Hallo Zusammen,
im Titel steht schon einiges ... bitte entschuldigt, wenn ich falsche Ausdrücke für die Bauteile verwende. Ich versuche es mal so gut wie möglich zu erklären.
An das alte Haus (Altbau), wurde an der Seite angebaut (Neubau) ... Jahre später wurde auf die Längsseite weiter angebaut (Anbau) ... was dann zu einer einseitigen Erhöhung des Daches führte.
Durch die einseitige Erhöhung sind die Sparren im Giebel ausgeklickt und nur von der Seite mit einem Nagel vernagelt, die Mittelpfette wurde aufgestockt, der neue Balken darauf ist mehrmals angestückelt, das eingefügte Holz für die Erhöhung der Mittelpfette ist teilweise ohne Befestigung eingefügt worden, die Kerven sind durch die Erhöhung verruscht ... neue Kerven nicht verhanden. Beim Übergang vom Altbau zum Neubau sind die Balken übereinander gesetzt. Beim Übergang vom Altbau zum Anbau sind die Eisenstangen (richtige Name gerade entfallen) vermutlich auch nicht korrekt ausgeführt. Ein Teil vom Altbau hat eine Firstpfette ohne Stütze (laut einen Architekt ist das ausreichend). Einige Balken haben sich schon leicht verdreht. Baugenehmigung für die Anhebung ist nicht vorhanden. Architekt schätzt Schaden auf ca. 10k, junger Zimmermann sagt, dass das Dach wahrscheinlich neu gemacht werden muss.
Durch Anbau wurde das Dach einseitig erhöht, keine Baugenehmigung, Bauschäden, Sparren ausgeklickt, keine Kerven, Balken Mittelpfette, alles notdürftig vernagelt
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Ich beschreibe mal die Bilder von links nach rechts, wo wir uns gerade genau befinden .... anzumerken wäre, dass es eine Doppelhaushälfte durch Realteilung ist, wo wir auch noch keine eigene Abschlusswand besitzen, wurde als Grenzwand geteilt. Dachaufstockung wurde 1996 durchgeführt.
Vorherige Post:
Bild 1: abgeschnittene Firstpfette, ab dieser Firstpfette beginnt die Dachaufstockung
Bild 2: Neubau, Balken ist in der Grenzwand der anderen DHH, ist über zwei Stockwerke freistehend
Bild 3: Altbau, links Übergang in den Neubau
Bild 4: Altbau
Bild 5: Rückseite von Bild drei, Altbau, Übergang in den Neubau
Bild 6: Altbau
Dieser Post:
Bild 1: Altbau Mittelpfette
Bild 2: Anbau, Anstückelung an Sparren
Bild 3: Balken Neubau ... sind 2 Balken vom Altbau, welche im Neubau rauskommen, und der obere ist der Balken vom Neubau, welcher im ersten Post auf Bild 2 auch zu sehen ist und dann auf der Grenzwand aufliegt.
Bild 4: Kniestockerhöhung Altbau (Anbau hat keine Mauer auf dieser Seite)
Bild 5: Plan -
Ja und - was möchtest Du jetzt von uns ?
Hast Du keine Ausführungsplanung (ich weiß, laaaangweiliiig) und keineörtliche Bauleitung gehabt?
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Was ist das (vermeintliche) Problem und was die Frage?
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Baugenehmigung für die Anhebung ist nicht vorhanden.
Dafür bist Du doch als Eigentümer verantwortlich. Als Käufer hättest Du den Mangel wahrscheinlich (unwissendlich?) mit erworben und als Mieter wärst Du raus. Oder droht ein Nutzungsverbot und Du wohnst im betroffenen Bereich?
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Jetzt wissen wir wie es aussieht. Der TO hat aber vergessen die Frage zu stellen.
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welche Arbeiten müssen gemacht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten?
Diese Wissen KANN ein Forum nicht haben! Dafür brauchts Ortskenntnis zu Gebäude, B-Plan, Statik, Umgebung usw.
Wir wurden mit den Baugenehmigungen angelogen .
Nicht geprüft
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Nein, wurde nicht geprüft. Beide Käufer hatten sich auf die Aussagen verlassen ... ein Verkäufer ist auch der Bauherr. Der Kauf einer DHH wurde bereits angefochten wegen arglistiger Täuschung und rückabgewickelt.
Frage bezieht sich auf die Ausführung der Dacharbeiten (Regeln der Technik) ... z.B. die drei Balken übereinander im Übergang Altbau/Neubau ... Neubau zur anderen DHH ... Zimmerer sagt, ist so nicht korrekt.
