Hauskauf: Unrechtmäßige Terrasse vorhanden

Zitat von Carl1985

und bestätigen lassen

WIE bestätigen lassen?

Mündliche Vereinbarungen sind mangels Nachweis(barkeit) meist nicht viel wert. Man sieht ja hier, wie schnell auch Hauseigentümer wechseln können. Unabhängig davon kann sich auch das Verhältnis zu den Nachbarn immer mal ändern, Beispiele dafür gibt es zu genüge, und man glaubt gar nicht wie vergesslich Menschen sein können wenn es zu Ihrem Vorteil ist.

Der sichere Weg wäre die Terrasse zu legalisieren. Ob das hier so einfach möglich ist, das weiß ich nicht. Dazu gehört ja nicht nur die Zustimmung des Nachbarn, sondern die Übernahme der Fläche muss auch praktisch möglich sein. Wer weiß, wie sein Grundstück bebaut ist, bzw. was er noch an Bebauung plant. Evtl. kann/möchte er gar nicht zustimmen. Dann bliebe nur Rückbau bis auf die genehmigten Abmessungen (und Ausführung....Stichwort Terrassendach).

Bei einer Kleinigkeit würde ich sagen, abhaken und vergessen. Hier sind jedoch Nachbarn involviert, und eine überdachte Terrasse ist auch nicht unsichtbar. Das Risiko, dass es irgendwann einmal Ärger gibt, ist somit deutlich höher. Ich würde versuchen das zu legalisieren, und im Hinterkopf behalten, dass die Terrasse wieder geändert werden muss.

Zur Haftung, da bin ich mir anhand Deiner Schilderung nicht sicher, das mögen Juristen beantworten. Ich glaube jetzt nicht, dass die Verkäufer etwas verheimlicht haben, und so eine überdachte Terrasse fällt ja bei der ersten Besichtigung schon auf. Aber wie gesagt, das können andere User sicherlich besser beantworten.

Also Rechtsmangel, wenn die Baugenehmigung für die bis an die Grenze erweiterte, überdachte Terrasse fehlt und die fehlende Genehmigung auch nicht nachträglich unschwer zu erlangen ist. Wahrscheinlich sind die Abstandsflächen zur Grenze nicht eingehalten --> in der LBO BW nachsehen. Die wären nur durch Übernahme der Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück heilbar. Aber warum sollte der Nachbar sich hierzu bereit erklären?

Ist der Rechtsmangel nicht heilbar droht eine jederzeitige Abrissverfügung des Bauamts.

Mithin kommt eine Haftung der Verkäuferin wegen arglistiger Täuschung in Betracht, weil sie bei Kaufvertragsabschluß ( " nun festgestellt " ) offenbar nicht über die fehlende Baugenehmigung unterrichtet hat. Der Anspruch verjährt in 3 Jahren ab Kenntniserlangung, insofern ist zuwarten mit dem Verlust des Anspruchs wegen Verjährung verbunden. Der TE muss selbst entscheiden, ob er dieses Risiko tragen will.

Wenn nein, ist die Klärung durch einen ortsansässigen Anwalt angesagt.

Zitat von Carl1985

wollte gerne eure Meinung wissen:

Zitat von Carl1985

einfach keine Pferde scheu machen

Regelmäßigen Lesern hier ist bekannt, dass feelfree eher für Friede, Freude, Eierkuchen zu haben ist.

Kann man machen, sollte dabei aber das nicht vergessen:

Zitat von Eric

insofern ist zuwarten mit dem Verlust des Anspruchs wegen Verjährung verbunden.

Das stimmt.

Regelmäßigen Lesern hier ist bekannt, dass Eric Rechtsanwalt ist/war und er seinen Lebensunterhalt aus dem Begleiten von Rechtsstreitigkeiten bestreitet.

Man kann natürlich auch einen Rechtsstreit beginnen, sollte aber das nicht vergessen:

Ganz sicher gewinnt dabei nur einer: Der Anwalt. Ob und wieviel Geld der Kläger dabei vom Beklagten Verkäufer zurückerhält ist ungewiss, der "Verlust" der Terrasse ist dagegen sehr wahrscheinlich wenn erst einmal bekannt, dass diese nicht den Bauvorschriften entspricht. Da hilft dann auch kein Nachbar, der nix dagegen hat. Spätestens bei einer offiziellen Übernahme der Abstandsflächen auf seinem Grundstück macht der nämlich einen Rückzieher.

