Kosten einer Flächenermittlung nach WoFLV

Skeptiker · 14. November 2023

Banken schauen seit einigen Jahren beim Immobilienerwerb genauer hin und haben inzwischen anscheinend auch verstanden, dass es unterschiedliche Arten der Flächenberechnung gibt. Immer mehr Banken verlangen deshalb inzwischen zu einer Immobilienfinanzierung eine Flächenermittlung nach WoFLV und mind. einen bemaßten Grundriss der zu erwerbenden Immobilie, um die Berechnung rechnerisch grob nachvollziehen zu können.

Architektinnen und Architekten, Bauingeneuren und Bauingenieurinnen unterstellt man gemeinhin, dass sie die WoFLV kennen und auch zeichnen können. Und so werden diese nach meiner Beobachtung immer öfter beauftragt, bemaßte Grundrisse und darauf aufbauend Wohnfläachenberechnungen nach WoFLV zu erstellen - oder auch nur Berechnungen nach WoFLV.

Eine entsprechende hektische Anfrage an uns ("Pläne brauchen wir heute Abend!") war für mich in den vergangenen Tagen Anlass, den Markt für solche Leistungen, die von Dienstleistern unterschiedlichster Herkunft inzwischen auch online angeboten werden, etwas genauer anzuschauen:

Die Planerstellung und Flächenberechnung wurde lange Zeit typischerweise nach Wohnfläche abgerechnet und üblich war für beides zusammen ein Preis der inflationsangepasst in B heute bei etwa 15 € / m2 inkl. Mwst liegen müsste, bei kleineren Objekten von ca. 50 m2 (größere sind flächenbezogen günstiger). Online verfügbare Preise seriös erscheinender Anbieter bestätigen diese Größenordnung, wobei einige durch Einsatz modernster Technik auch günstiger anbieten. Unsere Selbstkosten liegen etwas höher, weshalb wir diese Leistungen separat nicht mehr anbieten und bevorzugt und zu deren finanziellem Vorteil Bestandspläne von AG direkt extern beauftragen lassen.
Verblüfft hat mich nun "Online-Tools", also Webseiten, auf / in welchem man den Grundriss (oder die Flächen) nach bestem Wissen selbst eingibt und gegen Zahlung von bspw. 49,99 € dann innerhalb von 15 Minuten einen Wohnflächennachweis nach WoFLV erhält - "mit Stempel". Das sind dann je nach Wohnungsgröße um 1,- € / m2 - allerdings für mich ohne jede Glaubwürdigkeit oder Beweiskraft

Gibt es im Forum Erfahrungen mit der Erstellung bemaßter Bestandspläne und darauf basierender Wohnflächenberechnungen nach WoFLV? Habt ihr solche (eher fragwürdigen) Nachweise schon gesehen? Wurdet ihr von Maklern / Finanzierungsvermittlern o.ä. mit der Erstellung beauftragt?

Mir sind vergleichbare Online-Produkte bisher erst bei Energieausweisen begegnet - seriös aussehend, aber in mehreren erlebten Einzelfällen offensichtlich nicht plausibel und inhaltlich mind. in wesentlichen Punkten falsch.

R.B. · 14. November 2023

Zitat von Skeptiker

Mir sind solche Online-Produkte bisher erst bei Energieausweisen begegnet - seriös aussehend, aber offensichtlich falsch.

Meine Erfahrungen in den letzten Jahren, die Banken möchten etwas für die Unterlagen, wie genau die Berechnungen sind, das spielt nur eine untergeordnete Rolle. Eine Finanzierung scheitert nicht an 10m² mehr oder weniger Wohnfläche, genau so wenig wie an einem Energieausweis der die falschen Zahlen aufweist. So lange das grob passt reicht es der Bank für ihre Akte, als Nachweis, dass sie sich abgesichert hat und der Preis bzw. die Sicherheit irgendwie plausibel ist.

Selbst bei Verkehrswertermittlungen schaut da niemand auf die 2. Nachkommastelle. Ich habe in den letzten Jahren nur einen einzigen Gutachter erlebt, der noch einmal alle Räume neu aufgemessen und dann die Flächen berechnet hat. Alle anderen haben sich an vorhandenen Unterlagen, teilweise Jahrzehnte alt, orientiert.

Der Bank ist es egal ob die Flächenberechnung 50,- € oder 500,- € gekostet hat, Hauptsache die Form passt und die Zahlen sind plausibel. Es würde mich wundern, wenn eine Bank an die Flächenberechnung einen anderen Maßstab anlegt als an einen Energieausweis.

