§34 Einfügen Garage ersetzt alten Schuppen

Hallo,

ich nutze diesen Thread mal, da meine Fragestellung thematisch auch zu §34 und einer Garage passt.

Ausgangssituation:

- Kauf einer DHH in Bayern (Baujahr 196X)

- Auf dem Grundstück steht ein alter Schuppen (Baujahr wahrscheinlich auch 196X)

- Standort des Schuppens ist relativ nah zur öffentlichen Straße (siehe angehängte Flurkarte)

- Maße des Schuppens entsprechen einer Garage. Außer, dass der Schuppen nicht breit genug ist

- Jedes Haus hier in der Straße hat im Prinzip eine andere Garage. Der Nachbar rechts von uns hat eine Garage parallel zum Haus. Sein Nachbar hat eine große, Dreifachgarage etc. In der Parallelstraße hinter uns hat jemand genau so eine Garage gebaut wie wir sie uns vorstellen. Doppelgarage relativ nah zur Straße (Abstand < 2m). Also es ist keine Wohnsiedlung, die perfekt mit dem Lineal gezogen ist und alles gleich aussieht und ausgerichtet ist. Wenn man auf die Straße schaut, sieht im Prinzip jedes Haus anders aus.

- Gegenüber ist eine Kuhweide. Die Straße ist also nur auf einer Seite bebaut. Abstandsflächen sind kein Problem. Theoretisch können wir direkt auf die Grundstücksgrenze bauen. Es geht also nur um den Begriff des Einfügens.

- Eine große Hecke umschließt unser Grundstück fast vollständig (ca. 2m hoch).

Unser Vorhaben:

- Abriss des Schuppens und Bau einer Doppelgarage

- Bei dem Standort und den Maßen möchten wir uns an dem Schuppen orientieren. Daher die Außenwandhöhe und der Ort der Außenwand zur Straße soll der alten Außenwand des Schuppens entsprechen. Wandhöhe des Schuppens ist ungefähr 2,50m.

Was die öffentlichen Behörden sagen:

- Der Schuppen wurde schwarz gebaut, aber genießt Bestandsschutz. Wenn wir ihn abreißen, können wir an dieser Stelle kein neues Bauwerk errichten. Wobei ich mich hier schon frage, wie ein Schwarzbau bei verfahrens- und genehmigungsfreien Bauten zu einem Schwarzbau werden kann.

- Ferner wird natürlich mit dem §34 und dem Begriff des Einfügens argumentiert. Das heißt, wenn wir den Schuppen abreißen, sollen wir laut Behörden den gleichen Abstand zur Straße einhalten wie der Nachbar mit seiner Garage. Das heißt es wird im Prinzip eine Art Baulinie für Nebengebäude definiert. Das wären 4m. Der Schuppen hat einen Abstand zur Straße von ca. 2,20m.

Nun meine Fragen:

Der Begriff des Einfügens bedeutet ja viel mehr als nur eine theoretische Baulinie, sondern bezieht sich viel mehr auf ein Gesamtbild, das sich aus der näheren Umgebung ergibt. Meiner Ansicht nach muss der alte Schuppen, auch wenn er durch uns zunächst abgerissen wird, mit in die Betrachtung des Einfügens genommen werden. Immerhin hat dieser Schuppen das Gesamtbild der näheren Umgebung ca. 60 Jahre lang geprägt bzw. zumindest nicht verschandelt. Niemand hat sich daran gestört. Daher meine Frage: Hat irgendjemand hier Erfahrung in Zusammenhang mit dem Einfügen von Bauten, wenn vorher an dieser Stelle im Prinzip das gleiche Gebäude gestanden hat? Gibt es dazu ggf. passende Urteile?

Kann bei der Interpretation des Begriff des Einfügens auch die Parallelstraße hinter uns mit eingezogen werden oder wird hierbei nur die eigene Straße betrachtet? Also im Prinzip: Wird das eher in 3D (Vogelperspektive) oder 2D (Straßenansicht)betrachtet?

Meine persönliche Meinung / Einschätzung hierzu ist gerade die folgende:

Wenn wir uns beim Bau der Garage an dem alten Schuppen orientieren, so dass es von außen so aussieht, als hätten wir nur den alten Schuppen modernisiert, verändern wir das Ortsbild im Prinzip überhaupt nicht. Der Zugewinn der Breite erfolgt ausschließlich in Richtung der Innenseite des Grundstücks. Näher an die Straße werden wir nicht bauen. Zudem ergibt sich aus meiner Sicht beim Betrachten unserer Straße sowieso kein einheitlicher Baustil, was Größe und Ort der Garage angeht. Daher besteht aus meiner Sicht auch keine Notwendigkeit zu versuchen irgendetwas anzugleichen. Zumindest wäre das ein Tropfen auf den heißen Stein und aus meiner Sicht nicht verhältnismäßig. Entsprechend bin ich der Ansicht, dass wir die Garage so bauen dürfen und sich die Garage einfügen würde. Was denkt ihr dazu?

