Kann eine Eigentümergesellschaft ein Gewerbe untersagen?

Frag den Anwalt. de

Ich hab grade gestern noch eine Teilungserklärung (Entwurf) gelesen. Da steht sogar ausdrücklich drin, sowas sei verboten.

Könnte also auch mit 100% Zustimmung der Eigentümer nicht rechtssicher erlaubt werden!

Zitat von Allrounder

Nun stellen sich mir folgende Fragen:

Schon einmal darüber nachgedacht einen Fachanwalt zu beauftragen? Informationen im Internet sind ja schön und gut, sie können aber eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen.

Ich frage mich als jur. Laie, was sagt die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dazu? Es loht doch nicht über gewerbliche Details zu philosophieren, so lange die Grundlagen nicht geklärt sind.

in meinen Augen geht es hier um 2 Themen,

1. einmal die Nutzungsänderung gem. Baurecht, und

2. einmal die Nutzung der Gewerbeeinheit als Bestandteil des Gebäudes (WEG).

Das erste Thema sollte einfach sein, weil es für Gastronomie und Einzelhandel ähnliche Vorgaben gibt. Bauliche Veränderungen sind dennoch zu beachten, und das Thema Schall/Lärm ist doch Standard und gehört sowieso in den Antrag . Denkbar wäre noch, dass das Thema Stellplätze hochkommt, da müsste man einmal nachschauen, ob hier die Anforderungen vergleichbar sind. Du schreibst von "Kiosk", was auf eine eher kleinere Fläche hindeutet, andererseits von Gastronomie, darunter stelle ich mir mehr als nur ein paar m² vor. Viele Anforderungen sind auch an die Größe des Betriebs gekoppelt.

Zitat von Allrounder

Nun habe ich auch eine Nutzungsänderung, weg vom Gastronomiebetrieb, hin zum Einzelhandel beantragt.

Ich weiß nicht, ob das Bauamt diesen bearbeiten wird, auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind, da Du weder fachkundige Person noch bauvorlageberechtigt bist. Du bist noch nicht einmal der Eigentümer, und mir wäre nicht bekannt, dass man als Mieter einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen könnte. Das solltest Du abklären, bevor Dein "Antrag", der vielleicht nur eine Anfrage war, nach Monaten zurückgeschickt wird und Du wieder von vorne anfangen kannst. Nach Deiner Beschreibung gehe ich sowieso davon aus, dass die Unterlagen unvollständig waren, sonst wären so Themen wie Stellplätze, Lärm etc. schon geklärt, da diese mit in den Antrag gehören (zumindest bei unserem Bauamt wäre das erforderlich).

Zum zweiten Thema, also im Verhältnis zu den verschiedenen Eigentümern, kann man nicht viel sagen. Bedenke jedoch, dass JEDER Nachbar gegen die Nutzungsänderung Einwände erheben kann, ob diese dann erfolgreich sind das steht auf einem anderen Blatt. Es wäre schon einmal interessant zu wissen, ob in der Teilungserklärung und Gemeinsschaftsordnung die Gewerbeeinheit ausdrücklich als Gaststätte genannt ist, oder nur pauschal als Gewerbeeinheit (was ich vermute).

Mein Vorschlag wäre, stimme die nächsten Schritte mit dem Eigentümer ab, und vereinbare zuerst ein Gespräch mit einem Anwalt um die Details zu klären. Dann hole Dir jemanden der bauvorlageberechtigt ist und der die Nutzungsänderung beantragt. Der weiß dann auch, was an Unterlagen notwendig ist und wird sowieso den Eigentümer mit in´s Boot holen.

Meine persönliche Meinung, Deine Chancen stehen gut, aber Du läufst Gefahr, dass Du Dich in den Wirren unserer Bürokratie verfängst und Dir irgendwann die Puste ausgeht. Du solltest auch einmal tief in Deinen Geldbeutel schauen, denn bis Du dort einen Kiosk eröffnen kannst wirst Du noch so manchen Euro aufwenden müssen.

Liegt die Genehmigung der Stadt schon vor?

Ich weiß jetzt nicht, ob ich mich auf unverbindliche Aussagen und Bauchgefühl verlassen würde, das ist an sich nicht meine Art. Wie bereits geschrieben, vermute ich, dass Du gute Chancen hast, aber das ist halt nur meine Vermutung.

