EFH mit Einlieger vs. Zweifamilienhaus

Wir haben mal gelernt, dass eine Einliegerwohnung eine nicht abgeschlossene Wohnung sei. Also nicht nach WEG aufteilbar. Ob da stimmt? Keine Ahnung.

Zitat von Rose24

Wir haben mal gelernt, dass eine Einliegerwohnung eine nicht abgeschlossene Wohnung sei. Also nicht nach WEG aufteilbar. Ob da stimmt? Keine Ahnung.

Es kommt darauf an, für welchen Anwendungsbereich diese Definition gelten soll.

Wikipedia benutzt eine Definition,

Zitat von Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung wird eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim bezeichnet, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Dies definierte das von 1956 bis 2001 in Deutschland geltende Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (Zweites Wohnungsbaugesetz, II. WoBauG) in § 11.[1]

Die Einliegerwohnung muss nicht notwendigerweise gegenüber der Hauptwohnung abgeschlossen im Sinne der Baugesetze bzw. Ziffer 1.11 der DIN 283 03/1951 Blatt 1 sein, aber selbstständig vermietbar. Da wegen der Erhöhung der Ansprüche an den Wohnungsstandard nicht abgeschlossene Einliegerwohnungen kaum noch vermietbar sind, sind Einliegerwohnungen mittlerweile regelmäßig abgeschlossen. Wenn die Wohnung außerdem noch sanitäre Anlagen und eine feste Kochmöglichkeit enthält, gilt das Gebäude im Steuerrecht als Zweifamilienhaus (§ 75 des Bewertungsgesetzes).

Sowohl Haupt- als auch Einliegerwohnung mussten während der Geltung des II. WoBauG dem Wohnungsbegriff der Ziffer 1.1 der DIN 283 03/1951 Blatt 1 entsprechen. Hierunter wurde eine Summe von Räumen verstanden, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichten, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Außerdem gehörten dazu notwendigerweise Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Die Energieversorgung war durch Strom oder Gas nicht zwingend, obwohl schon damals zumindest elektrisches Licht üblich war.

Aus der Funktion als untergeordnete Wohnung ergibt sich, dass die Einliegerwohnung keinen direkt nutzbaren Wohnungszugang vom Freien aus hat, denn sonst wäre sie als zweite Wohnung im Wohnhaus anzusehen. Deshalb kann der Zugang zur Einliegerwohnung zum Beispiel von einem gemeinsamen Windfang aus oder über das Treppenhaus der Hauptwohnung erfolgen, weshalb sie grundsätzlich auch im Keller- oder Dachgeschoss möglich ist.

Für Mietverhältnisse über Einliegerwohnungen gelten teilweise besondere gesetzliche Vorschriften, insbesondere hinsichtlich des Kündigungsschutzes (siehe § 573 a des Bürgerlichen Gesetzbuches).

Ursprünglich dienten Einliegerwohnungen zur Vermietung an die auf Bauernhöfen beschäftigten Landarbeiter, die sogenannten Einlieger. Nach dem Zweiten Weltkrieg war in Deutschland durch das 1. Wohnungsbaugesetz der Einbau von Einliegerwohnungen in neue Einfamilienhäuser vorgeschrieben, um den Wohnungsmangel zu beheben. Allerdings wurden viele Einliegerwohnungen dann nicht frei vermietet, sondern von Familienangehörigen der Hauseigentümer (z. B. Eltern, Großeltern) genutzt.

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welche sich im wesentlichen auf das II. WoBauG stützt. Dieses ist seit 2001 nicht mehr gültig.

Wenn ein Haus nur eine Wohneinheit enthält, ist es ein EFH, was meines Wissens aber keine BauO in D so kennt. Wenn es zwei Wohneinheiten enthält, ist es bauordnungsrechtlich ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei WE“. Der Begriff „Einliegerwohnung“ bezeichnet heute meines Erachtens in Übernahme der alten Begrifflichkeit eine flächenmäßige Unterordnung einer der beiden WE, ggf. ohne deren unabhängigen eigenen Zugang von außen oder über einen abgeschlossenen Korridor, ja sogar ohne deren Abgeschlossenheit.

Kurz: Mir scheint, es gibt keine allgemeingültige Definition von „Einliegerwohnungen“

Ich würde es so sehen:

Einliegerwohnung ist ein veralteter Begriff, den man auf neue Bauten nicht mehr anwenden kann, weil die gesetzliche Grundlage dazu fehlt. (Danke für den link)

Bei älteren Gebäuden kann sie vorhanden sein, bzw. ist sie oft vorhanden, gerade bei vielen Häusern aus den 70er Jahren.

