Mangelbeseitigung: kann man ein Konzept verlangen?

Zitat von Pyrate

ob man als Bauherr ein Konzept zur Mängelbeseitigung verlangen kann.

Nein!

Du zeigst einen Mangel (der hoffentlich einer ist!) an und der BU behebt nach SEINER Maßgabe!

Zitat von Pyrate

Könnte der Bauherr dann das Konzept zB ablehnen bei vermuteter nicht Eignung?

Wer soll das BEURTEILEN ???
Du als Laie?

Dein durch Absens glänzender BL ???

Ein Dritter ???

Zitat von Pyrate

Ich frage mich in diesem Zusammenhang, ob man als Bauherr ein Konzept zur Mängelbeseitigung verlangen kann. Damit meine ich eine schriftliche Aufstellung der Arbeiten, die das Gewerk nun zur Mängelbeseitigung plant.

Generell kann man - ganz platt geschrieben - sowieso wirklich alles verlangen. Spannend ist dann aber immer die Frage, ob man sein Verlangen rechtlich durchsetzen kann.

Ja, ich verlange für meine Bauherrn immer ein Sanierungskonzept. Nein, durchsetzen könnte ich das nicht. Wenn keines vorgelegt wird, hat man sowieso fast immer auch wegen anderer Dinge Stress, dann erübrigt sich auch die Vorlage. Insofern ...

Daher nur soviel:

Zitat von Pyrate

Kann ich da jemanden beauftragen

Bei so viel Unsicherheit - einen RA!!!

...kommt immer drauf an, ob die Firma, die den Mangel verursacht hat gesprächsbereit ist. Grundsätzlich muss sie aber nur den Mangel beheben, ohne dass der AG einen Einfluss darauf hat wie sie es macht. Das gilt m.E. auch für die Folgegewerke, die dann vermutlich vom Mängelverursacher beauftragt werden müssten. Vielleicht kann ja Eric noch etwas dazu schreiben.

Der Auftragnehmer hat nur ein ihm unter Fristsetzung einzuräumendes Recht ( und selbstverständlich auch die Pflicht ), die Mängel an seinem Gewerk zu beseitigen. Hinsichtlich der Mangelfolgeschäden hat er kein Nachbesserungsrecht, er muss stattdessen Schadensersatz in Geld leisten, wenn er die Schäden an anderen Bauteilen schuldhaft, also mindenstens fahrlässig verursacht hat.

Hier ein Urteil des OLG Düsseldorf, das entschieden hat, dass sich ausnahmsweise aus der Pflicht zur Rücksichtsnahme auf die Interessen, die Rechte und die Rechtsgüter des Auftraggebers und aus der bauvertraglichen Kooperationspflicht ein Anspruch des Auftraggebers gegen den Auftragsnehmer ( = Bautrüger ) auf Vorlage eines Sanierungskonzepts vor Dürchführung der Nachbesserungsarbeiten ergeben kann.

Für nicht sonderlich Interessierte sind nur die Randzeilen ab 311 ff zu lesen.

Für Interessierte ist das ganze ( längere ) Urteil lesenswert, weil es sehr viele Problempunkte des Baurechts abhandelt. Lesenswert ist insbesondere, wie es dem OLG Düsseldorf gelungen ist, die Anforderungen an den geschuldeten Trittschallschutz durch Auslegung des Vertrags nach §§ 133, 157 BGB herauszuarbeiten und das gewonnene Ergebnis auf den entschiedenen Fall anzuwenden.

Zitat von Pyrate

, dass eine schuldhafte Verursachung aufgrund des Mangels vorliegt?

Ist denn (einigermaßen) rechtssicher festgestellt, das die Fensterbank die Ursache ist und der Fensterbauer daran Schuld ist ???

Nicht, dass Du jetzt im Vertrauen aufs Forum Aufträge in 5-stelliger Höhe vergibst und der FB Dir dann ne Nase dreht.