Zitat von Allrounder

Die Nutzungsänderung wurde durch einen Architekten eingereicht. Dieser war auch vor Ort und hat die Pläne angefertigt.

Dann hat der doch sicherlich die Teilungserklärung etc. geprüft, und kann Deine Fragen an sich besser beantworten.

Zitat von Allrounder

Was würden Sie mir raten?

Warte auf den schriftlichen Bescheid der Stadt und eröffne dann deinen Laden.

Zu einer Eröffnung ohne Genehmigung würde ich nicht raten, so eine Empfehlung wäre nicht seriös.

Ich habe leider schon erlebt, wie mir ein Projekt nach gut 2 Jahren Vorbereitungszeit dann doch noch 6h vor dem Notartermin gekippt ist. Seitdem bin ich vorsichtig, und so lange ich nichts schwarz auf weiß mit Stempel und Unterschrift habe, warte ich lieber ab.

Das Abwarten nervt, das kann ich mir gut vorstellen, aber die Aufnahme eines Gewebes ohne Genehmigung kann eine Menge Ärger verursachen. Ich würde hier kein Futter liefern wenn noch das Risiko besteht, dass Einwände kommen. Man muss denen die Argumente ja nicht gleich auf dem Silbertablett servieren.

Nochmals: Was genau steht in der Teilungserklärung? Was sagt der Vermieter dazu?

Zitat von Allrounder

Sie sprechen von einer Genehmigung durch die Eigentümer?

Nein, ich meinte die Genehmigung durch die Baubehörde.

Ich vermute, dass die Eigentümer angeschrieben wurden/werden, und dann haben sie x Wochen (ich glaube 4 Wochen) Zeit. Danach ist für die "Nachbarn" der Zug durch.

Wie oben schon geschrieben, zum Thema Teilungserklärung etc.

Das müsste Dein Architekt beantworten, da ich davon ausgehe, dass er diese geprüft hat.

Hier sind privatrechtliche (WEG) und öffentlich-rechtliche Zustimmung von einander zu trennen!

Zitat von Allrounder

Desweiteren habe ich mir sagen lassen, das zur der Genehmigung durch die Stadt, zusätzlich eine Genehmigung durch die Eigentümer nötig sei, diese müsse von mir eingeholt werden, quasi zwei Paar Schuhe.

Ich kenne es so, dass man diese Zustimmung selbst einholen kann um den Vorgang zu beschleunigen, weil dann die Wartefrist entfällt. Ob das bei Euch anders ist? Keine Ahnung.

Zitat von Allrounder

Er möchte auch nochmals auf die Eigentümer zu gehen.

Falls diese überhaupt zustimmen müssen. Wenn der Architekt die Teilungserklärung geprüft und einen Antrag gestellt hat, dann würde ich davon ausgehen, dass von dieser Seite einer Nutzungsänderung nichts im Wege steht. Dann wäre nur noch zu klären, ob sie gegen den Antrag beim Bauamt Einspruch einlegen. Dazu würde das Thema "Lärm" gehören das oben ja schon erwähnt wurde. Von dieser Seite dürfte bei Einzelfallbetrachtung die Chance aber gering sein.

Irgend wie schon interessant. Eine laute Kneipe würden sie also dulden, mit dem Gröhlen Betrunkener in der Nacht. Aber einen harmlosen Kiosk nicht? Na, ich würde die Kneipe aufmachen.

Aber ich hätte mit der Einrichtung auch erst mal gewartet, bis die behördliche Sache auch durch ist. Was machsde wenn es doch nicht läuft? Dann stehst mit Schulden da.

Zitat von Allrounder

Allerdings

weiß ich noch immer nicht, ob nur eine Genehmigung durch die Stadt ausreicht

Der Architekt offensichtlich auch nicht, obwohl diesem die Unterlagen vorliegen.

Dann kann es dieses Forum erst recht nicht wissen.

Was ich machen würde, habe ich weiter oben schon geschrieben.

Zitat von Allrounder

Nun ist mein Schwiegervater Stadtplanner von Beruf und sagt, dass da nicht viel passieren kann. Ich solle den Laden eröffnen und gegen mögliche Einwände der Mieter rechtlich vorgehen.

Dann soll doch Dein großsprecherischer Schwiegervater einfach die Haftung für evtl. Folgen und Kosten übernehmen.

