Hallo Forum,
mal eine generelle Frage zu Überbauten... Wenn ein Überbau auf einem Grundstück steht und an dem Überbau-Gebäude eine bauliche Veränderung vorgenommen werden soll - muss dann der Eigentümer des überbauten Grundstücks dieser Veränderung zustimmen bzw. sein OK eingeholt werden? Auch wenn sonst alles andere berücksichtigt wäre (also Abstandsflächen und Co)?
Danke für Meinungen hierzu!
Viele Grüsse,
Lilly
bauliche Veränderung an Gebäude mit Überbau
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eine bauliche Veränderung vorgenommen werden soll
Das kann ja alles mögliche sein.
Im Fall eines WDV ist das beispielsweise geklärt, aber "bauliche Veränderungen" könnten ja auch einen Bauantrag erfordern, verfahrensfrei sein, oder was weiß ich. Ob eine Zustimmung des Nachbarn erforderlich ist, das kann zumindest ich anhand Deiner Infos nicht beurteilen. Vielleicht hat ja jemand eine bessere Glaskugel.
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Geht die Frage noch schwammiger und unkonkreter? -
Du bleibst in Deiner Frage leider so vage, dass sie kaum zu beantworten ist. Um welche Art von Überbau handelt es sich, was soll daran baulich verändert werden? Oder geht es um bauliche Veränderungen am regulär auf einem Grundstück, von welchem die Störung ausgeht, stehenden Gebäuden oder deren Bauteilen?
Erstmal zur Begrifflichkeit: Bei Dir liegt ein „Überbau“ im nachbarrechtlichen Sinn vor, oder missverstehe ich etwas?
Wenn ja, dann kann es ja nur um einen geduldeten und deshalb wahrscheinlich „entschuldigten Überbau“ und damit um einen aus fahrlässiger Handlung entstandenen Überbau handeln. Deshalb würde ich als juristischer Laie davon ausgehen, dass andere bauliche Veränderungen als der Rückbau eine vorsätzliche Handlung darstellen und damit der Überbau nach einer solchen Bearbeitung nicht mehr geduldet werden muss, der Anspruch auf Duldung also verwirkt wird. Einzige mir bekannte Ausnahme hierzu wäre das nachträgliche Aufbringen von Wärmedämmungen, welches nach einigen BauO in D explizit als zwingend zu dulden festgelegt wurde. Ob das in Bayern der Fall ist, weiß ich nicht und habe es ich nicht nachgeschaut.
Mir ist nicht bekannt, dass Eigentümer überbauter Grundstücke zu baulichen Veränderungen an regulär auf dem Nachbargrundstück stehenden Bauteilen oder Gebäuden ein weitergehendes Mitspracherecht hätten, als Nachbarn ohne Überbau.
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Vielleicht hat ja jemand eine bessere Glaskugel.
Ja. Meine hat mir gezwigt, dass Lilly an unterschiedlichen Stellen mit gleichem Wortlaut nach Rat gesucht hat. Da an einer Stelle zeitgleich ein ausgeschmückterer Fall geschildert wurde (https://www.123recht.de/forum/…-Sanierung-__f614247.html), können wir ja mal diese Fakten annehmen:
ZitatHaus A ragt mit dem Eck eines Gebäudeteils auf Grundstück/Flurnummer von Haus B, dies schon seit weit über 100 Jahren, genauere Aufzeichnungen gibt es nicht. Beide Häuser A+B stehen unter Denkmalschutz, waren vor Generationen mal ein Gesamtensemble (Austragshaus zum Bauernhaus).
Jener Gebäudeteil von A dessen Ecke über die Grundstücksgrenze zu B ragt, ist historisch und bis heute Scheunen- bzw. Garagenteil von Haus A, also reine Nutzfläche. Nun soll Haus A von Grund auf saniert werden, die teils altersschwache Substanz wo nötig erneuert. Unter Umständen soll im Zuge dessen im bisherigen Scheunenteil zusätzliche Wohnfläche für die Bewohner von A geschaffen werden (Nutzungsänderung), dies ist derzeit noch unklar.
Entsteht bei baulicher Veränderung des Bestands oder bei Nutzungsänderung Nutz- zu Wohnfläche von A ein Beseitigungsanspruch der Grenzüberbauung für B? Oder anders herum gefragt: erlischt die Duldungspflicht von B durch Umbau bzw. Nutzungsänderung von A? Kann B die Beseitigung fordern im Zuge der Gebäudesanierung? Spielt der Denkmalschutz hierbei eine Rolle? Falls von Belang: Bundesland Bayern.
