Zitat von Thomas B

Eine Beplanung mit einem laaaanggestreckten Doppelhaus (zum Beispiel) könnte mE nach §34 schon gehen.

Ja, aber nur "laaaanggestreckten".

Zitat von Thomas B

§34 regelt nicht wie Grundstücke geteilt werden, sondern zielt hauptsächlich auf das die Umgebungsbebauung.

Ja.

Zitat von Thomas B

Also Maß der baulichen Nutzung (GRZ) und Höhenentwicklung ggü. Umfeld.

Es fehlt (fett):

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Bauweise (§ 22 BauNVO):

Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

Mit § 34 BauGB als Planersatzvorschrift kann die Genehmigungsbehörde in einem Gebiet, in dem nur Einzelhäuser vorkommen, die Genehmigung anderer Bauweisen ablehnen. Ein Doppelhaus im planungsrechtlichen Sinn liegt dann vor, wenn die Doppelhaushälften an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind. Insofern hat § 34 BauGB mittelbar Einfluss auf die Grenzziehung.

Weiterhin halte ich die Ausdehnung des Baukörpers in den Garten aufgrund faktischer Baugrenzen für nicht genehmigungsfähig.

Zitat von Escroda

in einem Gebiet, in dem nur Einzelhäuser vorkommen,

Ich sehe direkt östlich angrenzen etwas Raumgreifenderes als ein typisches Einzelhaus. sieht nach einem mind. 2 - geschoßigen Mehrfamilienhaus aus. Insofern auch mein Hinweis, dass die Gegend her heterogen wirkt.

Zitat von Escroda

Weiterhin halte ich die Ausdehnung des Baukörpers in den Garten aufgrund faktischer Baugrenzen für nicht genehmigungsfähig.

Dazu fehlt mir in diesem falle tatsächlich der "Weitblick" da mir nur die drei Häuser auf dem Mini-Ausschnitt bekannt sind. Eine faktische Baugrenze gibt es aber sicherlich nicht, da eine solche in einem B-Plan definiert sein müsste. Eine fiktive kann es geben, wenn die angrenzenden Häuser eine solche erahnen lassen und wenn die Baubehörde eine solche sehen will.

Dies zu klären wäre im Rahmen eines unverbindlichen Gesprächs mit dem Baubehördensacharbeiter zumindest vorab zu klären. Rechtssicher könnte man es dann mit einer Bauvoranfrage machen.

Zitat von Thomas B

ein typisches Einzelhaus

Mir ging es um die planungsrechtliche Bedeutung des Begriffs Einzelhaus. Dabei ist es nicht von Bedeutung, wie groß oder hoch das Haus ist und ob es aus mehreren Gebäuden besteht, sondern lediglich, dass es Abstand zu allen Nachbargrenzen hält. Und diesbezüglich ist die Gegend nicht heterogen, da alle Häuser zu allen Nachbargrenzen Abstand halten. Hier sehe ich einen möglichen Ablehnungsgrund für die Pläne des TE, jedenfalls dann, wenn er mit Teilung eine reale Teilung in zwei eigenständige Flurstücke mit eigenem Grundbuchblatt meint. Daher mein Lösungsvorschlag, über eine ideelle Teilung nach WEG (ugs.: Doppelhaushälfte als Eigentumswohnung) nachzudenken.

Zitat von Thomas B

Eine faktische Baugrenze gibt es aber sicherlich nicht, da eine solche in einem B-Plan definiert sein müsste.

Dann wäre es eine festgesetzte Baugrenze. Eine faktische Baugrenze ergibt sich aus den Fakten, hier also den Bestandsbauten, die einen nahezu einheitlichen Straßenabstand einhalten (fast könnte man von faktischer Baulinie sprechen) und eine wenig abweichende Bautiefe, so dass ich hier auch von einer hinteren faktischen Baugrenze ausgehe.

Zitat von Thomas B

Eine fiktive kann es geben

Nein, das ist ein Widerspruch. Entweder sie ist fiktiv, also ausgedacht, z.B. weil ich mir die oben beschriebene einheitliche Bauflucht nur ausgedacht habe, oder es gibt eine, weil sie sich aus der Örtlichkeit ergibt oder durch Satzung festgesetzt ist.

Zitat von Escroda

Nein, Geodatenforensik.

Also gut, noch ein Tipp: Im Grundstück stehen zwei Zahlen, 199 und 1. Die Formatierung verrät, dass es sich um eine Flurstücksnummer handelt. Die Rasterfahndung mit Flurstück 199/1, größer 850m², kleiner 900m² ergibt 12 Treffer. Die kann man sich in weniger als einer Minute anschauen.

hatte es komplett anders herausgefunden. Wusste gar nicht, dass ich bei dem Geoportal, Flurstücke mit m² eingrenzen kann. bzw. wie das geht.

Zitat von Escroda

Mir ging es um die planungsrechtliche Bedeutung des Begriffs Einzelhaus. Dabei ist es nicht von Bedeutung, wie groß oder hoch das Haus ist und ob es aus mehreren Gebäuden besteht, sondern lediglich, dass es Abstand zu allen Nachbargrenzen hält. Und diesbezüglich ist die Gegend nicht heterogen, da alle Häuser zu allen Nachbargrenzen Abstand halten. Hier sehe ich einen möglichen Ablehnungsgrund für die Pläne des TE, jedenfalls dann, wenn er mit Teilung eine reale Teilung in zwei eigenständige Flurstücke mit eigenem Grundbuchblatt meint. Daher mein Lösungsvorschlag, über eine ideelle Teilung nach WEG (ugs.: Doppelhaushälfte als Eigentumswohnung) nachzudenken.

Ich glaube nicht, dass dies entscheidend ist (sein muss).

§34 regelt das Einfügen in das Umfeld. Das ist ohnehin interpretierbar. Hat das Umfeld eine GRZ von zB 0,20 - 0,3, im Mittel also 0,25.....fügt sich dann eine Planung mit einer GRZ von 0,32 noch ein? Sie liegt ja schon über dem Umfeld. Es kann dennoch auch städtebaulich unschädlich sein. Kann, muss nicht.

Gleiches gilt für Einzelhäuser, also mit Grenzabstand. Ein Doppelhaus ist städtebaulich von einem Einzelhaus nicht zu unterscheiden. Für §34 dürfte es also unerheblich sein.

Das ist natürlich alles ein wenig Kaffeesatzleserei. Der einfachste Weg wäre der zum Bauamt. Dann könnte man recht einfach klären was da geht und was da nicht geht.

Sehe ich ähnlich wie Thomas B. Außerdem kann man nicht vermeiden, dass das Grundstück hinterher einfach geteilt wird - oder ist das in Hessen genehmigungspflichtig (die Teilung meine ich)?

Zitat von Rose24

oder ist das in Hessen genehmigungspflichtig (die Teilung meine ich)?

Ja, § 7 HBO:

Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde