Bewertung Sanierung vs Neubau im Sanierungsgebiet

    Liebe Forengemeinde,


    Angenommen jemand saniert zwei nebeneinander liegende Häuser in einem Sanierungsgebiet in NRW und baut diese in 4 Wohneinheiten um (es existiert dann noch ein großes Haus mit 4 WE). Es wurde vorher mit der Stadt abgeklärt, wie viel der Häuser stehen bleiben muss, damit es eine Sanierung ist und auf der Baugenehmigung ist das Vorhaben als „Sanierung“ klassifiziert.

    Jetzt stellt der Bauherr einen Antrag für steuerliche Vergünstigungen aufgrund des Sanierungsgebietes und dort sagt die zuständige Person der Baubehörde, dies sei steuerlich als Neubau zu klassifizieren und nicht als Sanierung. Deswegen wird es keine Möglichkeit der steuerlichen Abschreibungen geben.

    Bei der Sanierung bleiben 50% der tragenden Elemente stehen. In einem Urteil in Thüringen heißt es, mindestens 32% der tragenden Elemente müssen stehen bleiben (Link).

    Würde es Sinn machen, der Einschätzung der Baubehörde zu widersprechen? Letztes Wort hat ja eigentlich sowieso das Finanzamt, oder nicht (siehe Link)?

    Zitat von Uwe_Boll

    Bei der Sanierung bleiben 50% der tragenden Elemente stehen.

    Ist das durch eine fachkundige Person ermittelt oder einfach mal geschätzt?

    Zu den "tragenden" Elementen gehören auch das Dach, tragende Zwischenwände .....


    Bevor man widerspricht, sollte man erst die Fakten klären. Dann hat man etwas in der Hand und kann den Widerspruch begründen.

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    Zitat von R.B.

    Ist das durch eine fachkundige Person ermittelt oder einfach mal geschätzt?

    Zu den "tragenden" Elementen gehören auch das Dach, tragende Zwischenwände .....


    Bevor man widerspricht, sollte man erst die Fakten klären. Dann hat man etwas in der Hand und kann den Widerspruch begründen.

    Das hat der Architekt berechnet und auch visuell dargestellt.

    Dein "Problem" ist der §7h Abs. 1a EStG - eigenständiges Prüfungsrecht der Finanzbehörde. Wenn es also um die 7h-AfA geht, dann ist das FA der entscheidende Faktor. Sprich mit Deinem Steuerberater und stelle mit diesem ggfs. einen Antrag auf auf verbindliche Auskunft bei der Finanzbehörde bevor der Sachverhalt verwirklicht wird.

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Nur ein Hinweis, hier vielleicht nicht anwendbar, aber es könnte ne Argumentationshilfe sein: bei Fördermitteln ist immer entscheidend die Bezeichnung des Vorhabens im Bauantrag.

    Ob ein Vorhaben ein Neubau oder eine Sanierung ist, wird ja zumindest baurechtlich letztlich von der Baugenehmigungsbehörde durch eine Urkunde beschieden...

    Ob die Finanzbehörde da eigene Regeln hat?

    Danke für die Rückmeldungen, gute Punkte. Laut Bauamt wird solche ein Vorhaben aus steuerlicher Sicht noch einmal anders behandelt als aus baurechtlicher Sicht. Ich werde mit den Personen aber nächste Woche einmal zusammensitzen und das besprechen. Ein auf Baurecht und Verwaltungsrecht spezialisierter Anwalt hat mir geraten mal nachzufragen, was sich denn im Bau ändern müsste, damit es steuerlich geltend gemacht werden kann.

    Zitat von Uwe_Boll

    Ein auf Baurecht und Verwaltungsrecht spezialisierter Anwalt hat mir geraten mal nachzufragen, was sich denn im Bau ändern müsste, damit es steuerlich geltend gemacht werden kann.