Der Fall beinhaltet einen zivilrechtlichen und einen bauordnungsrechtlichen Aspekt. Bevor diese Aspekte betrachtet werden, stelle ich erstmal den tatsächlichen Grenzverlauf in Frage. Sind die Grundstücksgrenzen überhaupt gesichert festgestellt? Die weiteren Ausführungen setzen daher voraus, dass eine qualifizierte Grenzermittlung vorliegt.
Zivilrechtlich teile ich die Vermutung vom Skeptiker, dass es sich um einen „entschuldigten Überbau“ handelt. B kann nach §915 BGB jederzeit den Abkauf des überbauten Teils verlangen.
Bauordnungsrechtlich ist das Grundstück für genehmigungspflichtige Maßnahmen nicht geeignet, da diese den aktuellen Vorschriften genügen müssen und hier ein Verstoß gegen Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO vorliegt. Der ist auch mangels Baulasten in Bayern nicht heilbar.
Wenn es sich jedoch nur um gebäudeinnere Maßnahmen handelt, die Außenhülle des Bestandsgebäudes also unangetastet bleibt, ist die Frage, ob die Genehmigungsbehörde überhaupt Kenntnis von dem Überbau hat, da bei solchen Maßnahmen gerne auf einen Lageplan verzichtet wird. In Art. 59 BayBO kann ich keine Verpflichtung zu einer entsprechenden Prüfung durch die Genehmigungsbehörde erkennen. In wie weit die Behörde zum Einschreiten aufgefordert werden kann, muss ein Jurist vor Ort in Erfahrung bringen.
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Derartig wie hier verkürzte Fragestellungen sind immer ärgerlich, weil sie zu falschen Antworten verleiten und erwecken die Befürchtung, Antworten in eine bestimmte Richtung lenken zu wollen. Unter den gegebenen Umständen würde ich zu allererst die konkreten Vorgaben des Denkmalschutzes klären. Möglicherweise stellt sich die Frage nach dem Bestandsschutz der Überbauung dann schon nicht mehr.
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interessant finde ich dabei, dass die beiden Gebäude mal zusammengehörten.
Es könnte doch sein, dass diese auch auf einem gemeinsamen Grundstück standen und die Grenze nachträglich gezogen wurde.
Demnach wäre ja gar nicht überbaut worden, sondern es hat sich beim Ziehen der Grenze eine Ungenauigkeit ("seit weit über 100 Jahren") eingeschlichen. Der Wille, beide Grundstücke zu trennen, dürfte also eindeutig gewesen sein.
Parallel würde ich aufgrund der Grenzziehung hier (da Bayern) eine Grunddienstbarkeit zugrunsten des hier angesprochenen Gebäudes vermuten. Da wäre der Text ja auch interessant, vielleicht steht da Näheres drin. Vielleicht wurde das Überragen des Gebäudes da schon "legalisiert"?
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Grundsätzlich sind hier m. E. 2 unterschieldiche Rechtsgebiete betroffen. Zum einen das Thma Überbau. Hier kann man grob sagen, dass der Überbau zu dulden ist, wenn er schon so lange
Bestand hat. Das hat aber grundsätzlich mit Baurecht nichts zu tun.
Baurechtlich gehe ich davon aus, dass der Bestand - so wie er ist - Bestandsschutz genießt. Bei einer baulichen Veränderung kann sich das dann aber ganz schnell ändern.
Wenn aus einem überbauten Scheunengebäude plötzlich Wohnraum werden soll, dann greift hier natürlich das Baurecht. Hat aber mit der Problematik des Überbaus gar nichts zu
tun.
Aber grundsetzlich gebe ich hier Skeptiker recht. Die Fragestellung ist viel zu dürftig, um hier konkret eine Antwort geben zu können.
Gruß
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Ich gehe da eher mit dem Alfons konform. Ich vermute auch, dass genau da des Pudels Kern liegt. Ich würde gucken mich zu einigen und den Grenzverlauf zu korrigieren, oder man akzeptiert den Überbau und alles was mit dem Gebäude zusammen hängt, also auch den Umbau/Sanierung.
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Ich gehe da eher mit dem Alfons konform. Ich vermute auch, dass genau da des Pudels Kern liegt. Ich würde gucken mich zu einigen und den Grenzverlauf zu korrigieren, oder man akzeptiert den Überbau und alles was mit dem Gebäude zusammen hängt, also auch den Umbau/Sanierung.
Naja - ob jetzt beispielsweise eine Scheune 30 cm auf mein ohnehin großes Grundstück überbaut ist ist eine Sache. Wenn dann aus der Scheune Wohnraum oder eine Werkstatt wird, ist wieder was
anderes.
