Artikelüberschrift in der örtlichen Tagespresse (HAZ)

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Es soll eine statischische Erhebung geben, die aussagt, energetisch sanierte Häuser seien im Raum H geringer im Preis gesunken als unsanierte.

Um 13 % 2024 [Quartal wohl I] (für sanierte)

gegenüber I/2022 18,9 % (für unsanierte).

Der Trend sei bundesweit mit unterschiedlichen %-Sätzen festzustellen

Ja, behauptet wird das schon länger, auch für B. Mangels aktiver Marktteilnahme kann ich das nicht ernsthaft kommentieren, aber die Preise steigen in B generell tatsächlich nicht mehr. Da hier weit über 90 % im Bestand verkauft werden, ist die energetische Qualität der Gebäudehüllen schon lange ein Thema. Wir erhalten jetzt deutlich mehr Nachfragen nach thermischen Sanierungsmaßnahmen als vor einigen Jahren. Gefühlt beschäftigt das Thema jetzt alle Besitzerinnen und Besitzer, wobei das Spektrum von "wegen der Kinder bitte nur mit nachwachsenden Baumaterialien die Kosten schätzen" bis zu "schnell noch eine neue Ölheizung und einen ganz ganz großen Tank einbauen, bevor die Grünen mir das auch noch verbieten!".

Zitat von Ralf Dühlmeyer

-3,1 % (saniert) zu - 4,2 % (unsaniert) aus

Du meinst -3,1% zu -4,2%? (fehlt da ein Minuszeichen?)

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Für B weist die in der HAZ veröffentlichte Statistik -3,1 % (saniert) zu 4,2 % (unsaniert) aus

Ist das die absolute Preisbewegung oder die Abweichung vom sinkenden Immobilienpreis? (Bei Steigerungen von hier gebietsweise bisher zuletzt um + 10 % bis + 25 % / Jahr sind Preis-Bewegungen im unteren einstelligen Prozentbereich als "stabil" zu bewerten. Wenn man weiterhin mit jährlichen Preissteigerungen weit über Inflation gerechnet hat, ist das natürlich ein Schock.)

Ich könnte mir vorstellen, dass es schwierig ist den Preis bzw. die Preisentwicklung zwischen unsaniert und (energetisch) saniert zu unterscheiden. Ältere Gebäuden im Bestand werden ja eher selten nur energetisch ertüchtigt, sondern nach xx Jahren steht meist eine umfangreiche Renovierung, Moderniserung oder gar Sanierung an. Der höhere Verkaufspreis dürfte dann nur zum Teil durch eine energetische Sanierung begründet sein, vermutlich führt das Gesamtbild zu einem höheren Verkaufspreis. Eine Wertsteigerung durch eine energetische Modernisierung ist sicherlich gegeben, das wird auch bei einer Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt. Für eine Kaufentscheidung gibt es aber noch andere (wichtigere) Faktoren (Lage, Allgemeinzustand, Komfortausstattung etc.).

Ich kann ja mal meine Makler fragen.

Aber zunächst mal interessiert der Energieausweis immer noch nicht wirklich für Käufer. Ich dachte, mit Preissteigerung etc. würde sich das ändern.

Zitat von Anda

Aber zunächst mal interessiert der Energieausweis immer noch nicht wirklich für Käufer.

Das kann ich mir gut vorstellen, und entspricht auch meiner Erfahrung. Modernisierungsmaßnahmen machen sich aber beim Verkehrswert bemerkbar, und die Frage ist, ob die Käufer das auch würdigen. Der Verkehrswert ist ja erst einmal "nur" ein Orientierungswert, auf welchen Preis sich die Parteien dann einigen das steht auf einem anderen Blatt.

Es liegt in der Natur der Sache, dass Verkäufer und Käufer unterschiedliche Vorstellungen vom Wert solcher Sanierungsmaßnahmen haben.

Nehmen wir einmal ein fiktives Beispiel. Gebäude Bj. 1974, GND=80 Jahre. Dann wäre die Restnutzungsdauer 30 Jahre. Werden die Außenwände nach aktuellem Dämmstandard gedämmt, dann erhöht sich die RND um +3 Jahre, also auf 33Jahre. Beim Ausstattungsstandard gehen die Außenwände mit einem Wägungsanteil von 23% mit ein, wobei sich hier die Standardstufe von sagen wir mal 2 auf 4 erhöht.

