Möglichkeiten auf dem GS

Zitat von clay1018

Reines Gedankenspiel,

Ah ja. Da meint also jemand, wir hätten Langeweile und will so "nett" sein, uns dagegen zu helfen.

Zitat von clay1018

ich als Laie habe diesen B-Plan gefunden und frage mich was man darauf bauen könnte.

Ein "Bebauungplan" besteht ja nicht nur aus einer Zeichnung, sondern viele wichtige Informationen verstecken sich im Text.

d.h. Die Informationen die man der Zeichnung entnehmen kann reichen für eine vollständige und zuverlässige Bewertung nicht aus, denn es braucht mehr als nur GRZ und GFZ sowie eine grobe Positionierung auf dem Grundstück.

In meinen Augen lässt sich Deine Frage

Zitat von clay1018

Wäre bspw. 2 Doppelhäuser mit jeweils 4 WE möglich?

nicht zuverlässig beantworten. Der Platz hierfür wäre wohl vorhanden, aber wie gesagt, das ist nicht das einzige Kriterium.

Zitat von R.B.

In meinen Augen lässt sich Deine Frage

nicht zuverlässig beantworten.

Zumal der TE nicht mal sagt, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Im Geltungsbereich der BauNVo scheint ob der Beschriftung im Plan klar, aber ob Nds (wie mit Bundesland angegeben), SH, BY, BaWü, Thüringen = ???

Nur, das das Grundstück im Netz gefunden wurde. Es könnte also eine von 16 lBO gelten.

Zitat von clay1018

GS hat eine Größe von 3200m2.

Nun ja....der blau umrandete Bereich stellt idR die Baugrenze dar. Darin dürfen sich die einzelnen Bebauungen befinden. Möglicherweise dürfen nebenanlagen (Garagen/ Carports usw.) auch außerhalb positioniert werden, aber das geht aus dem Teilausschnitt nicht hervor. Dies findet sich dann üblicherweise in den textlichen Festsetzungen des B-Planes.

Dieses Baufeld ist zum Teil bemaßt, nämlich mit 20,00 m. Setzt man dies in Relation zur anderen Seitenkante des blauen Rechtecks, so dürfte dessen Länge ca. 40m betragen. Die bebaubare Fläche wären also gerade einmal 20 x 40 = 800 m²

Die Einschätzung, dass das Grundstück 3.200 m² haben soll, würde also bedeuten, dass das ganze Grundstück 4 mal so groß ist wie das blau umrandete Baufeld. Nehmen wir einfach mal an, dass dies richtig wäre, so wäre gem. Eintrag in der Schablone eine GRZ von 0,2 anzusetzen. 3.200 x 0,2 = 640 m². Es wären also max. 640m² überbaubar. Darin sind -je nachdem welche BauNVO gilt- Nebenanalgen wie Garagen/ Carports/ Wege und Terrassen enthalten. Oder eben auch nicht. Je nachdem.

Zitat von clay1018

Wäre bspw. 2 Doppelhäuser mit jeweils 4 WE möglich?

Es soll wohl heißen 2 DH mit je einer WE, je DHH, insgesamt also 4 Doppelhaushälften/ WE? Oder sollten in jedem DH tatsächlich 4 WE sein, mithin also 2 WE je DHH (insgesamt wären es dann 8 WE)?

Grundsätzlich dürfte man 2 DH auf einer Fläche von 20 x 40 m gut und einfach unterbringen.

Eine DHH kann zB die Abmessungen 8 x 12,5m haben, das Doppelhaus also 16 x 12,5 m. Die Breite von 16m passt locker-flockig in das 20m breite Baufeld hinein. Die Tiefe mit 12,5m + Garten (zB 7,5m) gefolgt vom nächsten DH mit einem kleinen Stichweg von -sagen wir 2m, einem Vorgarten von 3m, dann das Gebäude von wiederum 12,5m....insgesamt also: ca. 37,50m.

Da wäre also sogar noch Luft nach oben (= die Häuser könnten sogar noch größer werden; bei den obigen Abmessungen wären bei ca. 400m² überbauter Fläche).