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von R.B.

Meine Erfahrungen in den letzten Jahren, die Banken möchten etwas für die Unterlagen, wie genau die Berechnungen sind, das spielt nur eine untergeordnete Rolle. Eine Finanzierung scheitert nicht an 10m² mehr oder weniger Wohnfläche, genau so wenig wie an einem Energieausweis der die falschen Zahlen aufweist. So lange das grob passt reicht es der Bank für ihre Akte, als Nachweis, dass sie sich abgesichert hat und der Preis bzw. die Sicherheit irgendwie plausibel ist.

Im konkreten Fall lag der Bank ein digital, also im CAD, erstellter aktueller Grundriss zusammen mit einer tabellarischen Flächenermittlung nach WoFLV vor. Laut anfragender Maklerin wurden von der Bank bemängelt:

die fehlende Bemaßung des Grundrisses
Herkunft des Grundrisses und der Wohnflächenermittlung nach WoFLV aus unterschiedlicher Quelle und ohne erkennbaren Bezug zueinander
das Fehlen des "Stempel eines Architekten" auf dem Grundriss und der Wohnflächenermittlung

Von zwei Banken (eine war die ING) kannte ich bereits vorher zur Kreditbewilligung die Notwendigkeit der Vorlage einer "gestempelten" grafischen und arithmetischen Wohnflächenermittlung nach WoFLV aus einer Hand. Das erscheint mir auch soweit plausibel. Ob und wie das dann tatsächlich überprüft wird, weiß ich natürlich nicht.

Wie teuer diese vorzulegenden Pläne für die Erwerbswilligen sind, ist mir persönlich komplett gleichgültig und auch, auf welchem Weg sie erstellt werden. Mich wundert nur, dass einerseits (zumindest von der ING mind. seit 2022) recht hohe formale Erwartung an die Pläne und Berechnungen gerichtet werden, es aber offensichtlich auch möglich ist, einen Grundriss mit Wohnflächenermittlung zum Kaufobjekt herbeizuphantasieren und für 50 € einen Stempel darauf gezaubert zu bekommen, quasi als "Beglaubigung". Ob das tatsächlich praktiziert wird, weiß ich natürlich auch nicht. Möglicherweise wollte die ING deshalb auch den Kammerstempel sehen?

Alfons Fischer · 14. November 2023

bei den Banken sitzen Wertermittler, die sollten das können.

Ich vermute, das dient eher der "Verschlankung" eigener Strukturen...

bei ähnlich gelagerten Anfragen habe ich öfters erlebt, dass die Antwort "hab ich nicht so genau, ungefähr.... xxx Euro/Quadratmeter/was weiss ich..." dann doch genügt hat...

R.B. · 14. November 2023

Zitat von Skeptiker

Von zwei Banken (eine war die ING) kenne ich bereits die Notwendigkeit der Vorlage einer "gestempelten" grafischen und arithmetischen Wohnflächenermittlung nach WoFLV aus einer Hand.

Dann hat sich das in den letzte Monaten geändert. Noch vor knapp einem Jahr reichte ein Energieausweis in der 50,- € Klasse. Es lag aber ein Verkehrswertgutachten vor, wobei ich jetzt nachschauen müsste, ob dort explizit auf die WoFlV Bezug genommen wurde. Die Zahlen stammten aus alten Plänen aus dem Jahr 1976 sowie ein paar Ausdrucken aus meinen internen "Plänen" die ich vor etwa 10 Jahren erstellt hatte, weil es in der Praxis Abweichungen von den ursprünglichen Plänen gab.

Die Maklerin hat das alles zusammengepackt und eingereicht, und danach war die Sache abgehakt.

In einem anderen Fall (vor knapp 1 Jahr) war nur ein Formular auszufüllen, das anscheinend ein Gutachterausschuss für die Bank erstellt hatte, ergänzt um ein paar alte Pläne aus dem Jahr 1966.

Manchmal hatte ich den Eindruck, dass (Finanz)Makler einfach zu viel fordern aus Angst, ihr Antrag würde abgelehnt.

Thomas T. · 14. November 2023

Auf mich kam vor einiger Zeit ein mir bekannter Finanzierer zu, da viele Banken jetzt eine Wohnflächenberechnung von einem Bauvorlageberechtigten fordern würden. Den Maklerangaben wollen sie wohl nicht mehr so recht trauen.

Ich habe mal so 300-400 € in den Raum gestellt für ein durchschnittliches EFH mit ein paar Prozent möglicher Abweichung, also Aufmaß "quick and dirty" ohne Anfertigung von Plänen. Es kommt ja nur auf die Plausibilität an.