Zitat von Pyrate

Zunächst setze ich erstmal auf einen vernünftigen Dialog mit dem FB und auch auf ein Einsehen und Einverständnis zu diesem Vorgehen. Ansonsten muss man ja eh weiter eskalieren mit RA, Gutachter usw. was für alle den Ärger und die Kosten hochtreiben würde.

Solcher Schadenersatz sollte vorher abgesprochen werden, da der FB hierfür eine Haftpflichtversicherung haben müsste. Diese wird nicht erfreut sein, wenn der Schaden nicht umgehen vom FB gemeldet wird.

Zitat von Pyrate

Zunächst setze ich erstmal auf einen vernünftigen Dialog mit dem FB und....

Das halte ich für den richtigen Weg. Man muss nicht immer gleich vom worst case Szenario ausgehen. Anhand der Reaktion des AN erkennt man schnell, ob es sich dann lohnt diesen Weg weiter zu verfolgen.

Vorsicht ist geboten wenn es um Fristen etc. geht, man sollte also seine Position schon gut kennen. Hier sollte man sich gut informieren, evtl. ein erstes Beratungsgespräch mit einem RA führen (Aufwand ca. 1h, Kosten sind überschaubar, Erkenntnisgewinn hängt vom RA ab und den Fragen die man stellt).

Ich habe mit dieser Strategie schon gute Erfahrungen gesammelt aber auch schon Lehrgeld bezahlt. Eine Garantie für den Erfolg gibt es nun einmal nicht. Abgesehen davon sind meine wenigen Erfahrungen mit solchen Streitfällen nicht gerade repräsentativ.

So lange man keine Fristen im Genick hat, kann man danach immer noch eskalieren.

Zitat von Rose24

...kommt immer drauf an, ob die Firma, die den Mangel verursacht hat gesprächsbereit ist. Grundsätzlich muss sie aber nur den Mangel beheben, ohne dass der AG einen Einfluss darauf hat wie sie es macht. Das gilt m.E. auch für die Folgegewerke, die dann vermutlich vom Mängelverursacher beauftragt werden müssten. Vielleicht kann ja Eric noch etwas dazu schreiben.

Grundsätzlich Zustimmung,

aber

Wenn ein Mangel in der Ausführung schon jetzt Schäden verursacht und eine mangelhafte Nachbesserung weitere Schäden, ggf schwerwiegende, nicht dauerhaft unterbindet oder möglicherweise dafür sogar ursächlich ist, sollte die ausführende Firma dem Bauherren schon mitteilen, wie sie gedenkt, die Mängelbeseitigung auszuführen.

Die Art und Weise ist ja grundsätzlich dem Unternehmer freigestellt.

Der Bauherr könnte aber den Unternehmer höflich bitten, ihm den Zeitraum und die Art und Weise der Ausführung spätestens xx Wochen/Tage vor Ausführungsbeginn mitzuteilen. Gerade bei schwerwiegenden bzw. schadenträchtigen Mängeln hat der Bauherr m.M.n. ein erhöhtes Interesse daran, dass der Mangel sach- und fachgerecht sowie "dauerhaft" beseitigt wird.

Letztendlich liegt so eine "Prüfung des Instandsetzungskonzeptes" ja auch Im Interesse des Unternehmers, dem ggf. mit einem technischen Hinweis geholfen werden kann, keine zweite und dritte Mängelbeseitigung ausführen zu müssen.

Bei unseren (größeren) Projekten verlangen wir öfters mal ein "Instandsetzungskonzept" im Zuge der Mängelrüge, gerne auch mit technischen Hinweisen, was zu beachten ist.

Ob es einen rechtlichen Anspruch darauf gibt, muss ein Jurist beurteilen - technisch halte ich es - bei schadenträchtigen Mängeln - für sinnvoll.

Zitat von Pyrate

Zunächst setze ich erstmal auf einen vernünftigen Dialog mit dem FB

Der hätte längst in Gang sein müssen. Immerhin ist hier im Forum schon ab 05.03. die Fensterbank als wahrscheinliche Ursache ge- und benannt worden; also vor ü. 14 Tagen.