Allerdings erscheinen mir 4 DHH auf 3.200m² eher ungewöhnlich. Es würde nämlich bedeuten, dass jede DHH ca. 800m² zustünden, was bei uns hier sogar für ein freistehendes Haus außergewöhnlich viel wäre. In Nds. mag dies auf Grund anderer Grundstückspreise aber auch wieder ganz anders sein. Bei uns werden (naja...eher "wurden") in den letzten Jahren regelmäßig um die 1.000/ m² auch für nicht optimale Grundstücksleichen gezahlt. Der Aufwärtstrend ist zwar nun gebrochen, aber wirklich günstiger wurde es auch nicht.

Zitat von Thomas B

Es soll wohl heißen 2 DH mit je einer WE, je DHH, insgesamt also 4 Doppelhaushälften/ WE? Oder sollten in jedem DH tatsächlich 4 WE sein, mithin also 2 WE je DHH (insgesamt wären es dann 8 WE)?

Zulässige Gebäudehöhe ist sicherlich auch vorgegeben, und evtl. auch noch die Anordnung (Ausrichtung) auf dem Grundstück. Vielleicht denkt der TE ja an 1DH (2DHH) mit 4WE pro DHH.

Zitat von clay1018

Durch bspw eine Teilung des GS ?

Bei einer Teilung stellen sich immer auch so Fragen wie, "Zufahrt" usw. Es reicht also nicht, wenn man einfach nur einen Strich durch das Grundstück zieht.

Oh...gerade gesehen. Auch die GFZ ist mit 0,2 angegeben. Ungewöhnlich allemal, aber wohl so gewollt. Je nach BauNVO kann dies bedeuten, dass das Obergeschoß kein Vollgeschoß sein darf. Oder dass es überhaupt kein OG geben darf (GRZ = GFZ). oder man baut kleiner in der Grundfläche und kann dann wiederum etwas in die Höhe gehen...wer weiß das schon.

Zitat von Thomas B

Je nach BauNVO kann dies bedeuten, dass das Obergeschoß kein Vollgeschoß sein darf.

Darf es eh nicht - im B.Plan steht eine I, also nur ein Vollgeschoß. Wäre also "nur noch" das BL und das Inkrafttrentensdatum spannend.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

im B.Plan steht eine I, also nur ein Vollgeschoß.

Stimmt. Nur ist halt die Frage von wann B-Plan, welche BauNVO und welche Regelung zur Berechnung des VG anzuwenden wäre. Auch eine Frage der DN.

Zitat von clay1018

Anbei nochmal was ich vom Text des B-Plans habe.

Noch einfacher (könnte) es werden, wenn man einfach die Örtlichkeit posten würde. Vielfach haben die Gemeinden ihre B-Pläne schon online abrufbar. Oder wenn dies aus Gründen der Klandestinität nicht gewünscht wird, dann wären vollständige Informationen, fernab des salamihaften Vortragens (Salami italienischer Art, extra dünne Scheiben), einfach sinnvoll. aus unvollständigen Informationen ergibt sich zwangsläufig ein unvollständiges Bild mit dann häufig falschen Annahmen.

Zitat von Thomas B

von wann B-Plan,

Es wird auf die §§ 97 u.98 der NBauO verwiesen.

gibts in der aktuellen nicht mehr. 2012er hab ich nicht nachgesehen, in der 1986er u. ä. sind die noch drin. Viel Spass mit der Bebauung.

Was wir hier übrigens NICHT beurteilen können, ist, was an Ausnahmen erlaubt würde.

Zitat von clay1018

§§ 56, 97 und 98 der Niedersächsischen Bauordnung

Beschlossen WANN war die Frage! Die §§ 97/98 gibts in aktuellen nicht mehr, also alt.

Und Deine links gehen ins Leere.

Also wieder Salami

Zitat von clay1018

08.1997

Also BauNVo 1977

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Also BauNVo 1977

Das würde mich wundern bei einem B-Plan von 1997.