Nun kommt es auch noch auf weitere Faktoren an, beispielsweise Grundstücksanteil am Verkaufspreis usw. Am Ende erhöht sich der Verkaufspreis vielleicht um 5% (jetzt einfach mal geschätzt). Dem stehen aber Investitionskosten für die Fassadendämmung entgegen. Dann wundert sich so mancher Verkäufer, warum er die sagen wir mal 40T€ für das WDVS nicht so einfach auf den Verkaufspreis draufschlagen kann. In diesem Fall wäre es besser, er würde das Haus unsaniert verkaufen, und überlässt die Sanierung dem Käufer. Der kann das Haus und die Investition auch entsprechend lange nutzen.

Wie gesagt, das ist jetzt nur ein Beispiel das die Problematik aufzeigen soll, man muss das für jeden Einzelfall rechnen. Mir ist die Aussage eines Maklers im Gedächtnis geblieben. Er hat damals zuerst gefragt "kannst Du das selbst machen?" und nachdem ich das verneint habe, kam die Aussage "nichts mehr investieren, das Geld siehst Du nie wieder". Ein weiterer Vorteil, durch den dann niedrigeren Verkaufspreis findet man leichter potenzielle Käufer.

Zitat von R.B.

Nehmen wir einmal ein fiktives Beispiel. Gebäude Bj. 1974, GND=80 Jahre. Dann wäre die Restnutzungsdauer 30 Jahre. Werden die Außenwände nach aktuellem Dämmstandard gedämmt, dann erhöht sich die RND um +3 Jahre, also auf 33Jahre. Beim Ausstattungsstandard gehen die Außenwände mit einem Wägungsanteil von 23% mit ein, wobei sich hier die Standardstufe von sagen wir mal 2 auf 4 erhöht.

Nun kommt es auch noch auf weitere Faktoren an, beispielsweise Grundstücksanteil am Verkaufspreis usw. Am Ende erhöht sich der Verkaufspreis vielleicht um 5% (jetzt einfach mal geschätzt). Dem stehen aber Investitionskosten für die Fassadendämmung entgegen. Dann wundert sich so mancher Verkäufer, warum er die sagen wir mal 40T€ für das WDVS nicht so einfach auf den Verkaufspreis draufschlagen kann. In diesem Fall wäre es besser, er würde das Haus unsaniert verkaufen, und überlässt die Sanierung dem Käufer. Der kann das Haus und die Investition auch entsprechend lange nutzen.

Ist das regelmäßig so?

Ich musste mich vor einigen Jahren mit der Veräußerung eines damals ca. 50 Jahre lang nur minimal unterhaltenen, aber schadensfreien Hauses auseinandersetzen und der Frage, ob man als Eigentümer sinnvoller saniert oder unsaniert verkauft. Damals entsprachen die ermittelten Sanierungskosten umgerechnet ziemlich genau der Marktpreisdifferenz zwischen sanierten und unsanierten Vergleichsobjekten.

(In Anbetracht der Notwendigkeit, die Sanierung nicht in Eigenleistung erbringen zu können und der Tatsache, dass sich damit am Ende kein Mehrwert generieren ließ, wurde schließlich unsaniert verkauft. Und dem Makler gelang es schließlich sogar, noch gut 10 % über dem ortsüblichen Marktwert beim Käufer zu erzielen - wobei das möglcherweise auch beim sanierten Objekt gelungen wäre.)

Zitat von Ralf Dühlmeyer

"Unsanierte Häuser sind schlechter zu verkaufen"

Es soll eine statischische Erhebung geben, die aussagt, energetisch sanierte Häuser seien im Raum H geringer im Preis gesunken als unsanierte.

Abgesehen vom unbestreitbaren (aber auch mitnichten überraschenden oder gar unbekannten) wahren Kern, daß minder oder mangelhaft attraktive Objekte an Nachfragerückgängen und Preisrutschen regelmäßig überproportional teilnehmen,

werden sowohl so sicher wie das Amen in der Kirche immer die Innungen und sonstigen Verbände bauwerkswerterhaltender Wirtschaftszweige in- und außerhalb von Sauregurkenzeiten solche Studien in Auftrag geben

als auch Zeitungs- und Zeitschriftenverlage immer Advertorial-Sonderbeilagen zu diesem Thema herausgeben.