Zitat von R.B.

Das ist ganz einfach, indem das verfahrensfreie Vorhaben nicht den geltenden Vorschriften entsprechend umgesetzt wird. Verfahrensfrei bedeutet ja nicht, dass man bauen kann was und wie man will.

Zur Garage kann ich jetzt nicht viel sagen, bei uns wäre diese so nicht zulässig (auch nicht bei 4m Straßenabstand). Ich kenne nur ein einziges Baugebiet an einem Steilhang, wo die Garagen quasi an den Gehweg angrenzen dürfen.

Garagen dürfen doch aufgrund des Garagenprivilegs immer direkt auf der Grundstücksgrenze platziert werden. Siehe hierzu BayBO Art. 6 Abs 7.: "[...]In den Abstandsflächen sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden, zulässig 1.

Garagen [...]". Wobei man die Maximalmaße einhalten muss: max. 9m Länge an der Grundstücksgrenze, 3m Wandhöhe und max. 50qm Grundfläche. Und ich meine es gibt noch eine Grenze für das max. Volumen der Garage. Aber ich will mich hier eigentlich nicht über das Garagenprivileg unterhalten.

Das einzige was diesem Garagenprivileg entgegensteht ist im Prinzip das Gebot des Einfügens gemäß §34 BauGB. Und das ist einfach extrem schwammig formuliert. Geht aber auch nicht anders, weil es ja für alle Fälle gelten soll.

Allgemein prüft man das Gebot des Einfügens anhand der folgenden Kriterien:

1. Nähere Umgebung,

2. Eigenart,

3. Einfügen.

Zu 1.: Die nähere Umgebung eines Vorhabens reicht soweit, wie sich zum einen die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und zum anderen soweit, wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation des Baugrundstücks prägt oder zumindest beeinflusst.

- Hier würde ich sagen, dass man bei einer Garage die Parallelstraße nicht miteinbeziehen kann, weil man von der Parallelstraße unsere Garage bzw. den aktuellen Schuppen nicht wahrnehmen / sehen kann.

Zu 2.:

a) Zunächst ist die tatsächlich vorhandene Bebauung zu ermitteln: Hierbei ist alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung vorhanden ist, wobei auch das städtebaulich Unerwünschte und Unvertretbare mit einzubeziehen ist.

b) Danach ist die Bebauung auf das Wesentliche zurückzuführen. Neben der Bebauung und der Nutzung ist alles zu berücksichtigen, was den Charakter und die Funktion prägt. Außer Betracht zu bleiben hat, was die vorhandene Bebauung nicht prägt. Nicht zu berücksichtigen sind ferner Fremdkörper.

c) Auf der dritten Stufe ist die soeben herausgearbeitete nähere Umgebung (Schritte 2. und 3.) um ehemals vorhandene Bebauungen und Nutzungen, soweit und solange nach der Verkehrsauffassung noch mit einer Wiederaufnahme oder Wiederbebauung zu rechnen ist, zu ergänzen.

- An dieser Stelle würde ich sagen, dass der ehemalige Schuppen auf jeden Fall mit einbezogen werden kann bzw. muss.

Zu 3.:

Das Vorhaben muss sich dann in die soeben ermittelte Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das Vorhaben muss sich nicht insgesamt, sondern nur hinsichtlich der einfügungsbedürftigen Merkmale einfügen. Diese Merkmale sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.

- Da aus Punkt 2 folgt, dass wir den ehemaligen Schuppen berücksichtigen dürfen, folgere ich hieraus, dass die Anforderungen aus Punkt 3 (Merkmale von Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und Grundstücksfläche) erfüllt sein müssen. Wir ändern das Erscheinungsbild nicht wesentlich. Der einzige Unterschied ist, dass der Schuppen etwas breiter wird und ein Garagentor erhält. Die übrige Grundstücksfläche ist groß genug.