Da durch die Dachanhebung die Sparren im Giebel ausgeklickt sind und nur seitlich ein Nagel reingehauen wurde .... können sie durch die Einseitigkeit nicht mehr zusammengefügt werden. Architekt: nageln ... Zimmerer: Austausch Sparren
Mir ist klar, dass die Frage selbstverständlich nicht geklärt werden kann ... noch dazu wurde der untere Teil auch anders ausgeführt ... da wurde z.B. eine alte 13 Kubikmeter große Zweikammergrube miteingemauert, welche am Deckel über die komplette Breite des Anbaus (3,70 m) einen Riss hat und an der Außenwand der Grube auch gerissen ist .... auf der anderen Seite der DHH ein bestehender alter Anbau. -
Nochmal: Ob eine Baugenehmgung überhaupt erzielbar ist und welche Folgen/Auflagen eine evt. Genehmigung hätte, weiß hier keiner und kann das auch nicht mal ansatzweise schätzen.
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Beide Käufer hatten sich auf die Aussagen verlassen ... ein Verkäufer ist auch der Bauherr. Der Kauf einer DHH wurde bereits angefochten wegen arglistiger Täuschung und rückabgewickelt.
Also...um das ganze mal vom Dachbalken auf die Beine zu stellen...Ein Verkäufer hat sein (nicht ganz legal existierendes) Haus (inkl. allerlei Mängel) "geteilt" und an 2 Parteien verkauft?
Dann kann man dem anderen Käufer nur zur Rückabwicklung gratulieren. Und dir das selbe Vorgehen nahelegen.
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Mir ist klar, dass die Frage selbstverständlich nicht geklärt werden kann ..
Um ehrlich zu sein, ich würde dem Vorschlag von karo folgen, denn Du investierst Zeit und Geld in Details, ohne zu wissen was, wie, genehmigt ist bzw. was überhaupt genehmigungsfähig ist. Da lauert ein Risiko das man in Euro nicht einmal ansatzweise abschätzen kann. Im schlimmsten Fall, teilweiser Rückbau oder gar Abriss, und Du hast am Ende ein teures Grundstück auf dem Du mit viel Aufwand ein Haus planen und bauen lassen kannst. Die Nummer wäre mir persönlich zu heiß. Wenn eine Rückabwicklung angestrebt wird, dann kann man nur hoffen, dass der Verkäufer noch ausreichend liquide, oder zumindest kreditwürdig ist. Wer weiß, vielleicht ging der Kaufpreis ja direkt an eine Bank um Verbindlichkeiten des Verkäufers zu tilgen.
Falls Du an dem Objekt festhalten möchtest, dann würde ich zuerst einmal die Grundlagen prüfen (lassen). Oben schreibst Du von einem Architekt, hat der noch nichts dazu gesagt? Oder war er damit nicht beauftragt? Meine Sorge wäre, dass die paar Balken oder Sparren nicht das einzige Problem sind, Du hast ja schon erwähnt, dass es im EG anscheinend auch Abweichungen gibt (um es mal vorsichtig zu formulieren). Genau genommen ist also noch nicht einmal klar, was Du mit der erworbenen Immobilie anfangen kannst. Da spielt es doch im Moment noch gar keine Rolle, ob man den Dachstuhl reparieren kann, wenn dieser unter Umständen sowieso komplett entfernt oder umgebaut werden muss (Stichwort: Genehmigung?). Also, zuerst einmal schauen, was, wie möglich ist, bevor man schlechtem Geld noch gutes hinterher wirft.
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Viel verzwickter ... und wir haben leider den schlechten Part erwischt ... aber möglich, finanziell unbeschadet herauszukommen.
Falls du Zeit hast und einen Teil davon lesen möchtest:
WEG-Haus (Eigentümer: Mutter und Schwester1, Schwester1 Bauherr von Teilen des Hauses), Jahr 2009 Realteilung Haus , am gleichen Tag der Eintragung der Teilung beim Notar wird dann die entstandene DHH der Mutter auf Schwester2 übertragen. Wir haben im Jahr 2018 von Schwester2 gekauft, wo uns beide Schwestern vorspielten, dass sie zum Verkauf des Hauses gerade die Realteilung durchführten und nur noch ein paar Arbeiten durchgeführt werden müssen. Im Jahr 2022 verkauft Schwester1 die andere DHH. denen wurde vorgegaukelt, das alles 2009 passiert ist. Schwester1 war jahrelang auf Distanz zu uns, obwohl wir immer freundlich waren. Ab 2021 haben wir bemerkt, dass uns Schwester1 öfters angelogen hat und hatten durch Ölgeruch auf unserer Seite (wir haben Gas) den Verdacht, dass etwas mit der Mauer nicht in Ordnung ist.
