Sanierungsmaßnahmen EFH 1955

Zitat von dellaScala

Klingt das schlüssig, oder verstecken sich da irgendwo grobe Denkfehler?

Zitat von dellaScala

Über den Daumen gepeilt würden sich hier um die 300k summieren. Halbwegs realistisch oder hoffnungslos daneben?

Das kann schon passen. Oder auch nicht. Baupreise schwanken stärker als ein betrunkener Seemann bei Windstärke 10. Örtliche Unterschiede kommen hinzu (Auftragslage allgemein). Umbau ist dann, heruntergebrochen auf den m² zu bearbeitende Fläche, nochmals teurer als Neubau.

Ob das alles passen kann, kann man erst sagen, wenn man das Objekt kennt. Anhand einer Prosabeschreibung ist das schwierig bis unmöglich. Ein Plan würde helfen.

Grundsätzlich habe ich (fast immer) ein Problem damit Kellerräume zu Wohnräumen umzuwidmen. Bei einer entsprechenden Hanglage mag das schon funktionieren, dennoch sind oberirdische Räume solche "unter Tage" immer vorzuziehen. Und dann lese ich, dass ein unausgebautes DG der Nutzung harrt. Eher würde ich daher solche Räume zum Wohnen hernehmen, bevor es unter die Erde geht.

Zitat von dellaScala

Wie würde man denn bei einem Kellerausbau die Kellerräume dämmen?

Sinnvoll(er) wärs. ABER:

Zitat von Thomas B

Und dann lese ich, dass ein unausgebautes DG der Nutzung harrt. Eher würde ich daher solche Räume zum Wohnen hernehmen, bevor es unter die Erde geht.

+1

Zitat von dellaScala

3.2 Poolsanierung. Im Außenbereich gibt es ein Beton-Schwimmbad, das im jetzigen Zustand vermutlich nicht benutzt werden kann/sollte. Es gibt tatsächlich Anbieter, die sich auf die Poolsanierung (zB rel. kostenarm mit Folie) spezialisiert haben.

Das Problem ist meist die Pooltechnik, nicht das Becken selbst. Ausserdem: Einerseits (sinnvoll!) über eine Fassadendämmung und die Verminderung der Wärmerzeugung nachdenken und dann Gedanken um einen Aussenpool machen - das passt irgendwie nicht

Zitat von dellaScala

Ließen sich die Steinstufen bei geänderter Windungsrichtung theoretisch wiederverwenden?

Wahrscheinlich - NEIN . Bei DG Ausbau ggf. auch nicht unbedingt erforderlich.

Insgesamt sind die 300k € für DAS Programm eher sportlich

Zitat von dellaScala

Daher OGD-Dämmung, ggf in Eigenleistung.

Handelt es sich dabei um eine Betondecke oder Holzbalkendecke?

Manchmal wurde bei solchen Gebäuden aus Kostengründen die obere Geschossdecke als Holzbalkendecke ausgeführt, spärlich dimensioniert, da ein Ausbau nie vorgesehen war. Sollte irgendwann ein Ausbau geplant sein, dann wäre das zu prüfen. Dementsprechend würde ich überlegen, ob man die obere Geschossdecke dämmt oder gleich das Dach.

Zitat von dellaScala

Wie würde man denn bei einem Kellerausbau die Kellerräume dämmen?

Das wird schwierig, hier käme nur eine raumseitige Dämmung in Frage, sonst müsste man die Außenwände freilegen. Ich würde ohne Untersuchung auch nicht darauf wetten, dass die Kellerwände "trocken" sind. Bei einem Nutzkeller in älteren Gebäuden spielte eine Abdichtung eher eine untergeordnete Rolle.

Zitat von dellaScala

3.3 Abriss Schwarzbauten in der Außenanlage: zwei Gartenhäuser und ein großes Gewächshaus, ggf in Eigenleistung.

Das sollte kein Problem sein.

Zitat von dellaScala

3.5 Zusätzliche Garage/Carport

Sofern auf dem Grundstück noch "Platz" ist? Grenzbebauung, Abstandsflächen etc. beachten.

Zitat von dellaScala

Ggf. wäre eine Wasser-Wasser-WP möglich.

Sofern eine passende Quelle (Grundwasser, ergiebig?) vorhanden und eine Nutzung auch zulässig ist. Ansonsten über eine Sole-WP mit Flächenkollektor oder notfalls Tiefenbohrung nachdenken.

Zitat von dellaScala

Hierzu ggf Flächenheizkörper erforderlich - Wandheizung im EG (aufwendiges Parkett soll erhalten werden), FB-Heizung im OG. Meinungen?

Ohne die Raumheizlast(en) zu kennen ist es müßig darüber zu pilosophieren. Machbar ist fast alles, kommt halt darauf an, wieviel Aufwand man investieren möchte.

Zitat von dellaScala

2.8 Dacheindeckung Anbauten. Garage & Werkstattanbau heute augenscheinlich mit asbesthaltigen Welleternitplatten eingedeckt. Diese sollten durch schadstofffreie Eindeckung ersetzt werden.

Das sollte kein Problem sein.

Zu den Kosten kann man nicht viel schreiben, dazu bräuchte man mehr Details, oder eine blitzblank polierte

An einen Umbau der Treppe mag ich so recht nicht glauben....

230712_Treppe_01.pdf

Und vor allem: Wozu?

Zitat von dellaScala

Kellerräume bereits ausgebaut......gekennzeichneten Räume zu einem großen Bad

Gibts denn eine Rückstausicherung oder ist das KG rückstausicher? 1955 war "sowas" nämlich "Tüddelkroams"

Zitat von Ralf Dühlmeyer

oder ist das KG rückstausicher?