Die Preise der Onlinetools kamen auch zur Sprache, und das Thema war erst mal erledigt.

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von Thomas T.

Auf mich kam vor einiger Zeit ein mir bekannter Finanzierer zu, da viele Banken jetzt eine Wohnflächenberechnung von einem Bauvorlageberechtigten fordern würden. Den Maklerangaben wollen sie wohl nicht mehr so recht trauen.

Das ist auch mein Eindruck, zumal es entsprechende vom Makler erstellte Unterlagen in meinen Fall ja gab, wenn auch unvollständig (fehlende Bemaßung) und etwas inkonsistent.

Zitat von Thomas T.

Ich habe mal so 300-400 € in den Raum gestellt für ein durchschnittliches EFH mit ein paar Prozent möglicher Abweichung, also Aufmaß "quick and dirty" ohne Anfertigung von Plänen. Es kommt ja nur auf die Plausibilität an.

Eine realistische Größenordnung, die so auch in B angeboten wird, aber da sind eben gerade nicht die hier verlangten Pläne dabei!

Zitat von Thomas T.

Die Preise der Onlinetools kamen auch zur Sprache, und das Thema war erst mal erledigt.

Das heißt, von Dir wurde ein niedrigerer Preis erwartet?

R.B. · 14. November 2023

Zitat von Thomas T.

da viele Banken jetzt eine Wohnflächenberechnung von einem Bauvorlageberechtigten fordern würden.

Das könnte evtl. damit zusammenhängen, weil aufgrund gestiegener Zinsen und Baukosten (Immobilienpreise) die Finanzierungen heute eher knapp ausgelegt werden müssen, damit die Kaufinteressenten überhaupt noch finanzieren können, und da werden vielleicht auch die Banken vorsichtiger, schließlich geht es auch um ihre Sicherheiten. Wer kann bei den aktuellen Rahmenbedingungen noch mit 30 oder 40 oder 50% EK finanzieren? Da wird zuerst an der anf. Tilgung geschraubt und dann die Kreditsumme bis zur Grenze ausgereizt. Damit erhöht sich auch das Risiko der Banken. Wenn es dann Ärger mit der Finanzierung gibt, dann hat die Bank ein Problem weil sie nicht sorfältig genug geprüft hat.

Thomas T. · 14. November 2023

Zitat von Skeptiker

Das heißt, von Dir wurde ein niedrigerer Preis erwartet?

Offensichtlich. Wir haben aber nicht weiter über den Preis verhandelt. Ich hätte mich auch nicht in der Mitte treffen wollen, das war klar.

Wenn "ab 75 €" mit Bestätigung eines Sachverständigen für Immobilienbewertung aus Meck.-Pomm. reichen, wird kein Finanzierer seinen Interessenten ein paar Hundert € mehr überhelfen.

Thomas T. · 14. November 2023

Zitat von R.B.

Wenn es dann Ärger mit der Finanzierung gibt, dann hat die Bank ein Problem weil sie nicht sorfältig genug geprüft hat.

Deshalb soll offensichtlich das Risiko ausgelagert werden. Für zweistellig oder knapp darüber müsste ich aber mit dem Klammerbeutel gepudert sein, mir selbst ein Haftungsrisiko an Land zu ziehen, und schon gar nicht auf Grundlage irgendwelcher vom Eigentümer bereitgestellter Zahlen.

Ralf Dühlmeyer · 14. November 2023

Zitat von Skeptiker

Kammerstempel

Hätte ich z.B. auch nicht; war mir damals zu teuer und ein Zusatznutzen war für mich nicht erkennbar. Hab nur meinen "normalen" Stempel + einen "Stempel" auf den CAD Zeichnungen. Meiner ist halt"nur" quadratisch und nicht rund wie der Kammerstempel der AKNds (damals)

Eine entsprechende Anfrage hatte ich aber bisher auch noch nicht. Weder von (Ver)Kauf(s)interessenten noch von Maklern oder Banken

Zitat von Thomas T.

Den Maklerangaben wollen sie wohl nicht mehr so recht trauen.

Ein Schelm, wer Arges denkt.

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von Thomas T.

Für zweistellig oder knapp darüber müsste ich aber mit dem Klammerbeutel gepudert sein, mir selbst ein Haftungsrisiko an Land zu ziehen, und schon gar nicht auf Grundlage irgendwelcher vom Eigentümer bereitgestellter Zahlen.