Als die neuen Käufer kamen, sind wir sofort wegen dem Grenzverlauf ins Gespräch gekommen (sie waren sich nicht genau sicher, wo er im Garten verläuft) .... wir haben gesagt, dass bei einem Raum in ihrer DHH auch eine Mauer gezogen sein musste, wo aber nach ihren Aussagen keine ist. Wir haben sie dann gebeten, ob wir die Wand von ihrer Seite anschauen dürfen (sie selbstverständlich auch bei uns). Stand heute: 8 fehlende Baugenehmigungen, wo auch gravierende Bauschäden vorhanden sind, 5 Türöffnungen in der Nachbarwand (Brandwand) ... wurden stellenweise mit Styropor verschlossen, Türe miteingemauert, Wand gar nicht vorhanden, Wand an falscher Stelle, Abmarkung wurde entfernt, Grenzverlauf ist zick/zack und nur durch Vermessung feststellbar .... und im Juli 23 haben wir dann festgestellt, dass diese Käsewand keine Nachbarwand ist, sondern das Schwester1 das Haus als Grenzwand für sich geteilt hat ... von unserer Sicht verläuft die Grenze entlang der Mauer, wir haben gar keine Abschlusswand. Von einem Ingenieurbüro (spezaliziert auf Brandschutz und laut eigener Aussage das Größte in unserem Bundesland) liegt eine Stellungnahme vor, dass die Mauer die Anforderung an hochfeuerhemmende Wände erfüllt und das nur der Übergang zum Dach gemacht werden muss. Das heißt jetzt für uns, sie wollen die Dachlattung und stellenweise durch den Zickzackverlauf die Sparren durchtrennen. Wir haben die Arbeiten selbstverständlich untersagt und auch keine Zustimmung zum Betreten es Grundstücks gegeben. Die wollen jetzt ein bisschen Dach machen und dann wieder ihre Seite verkaufen und sind im Glauben, dass wir es zulassen bzw. wissen sie noch nicht, dass wir die Kenntnis haben, dass es eine Grenzwand ist .. sind auch noch weitere andere Mängel vorhanden (in der 2 Kammergrube ist unser Kanalanschluß vor 5 Jahren verlegt worden, dort haben sie sich mit einem Rohr auch mitangeschlossen und es liegen einige zertrümmerte Eternitplatten drin, im Anbau haben wir einen zugeklebten Betondeckel geöffnet, wo angeblich nichts drin ist, dort haben wir nach 5 Jahren einen Regenwasserrevisonsschacht gefunden, sie haben anscheinend keinen eigenen Anschluß).
Und im letzten Monat sind sie auf´s Dach und haben "probeweise" über einen Meter die ganzen Schindeln auf einer Dachhälfte entfernt und die Motorsäge und Betonmischer waren auch schon bereit. Mir haben dann beim Landratsamt angerufen um jemanden von der Bauaufsicht zu holen. Haben auch behauptet, es liegt eine Baugenehmigung vor ... wir als Beteiligter wissen nichts davon und das LRA auch nicht. In der Zwischenzeit, haben sie dann das Dach wieder zugedeckt und sind weggefahren ... wir wissen aber, dass sie in den nächsten Tagen wieder auftauchen werden.
Wir müssen jetzt erst Mal Schwester1 stoppen, da wir der Meinung sind, dass das Haus einsturzgefährdet ist ... dem LRA konnten wir nicht alles erzählen, sonst müssen wir wahrscheinlich das Haus sofort verlassen und wir brauchen noch ein paar Monate Zeit.
Der Riss im Anbau über der Kammergrube ist dadurch entstanden, dass auf der anderen Seite ab dem ersten Stock ein großes Galeriezimmer (60 qm) gemacht wurde und auch Tragbalken auf der stellenweise sehr dünnen Wand aufliegen. Im Neubau (wurde als Tenne bei uns damals gebaut, auf der anderen Seite als Stall) vom ersten Stockwerk bis zum Dachboden ist die Wand freistehend. Neben der Kammergrube kommt auch aus der Mauer der Ölgeruch und im ersten Stock ist im Anbau nur eine sehr dünne Rigipswand, fast über die ganze Fläche des Anbaus von 15 m ist keine tragende Wand vorhanden.
gelb ... Grenzverlauf, rot .... Schwarzbau, blau ... nicht vorhanden, grün ... genehmingt, schwarz ... Rigips.
2/3 Tennenbereich und Mauer 2 ca. 11 cm, auf 4 befindet sich die Grube und geht bis in den rechten Raum rüber, auf 7 ist die Mauer über 2 Stockwerke im Neubau/Tenne freistehend, angehängtes Bild von 7 und war ein kleines aus Rigips gebauter Abstellraum den wir aufgebrochen haben, Zugang war vor Verkauf von der anderen Seite. Und jetzt soll das ganze Dach durchschnitten werden ....
Beide Haushälften sind optisch keine Bruchbude ... die andere DHH ist optisch wunderschön ... mit Rigips und Farbe und Lügen lässt sich viel vertuschen. -
Danke für eure Antworten ... ich kann rechtlich leider hier nicht schreiben, was genau in den nächsten Monaten passieren wird ... aber ein für uns vernünftiger Plan steht.
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Oben schreibst Du von einem Architekt, hat der noch nichts dazu gesagt?