Zwischen Abwarten und Rechtsstreit gibt es ja noch ein paar Stufen die man gehen könnte, man muss ja nicht gleich den Knüppel auspacken.

Vor einem Rechtsstreit sollte man immer die Vor- und Nachteile bedenken. Was kostet der Rückbau von 2m Terrasse (inkl Überdachung?) und was kostet der Rechtsstreit? Neben Zeit und Geld auch eine Menge Nerven.

Von der Terrasse ist ja nicht viel bekannt, aber vielleicht ist die ja mit 2 Mann an einem Samstag "legalisiert". Die Terrasse muss ja nicht komplett entfernt werden, und die Überdachung auch nicht (die wäre unter Einhaltung der geforderten Abstände bis 30m² - genaue Fläche nachlesen - verfahrensfrei). Dann kann man einen Versuch starten, ob der Nachbar dem zustimmen kann (möchte), und wenn nicht, dann kommen die 2m halt weg. Das hat auf den Wert der Immobilie sicherlich nur einen marginalen Einfluss.

Natürlich kann man auch einfach die Füße stillhalten, dann muss man mit dem Risiko leben, dass die Änderung halt über kurz oder lang anfallen wird, mit viel Glück vielleicht auch nie. Mein Fall wäre das nicht, ich bevorzuge klare Verhältnisse, und mag keine Leichen im Keller. Wie gesagt, bei einer Kleinigkeit (evtl. auch im Gebäude und somit von außen nicht sichtbar) würde ich sagen, abhaken und vergessen, doch bei einer Terrasse sieht doch jeder was Sache ist. Keine Ahnung ob es eine Statistik über solche Nachbarschaftsstreitereien gibt, ich vermute nur, dass solche Fälle (Grenzabstände etc.) öfter vorkommen.

Wenn alles schief läuft und man rückbauen muss, oder der Nachbar mäkelt, aber unbedingt eine Überdachung braucht, dann gäbe es immer noch die Variante einer variablen Überdachung. Da gibt es allerlei Systeme wo kein Herz unbeachtet bleibt, wenn man flexibel ist. Ich wäre lieber auf der sicheren Seite um jeglichen Ärger aus dem Weg zu gehen, weil ungemütliche Nachbarn einem die Restlebensdauer schwer machen können und das will man ja nicht.

Zitat von Frau Maier

die Variante einer variablen Überdachung.

Interessant, könntest du bitte Beispiele einstellen?

Mir war schon beim Schreiben meines Beitrags klar, dass feelfree mit seiner " Vogel-Strauss-Politik " kommen wird. Nur war das mal wieder nicht die gewünschte umfassende Stellungnahme zu den vier gestellten Fragen und bar jeder Kenntnis.

feelfree scheint schlechte Erfahrungen mit Anwälten gemacht zu haben. Denn was soll sonst der ständige Hinweis, dass ich noch laufende Altfälle abwickeln muss, bevor es mit dem Anwalt sein Ende hat und bei einem Rechtsstreit nur der Anwalt gewinnt. Überdies ist dies selbst dies noch grober Unfug, weil ein ordentlicher und pflichtbewußter Anwalt nach Erstberatung für max. 200,00 € nur dann zum Rechtstreit raten wird, wenn er hierfür hinreichende Erfolgsaussichten sieht. Und selbstverständlich bekommt ein Anwalt eine Vergütung, wenn er auf entsprechende Anforderung des Mandanten tätig wird. Wird ja bei einem E-Techniker nicht anders sein.

Im Übrigen habe und hatte ich mit meinen Beiträgen in diesem Forum noch nie um Mandate geworben, sondern völlig altruistisch meine persönliche Meinung in baufachlicher und rechtlicher Hinsicht geäußert.

Diesem und dem Vorgängerforum bin ich außerordentlich dankbar, weil es meine baufachlichen Kenntnisse durch das Mitlesen, die Mitarbeit und den wechselseitigen Erfahrungsaustauch im Hintergrund mit den Experten des Forums auf ein Level gebracht hat, dass der " normale " Bauanwalt nicht hat, eben die Arbeit an der Schnittstelle der Bautechnik zum Baurecht.