Aber damit ist es leider noch nicht getan, denn das war nur die Prüfung des Abs. 1 Satz 1

Danach wird es noch schwammiger. Selbst bei nach Abs. 1 Satz 1 eigentlich zulässigen Bauten können Bauten unzulässig werden. "Dies ist der Fall, wenn ein Vorhaben gegeben ist, das zu einer Verschlechterung, Störung oder Belastung der Umwelt führt und damit Unruhe stiftet. Unzulässig sind ferner Vorhaben, die eine negative Vorbildwirkung haben. Dies ist der Fall, wenn die Gefahr besteht, dass das an sich zulässige Vorhaben andere gleichartige Vorhaben nach sich zieht und die Situation daher umzukippen droht."

bzw.: "Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Rücksichtnahmegebot ein Bestandteil des Tatbestandsmerkmals des Einfügens. Ein Vorhaben, das sich zwar innerhalb des durch die Umgebung vorgegebenen Rahmens hält, ist hiernach unzulässig, wenn es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die sonstige, d.h. vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene, Bebauung fehlen lässt."

Wobei ich hier wieder der Meinung bin, dass der Schuppen dort seit 60 Jahren stand. Wir nehmen ja Rücksicht auf die Nachbarschaft, indem wir die Außenmaße des Schuppens so wenig wie möglich verändern wollen. Daher wollen wir auch die Wandhöhe nicht auf die bei Garagen üblichen 3m anheben, sondern orientieren uns an der Wandhöhe des Schuppens. Baustil, Farbe des Daches und die Holzfassade bleibt ebenso erhalten. Eine Vorbildfunktion für die übrige Nachbarschaft kann eigentlich ausgeschlossen werden, da alle anderen Nachbarn gar keine Garage in dieser Art bauen können. Die Grundflächen geben das bei unseren Nachbarn nicht her.

Insgesamt bin ich auf der Suche nach einem Experten und/oder Bauherren, der vielleicht schon einen ähnlichen Fall hatte oder sich bestens mit der Auslegung des §34 auskennt.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Ganz ehrlich -bei Dir liest sich das mehr nach: Ich will es und mir soll einer sagen, wie ich es bekomme

Natürlich geht es darum. Ich finde zwar rein theoretische Diskussionen auch interessant, aber hier geht es mir ausschließlich darum, dass ich meine Garage so bauen möchte, wie ich es will. Zumindest mit geringstmöglichen Zugeständnissen.

Zitat von R.B.

Nein. Bei uns ist gefordert, dass VOR jeder Garage eine Mindestabstand zur Straße einzuhalten ist. Das Garagentor darf also nicht direkt am Gehweg sein. Wie weit die Garage "nach hinten" versetzt werden muss, das weiß ich jetzt nicht, ich glaube das sind 5 oder 6 m, aber da müsste ich nachschauen.

Achso, sie meinen den möglichen Rückstau auf öffentlichen Flächen. Das ist kein Problem bei uns, weil die Garage um 180° zur Straße gebaut werden soll. Daher liegt die Rückstaufläche vollständig auf dem eigenen Grundstück und ist auch groß genug.

Zitat von Alfons Fischer

wirklich §34?

schon aufgrund des kleinen Flurkartenauszug würde ich vermuten, dass es einen B-Plan gibt...

Nein, gibt es nicht. Es gibt nur einen Flächennutzungsplan.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Du meinst wohl eher 90°.

Und wenn es gar nicht geht? Ist als Debattenziel verboten? Ergebnisoffen geht anders.

Nein, 180°. 90° würde ja bedeuten, dass ich einmal um 90° abbiege und dann vor der Garage stehe. Damit wäre die Staufläche ja ein Grund, um mit der Garage nach hinten rücken zu müssen. Aber ich biege 2x um 90° (= 180°) ab, um vor der Garage zu stehen. Damit ist die Staufläche auf dem eigenen Grundstück.

Eine allgemeine / theoretische Diskussion / Debatte sollte mit Sicherheit ergebnisoffen sein, aber ich möchte hier keine solche Diskussion führen. Ich möchte eine praktische Lösung für mein praktisches Problem. Ich suche nach einem Weg für mein Ziel und möchte nicht irgendein ergebnissoffenes Ziel erreichen. Wenn ich geringfügig von meinem Ziel abweichen muss, nehme ich das natürlich in Kauf, aber bevor ich meine Garage um 90° drehe und parallel zum Haus errichte und damit ca. 60 bis 70qm Gartenfläche opfere, werde ich es eher darauf ankommen lassen und einfach so bauen.

Zitat von Anda

Escroda ?

BaumeisterBobBayern Stell doch mal den Flurausschnitt der Straße ein, in der Du wohnst (Achtung, Straßennamen u.ä. entfernen)

Ok, gerne.

Anbei die Ausschnitte. Einmal aus dem Flächenutzungsplan und einmal die amtliche Grundkarte.