Alles kein Problem ... Beispiel: Mauer kostet 30k und sie muss 50 cm über das Dach ausgeführt werden, nachdem er davor gesagt hat, bis unter die Dachhaut und ich dann dreimal aufs Dachfenster gezeigt habe und er es erst gepeilt hat, nachdem ist gesagt habe, Öffnung unter 1,25m ... 10 Min. bevor er gegangen ist, habe ich erwähnt, dass die uns die Außenmauer weggeschnitten haben ... auch stimmt ja, ihr habt gar keine Aussenmauer mehr. Keine Ahnung, was er mit 30k berechnet hat. Unter 50k geht überhaupt nichts. Das einzige Objekt ein kleines Gartenhäuschen, welches baurechtlich in Ordnung ist und überhaupt keine Baugenehmigung braucht ... muss abgerissen werden, weil es nicht genau in der Ecke steht und das so nicht erlaubt ist ... Schaden 10k. Den Riss auf der Grube und an der Seite habe ich im zweimal gezeigt ... keine Reaktion. Zusammengerechnet so 60k .... und alles kein Problem.
Architekt und RA gibt es nicht mehr ... brauche kompetente Menschen und nicht welche, die nur Rechnungen schicken wollen. 5k (Fakter 2,5) wollte die RA außergerichtlich und unsere Verkäuferin hat nicht mal Kenntnis, dass wir eine RA haben ... es gab außergerichtlich nur den Termin mit dem Architekten, den wollte sie umbedngt habe, obwohl sie RA ist und auch selbst Architektin ... angemahnt hatte ich alles selber. 4k dann für gerichtlich berechnet, 9k haben wir gesamt an sie bezahlt .... da habe ich dann alles gestoppt und fristlos gekündigt. Unvorstellbar was die geschrieben hat ... wenn ich nicht gewusst hätte, dass es dort um uns geht, man hätte es nicht erkannt. Das Gericht hätte die komplette Sache als Ausforschung eingestampft.
Haben dann auch noch Mahnung vom Gericht bekommen, sie hat behauptet, dass sie einbezahlt hat, habe ihr nichts von der Mahnung erzählt, habe nur um Nachweis der Bezahlung gebeten .. für das Raussuchen der Überweisung, wollte sie dann Geld haben ... habe ich ihr selbstverständlich zugesagt (wäre an die Anwaltskammer gegangen) Nach einer Woche ist ihr dann eingefallen, dass sie tatsächlich nicht überwiesen hat und es übersehen hat. Die Gute betreibt als Pächter seit ein paar Jahren nebenbei eine Gaststätte und steht mit einem 6 stelligen Betrag im Minus, und kurz vor ihrer zweiten Insolvenz. Wenigstens ist die Firma diesmal als UG eingetragen, bei ihrer ersten Gaststättenpleite war sie als e.K. eingetragen ... leider alles zu spät herausgefunden und gepeilt.Im schlimmsten Fall, teilweiser Rückbau oder gar Abriss
Das ist auch unsere Meinung, dass es genau so kommen könnte, dass z.B. der Anbau komplett weg muss ... unsere Seite ist der Altbau der ordnungsgemäß erstellt wurde und auch genehmigt ist und hätten noch die kompletten alten Aussenmauern und könnten das Dach auch wieder darauf runterlassen. Daran wurde dann der Anbau (Tenne) gebaut ... also an zwei Stellen drumrumgebaut ... aber alles nicht kalkulierbar.
Da ich durch Mitlesen der Meinung bin, dass hier im Forum Profis am Werk sind, wollte ich eben nachfragen, ob es nicht doch eine Möglichkeit für Plan A besteht und wir die Sache schlimmer sehen, als sie ist ... und nicht Plan B durchgezogen werden muss
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Architekt und RA gibt es nicht mehr ...
Dann würd ICH mir neue suchen (OK - nur RA, Architekt bin ich selbst) Aber diesmal vernünftige. Dauer halt länger als 5 Minuten.
Du kannst SO nur verlieren.
Ob es ein Plan A, B oder gar C werden muss, muss in Kenntnis der Örtlichkeit und der Rahmenbedingungen geklärt werden!
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Architekt und RA gibt es nicht mehr ...
Das ist bedauerlich, doch manchmal einfach nötig. Ich habe in meinem Leben auch schon eine Menge Lehrgeld für "Fachleute" bezahlt. Man darf dann nur nicht aufgeben oder darauf hoffen, dass man das irgendwie schon alleine hinbekommt, denn dann versenkt man die nächste Tranche "Lehrgeld". Neben dem fehlenden Fachwissen fehlt einem auch schlicht die Zeit, schließlich müssen die meisten Menschen auch noch arbeiten um ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Man hat als direkt Beteiligter auch kaum den objektiven Blick für die vielen Probleme die man bereits hat und die noch auf einem zukommen können. Kurzum, alleine auf weiter Flur, hat man kaum eine Chance so einen Fall erfolgreich zu überstehen, dafür ist alles zu komplex und zeitintensiv.