Genau so sieht das bei mir auch aus und bei den mir örtlich als seriös bekannten Anbietern ihren Preisen nach auch. Aber es gibt offensichtlich deutlich risikobereitere Marktteilnehmende.

Frau Maier · 14. November 2023

Kann es sein, dass diese Online Tools KI basiert sind? Man müsste mal testen wie gut diese Tools tatsächlich sind. Es wird ja immer wieder gesagt, dass die KI einem viel Arbeit abnehmen wird.

Ich selber hatte noch keine Anfrage von Immobilienleuten wegen Flächenberechnungen. Wenn, dann nur im Zuge eines Neubaues, aber dann hat man ja eh schon die bemaßten Pläne und das CAD spuckt einem die fertige nachvollziehbare Berechnung aus, aus der Vorarbeit die man eh schon für die Planung gemacht hat. Früher hat man solche Jobs der Bauzeichnerin im Büro überlassen.

Thomas T. · 14. November 2023

Zitat von Frau Maier

Kann es sein, dass diese Online Tools KI basiert sind?

Excel ist schon ganz schön künstlich und intelligent...

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von Frau Maier

Kann es sein, dass diese Online Tools KI basiert sind?

Nö, die beiden, die ich mir angeschaut habe, eher nicht: Das sind lediglich verknüpfte Abfragen, welche zur strukturierten und nachvollziehbaren rechnerischen Erfassung der Einzelflächen führen, also eine Eingabemaske für eine simple Datenbank. Am Ende ist das funktional nicht mehr als eine Tabellenkalkulation. KI ist da noch ganz weit weg!

Zitat von Thomas T.

Excel ist schon ganz schön künstlich und intelligent...

Genau das meine ich auch, denn: Nein, zeichnen können die nicht, nur addieren und subtrahieren und unter die Summe dann einen "Stempel" setzen. Schnell verdientes Geld für die Betreibenden und ein Zertifikat mit zweifelhafter Glaubwürdigkeit für die, welchen es vorgelegt wird.

Frau Maier · 14. November 2023

Diese Tools erkennen also auch keine Nischen, Flächen unter Treppen, Schrägen usw? Na dann ist man auf Gedeih und Verderb auf die Eingabe und dem Wissen von denjenigen der eintippt abhängig. Wenn der Bank das reicht, ist doch OK. Das was Banken machen und intern regeln tangiert uns doch nicht. Kann der Bankfuzzi ja auch selber auf die Schnelle machen.

Ralf Dühlmeyer · 14. November 2023

Zitat von Frau Maier

tangiert uns doch nicht.

Doch - denn weder Excel noch irgendein "Fuzzi" hat nen Stempel mit "Architekt"

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von Frau Maier

Diese Tools erkennen also auch keine Nischen, Flächen unter Treppen, Schrägen usw?

Jein, denn sie fragen nach einer kurzen anfänglichen Erklärung danach, aber verstehen und richtig beantworten muß die ausfüllende Person das dann selbst. „Erkennen“ können die von mir gesichteten Tools nur teilweise oder nicht anzurechnen Flächen natürlich selbst nicht. Sie lesen ja keine Pläne ein. Grundrisse gibt es für die 50 € auch nicht.

Frau Maier · 14. November 2023

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Doch - denn weder Excel noch irgendein "Fuzzi" hat nen Stempel mit "Architekt"

Wer hat in Zeiten der Digitalisierung noch einen Stempel? Wo stempelst Du denn eine PDF? Bisher habe ich noch nichts davon mitbekommen, dass ne Bank nen Stempel haben wollte. Denen reichte einfach die Berechnung eines Fachbüros und feddich. Aber jeder Jeck ist ja anders.

Skeptiker · 14. November 2023

Zitat von Frau Maier

Wer hat in Zeiten der Digitalisierung noch einen Stempel? Wo stempelst Du denn eine PDF? Bisher habe ich noch nichts davon mitbekommen, dass ne Bank nen Stempel haben wollte. Denen reichte einfach die Berechnung eines Fachbüros und feddich.

Nebenbei: Mehrere von mir genutzte Programme zum Editieren von pdfs ermöglichen tatsächlich, in diese importierte grafische Elemente einzusetzen, ähnlich früheren physischen "Faksimile-Stempel" mit einer Unterschrift, bspw. einer Bauvorlageberechtigten Person, welche damit recht einfach auf hunderte von Bauvorlagen gestempelt werden konnte. Über den Sinn beider Maßnahmen kann man sicherlich trefflich streiten, aber es gab sie und gibt sie noch.