Hier habe ich auch nicht geraten, ein Streit mit der Verkäuferin zu beginnen, sondern ich habe auf die Verjährungsproblematk bei Nichtstun hingewiesen und dem TE überlassen, was er damit macht.

feelfree rät demgegenüber - wie immer - zum Nichtstun, weil anderenfalls

Zitat

Ganz sicher gewinnt dabei nur einer: Der Anwalt.

Und wenn der Anspruchssteller " ganz ausnahmsweise gewinnt ", dann war der Anwalt unnötig oder wie?

Zitat von Roth

Interessant, könntest du bitte Beispiele einstellen?

Naja, angefangen von den ganz normalen Sonnenschirmen, über solchene in jeder Größe, die man mit einem Fundament fest im Boden verankert und über einen Schwanenhals unter dem Schirm stützenlos sind, bis hin zu Sonnensegeln die man beliebig aufspannen kann. Im Sommer lassen sich auch mobile Pagoden aufstellen. Sind schnell auf- und abgebaut und es gibt sie in jeder Größe und und und... Es gibt zig Hersteller wo man sich umschauen kann wenn man googelt.

Meine inzwischen langjährige Erfahrung als Sachbearbeiterin in einer Baugenehmigungsbehörde lässt mich zu der Auffassung von feelfree tendieren.

Ich würde es auch einfach lassen wie es ist und mit dem Risiko leben, dass das Terrassendach irgendwann weg muss. Bisher hat es niemanden gestört und den neuen Nachbarn stört es auch nicht. Das Bauamt wird es vermutlich erst merken, wenn jemand den Schwarzbau anzeigt.

Vielleicht kann man aber auch mit der Verkäuferin noch einmal sprechen und eine Vereinbarung treffen, dass sie im Fall des Falles die Rückbaukosten trägt.

Zitat von Eric

feelfree mit seiner " Vogel-Strauss-Politik "

Und ich stehe dazu. Es sei denn, der TE möchte seine Terrasse in der Form nicht erhalten und lieber mit absolut reinem Gewissen, alle Bauvorschriften eingehalten zu haben ruhig schlafen. Dass kann nur der TE entscheiden.

Zitat von Eric

Nur war das mal wieder nicht die gewünschte umfassende Stellungnahme zu den vier gestellten Fragen und bar jeder Kenntnis.

Stimmt.

Zitat von Carl1985

- Würdet ihr irgendwie aktiv werden?
- Haftet die Verkäuferin im Falle eines Rückbaus?
- Würdet ihr versuchen, das nachträglich im Grundbuch hinterlegen zu lassen? (Nach Einigung mit Nachbar)
- Oder einfach keine Pferde scheu machen?

Durch die positive Beantwortung der Frage 4 sind automatisch auch Frage 1 und Frage 3 eindeutig und klar beantwortet. Zu Frage 2 habe ich nichts geschrieben - aber wenigstens diese Frage hat ja der Jurist übernommen.

Zitat von Rose24

dass sie im Fall des Falles die Rückbaukosten trägt.

So etwas würde ich nie unterschreiben, schon gar nicht ohne eine Frist. Das kann Jahre oder gar Jahrzehnte dauern bis sich mal jemand an dieser Terrasse stört, und was heute vielleicht mit ein paar Euro an Aufwand erledigt ist, wird in x Jahren richtig teuer, weil irgendwas in dieser langen Zeit verändert wurde, und ein Rückbau so einfach nicht mehr möglich ist.

Da tendiere ich eher zu entweder oder, entweder jetzt Rückbau und versuchen der Verkäuferin die Kosten auf´s Auge zu drücken, oder vergessen. Dazu müsste aber erst einmal geklärt sein, ob man die Verkäufer überhaupt in die Haftung nehmen kann, ansonsten werden die nämlich gleich abwinken, zumindest wenn sie entsprechend beraten werden und ihre Optionen kennen.

Schwammige deals mag ich nicht, das gibt später immer nur Ärger. Klare Kante halte ich für besser.