Hier im Forum wird öfter mal gefragt, "wie finden man den richtigen Fachmann". Schaut man sich diese Themen und Beiträge genauer an, dann wird man feststellen, dass niemand hierfür ein Patentrezept hat. Das ist auch verständlich, denn neben fachlicher Expertise sollte auch die Chemie stimmen, und niemand hat die Zeit bei der Auswahl mit mehreren Kandidaten Erfahrungen zu sammeln. Selbst wenn man auf die Erfahrung von Freunden und Bekannten zurückgreift, bedeutet das noch nicht, dass man auch selbst mit diesem Fachmann klar kommt. Zudem gilt, dass auch Menschen sich mit der Zeit verändern, und Fachleute sind nun einmal auch nur Menschen. Eine Garantie, dass man auf Anhieb den richtigen findet gibt es also nicht. Was man aber sagen kann, selbst mit dem schlechtesten Fachmann an der Seite steht man besser da als alleine, das entspricht zumindest meiner Erfahrung.
Fazit: Du brauchst jetzt jemanden der Ordnung in das Chaos bringt, und noch ein Tipp, nicht den zweiten Schritt vor dem ersten machen, das ist in den meisten Fällen Verschwendung von ressourcen.
Ich würde mir also an Deiner Stelle jetzt erst einmal jemanden zur Seite holen, entweder Architekt oder Fachanwalt, je nach Strategie die Du verfolgst. Hat die Rückabwicklung oberste Priorität, dann zuerst den Fachanwalt und bei Bedarf den jeweils (für das Gewerk) passenden SV (Architekt, Bauingenieur, Meister etc.). Der RA muss dann festlegen, wie man eine Rückabwicklung durchsetzen kann und welche fachlichen Einschätzungen er dafür benötigt. Hat hingegen die Sanierung oberste Priorität, dann solltest Du einen Architekt beauftragen, im Idealfall einen der Erfahrung im Bereich Sanierung von Wohnimmobilien hat. Der wird dann erst einmal klären müssen, was, wie genehmigt, und was genehmigungsfähig ist. Darauf basierend kann man dann weiter planen.
in Deinem Fall scheint das Haus an sich nicht kritisch zu sein, die nachträglichen Veränderungen sind wohl das Problem.
Das einzige Objekt ein kleines Gartenhäuschen, welches baurechtlich in Ordnung ist und überhaupt keine Baugenehmigung braucht ... muss abgerissen werden, weil es nicht genau in der Ecke steht und das so nicht erlaubt ist
Um solche Nebensächlichkeiten würde ich mich im Moment noch gar nicht kümmern, das ist vielleicht ein Schlachtfeld, aber der Krieg wird an anderer Stelle gewonnen (oder verloren).
Was mir noch aufgefallen ist:
Der Architekt ... bisschen da nageln, bisschen da ... alles nicht so schlimm. Der junge Zimmerer, das ist nicht mit ein bisschen Nageln gemacht und und wir dürfen froh sein, wenn wir nicht neue Sparren brauchen und der Schaden mit 20k behoben werden kann.
Das ist in meinen Augen nur eine erste Einschätzung, quasi eine Meinung, und nicht unbedingt eine fachlich qualifizierte Aussage. Denkbar wäre, dass der Architekt einfach keine Ahnung von Statik hat, oder der junge Zimmermann lieber eine komplette Sanierung macht, die für ihn lukrativer ist. Das soll jetzt keine Beurteilung sein, sondern einfach eine Erklärung wie so unterschiedliche Meinungen zustande kommen können. Um hier zu einer fachlich qualifizierten Aussage zu kommen, wird man einen Statiker beauftragen müssen, der einiges an Zeit investieren muss. Das lässt sich in meinen Augen nicht in 1h Vor-Ort Besichtigung klären.
Da ich durch Mitlesen der Meinung bin, dass hier im Forum Profis am Werk sind, wollte ich eben nachfragen, ob es nicht doch eine Möglichkeit für Plan A besteht und wir die Sache schlimmer sehen, als sie ist ... und nicht Plan B durchgezogen werden muss
Eine Chance für Plan A besteht immer, die Frage ist nur, wieviel Aufwand nötig sein wird, und wieviel Geld man dafür auf den Tisch blättern muss. Aus der Ferne kann das niemand beantworten.
Das Forum kann äußerst hilfreich sein, wenn es darum geht räumlich begrenzte Probleme (Details) zu beurteilen, oder wenn es um einen allgemeinen (fachlichen) Überblick über eine Situation geht. In Deinem Fall geht es unter anderem um einen kompletten Dachstuhl, der wohl mehrfach verändert wurde, und von dem es nur ein paar Photos gibt. Ich glaube nicht, dass ein Statiker damit die Situation beurteilen kann. Selbst wenn alle statischen Berechnungen vorliegen würden, und der Ist-Stand Vor-Ort überprüft würde, bin ich mir sicher, dass ein Statiker noch mehrere Stunden investieren müsste um zu einem abschließenden Ergebnis zu kommen. Alles andere würde meiner Erfahrung widersprechen.
d.h. Das Forum kann zwar in vielen Fällen helfen aber meist den Fachmann vor Ort nicht ersetzen.
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Kann man einen Kauf, das schon über 5 Jahre zurück liegt rückabwickeln? Das müssen Juristen klären.