Zitat von Pyrate

Aber alles in allem 5-Stellig?

Maler innen

Abdecken

Möbel/Inventar verräumen

Reinigen

Gerüststellung

Rollladen/Sonnenschutz demontieren und wieder montieren

Fensterbank demontieren

neue Bank liefern

Fensterbank montieren

Was vergessen?

Das alles für < 9.999 €

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Der hätte längst in Gang sein müssen. Immerhin ist hier im Forum schon ab 05.03. die Fensterbank als wahrscheinliche Ursache ge- und benannt worden; also vor ü. 14 Tagen.

Maler innen

Abdecken

Möbel/Inventar verräumen

Reinigen

Gerüststellung

Rollladen/Sonnenschutz demontieren und wieder montieren

Fensterbank demontieren

neue Bank liefern

Fensterbank montieren

...

Das alles für < 9.999 €

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Verstehe ich richtig, dass Du die Kosten dafür auf > 10.000 € schätzt - bei einer (Eck-) Fensterbank?

Zitat von Skeptiker

Verstehe ich richtig, dass Du die Kosten dafür auf > 10.000 € schätzt - bei einer (Eck-) Fensterbank?

Die Behebung des Gesamtschadens, ja. Die Fensterbank solo sicher nicht. Die soll ja auch nur der "Auslöser" sein

Zitat von Pyrate

warum sollte jetzt auf einmal auch der Sonnenschutz ausgebaut werden

Wenn die Fensterbank Ursache ein sollte (ich glaub immer noch nicht zu 100% dran), wie soll die ausgewechselt werden, wenn die Führung de Sonnenschutzes sitzen bleibt?

Bildzitat einfügen verbietet die Forensoftware

Und wenn die Führung unten weg muss, wie soll das FACHGERECHT gehen, ohne das sie oben auch gelöst wird. Dann ist aber der Sonnenschutz als Kolateral"schaden" mit zu demontieren!

Zitat von Pyrate

Wenn sich dann eine Partei dauerhaft querstellt, muss man ggf. eskalieren.

Ich sehe anhand Deiner Beschreibung keinen Grund warum man jetzt eskalieren sollte. Der FB scheint zumindest kooperativ zu sein, da könnte eine Keule zum jetzigen Zeitpunkt die Lage eher verschlimmbessern als zu fördern. Richtig ist, jetzt erst einmal abzuwarten. Man muss dem FB auch etwas Zeit geben und sollte nicht erwarten, dass jetzt alle Punkte über Nacht gelöst werden. Ich würde nach einer realistischen Frist beim FB nachhaken damit er nicht versucht die Sache auszusitzen.

Spätestens wenn Fristen in´s Spiel kommen, sollte man auch darauf achten, dass der Schriftwechsel nachweisbar ist. Ich weiß, das wird aus Bequemlichkeit gerne ignoriert, und das geht in vielen Fällen auch gut, sobald jedoch mit härteren Bandagen gekämpft werden muss, sind Formfehler Anwalts Liebling.

Zitat von Pyrate

ie ganzen schadensträchtigen Dinge sind nicht wartungsfreundlich verbaut, ganz im Gegenteil. Das ist ein konzeptioneller Fehler.

Hast du das dem Planer als ein Planungsziel vorgegeben? Unabhängig von den Ersterstellungskosten?

Zitat von Pyrate

Die ganzen schadensträchtigen Dinge sind nicht wartungsfreundlich verbaut,

Was verstehst Du unter "schadensträchtig"? Ich behaupte mal, dass jedes Jahr Unmengen an Fensterbänken verbaut werden die über Jahrzehnte problemlos funktionieren. Mängel und Schäden sind doch meist auf die Verarbeitung vor Ort zurückzuführen und weniger auf Materialprobleme. Bei der Verarbeitung kann man jedoch nur bedingt eingreifen, man kann ja nicht jedem Handwerker ein halbes Dutzend Sachverständige zur Seite stellen. Da braucht es einen Kompromiss zwischen Ausführungsüberwachung (Kosten) und Risiko (Mangel/Schaden), denn die Baukosten sind so schon hoch genug.

