Verkauf eines Teils eines Grundstücks, das zu 100 % finanziert ist ?

Zitat von maddiekool1111

Spielt eine Bank da mit?

Mit der Bank reden. Ich würd mich nicht wundern, wenn die

A) den Erlös sofort haben wollen und

B) die Rate für den Rest [der dann ja weniger wert ist] erhöhen per Sonderkündigung

Die Bank muss schon weit vor einem Verkauf der Teilung des Grundstücks zustimmen, weil sich diese bereits auf die Grundschuld auswirkt. Deshalb: Zu allererst ab zur Bank!

Zitat von maddiekool1111

So wollte ich früher das Haus selbst bauen

Selbst der Bebauung hätte die Bank [auch bei ungeteiltem Grundstück] zustimmen müssen.

Zitat von maddiekool1111

Spielt eine Bank da mit? Das Grundstück ist ja zu 100% finanziert und die Bank müsste bei einem Verkauf für diese Teile aus dem Grundbuch gestrichen werden. Ich verkaufe also einen Teil ihrer Sicherheit, daher würde sie sicherlich einen großen (oder den gesamten?) Verkaufspreis einziehen und als vorzeitige Tilgung betrachten?

Vor 3 Jahren zu 100% finanziert, d.h. bisher wurde wohl kaum getilgt. Ob bzw. wie die Bank hier mitspielt, hängt davon ab, wie sie das Objekt bewertet, wie die Finanzierung aufgebaut ist, wie hoch die Restschuld ist, und ob sie in den Blankobereich gehen muss (möchte). Das Ganze wird dadurch erschwert, dass Du vermutlich eine Finanzierung mit 10 oder mehr Jahren LZ abgeschlossen hast, ob mit oder Sondertilungsoption, das müsstest Du noch beantworten. Eine laufende Finanzierung zu ändern ist immer schwierig, es wäre denkbar, dass die Bank für den auf den Grundstücksanteil entfallenen Kreditbetrag eine Vorfälligkeitsentschädigung haben möchte. Deren Höhe müsste man noch ermitteln. Besteht die Finanzierung aus mehreren Teilen, evtl. auch mit mehrere Grundschuldeintragungen (Rangfolge?), dann sieht die Welt etwas anders aus.

Zitat von maddiekool1111

Würde die Bank den (Mindest-) Verkaufspreis mitbestimmen?

Erst einmal interessiert sich die Bank nur für den Kredit und dessen fristgerechte Rückzahlung. Sollte sie einem Teilverkauf positiv gegenüberstehen (evtl. auch aus Eigeninteresse), dann interessiert sich sich nicht dafür zu welchem Preis der Grundstücksanteil verkauft wird, Hauptsache Du kannst irgendwie die Differenz zwischen Kreditbetrag (Restschuld) und Sicherheit ausgleichen. Erzielst Du einen höheren Kaufpreis, dann steht der Überschuss zu Deiner Verfügung. Ist absehbar, dass Du durch den Verkauf das Darlehen nicht ausreichend reduzieren kannst, dann wird die Bank Dich fragen, woher Du den Restbetrag nehmen möchtest, oder einem Verkauf der Sicherheit nicht zustimmen.

Zitat von maddiekool1111

Lässt sich oder sollte so etwas schon vor verkauf festgehalten werden?

Das musst Du sogar, denn Du kannst den Grundstücksanteil nicht verkaufen, der "gehört" ja quasi der Bank (auch wenn Du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist, es besteht ja eine Grundschuldeintragung, oder mehrere). Ohne Freigabe der Bank (Löschungsbewilligung) wird kein Notar einen Vertrag beurkunden, und kein Käufer würde den Grundstücksanteil kaufen, da er ansonsten in die Haftung gerät. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass man Deine Finanzierung so splitten kann, dass der Käufer einen Teil übernimmt. Das mag theoretisch funktionieren, praktisch wird die Bank dem kaum zustimmen, da es sich dann um einen neuen Schuldner handelt, dessen Bonität etc. erst einmal überprüft werden müsste, usw.