Stimmt - war verwirrt durch die 8 (August)

Es gilt die BauNVo Stand 1990

Ich versuche zusammenzufassen:

- 1 Vollgeschoss nach 1997 geltender LBO

- offene Bauweise

- Mindestdachneigung 30°

- Garagen und Nebengebäude sind in der zul. GRZ 0,2 enthalten.

Ist das Gesamtgrundstück überhaupt noch ungeteilt?

Zitat von clay1018

Was wäre denn denkbar auf diesem GS für eine optimale Ausnutzung hinsichtlich der vermietbaren Fläche?

Tatsächlich lässt sich so etwas nicht einfach aus ein paar zahlen im Bebauungsplan ableiten.

Für solche Projektierungen (wir reden nicht von einem freistehenden EFH!), bei denen es um maximale Verwertung usw. geht bedarf es eingehender Planungen und Abstimmungen mit den Genehmigungsbehörden. Das eine sind die Festsetzungen im B-Plan. Diese gelten erst einmal. Aber es kann durchaus sein, dass in der Umgebung schon Befreiungen erteilt wurden. Oder , wenn nicht, dass die Gemeinde gerade bei diesem, dem möglicherweise letzten Grundstück dieses Plangebietes (?) Befreiungen offen gegenübersteht. Das aber weiß hier keiner. da muss man tüfteln und skizzieren, verhandeln und überzeugen.

Rein rechnerisch könnte man sich der Sache so nähern:

Grundstück 3.200 m². GRZ und GFZ 0,2 --> 640 m². OG muss deutlich kleiner sein als EG, damit OG kein VG. Ob es dann dennoch in die GFZ hineinfällt kann im B-Plan festgesetzt sein. Wenn nicht, dann kein VG = keine Anrechnung auf die GFZ.

Weiter im Text.... in der BauNVO von 1990 sind allerdings Terrassen, Zuwege usw. in die GRZ mit einzurechnen. in den hier dargestellten Festsetzung ist allerdings geregelt, dass es nicht auf die GRZ anzurechnen ist, wenn das Wasser auf dem Grundstück zur Versickerung kommen kann.

Gehen wir einfach davon aus, dass 100% versickert werden (ggf. kann man dies argumentativ auch damit unterlegen, dass man das gesamte Regenwasser auf dem Grundstück versickert (-> Rigolen), sofern der Boden dies zulässt.

Man sieht: es gibt viele Möglichkeiten, die das Ergebnis sehr deutlich beeinflussen.

Geht man vom "best case" aus, also dass am Ende nur das reine Gebäude anzurechnen ist und man es irgendwie schafft das OG als Nicht-VG darzustellen, so mag sich in etwa ergeben: 640 m² + 2/3 von 640 (für das OG) = 1.066 m² x 0,75 (für Konstruktionsflächen) = ca. 800 m². Balkone und Terrassen mögen das Ergebnis noch ein bisschen besser werden lassen.

Je nachdem was vor Ort gilt, was evtl. sogar an Befreiungen und Überschreitungen möglich und machbar wäre, können es auch um einiges mehr m² werden. Oder weniger.

Dies zu verifizieren ist tatsächlich nicht -so wie jetzt hier- mit ein paar Rechenexempeln machbar, sondern bedarf echter, intensiver Planungsarbeit. So etwas kostet dann auch ein paar Euro.

Zitat von clay1018

Ich gelobe Besserung bzgl. der Salamitaktik.

Der Vorsatz hat wohl nicht lange gehalten; wie viele Grundstücke hast Du eigentlich ?

Beitrag

Projektentwicklung 4WE - Eigenregie

Hallo zusammen!
Folgender Sachverhalt: Ich besitze ein Grundstück (kleines Dorf), das sich in einem "§34-Gebiet" befindet. Nun möchte ich das Grundstück möglichst gut ausnutzen. Ein befreundeter Architekt hat mir den angefügten Lageplan samt Größe eines Gebäudes gezeichnet, welches wahrscheinlich in das Gebiet passt und die Grenzen für das Bauamt einhält.
Nun möchte ich mich aus Kostengründen daran machen, ein Mehrfamilienhaus zu "entwickeln" bzw. eher einen der bereits im Internet durch…

clay1018

18. Juli 2024