Selbst bei einer Optimierung in Form von Modularisierung bleibt der Mensch als Risikofaktor, und wie Du selbst schon festgestellt hast, greifen beim Hausbau viele Gewerke ineinander oder bauen aufeinander auf. Mit einer industriellen Fertigung und Qualitätssicherung kann man das nur bedingt vergleichen, wobei es auch da immer mal wieder zu Mängeln und Schäden kommt.

"Wartung" und wartungsfreundlich wäre wieder ein anderes Thema. (Bau)teile die eine Wartung erfordern sind normalerweise so aufgebaut, dass man die Wartung mit vertretbarem Aufwandauch durchführen kann, das hängt davon ab, welche Wartungsintervalle sinnvoll oder vorgeschrieben sind. Ich kenne jetzt keine Wartung für die eine regelmäßige Demontage einer Fensterbank erforderlich wäre. Mir wäre auch nicht bekannt, dass an einem Gebäude regelmäßig die Fensterbänke demontiert werden um den Zustand der Abdichtungsebene darunter zu kontrollieren.

Zitat von Pyrate

Ich habe für mich festgestellt, dass es ein großes Manko beim Bau generell gibt: Die ganzen schadensträchtigen Dinge sind nicht wartungsfreundlich verbaut, ganz im Gegenteil. Das ist ein konzeptioneller Fehler. Bin kein Architekt, ansonsten würde ich auf maximale Wartungsfreundlichkeit und Austauschbarkeit bei minimalem Kollateralschaden planen. Aber vielleicht ist das Ineinandergreifen der vielen Gewerke auch zu komplex, um das (zumindest beim EFH) umzusetzen.

Wie kann es sein, dass man für den Austausch einer Fensterbank-Ecke die halbe Fassade einreißen muss/müsste?

Beim Planen geht es vielen privaten Bauherrn, die für die Eigennutzung durch Architektinnen oder Architekten planen lassen, ganz wesentlich um das Aussehen des Ergebnisses und erst nachrangig auch um die Funktion, deren vermeintlich wichtige Aspekte jedenfalls. Noch nachrangiger sind die Haltbarkeit und ganz zuletzt geht es um die Reparatur oder den Ersatz von Bauteilen. Und ja, gerade Fensterbänke und Rollläden sind Musterbeispiele dafür! Fensterbänke müssen aber normalerweise weder gewartet noch über eine Lebensdauer von 50 - 100 Jahren überhaupt jemals ausgetauscht werden. Rollläden / Rolladenkästen haben typischerweise einen Wartungszugang.

Wenn die Andichtung der Fenster und der Einbau der Fensterbank fachgerecht erfolgt ist, muss niemand während der (materialabhängigen) Lebensdauer des Fensterbank von einigen Jahrzehnten je wieder heran um etwas auszutauschen.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Hast du das dem Planer als ein Planungsziel vorgegeben? Unabhängig von den Ersterstellungskosten?

Wir Planende schulden immer eine "wirtschaftliche" Planung. Da gehört eine Abwägung der jeweiligen Bau-, Nutzungs- und Wiederherstellungskosten auch dazu. Aber in den meisten Fällen interessieren sich Bauherren primär um die Baukosten und nur manche um die Nutzungs- bzw. Unterhaltskosten. Besonders wartungsfreundliche Bauteile erfreuen regelmäßig nicht die Augen der Auftraggeber.

Zitat von Skeptiker

Wir Planende schulden immer eine "wirtschaftliche" Planung.

Zitat von Pyrate

Die Übergangsstelle Putz zu Fensterbank ist halt in meinen Augen ein Schwachpunkt und wartungsfeindlich

Bei sach-/materialgerechter Planung, Ausführung und Bauüberwachung sind die wartungsfrei.

Wenn sie das bei Dir nicht sind, ist da bei Planung/Ausführung/Bauleitung oder allem dreien etwas schief gelaufen.