    Bravo Herr Anwalt, wenn Ihr Mandant auf ihre "Beratung" hin jetzt "mal nachfragt" und hinterher alles in die Hose geht, weil den Falschen das Falsche in der falschen Form gefragt wurde, dann ist der Haftungsfall doch wieder programmiert. --> der richtige Rat heißt: geh' zum Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Und nicht "frag mal nach".

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Informativ 1
    Zitat von Der Bauamateur

    Bravo Herr Anwalt, wenn Ihr Mandant auf ihre "Beratung" hin jetzt "mal nachfragt" und hinterher alles in die Hose geht, weil den Falschen das Falsche in der falschen Form gefragt wurde, dann ist der Haftungsfall doch wieder programmiert. --> der richtige Rat heißt: geh' zum Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Und nicht "frag mal nach".

    :) Das bezog sich auf das Amt. Da es keine klare Definition bzw. Grenze zwischen Sanierung und Neubau gibt und immer Auslegung von Amt ist, hat er mir geraten bei dem zuständigen Amt einfach mal zu fragen, ab wann sie es denn als Sanierung sehen würden, also quasi was zusätzlich noch stehen bleiben müsste. Ohne diesen Vertrag mit der Stadt wird das Steueramt gar nicht aktiv.

    Zitat von Uwe_Boll

    :) Das bezog sich auf das Amt. Da es keine klare Definition bzw. Grenze zwischen Sanierung und Neubau gibt und immer Auslegung von Amt ist, hat er mir geraten bei dem zuständigen Amt einfach mal zu fragen, ab wann sie es denn als Sanierung sehen würden, also quasi was zusätzlich noch stehen bleiben müsste.

    Es gibt Definitionen von "Instandsetzung" und "Neubau"! Aber die steuerlich für Dich relevante Einschätzung trifft das Finanzamt, nicht das Bauamt!

    Zitat von Uwe_Boll

    Ohne diesen Vertrag mit der Stadt wird das Steueramt gar nicht aktiv.

    Mit Steueramt meinst Du vermutlich das zuständige Finanzamt, oder? Mit wem Du allerdings einen Vertrag worüber schließen willst, um was zu erreichen verstehe ich mt meiner Kenntnis von deutschen Baubehörden nicht. Du hast doch bereits eine Baugenehmigung vorliegen, oder?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Skeptiker

    Mit Steueramt meinst Du vermutlich das zuständige Finanzamt, oder?

    Das würde mich auch interessieren. Es gibt ja auch bei den Gemeinde-/Stadverwaltungen Abteilungen die für die kommunalen Steuern zuständig sind, aber die haben damit nichts zu tun. Mit denen könnte man zwar auch reden, und auch einen Kaffee trinken, bringt aber für das Vorhaben nicht viel.

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    Zitat von Skeptiker

    Mit Steueramt meinst Du vermutlich das zuständige Finanzamt, oder? Mit wem Du allerdings einen Vertrag worüber schließen willst, um was zu erreichen verstehe ich mt meiner Kenntnis von deutschen Baubehörden nicht. Du hast doch bereits eine Baugenehmigung vorliegen, oder?

    Ja genau, das Finanzamt. Im Sanierungsgebiet ist es leider so, dass der Vertrag zu Steuererleichterungen (bzw erhöhten Abschreibungen) mit der Stadt (Bauamt) geschlossen wird und dann übernimmt es das Fianzamt meist 1:1 (auch wenn streng genommen das Finanzamt seit 2018 ein Vetorecht hat).

    Zitat von R.B.

    Das würde mich auch interessieren. Es gibt ja auch bei den Gemeinde-/Stadverwaltungen Abteilungen die für die kommunalen Steuern zuständig sind, aber die haben damit nichts zu tun. Mit denen könnte man zwar auch reden, und auch einen Kaffee trinken, bringt aber für das Vorhaben nicht viel.