Hausnummern 69 und 67 verfügen über ein große Tiefgarage. Sie bilden mit den Hausnummern 1 und 3 eine Wohnanlage. Hausnummern 63 und 59 haben kleine Garagen direkt am Haus.

Hausnummer 53 hat eine relativ weit nach vorne gerückte Einzelgarage.

Hausnummer 51 relativ weit nach hinten gerückte Einzelgarage.

Hausnummer 47, 45 und 43 haben eine große Dreifachgarage links daneben.

Hier noch einmal ein paar Street-View und Sat-Aufnahmen. Die Sat-Aufnahmen ist von 2024. Also sehr aktuell. Auf den Street-View Aufnahmen sind die Garagen in der Straße zu erkennen. Beim Einfügen des §34 geht es ja u.a., ob sich dadurch das Ortsbild wesentlich verändern würde und nach den Ausmaßen des Bauvorhabens. Auf dem Street-View1 Bild sieht man den Schuppen, den wir abreißen und durch eine Garage ersetzen wollen.

Nur um es klar zu stellen: Der Schuppen soll laut Gemeinde nicht weg. Wir möchten ihn nur zu einer Garage umfunktionieren. Maße bleiben im Wesentlichen erhalten. Er wird nur etwas breiter (in Richtung Grundstück-Inneres) und erhält ein Holztor.

Eine Baulinie für Hauptgebäude gilt nicht für Nebengebäude. Es kann jedoch eine Baulinie für Nebengebäude angenommen werden. Wenn der vorhandene Schuppen bei der Ermittlung der Baulinie nicht beachtet wird, beträgt der Abstand dieser Baulinie zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Beginn der Nebengebäude ca. ca. 4m . Unser Schuppen hat ungefähr einen Abstand von 2m. Ein Einrücken um 2m würde aber bedeuten, dass wir die Garage erheblich kürzer bauen müssten, weil ansonsten der Durchgang zwischen Haus und Garage zu knapp wird. Ich finde es jedoch unlogisch, dass der vorhandene Schuppen die Baulinie in dieser Straße nicht mit definieren soll. Dieser steht dort seit 60 Jahren. Selbst wenn die Gemeinde in 2024 eigentlich die Vorgärten frei haben wollen würde, wurde der Schuppen in der Vergangenheit anscheinend rechtmäßig erbaut. Zumindest gab es nie einen Bescheid zum Abriss oder ähnliches. Es gibt hierzu auch keine Unterlagen. Das verwundert jedoch nicht, da solche Nebenbauten verfahrensfrei sind. Entsprechend muss kein Bauantrag gestellt werden und entsprechend gibt es auch keine Unterlagen.

Und um die Diskussion mal wieder in die richtige Richtung zu schubsen, es geht mir im Kern um die zwei folgenden Fragen:

1. Ist meine Interpretation des §34 BauGB oben richtig? Falls nein, was spricht dagegen?

2. Kennt sich hier jemand mit dem §34 BauGB aus, wenn etwas umgebaut werden soll?

Zitat von Alfons Fischer

und trotzdem: die Eintragung "WR" im FNP deutet sehr stark auf einen vorhandenen B-Plan hin.

Was meinst du mit B-Plan? Ein Bauleitplan kann ein Flächennutzungsplan (auch unqualifizierter / einfacher Bebauungsplan) und ein normaler Bebauungsplan sein.

Ein genauer Bebauungsplan, der jede Hecke und jeden Winkel plant / definiert, existiert 100%ig nicht.

Ein einfacher Bebauungsplan liegt natürlich vor, da ein Flächennutzungsplan vorliegt.

Das WR bedeutet einfach nur "Reine Wohngebiete".

Ggf. war das etwas unglücklich ausgedrückt. Wir hatten bis zum 31.12.2023 eine Ortssatzung, die im Prinzip das Garagenprivileg ausgeschaltet hat. Dafür besitzt eine Gemeinde in Bayern jedoch keine Ermächtigung. Das was eine Gemeinde in Bayern per Satzung definieren kann, ist in Art 81 der BayBO abschließend geregelt. Nach Abmahnung durch die Bayerische Staatskanzlei wurde daher zum 01.01.2024 eine neue Satzung durch die Gemeinde verabschiedet. In dieser neuen Satzung wurden u.a. alle Abschnitte, die das Garagenprivileg untergraben haben, ersatzlos gestrichen.