Ansonsten liest es sich etwas wirr und ich kann nur schwer folgen. Da ist die Rede von einer Tenne. Für mich sieht es so aus, dass das mal ein altes Bauernhaus war und man die Trennwand zwischen Wohnhaus und Tenne/Stall als Haustrennwand genommen hat und die Türöffnungen darin irgend wie zugemauert hat, auch mit der alten Tür darin usw.
Ihr hattet beim Kauf niemanden dabei, der Ahnung hatte um es sich mal anzuschauen, oder? Jo, das kommt dabei heraus. Hilft jetzt aber auch nicht mehr weiter, aber denen die auch ein älteres Haus kaufen wollen. Nehmt euch beim anschauen Sachverstand mit!
Naja, das Ding ist so verstrackst, dass man in einem Forum gar nicht alles überblicken kann um für das eine oder andere Ratschläge geben zu können. Ich würde also dem Vorschlag der Vorredner folgen und einen Fachanwalt für Baurecht einschalten. Der alte mag ne Niete gewesen sein, der neue wird aber hoffentlich besser sein. Da muss man eben suchen und sorgfältig auswählen und nicht gleich den erst Besten nehmen.
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Architekt und RA gibt es nicht mehr ... ...unsere Verkäuferin hat nicht mal Kenntnis, dass wir eine RA haben ... es gab außergerichtlich nur den Termin mit dem Architekten, den wollte sie umbedngt habe, obwohl sie RA ist und auch selbst Architektin ...
Habt ihr die RA (die nebenberuflich auch Architektin ist und Gaststättenbesitzerin???) beauftragt, um Ansprüche gegen
a) eure Verkaeuferin (Schwester2) oder
b) eure Nachbarin (Schwester1) oder
c) eure zeitweisen neuen Nachbarn (die rückabgewickelten Käufer von Schwester 1) oder
d) euren Architekten
geltend zu machen?
(Auch wenn es manchmal schwerfällt, versuch mal einen etwas strukturierten Aufbau reinzubringen. Erst mal die bau- und besitzrechtlichen Zustände klären, dann folgt das bauliche...)
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Für mich sieht die Situation völlig verfahren aus. Allerdings verstehe ich den Sachverhalt auch nur zum Teil.
Aus meiner Sicht wär es in diesem Stadium das sinnvollste, sich einen der führenden Anwälte für öffentliches und privates Baurecht zu holen und den ganzen Vorgang rechtlich erst einmal komplett durchprüfen zu lassen.
Zum einen muss klar herausgearbeitet werden,was genehmigt ist und was nicht bzw. ob aufgrund der Umbauten überhaupt noch eine gültige Genehmigung existiert. Zum andren muss dann anschließend geprüft werden, was man ggf. privatrechtlich noch erreichen (z.B. Rückabwicklung des Kaufvertrags). Hier besteht aufgrund des Zeitablaufs m.E. nur dann noch eine realistische Möglichkeit, wenn beim Kauf eine arglistige Täuschung seitens der Verkäufer vorlag.
Wenn tatsächlich Einsturzgefahr besteht, wie hier beschrieben:
Wir müssen jetzt erst Mal Schwester1 stoppen, da wir der Meinung sind, dass das Haus einsturzgefährdet ist ... dem LRA konnten wir nicht alles erzählen, sonst müssen wir wahrscheinlich das Haus sofort verlassen und wir brauchen noch ein paar Monate Zeit.
würde ich schauen, dass ich mir schnell eine andere Wohnung suche. Keinen Tag länger würde ich da freiwillig wohnen bleiben.
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Kann man einen Kauf, das schon über 5 Jahre zurück liegt rückabwickeln? Das müssen Juristen klären.
das ist tatsächlich ein wichtiger Punkt, denn im Eifer des Gefechts werden Fristen gerne mal "vergessen". Hier könnte dem TE beispielsweise auf die Füße fallen, dass er die Mängel jetzt schon länger kennt, und vielleicht noch nicht nachweislich reagiert hat. Was der zuerst beauftragte RA bereits in die Wege geleitet hat, das ist ja unbekannt. Eventuell ist der TE ja so sehr mit der Suche nach Mängeln und möglichen Lösungen beschäftigt, dass er wichtige Fristen bereits versäumt hat.
Aber er schreibt auch:
ich kann rechtlich leider hier nicht schreiben, was genau in den nächsten Monaten passieren wird ... aber ein für uns vernünftiger Plan steht.
also gehe ich einmal davon aus, dass hier schon alles zur Absicherung in die Wege geleitet wurde.
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Hallo Zusammen!
Danke fürs Lesen meines langen Textes und den neuen Antworten ... ich schreibe selbst in einem Forum und weiß, wie viel Zeit es in Anspruch nimmt.