An sonsten. Jetzt - bevor der Antrag überhaupt gestellt wurde - loslegen, kann viele offene Türen mit einem lauten Knall zuschlagen.

Das gleiche gilt bei den anderen Eigentümern und Mietern.

Gute und richtige Tipps wurden hier en mas gegeben. Jetzt bist Du dran.

Zitat von Allrounder

und dieser sagte nur ich solle einen Anwalt zu rate ziehen.

Ein vernünftiger Rat.

Zitat von Allrounder

Nun hänge ich in der Luft und weiß nicht, ob ich mit dem Erhalt den Nutzungsänderung, den Laden eröffnen kann.

Warten nervt, das habe ich oben bereits geschrieben, trotzdem führt daran kein Weg vorbei. Ich wüsste nicht, was einer Eröffnung im Wege steht sobald das Bauamt sein Ok gibt. Zum Rest kann man mangels Infos nicht viel sagen, an sich ist das eine Sache zwischen den Eigentümern, genauer gesagt Deinem Vermieter und den anderen Eigentümern. Stress zwischen Deinem Vermiter und den Miteigentümern könnte sich natürlich auch auf Dich bzw. Deinen Betrieb auswirken, aber ich würde an Deiner Stelle davon ausgehen, dass der Vermieter die Einheit rechtmäßig vermietet hat.

Zitat von Allrounder

Allerdings weiß ich noch immer nicht, ob nur eine Genehmigung durch die Stadt ausreicht.

Die möglicherweise privatrechtlich erforderlichen Schritte (Kenntnisgabe / Anzeige / Zustimmung der Mehrheit / Zustimmung aller Miteigentümer) sind für diese WEG in deren Teilungserklärung festgelegt - wie bereits mehrfach geschrieben. Schau in die Teilungserklärung bzw. lass Deinen Vermieter hineinschauen! Sie liegt sicher seinem notariell beurkundetem Kaufvertrag zugrunde, mindestens aber bei. Hier im Forum weiß niemand, was darin steht!

Die Miteigentümer Deines Vermieters sind aus öffentlich-rechtlicher Sicht nach meiner juristischen Laienperspektive keine Nachbarn im Sinne des Bauordnungsrechts, da sie ja Teil der selben WEG wie er sind. Ob diese zustimmen, dürfte deshalb für die Bauaufsichtsbehörde irrelevant sein. Relevanz dürfte eher die Zustimmung der externen Nachbarn haben.

Zu eröffnen, bevor die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde schriftlich vorliegt und die WEG das Notwendige getan und schriftlich festgehalten hat, maximiert Konflikte und ist die beste Voraussetzung für massiven, vermutlich auch dauerhaften Ärger und vermeidbare Kosten. Davon kann man hier nur abraten!

Zitat von Allrounder

Ich Frage mich unter welcher Rechtlichen Grundlage eine Ablehnung durch den Verwalter stadtfinden kann? Eine Ablehnung hat nicht stattgefunden.

... und wurde durch den Eigentümer auch die Zustimmung des Verwalters beantragt UND erteilt?

Zitat von Allrounder

So, habe die Teilungserklärung

Ich Frage mich unter welcher Rechtlichen Grundlage eine Ablehnung durch den Verwalter stadtfinden kann?

Da die Vermietung der Zustimmung bedarf, bedarf es für das Nichtzustandekommen einer Vermietung im Binnenverhältnis nicht einmal einer expliziten Ablehnung. Solange Deinem Vermieter keine Zustimmung vorliegt, dürfte Dein Mietvertrag unwirksam sein.

Zitat von Allrounder

Ich Frage mich unter welcher Rechtlichen Grundlage eine Ablehnung durch den Verwalter stadtfinden kann? Eine Ablehnung hat nicht stattgefunden.

Die braucht es auch nicht, das Fehlen einer Zustimmung reicht aus. Die rechtliche Grundlage hast Du selbst zitiert!

Zitat von Allrounder

Mein Vermieter ist überzeugt, dass keine Beantragung notwendig ist.

Die Teilungserklärung regelt das offensichtlich anders (s.o.!) und Dir gilt selbstverständlich auch für Deinen Vermieter.

Zitat von Allrounder

Was ist den jetzt korrekt?

s.o.!