Vermutlich längst nicht nur ich habe nichts anderes erwartet, als Sensatiönchen pufft und zischt das nicht, von knallen ganz zu schweigen

Cookies & Co. sei dank lese ich seit Wochen, daß sich Solaranlagen ausgerechnet in meinem Bundesland niemals lohnen würden.

Die Vermutung liegt nahe, daß mir das über ein VPN surfend nicht von ausgerechnet meinem Bundesland erzählt würde, sondern von ausgerechnet dem Land des Tunnel-Proxyserver-Standortes. Ein Schelm, der sich nicht die Mühe macht, sich dabei etwas zu denken *grins* - soweit zu "im Raum H".

Zitat von Skeptiker

Ist das regelmäßig so?

Das kann ich nur für die Fälle beantworten die ich näher kenne, und da war es so. Das bedeutet jedoch nicht, dass man bei einer Einzelfallbetrachtung auch einmal zu einem anderen Ergebnis kommen kann. Bei einem MFH (Grundstücksanteil gering im Verhältnis zum Gesamtwert), oder einem einfachen Gebäude, kann es schon wieder ganz anders aussehen.

Ich muss gestehen, dass ich das früher auch falsch eingeschätzt habe, aber man lernt ja dazu. Damals vor ca. 35 Jahren Hauskauf (ca. 10% EK) und dann kam mir die Idee, umfangreich zu modernisieren. Also Angebote eingeholt und ab damit zur Bank. Da gab es die erste Überraschung, als mir der nette Berater gesagt hat, er müsse zuerst nachfragen, ob er so viel blanko gehen darf, und was sie noch an Nachweisen bräuchten. Die Konditionen wären dann aber nicht so gut, sofern es genehmigt würde. Mein Argument damals, wenn ich 100TM investiere, dann muss das Haus doch auch 100TDM mehr wert sein, aber den Zahn hat mir der Berater schnell gezogen. Also nach Hause gefahren und telefoniert, wozu hat man schließlich ein halbes Dutzend Bankfachleute in der Verwandtschaft. Danach war ich schlauer, und hatte gelernt, dass 1.000DM nicht gleich 1.000DM sind.

Deswegen schreibe ich hier in vielen threads, dass man beim Ansatz von Eigenleistungen vorsichtig sein muss, und wenn man sich in der Wertermittlung und "banküblichen" Besicherung von Immobiliendarlehen nicht auskennt, dann besser zweimal nachfragen.

Mir ging es weder um die Eigenleistung, noch um die erreichbare Beleihungshöhe, sondern lediglich um den erzielbaren Marktpreis. Und da war vor fast 30 Jahren die Situation wie oben beschrieben.

Ich kenne keinen Fall in dem sich eine Sanierung 1:1 im Verkehrswert widerspiegeln würde, Beispielrechnung s.o. .

Das Beispiel mit der Beleihung habe ich deswegen gebracht, weil ich durch die Sanierung/Modernisierung die Schulden über den Marktpreis getrieben hätte, und die Bank hätte sich den Blankoanteil fürstlich bezahlen lassen, sofern sie das Darlehen überhaupt genehmigt hätte. Bei viel Eigenleistung wäre weniger Fremdkapital nötig gewesen und ich wäre damit unter der kritischen Grenze geblieben.

Das Beispiel mit der Fassadendämmung lässt sich auch auf andere Maßnahmen übertragen. Der Einbau einer WP für sagen wir mal 30T€ steigert nicht automatisch den Verkehrswert um 30T€. Bei einem Gebäude für 1 Mio fällt das nicht in´s Gewicht, da gehen die paar Euro im Rauschen unter, aber bei einem Gebäude für 200T€ sieht das wieder anders aus. So steigert eine WP anstatt eines Ölkessels die Standardstufe von 3 auf 5 (bei einem Wägungsanteil von 9%) und auf die RND hat es so gut wie gar keinen Einfluss. Bei meinem obigen Beispiel würde sich dann der Verkehrswert nur um etwa 5.000,- € erhöhen, bei einer Investition von 30T€.

Und immer daran denken, der ermittelte Verkehrswert ist nur eine Orientierung, wie die beiden Parteien das ansetzen und sich dann evtl. einigen, das ist deren Sache.

Das stimmt, wichtiger Punkt. Ich bin davon ausgegangen, dass die Verkehrswertermittlung zeitnah zur Investition erfolgt, d.h. es wird investiert um zu einem höheren Preis verkaufen zu können. Ein paar Wochen oder Monate spielen hier sicherlich keine Rolle. An sich geht es mir nur darum, dass es keinen Automatismus gibt, der Investitionskosten 1:1 auf den Verkehrswert aufschlägt.