Das Ganze wurde Ende der 60er Jahre als Einfamilienhaus mit ca. 100 qm gebaut, daran wurde eine Tenne 2,40 m breit (bis hierher sind wir Eigentümer) mit Stall gebaut. Der Stall wurde ein Jahr später ausgebaut (polizeiliche Baueinstellung) ... wurde trotzdem einige Jahre später alles weitergebaut, dann wurde am Stallgebäude weiter seitlich und vorne angebaut (L-Form und ordnungsgemäß) und Anfang 2000 kam dann der Anbau hinten über die ganze Länge mit Dachanhebung. Ein großer Teil vom Anbau wurde dann mit dem früheren Stall als Galerie ausgebaut (Schwarzbau). Knapp 500 qm Fläche alle Stockwerke zusammen. War 15 Jahre nach WEG geteilt. Die Stufen im Grenzverlauf bei der Realteilung sind wegen der Abstandsfläche von der L-Form drin und dem Eingangsbereich der anderen DHH.
Ich habe vor dem Kauf ... sehr viel abgefragt, nur weil es eine Klassenkameradin von meinem Mann war und die Elternhäuser eine Straße entfernt stehen ... die Aussagen nicht überprüft und im guten Glauben auf zwei Punkte im Kaufvertrag verzichtet, die mir eigentlich wichtig gewesen wären. Mir ist zu 110% klar, was ich nie wieder machen und das ich auch noch zusätzlich Geld für einen Fachmann in die Hand nehmen würde. Das Ganze war von den Beiden eine komplett geplante Aktion, wobei Schwester1 der Anführer ist.
Die Rechtsanwältin ist Architektin, FA für Baurecht und hat noch ein weiteres spezielles 2 jähriges Studium diesbezüglich ... ich dachte, dass ich eine sorgfältige Auswahl getroffen hätte. Einige Zweifel an der Fähigkeit kamen zwar zwischenzeitlich hoch (hat z.B. Arglist total falsch erklärt), aber da schon einiges an Geld geflossen war ... haben wir weiter gemacht, bis am Wochenende nachts der Entwurf für das Beweissicherungsverfahren kam.
Beispiele: die hierzu nötige Wandstärke nicht an allen erforderlichen Stellen vorhanden ist, durch die Wand teilweise mit der Hand hindurchgegriffen werden kann, die Wand teilweise nicht mit Ziegelsteinen, sondern nur mit dünnen Rigipsplatten ausgeführt wurde,Ist es richtig, dass die Kanalanschlüsse der beiden Doppelhaushälften nicht getrennt verlaufen
(sondern der Anschluss der Hs.-Nr. 21 in den Anschluss der Antragstellerin einmündet)?
Ist es richtig, dass der Stromanschluss der beiden Doppelhaushälften nicht getrennt verläuft?
Kein Beweis bzw. Erklärung von welcher Stelle sie spricht ... keine Bilder ... keine Erwähnung, welche Baugenehmigung gemeint ist ... teilweise Mängel der anderen DHH zur Beweissicherung aufgeführt... oder Mängel erfunden, welche es überhaupt nicht gibt (z.B. der Stromanschluss) und nirgends davor erwähnt wurden. fachliche Begriffe Fehlanzeige. Sachverständiger müsste Hellseher sein und schreibt dazu die ganze Story aus der rechtlichen Sicht von der Schwester1.
Habe dann Mo/DI versucht mir fachliche Hilfe zu suchen, Mi kurz vor Mittag ... Email: sie haben sich nicht gemeldet, Verjährung ist heute zu Ende, ich schicke ab (das mit der Verjährung ist nicht zutreffend) ... sehe die Email 1,5 Std. später ... schreibe ihr eine fristlose Kündigung und das ich nicht möchte, das es abgeschickt wird ... eine Std. später Antwort: das es eine halbe Stunde nach ihrer Email abgeschickt wurde und hat dann trotz der Kündigung an das Gericht eine Rücknahme geschickt. Somit war das Verfahren zu Ende, ohne Möglichkeit der Nachbesserung und Weiterführung. Schwester2 hat von dem nichts mitbekommen ... gesamt 9k Euro für RA.
Zu gegebener Zeit hole ich mir einen Teil der Bezahlung von ihr wieder ... diesbezüglich dort jetzt auch noch ein Fass aufzumachen ... habe ich keine Nerven mehr dafür. Habe mit einem anderen FA RA telefoniert, der sie kennt und schon einige Mandanten von ihr bekommen hat ... aus Zeitgründen nimmt er aber im Moment kein Mandat an. Bei den Schäden: noch was, noch was, noch was ... wann hört das auf. Der Architekt interessiert mich nicht, waren "nur" 800 Euro für nichts. Bei den Aussagen vom Zimmermann steckt überhaupt kein finanzieller Aspekt dahinter. Und beim LRA habe ich auch kurz angefragt .. so etwas hatten sie noch nie und haben mir die Durchwahl und Email von einem Mitarbeiter/Architekt gegeben ... habe mich aber nicht gemeldet, weil sonst eine Nutzungsuntersagung erfolgen würde.