Für den Energieausweis nehme ich jeweils diese Vorgaben:

1. Eigener Zugang
2. Eigenes Bad
3. Eigene Küche/Kochgelegenheit (kann also auch ein einziges Zimmer mit Kochnische und zugehörigem Bad sein)

Eigener Zugang kann durchaus durch ein gemeinsames Treppenhaus oder einen gemeinsamen Windfang oder ähnliches erfolgen, aber nicht durch die andere Wohnung durch. Gibt dazu tatsächlich ein paar Beispiele, oft wohnten dort dann Großeltern.

Somit gibt es im Energieausweis für mich den Begriff „Einliegerwohnung“ gar nicht. Entweder ist das Gebäude ein EFH, ein ZFH oder ein MFH. Zugänge zum Garten, auch Brandschutz etc. spielen keine Rolle. Ich schau das Ganze nur unter den oben genannten Bedingungen an.

Von daher braucht Dich die Definition „Einliegerwohnung“ nicht kümmern, wenn Du neu baust. Es geht um Endeffekt dann „nur“ noch um die Frage EFH <-> MFH mit entsprechenden Folgen für die Gebäudeklasse und somit für den Brandschutz. (und die Steuer offensichtlich auch. Auch bei Förderungen kann eine weitere Wohneinheit sich deutlich auswirken)

Ähnlich, wenn man ein Gebäude im Bestand kauft. Entweder ist die Einliegerwohnung abgeschlossen und somit eine eigene Wohnung oder sie ist es nicht.

Bei Veränderungen muss man aufpassen. Genehmigungen aus den jeweiligen Zeiten gelten oft ganz normal weiter (Stellplätze beispielsweise), könnten aber bei Veränderungen ungültig werden, wie man es beim Brandschutz ja auch kennt.

Das Steuerrecht wiederum hat ja anscheinend wieder einen anderen Blick darauf. Das Spiel kennt man ja schon bei Wohnfläche nach DIN oder WFlV.

Man muss also immer überlegen, mit welchem Gesetz man das Gebäude anschaut und ob das noch Gültigkeit hat.

Nachtrag zum konkreten Beispiel von Dir:

Zitat von chieff

Hat das dann baulich bzw genehmigungstechnisch Auswirkungen?

Wenn ich als Beispiel ein EFH habe, kann ich zwar im OG alles für eine seperate Wohnung herrichten, was einem ZFH entspräche, aber ist durch die gemeinsame NUtzung des Windfang dann eine Einliegerwohnung?

Es macht ja einen Unterschied, so glaube ich, ob man einen Bauantrag einreicht in dem EFh mit Einlieger steht, oder ZFH?!? Was sich dann ev steuerlich auswirkt?

Ich ja da keine Ahnung von, daher hinterfrage ich das mal so ganz banal.

Nachdem es die gesetzliche Grundlage für „Einliegerwohnung“ (ELW) nicht mehr gibt, würde im vorliegenden Fall aus dem EFH ein ZFH - egal ob Du einen gemeinsamen Windfang hast oder nicht, solange die Wohnung abgeschlossen ist.

btw. Wenn ich die Definition von ELW richtig verstanden habe, dann hat das mit dem gemeinsamen Windfang auch keine Rolle gespielt. Ein wichtiger Baustein für deren Definition war das Vorhanden sein eines eigenständiges Zugangs von außen.

Wenn es zwei gleichwertige Wohnungen sind, würde ich es als MFH bezeichnen. Ist es eine untergeordnete Wohnung, also weit kleiner als die Hauptwohnung, könnte man von einem EFH mit Einliegerwohnung sprechen. Also nach alten Begrifflichkeiten, weil das Baurecht kennt das so ja nicht. Die Einliegerwohnung kann ja auch für den Junior/Juniorin oder Opa/Oma sein und es ist immer noch die gleiche Familie. Man könnte sie ja auch als Ferienwohnung verwenden und wäre somit nicht ständig bewohnt. Aber das sind ja alles umgangssprachliche Bezeichnungen und egal wie einer es nennt.

Zitat von Frau Maier

Wenn es zwei gleichwertige Wohnungen sind, würde ich es als MFH bezeichnen.

Wenn schon, dann würde ich es als ZFH bezeichnen, nicht als MFH. Wenn alles über EFH ein MFH wäre, dann könnte man sich ja die Kategorie ZFH sparen.

Zitat von R.B.