Es gibt auch Investitionen die im Rahmen der Instandhaltung sowieso erforderlich wären, bzw. die im Fall eines Unterlassens durch einen Abschlag berücksichtigt würden (Bsp. ein 30 Jahre alter Ölkessel o.ä.).

Ich weiß nicht, ob ein 30 Jahre alter Ölkessel tatsächlich diese Rolle spielt. Die Aufregung ums GEG aka „Heizungsgesetz“ hat sich gelegt ebenso wie der Aktionismus vieler Leute.

Ich glaube, dass die Optik und der Standard (und die Lage) tatsächlich die größere Rolle spielen. Optik im Sinne von, ob das Haus gepflegt aussieht und aufgeräumt. Es gibt ja Leute, die anbieten Wohnungen und Häuser für besseren Verkauf aufzuhübschen. Bin allerdings noch keinem begegnet.

Zurück zu den Sanierungen. Empfehle ich tatsächlich keinem Verkäufer, da die sich nicht lohnt. Man weiß ja nie, was die Käufer vorhaben und oft ist dann ein Stück Sanierung eingerechnet, da man eh die Fenster anders haben möchte zum Beispiel etc. Eine 30 Jahre alte Heizung = Kessel von derzeit 1994 kann noch sehr gut laufen. Je nach Typ auch gut zu reparieren.

Leider kann ich den Artikel nicht lesen in der HZ, aber was meinen die mit „energetisch gut“. 95%, ne eher 99% der Käufer sind nicht mal imstande, einen Energieausweis richtig zu lesen. Das ist auch komplex - leider.

Ein Ausweis nach der EnEV 2013 hat beispielsweise nur einen knapp halb so großen Bandtacho wie einer nach der von 2007. Der wurde von 450 KWh/m2a auf 250 KWh/m2a gekürzt. Das ist ungefähr BJ Mitte, Ende 70er bei EFH/ZFH ohne Sanierungen mit NT-Kessel. Alles was älter war, fiel rechts runter. Auch Sanierungen bei älteren Häusern konnten nicht mehr auf diesem Bandtacho abgebildet werden. In Zahlen, ja - auf dem Tacho, nein.

Rückmeldungen von Maklern ergaben, dass ältere Häuser deutlich zu schlecht bei Bedarfsausweisen bewertet werden und never ever die Verbräuche da waren, wenn man den Endenergiebedarf als groben Maßstab annimmt.

Seit 2024 müssen wir ja die 18599 anwenden. Seitdem werden die Gebäude ca.30% -40% schlechter und die angenommenen Leitungslängen nach 18599 sind teils abenteuerlich groß.

Gehen wir mal von einem nach DIN 4108 erstellten Ausweis aus, dann ist das Haus ca. Mitte/Ende 70er und dass das unsaniert nun nicht so reißenden Absatz findet, ist klar. Ich erinnere an die damalige Mode, Badmöbel bevorzugt farbig, gerne in grün, einzubauen. Das ist nun nicht mehr wirklich beliebt.

Derzeit liegen Gebäude wesentlich länger auf dem Markt. Früher hat die übertriebene Preissteigerung dafür gesorgt, dass auch überhöht angebotene Objekte ihren Käufer fanden und man sie einfach liegen lassen konnte. Dem ist nun nicht mehr so.

Ich bin ja eher im ländlichen/kleinstädtischen Raum unterwegs. Da sind viele Gebäude wenig energetisch saniert worden. Oft wurde mal bei 60er/70er Jahren Häusern das Dach ausgebaut für ein erwachsen gewordenes Kind und dabei mal gedämmt (wäre so ein Klassiker). Auch Fenster wurden durchaus mal getauscht - je nach Baujahr. Fassadendämmung ist tatsächlich relativ selten. Dachdämmung und Fenstertausch sind die häufigsten energetischen Sanierungen. Fassade sehr selten. Heizung je nachdem.

Sanierungen spielen also eine Rolle, aber keine wirklich große. Gas- und Ölheizungen sind ja immer noch der Standard im Bestand.

Interessant sind m.E. höchstens nicht so alte Gebäude, die damals schon erhöhte Ansprüche an der Gebäudehülle erfüllt haben oder komplett sanierte Gebäude.