Aber ist alles Kaffesatzleserei. Solange keine konkreten Angaben vom Fragesteller kommen, führt die ganze Diskussion zu nichts.
Gruß
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Ich würde gucken mich zu einigen und den Grenzverlauf zu korrigieren
Das wäre m.E. das vernünftigste. Kann aber am Nachbarn scheitern und dann ist eine Veränderung des Gebäudes im geschilderten Umfang m.E. schon privatrechtlich ausgeschlossen.
Die Behörde kann ggf. trotzdem genehmigen - denn die Baugenehmigung wird ungeachtet der privaten Rechte Dritter erteilt. Dann kann aber der Nachbar die Verwirklichung privatrechtlich unterbinden.
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Das wäre m.E. das vernünftigste. Kann aber am Nachbarn scheitern und dann ist eine Veränderung des Gebäudes im geschilderten Umfang m.E. schon privatrechtlich ausgeschlossen.
Die Behörde kann ggf. trotzdem genehmigen - denn die Baugenehmigung wird ungeachtet der privaten Rechte Dritter erteilt. Dann kann aber der Nachbar die Verwirklichung privatrechtlich unterbinden.
Ob es privatrechtlich ausgeschlossen ist, wage ich zu bezweifeln. Da würde es meiner Meinung nach darauf ankommen, was hier unter "baulicher Veränderung" zu verstehen ist.
Die Fragestellerin lässt uns diesbezüglich ja immer noch im Dunkeln.
Wenn die bauliche Veränderung mit dem Überbau nichts zu tun hat, ist die privatrechliche Sache nicht betroffen.
Dann könnte m. E. nur noch das Bauamt die Sache nicht genehmigen, wenn baurechtliche Belange dagegenstehen.
Gruß
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Erstmal danke für die zahlreichen Rückmeldungen. Und sorry, dass die Ausführung so vage ist/war, ich war der Auffassung im Forum darf man nicht so konkret sein, daher wars eher allgemein gehalten.
Wie dem auch sei, ich versuche mal etwas mehr Licht ins Dunkle zu bringen:
Es handelt sich um einen alten Hof auf dem 2 Gebädue standen. Das Mehrfamilienhaus besteht noch, das andere Haus wurde abgerissen und das Grundstück verkauft. Hier steht nun ein Vierspänner, davon haben wir das eine REH auf dem also historisch der Überbau steht (ca. 16 qm seines Haus stehen in unserem Garten).
Jetzt möchte der Eigentümer des MFH wie geschrieben eine bauliche Veränderung vornehmen, die uns allen nicht schmeckt (Aufstockung über der Garage, Wintergarten über 2 Etagen etc.). Baurechtlich wie geschrieben gabs von der Gemeinde das OK, meine Frage zielt darauf ab, ob man das Überbau-Thema nutzen kann, um die bauliche Veränderung noch zu stoppen.
Hoffe das machts klarer...
Viele Grüsse,
Lilly
Meines Erachtens nach NEIN. Die Überbau-Sache ist m.M. nach durch und muss geduldet werden. Überbauten gibt es sehr häufig, gerade bei Bestandsgebäuden. Da dürfte ja niemand mehr was dran verändern.
Da ihr beim Kauf des REH bereits von dem Überbau wusstet, gilt der Überbau als geduldet.
Gruß
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Die Behörde kann ggf. trotzdem genehmigen - denn die Baugenehmigung wird ungeachtet der privaten Rechte Dritter erteilt. Dann kann aber der Nachbar die Verwirklichung privatrechtlich unterbinden.
Danke für die Klarstellung. Dürfte selbst dem ein oder anderen "Profi" bisher nicht klar sein.
Wie dem auch sei, ich versuche mal etwas mehr Licht ins Dunkle zu bringen:
Unglaubwürdig. Die "Klarstellung" wurde ausgerechnet in einem "Rechtsforum schon gegeben
P.S.: Falls Du tatsächlich Hilfe erwartest, spiele mit offenen Karten.
Wer fragt welchen Sachverhalt an?
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Erstmal danke für die zahlreichen Rückmeldungen.
Gern geschehen. Mehr noch hätte ich mich gefreut, wenn Du die zahlreichen Rückmeldungen auch gelesen hättest und dazu Stellung genommen hättest.
ich versuche mal etwas mehr Licht ins Dunkle zu bringen:
Schade, Versuch gescheitert.
Hoffe das machts klarer...
Da muss ich Dich leider enttäuschen, da Du keine einzige Rückfrage beantwortet hast und Dein Klärungsversuch noch mehr Fragen aufwirft.