In einem ersten Gespräch mit der Gemeinde, das wir etwa Mitte 2023 geführt hatten, war der Bestandsschutz deswegen wichtig, weil wir bei einem Abriss des Schuppens diesen verloren und an dieser Stelle aufgrund der (unrechtmäßigen) Definitionen zu Abstandsflächen für Garagen nicht mehr hätten bauen dürfen. Das ist jedoch mittlerweile Geschichte. Jetzt wäre grundsätzlich ein Bau einer Garage unmittelbar auf der Grundstücksgrenze möglich. Das wäre in Einklang mit der Gemeindesatzung und der Bayerischen Bauordnung. Zumindest wenn wir die entsprechenden Maße einhalten (Grundfläche, Volumen etc.), was wir natürlich einhalten wollen.

Mangels eines qualifizierten Bebauungsplan müssen wir beim Bau jedoch §34 BauGB beachten. Unn dann sind wir wieder bei meinem ersten Post ganz oben. Der Bestandsschutz, den ich erwähnt habe, bezieht sich im Prinzip darauf, dass ich der Meinung bin, dass sich der bestehende Schuppen in den letzten 60 Jahren eingefügt hat und entsprechend würde ich davon ausgehen, dass unwesentliche Änderungen nicht dazu führen würden, dass er sich nicht mehr einfügt. Das kommt mir etwas unlogisch vor, dass der Schuppen überhaupt keine Rolle spielen soll.

Und ich bin nicht uneinsichtig, aber außer heiße Luft und Blabla wurde von ihrer Seite noch nicht geäußert. Sobald qualifizierte Beiträge auftauchen wird sich das ggf. ändern.

Zitat von Alfons Fischer

ein Flächennutzungsplan ist zwar ein Bauleitplan, aber kein Bebauungsplan (ich kürze gerne mit B-Plan ab).

offensichtlich haben wir also doch einen einfachen/nicht qualifizierten Bebauungsplan.

Und wenn es einen Bebauungsplan (auch einen einfachen) gibt, wird nicht nach §34 beurteilt, sondern nach §30.

So ganz viele Festsetzungen müssen bei einem qualifizierten B-Plan gar nicht vorhanden sein. Die Mindestanforderungen, dass ein qualifizierter B-Plan vorliegt, sind Festsetzungen bezüglich der örtlichen Verkehrsflächen, überbaubare Grundstücksfläche und Art und Maß der baulichen Nutzung.

Und: Selbst in einfachen B-Plänen wurden häufig Baulinien festgelegt... Teilweise kann bei einem einfachen Bebauungsplan, je nach Festsetzungen, ein Einfügekriterium maßgebend sein.

nur: wenn hier WR festgelegt ist, tippe ich stark auf einen qualifizierten B-Plan.

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Achso, darauf wollten Sie hinaus. Aber ich kann ausschließen, dass nach §30 beurteilt wird, da uns das zuständige Landratsamt schon in früheren Gesprächen bestätigt hat, dass wir §34 beachten müssen. Es sei denn, das Landratsamt hat sich geirrt, aber davon würde ich erst einmal nicht ausgehen.

Zitat von Frau Maier

Ich verstehe einen Schwarzbau, der geduldet wird? Nach meiner Erfahrung, wird dieser verändert, dann entfällt die Duldung. Dazu mag aber Rose24 mehr sagen.

Ich sehe auf dem Bild nur Hofeinfahrten mit Platz vor den Garagen. Man kann also ausgehen, dass keine Garagen an der Straße gewünscht werden, also nicht genehmigt. Sicherlich kann der TO eine Garage ganz normal auf seinem Grundstück bauen, auch an der Grenze zu seinem Nachbarn, aber mit den 5m von der Straße weg.

Schwarzbau ist irreführend. Das habe ich falsch beschrieben. Es ist einfach ein alter Nebenbau, der nach einer alten Satzung, die bis 31.12.2023 gültig war, die dort definierten Abstandsflächen nicht eingehalten hätte. Der Nebenbau ist aber älter als diese Satzung. Die Gemeinde hatte es deswegen letztes Jahr diesen Schuppen als Schwarzbau bezeichnet. Zudem ist die alte Satzung seit dem 01.01.2024 nicht mehr gültig, so dass ein Nebenbau dort nach aktueller Satzung sowieso stehen dürfte. Damit dürfte auch die Interpretation der Gemeinde eines Schwarzbaus hinfällig sein. Zudem konnte sie nie Beweise dafür bringen. Man müsste dafür wahrscheinlich die Rechtsgrundlagen aus den 60iger Jahren heranziehen. Glaube das macht nicht so viel Sinn, weil wir auf Basis der heutigen Rechtsgrundlagen dort etwas hinbauen dürfen.

Warum die 5m? Wegen der Staufläche? Falls ja, diese befindet sich auf dem Grundstück. Die Einfahrt soll erhalten bleiben und wird nicht vergrößert.