Wenn schon, dann würde ich es als ZFH bezeichnen, nicht als MFH. Wenn alles über EFH ein MFH wäre, dann könnte man sich ja die Kategorie ZFH sparen.

korrekt, wobei - vermutlich aus der Wohnungsbauförderung kommend - die Kategorie in den BauO in D

Zitat von Skeptiker

„Gebäude mit nicht mehr als zwei WE“

heißt!

Zitat von chieff

MIschbauwerk?

Aus steuerlicher Sicht wäre es bei min. 20% (und max. 80%) gewerblicher Nutzung ein "gemischt genutztes Grundstück", unabhängig von de Anzahl der Wohneinheiten.

Kommt wieder auf das Gesetz an, unter dem man es betrachtet.

lt GEG gibt es kein Gewerbe. Das unterscheidet schlicht Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Dein Beispiel ist ein gemischt genutztes Gebäude.

Zitat von chieff

Dann gibt es garkein EFH bzw ZFH? sondern nur Gebäude bis zu zwei Wohneinheiten?

Bauordnungsrechtlich ist das genau so. Andere Gesetze kennen andere Abgrenzungen!

Zitat von chieff

Was ist dann eine Gebäude das z.b. ein EG GewerbeEinheit hat, und im OG 2 Wohnungen?

Bauordnungsrechtlich: Ein gemischt genutztes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Zitat von chieff

… und was passiert wenn im OG dann drei Wohnungen sind? Immer noch Mischbauwerk? oder eine MFH mit Gewerbeteil?

Bauordnungsrechtlich: Ein gemischt genutztes Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen. EFH / ZFH / MFH etc. gibt es bauordnungsrechtlich nicht! Steuerrechtlich weiß bestimmt Der Bauamateur mehr!

Zitat von chieff

Nochmal zurück zum EFH bzw Einliegerwohnung

Raumtechnisch spielt das keine Unterschiede?

Eine Wohnung egal ob Einlieger , ZFH Teil ect ect ect haben alle die gleichen Anforderungen, was eine Wohnung haben muss?

Baurecht? Mietrecht? Steuerrecht? Vers.-recht?

Zitat von chieff

Eine Wohnung egal ob Einlieger , ZFH Teil ect ect ect haben alle die gleichen Anforderungen, was eine Wohnung haben muss?

Soweit ich mich erinnere bestand ein Unterschied darin, dass eine Wohnung einen getrennten Zugang haben musste, während eine Einliegerwohnung auch über die Hauptwohnung zugänglich sein konnte. Ich kann mich noch dunkel an eine Diskussion bei meinen Eltern erinnern, ob bei einem Ausbau des DG die dort entstehende Wohnung als Einliegerwohnung zählt oder als "eigenständige" Wohnung. Die Treppe nach oben war im Flur im EG, der wiederum nicht komplett von der Hauptwohnung abgetrennt war. Es wurde dann überlegt, ob man die Treppe so ändern könnte, dass sie zu einer eigenen Haustür führt. Damit wäre aus dem EFH mit Einliegerwohnung dann ein ZFH entstanden.

Das ist aber schon so lange her, und aus den alten Unterlagen könnte ich das vermutlich nur noch teilweise rekonstruieren. Wenn ich mich richtig erinnere, dann ging es damals auch um irgendeine Förderung (Steuervorteil) wenn man eine Einliegerwohnung im Haus hatte.

Jepp, du liegst richtig bzgl Förderung. Deswegen gab es viele solcher Wohnungen in 70er Jahre Häusern.

Zitat von chieff

Baurecht und Mietrecht sollten stimmig sein

Sind sie wohl eher nicht. Baurecht ist öffentliches Recht (sogar Sicherheitsrecht), Mietrecht ist Privatrecht.

Ich verstehe nicht worauf Du hinaus willst.

Zitat von chieff

Steuerlich fällt mir da nix dazu ein

DAS war einer der Gründe für Einliegerwohnungen (s.o.)

Zitat von chieff

Ich hab bisher nichts wahrgenommen was eine ELW attraktiv machen würden. du?

Ich auch nichts.

Zitat von chieff

Ich hab bisher nichts wahrgenommen was eine ELW attraktiv machen würden. du?

Bei diversen KfW-Förderprogrammen, die Zuschüsse pro Wohneinheit gewähren, könnte es Gründe geben. Kenn ich mich aber nicht aus.

Zitat von chieff

Ich hab bisher nichts wahrgenommen was eine ELW attraktiv machen würden. du?

Oh, mir fällt da was ein:

• aus Vermietersicht: §573a (1) BGB. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse im Sinne des §573 kündigen, das gilt aber streng genommen für jedes Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten, so lange der Vermieter eine der beiden Wohneinheiten selbst bewohnt.