So einTeilverkauf wird also nicht einfach, und ohne zuvor mit der Bank zu sprechen, solltest Du gar nichts unternehmen, und schon gar nichts unterschreiben. Letzteres ist besonders wichtig, da Du ansonsten Gefahr läufst, dass bei einem Platzen des deals, der Kaufinteressent versuchen könnte, einen evztl. entstandenen Schaden von Dir ersetzt zu bekommen. Ob er das durchsetzen kann, das steht auf einem anderen Blatt, aber den Ärger sollte man vermeiden.

Es ist also wichtig, dass Du Dir über den Ablauf im Klaren bist. Deswegen zuerst mit der Bank klären, ob ein Teilverkauf überhaupt eine Option ist. Die kennen Deine Finanzierung, Deine Einkommensverhältnisse usw. und können Dir sagen, was mit ihrer Zustimmung möglich ist, und was nicht. Achtung, je nachdem wie Deine Finanzierung aufgebaut ist, besteht auch das Risiko, dass die Bank Deine komplette Finanzierung kündigt, und Dir eine neue Finanzierung für die Restschuld, zu dann schlechteren Konditionen, anbieten wird. Das könnte auf Dauer gesehen teuer werden.

Übrigens:

Zitat von R.B.

Ob bzw. wie die Bank hier mitspielt, hängt davon ab, wie sie das Objekt bewertet,

Hier kannst Du etwas Einfluss nehmen, indem Du selbst eine Verkehrswertermittlung beauftragst, und das Ergebnis dann der Bank übergibst. Banken interessieren sich erfahrungsgemäß kaum für die Wertentwicklung eines Objekts, so lange die Finanzierung ungestört verläuft. Man unterstellt einfach, dass das Objekt weiterhin werthaltig ist, und die Verbindlichkeiten abdeckt. Durch regelmäßige Tilgung verringert sich das Risiko für die Bank von Jahr zu Jahr, also ist (für die Bank) alles im grünen Bereich.

In Phasen stark steigender Baupreise erhöht sich auch der Wert des Objekts, trotz steigender Alterswertminderung, und nicht selten werden Immobilien nach dem Kauf auch modernisiert und/oder saniert, wobei das oftmals aus Eigenmitteln finanziert wird. Die Bodenrichtwerte steigen in den meisten Regionen auch regelmäßig an. Eine neue Bewertung könnte somit Deine Position gegenüber der Bank stärken, zumal diese an sich nicht mehr Sicherheiten eines Kunden halten darf als sie Kredite ausgegeben hat, aber so lange der Kunde nichts sagt, wird das einfach ignoriert. Umgekehrt hat die Bank die Möglichkeit eine Verstärkung der Sicherheiten zu verlangen, wenn deren Wert die Verbindlichkeiten nicht mehr abdeckt. Achtung, Banken rechnen bei Sicherheiten immer mit Abschlägen, und das hat auch Auswirkungen auf die Konditionen, aber das spielt jetzt keine Rolle.

Nach gerade mal 3 Jahren dürfte die Wertveränderung aber überschaubar sein, und geht evtl. auch in den Toleranzen der banküblichen Abschläge (bei der Bewertung) unter, aber das weiß man erst wenn Zahlen auf dem Tisch liegen, und man miteinander gesprochen hat.

Am besten Du kannst der Bank beim Gespräch einen plausiblen "Plan" vorlegen, auch wenn dieser nicht bis auf die letzte Nachkommastelle genau ist. Dazu wäre es interessant zu wissen, warum Du eigentlich einen Teil des Grundstücks verkaufen möchtest (Nebenkosten der Teilung nicht vergessen). Möchtest Du "nur" Deine Verbindlichkeiten reduzieren, oder hast Du bereits einen Porsche bestellt, das macht zumindest für die Bank schon einen Unterschied.