Aber lass den Begriff "Stempel" doch einfach weg: Einige Banken, konkret die ING als einer der größten dt. Immobilienfinanzierer will / wollte (meines Wissens und konkret seit III. Quartal 2022) Wohnflächenberechnungen nur noch nach WoFLV und von bauvorlageberechtigten Personen haben - etwas anderes sagt der Kammerstempel ja nicht - warum auch immer.

Von anderen Banken werden bei Auszahlung jeder weiteren Darlehenstranche für einen Neubau immer aktuelle Übersichten des Bautenstandes mit Belegfotos verlangt - auch wieder von bauvorlageberechtigten Personen. Bei X finanzierenden Parteien in einem nach WEG geteilten MFH ist nicht lustig, weil die Formulare alle anders aussehen. Manche finanzierenden Banken wollen nur einen Abschlussbeleg, andere keinerlei Bestätigungen ... auch die Bankenwelt ist heute vielfältig. Insofern:

Zitat von Frau Maier

... jeder Jeck ist ja anders.

Anda · 15. November 2023

Zitat von Frau Maier

Aber jeder Jeck ist ja anders.

Jo. Und jeder Makler auch.

Ich würde auch schon angefragt, mach das aber nicht. Wir haben für sowas auch keine Versicherung.

Viele Makler, für die wir arbeiten, sind eh bei Banken angestellt. Da ist meist die Frage der Finanzierung erledigt (denke ich zumindest). Die machen aber auch WFl-Ermittlung selbst.

Dann gibt es Makler, die nicht zu Banken gehören. Auch die machen selbst vor Ort die WFl-Berechnung bzw nehmen die Maße dafür auf bzw checken diese. Diese Makler sind aber schon den hiesigen Banken bekannt und seriös (ja, der Ruf eines Maklers ist nicht der Beste, aber die seriösen gibt es tatsächlich. Die anderen auch)

Ein Makler hat mir erzählt, einer bei ihnen im Büro hätte ein Gerät, das die Maße der Räume aufnimmt. Soweit ich weiß hat auch unser Energieberaterprogrammhersteller sowas. Für uns lohnt sich das jedoch nicht. Ich könnte mir aber vorstellen, dass es zukünftig mehr in diese Richtung geht.

Ich selbst muss für die Energieausweis eh vor Ort und durchs Haus galoppieren. Die Maße aufnehmen, die ich brauche, ist dann sowieso vorgesehen. Ich schau mir z.B. jedes Fenster an (BJ/Typ), da ist Länge/Breite auch gleich mit aufgenommen.

Mittlerweile verlange ich allerdings Pläne und entdecke dann aber auch Abweichungen, vor allem, weil ich inzwischen viel Gebäude zeichne, außer die wirklich ganz banalen Kisten. Es sind dann aber nur die Aussenmaße enthalten bzw die der thermischen Hülle. Dank Ipad geht das auch wirklich super komfortabel.

Off-Topic:

Danke Kalle , das war der beste Tipp ever! Inzwischen führe ich sogar einen „Papierkalender“ auf dem Ipad und das ist bislang der einzige, der bei mir funktioniert im Gegensatz zu Outlook und Co. Leider, ich hätte gerne einen mit Alarmen und automatischen Wiederholungen, aber das klappt nicht bei mir.

Skeptiker · 15. November 2023

Off-Topic:

Zitat von Anda

Dank Ipad geht das auch wirklich super komfortabel.
Danke Kalle , das war der beste Tipp ever! Inzwischen führe ich sogar einen „Papierkalender“ auf dem Ipad und das ist bislang der einzige, der bei mir funktioniert im Gegensatz zu Outlook und Co. Leider, ich hätte gerne einen mit Alarmen und automatischen Wiederholungen, aber das klappt nicht bei mir.

Das bordeigene „Kalender“ hat doch genau die Funktionen! Weshalb nutzt Du es nicht dafür?

Anda · 15. November 2023

Off-Topic:

Weil ich die nie ausdauernd führen konnte. Ich habe auch schon einige verschiedene Kalender-Apps ausprobiert. Es hat mit keiner geklappt. Ich kann auch nicht sagen, warum. Auch mitgeführte „richtige“ Papier-Kalenderbücher funktionierten übrigens nicht. Ich hab schon massiv viel durch, glaub mir. Und ich bin froh, dass es damit jetzt geht, sogar sehr gut. Bis zu diesem Zeitpunkt habe ich einen klassischen Familien-Papierplaner mit Spalten genutzt. Der funzte für mich auch.

Kosten einer Flächenermittlung nach WoFLV

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