Zeitgleich hat sich Schwester1 bei uns gemeldet und wollte Unterschriften für die Dacharbeiten, welche wir verweigert haben und ihr Arbeiten an unserem Eigentum untersagt haben ... dann kamen zwei Schreiben, droht mit Klage. Das wäre das Beste, was uns passieren könnte ... haben nicht geantwortet ... nur ist keine Klage die letzten 3 Monate gekommen. Schwester1 weiß nicht, dass wir in den letzten Monaten alle Mängel gefunden haben und die Rechtsverhältnisse bezüglich der Trennmauer klar sind und wir nur Nachbarn sind und nicht Miteigentümer. Bekommt morgen einen Brief, der ihre Arbeiten stoppen dürfte und sie finanziell ins Schwitzen bringen wird ... ihr Plan ist ja nach wie vor ... mit ein paar Tausend Euro Aufwand dann den nächsten Käufer über den Tisch zu ziehen (inkl. uns). Die erste Rückabwicklung hat sie 25k gekostet.
Verjährung Anfechtung 6 Monate (Gewährleistungsansprüche 2025) und muss über Arglist erfolgen.
Ab Mitte März beauftrage ich einen neuen Anwalt, der dann alles gegen Schwester2 in die Wege leitet ... wenn nicht selbstständig die nötige Einsicht in den nächsten 2 Monaten anderweitig hergestellt werden kann.
Und in dieser Zeit versuche ich mit unserer Nachbarin Schwester1 an der Umsetzung "unseres" Dachprojektes erfolgreich zu arbeiten, so das wir alles gemeinsam umsetzen.
Unsere Seite der Traglattung und Sparren müssen ja nicht auf ihre Mauer, sondern auf unsere noch nicht vorhandene Abschlusswand. Mit unserem Mauerbau kann erst begonnen werden, wenn ihre Seite die nötige Standsicherheit hat. Wenn wir die 2,40 m breite Decke im Tennenbereich rausnehmen würden, bricht ihnen zu 3/4 das Haus weg ... die Alternativlösung (so nennt der Brandmensch die Mauer in der Stellungnahme) muss dementsprechend gestützt werden. 
Umso schneller das umgesetzt wird, umso schneller können ihre gewünschten Dacharbeiten beginnen ... wir sind nette Nachbarn und gehen bezüglich der Kosten unserer Mängel in Vorkasse. Dann habe ich noch eine Terminsetzung wegen einem Abwasser- und Regenwasserrohr ... darf bzw. muss ich selbst beseitigen (ist bei uns nur ein Stöpsel ins Rohr).
Ich habe die Hoffnung, dass ihr Ideenreichtum zum Geldsparen damit einmal in die richtige Richtung gelenkt werden kann ... ansonsten muss ich auf die hohe See.
Eine weitere Möglichkeit wäre noch, dass Haus gegen Gebot die nächsten 2 Monate zusätzlich zum Verkauf anzubieten ... der normale Wert wäre, wenn es in Ordnung ist 80 -100k höher als unser Kaufpreis und wir würden uns selbstverständlich redlich einen tatsächlichen Käufer gegenüber verhalten. -
lso gehe ich einmal davon aus, dass hier schon alles zur Absicherung in die Wege geleitet wurde.
Fristen werden auf alle Fälle eingehalten ... aber Absicherung ist keine vorhanden ... durchkommen ist aber möglich. Weil sie sich nicht mögen, haben sie bei der Besichtigung etwas gemacht und als Laie nicht erkannt, was diese Handlung rechtlich für uns bedeutet ... und wer damit mit im Boot sitzt.
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Trotz Deiner Ausführungen bleibt vieles unklar. Mehr Informationen bedeuten nicht automatisch mehr Klarheit...
Ich denke zunächst sollten die juristischen und baufachlichen Fragen getrennt und deutlich formuliert werden. Dann können Dir die Experten hier viel besser helfen.
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Trotz Deiner Ausführungen bleibt vieles unklar.
Meinen Eindruck würde ich noch viel krasser formulieren:
Je mehr Details geschildert werden, desto undurchsichtiger, chaotischer und damit unlösbarer wirkt der Fall.
Das ist nix für ein Forum.
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Die Rechtsanwältin ist Architektin, FA für Baurecht und hat noch ein weiteres spezielles 2 jähriges Studium diesbezüglich
Sicher????😳
Alleine Jura dauert schon mal viele Jahre. Architektur ist auch nicht unter 4-5 Jahren zu haben. Um dann „Architektin“ zu sein kommen nochmals 2-3 Jahre Berufserfahrung hinzu und dann noch ein weiteres, 2-jähriges Studium????
Da ist man mit der Ausbildung kurz vor dem Erreichen des Rentenalters fertig.
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Die Schilderung ist viel zu umfangreich und die wilde Mischung von rechtlichen, technischen und zusammenhanglosen überflüssigenDetails macht die Geschichte schwer verdaulich.
Ich empfehle dringend, das alles zusammen zuerst mit einer Fachjuristin oder einem Fachjuristen durchzugehen. Hier sind erstmal die juristischen Rahmenbedingungen zu klären, bevor es an die technischen Details geht.
Es braucht übrigens für alle bisher unerlaubten Baumaßnahmen zusammen nur eine neue Baugenehmigung - sofern die Maßnahmen genehmigungsfähig sind.