    Ja, das war ein Ausdrucksfehler meinerseits. Ich habe lange in der Schweiz gelebt und da hieß es Steueramt 🙂.

    Zitat von Uwe_Boll

    Ja genau, das Finanzamt. Im Sanierungsgebiet ist es leider so, dass der Vertrag zu Steuererleichterungen (bzw erhöhten Abschreibungen) mit der Stadt (Bauamt) geschlossen wird und dann übernimmt es das Fianzamt meist 1:1 (auch wenn streng genommen das Finanzamt seit 2018 ein Vetorecht hat).

    Bist Du sicher, dass es dabei wirklich im juristischen Sinn um einen "Vertrag" geht?

    mit Gruß aus Berlin, der Skeptiker


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    Zitat von Uwe_Boll

    :) Das bezog sich auf das Amt. Da es keine klare Definition bzw. Grenze zwischen Sanierung und Neubau gibt und immer Auslegung von Amt ist, hat er mir geraten bei dem zuständigen Amt einfach mal zu fragen, ab wann sie es denn als Sanierung sehen würden, also quasi was zusätzlich noch stehen bleiben müsste. Ohne diesen Vertrag mit der Stadt wird das Steueramt gar nicht aktiv.


    Zitat von Uwe_Boll

    Ja genau, das Finanzamt. Im Sanierungsgebiet ist es leider so, dass der Vertrag zu Steuererleichterungen (bzw erhöhten Abschreibungen) mit der Stadt (Bauamt) geschlossen wird und dann übernimmt es das Fianzamt meist 1:1 (auch wenn streng genommen das Finanzamt seit 2018 ein Vetorecht hat).


    Jetzt fragst Du also beim Finanzamt - glaubst Du echt, dass ein Sachbearbeiter Dir "mal eben" am Telefon den Fall durchprüft? Der sagt: klären Sie erstmal mit der Baubehörde und dann legen Sie uns den Fall vor und wir prüfen den. Und selbst wenn er aus Langeweile und Gutmütigkeit irgendwas konkretes sagt: Das Finanzamt ist an eigene Auskünfte nur unter speziellen Bedingungen gebunden und "mal nachgefragt" gehört sicher nicht dazu. Im schlimmsten Fall sagt dir am Telefon Sachbearbeiter A irgendwas, dann kommt es auf den Schreibtisch von Sachbearbeiter B und der sieht das ganz anders.

    Wenn Du Sicherheit willst, brauchst Du eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO, die man aber explizit (und kostenpflichtig) beantragen muss und deren Beantragung im § 89 AO und der dazu gehörenden Steuerauskunftsverordnung geregelt ist - Form, Inhalt etc.


    Woran die meisten Laien scheitern sind im § 1 Abs. 1 StAuskV die Nummern 4 und 5:


    (1) Der Antrag [...] ist schriftlich oder elektronisch bei der [...] zuständigen Finanzbehörde zu stellen. Der Antrag hat Folgendes zu enthalten:

    [...]

    4. eine ausführliche Darlegung des Rechtsproblems mit eingehender Begründung des eigenen Rechtsstandpunktes des Antragstellers,
    5. die Formulierung konkreter Rechtsfragen,

    [...]


    Aber das hat der schlaue Herr Anwalt sicherlich alles gewusst und auch erklärt, oder?

    Der gesunde Verstand ist die bestverteilte Sache der Welt, denn jedermann meint, damit so gut versehen zu sein, dass selbst diejenigen, die in allen übrigen Dingen sehr schwer zu befriedigen sind, doch gewöhnlich nicht mehr Verstand haben wollen, als sie wirklich haben. ~ René Descartes

    Informativ 1

    Nein, das hast Du falsch verstanden. Ich treffen mich mit denen von Bauamt, die den Antrag abgelehnt haben und frage nach, wie viel weniger ich denn „Neu“ bauen müsste, damit es aus Ihrer Sicht eine Sanierung im Sinne des Sanierungsgebietes ist.