(fast) aktuelle Anekdote hierzu: "Das ist schon seit 50 Jahren so. Hatten nie Rückstau." Quasi eine empirisch nachgewiesene Rückstausicherung.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Gibts denn eine Rückstausicherung

Gerade UG-Plan Grüneintrag gesehen. "Klärgrube". Wenn's denn noch aktuell ist.

Womit wir schon sehen, dass Aussagen zu den Kosten mit äußerster Vorsicht zu genießen sein dürften.

Zitat von dellaScala

allein auf dem EG Wohn-, Ess-, Schlaf-, Bade-, Arbeitszimmer und Küche realisieren

Das ist ne klassische Architektenaufgabe im Rahmen einer Planung. Zur Not mit Anbau. Dürfte immer noch preiswerter sein als ein vernünftiger KG Ausbau zu Wohnzwecken

Zitat von dellaScala

wir sind beide passionierte Hobby-Gärtner, aber bei über 2000m² Grund

2.000 m² sind für Hobbygärtner ja nun nicht wirklich zu groß. Kartoffeln, Bohnen, Möhren,Kräuter, Beete mit Blühpflanzen und Blumenzwiebeln, Sträucher, Obstbäume - da sind 2.000 m² schnell voll.

An sonsten: Sinnvoll teilen und verkaufen. 600 m² geben ein schickes EFH Grundstück.

Zitat von dellaScala

Reichlich.

Vorsicht, man kann allein aufgrund der Grundstücksgröße noch nicht sagen, was, wie bebaut werden darf. Die Grundstücke sind oft aus landwirtschaftlichen Flächen entstanden, und der größte Teil ist "Gartenland", da darfst Du nicht einmal einen Schuppen für einen Traktor hinstellen, geschweige denn eine Carport mit Zufahrt für einen PKW.

ABER, das wären gute Voraussetzungen für einen Flächenkollektor für eine Sole-WP, zumal oft der Grundwasserspiegel sehr hoch ist und der Kollektor dann nicht in trockenem Sand liegt, was ansonsten für einen Energieentzug eher nachteilig wäre. Ein Graben wäre auch denkbar, ist aber bei dem sandigen Boden schwieriger herzustellen.

Zitat von dellaScala

Zumindest im Bodenrichtwertsystem ist das komplette Grundstück als Bauland ausgewiesen,

VORSICHT: Unser Grundstück ist da auch als Bauland bewertet. Trotzdem dürfen wir lt. B-Plan nur eine kleine(re) Fläche bebauen. Auch eine Voranfrage ergab GENAU DAS.

Wirkt sich auch auf den Preis aus!

Zitat von dellaScala

zudem sind in RLP Garagen und überdachte Stellplätze bis zu einer gewissen Größe genehmigungsfrei.

Genehmigungsfrei bedeutet nicht rechtsfrei. Du bist nur selbst verantwortlich, das Baurecht einzuhalten

Zitat von dellaScala

zudem sind in RLP Garagen und überdachte Stellplätze bis zu einer gewissen Größe genehmigungsfrei.

Das bedeutet aber nicht, dass man die überall aufstellen darf. Verfahrensfrei bedeutet vereinfacht, dass DU für die Einhaltung öffentlich rechtlicher Vorschriften verantwortlich bist, und das vorab nicht geprüft wird.

Es obliegt also Dir, vorab zu prüfen, was Du wo und wie aufstellen darfst.

Zitat von dellaScala

Bebauungsplan gibt es keinen, dementsprechend auch kein Baufenster. Was müsste denn dann abgesehen von Grenzabständen noch beachtet werden?

Ich hatte vor ein paar Jahren den Fall, da hat das örtliche Planungsamt den Außenbereich direkt hinter und neben einem vorh. Wohnhaus festgelegt. Ein Bauantrag für ein Nebengebäude wurde abgelehnt. Für mich nicht so recht schlüssig, aber der Bauherr wollte keine Ablehnung und dann ins Widerspruchsverfahren.

Also hilft nur erfragen. Ich mache nach ein paar schlechten Erfahrungen seitdem immer erst mal Voranfragen über die Bauaufsicht.

Zitat von dellaScala

Bebauungsplan gibt es keinen, dementsprechend auch kein Baufenster.

Auch MIT B-Plan gibts nicht unbedingt Baufenster! Bei uns z.B. definiert der B-Plan einfach nur "Garten"bereiche und in einer textlichen Festsetzung dies als nicht bebaubar beschrieben.

Wenn es WIRKLICH keine B-Plan gibt, dann gibts trotzdem noch die LBO, die BauNVo und die umgebende Bebauung.

Zitat von dellaScala

Ich denke man könnte auch von der 'Diele' ein kompaktes AZ, und links von dem großen Wohnraum ein SZ abtrennen. Trennwand zwischen WZ und EZ dann als Verlängerung der Küchenwand.

Zitat von Ralf Dühlmeyer

Das ist ne klassische Architektenaufgabe im Rahmen einer Planung.

Wenn man sich die Pläne so anschaut... Ich liebe diese 50er Jahre Ästhetik. Die Treppe ist ein Hingucker. Bitte bloß nicht verändern! Wer ein solches Haus erwirbt, sollte es mit Vorsicht sanieren, um den Charakter dieser Ästhetik zu bewahren. Diese verschwinden immer mehr.

Ich fürchte das Haus wird zu Tode saniert und aus einem Haus mit Charakter wird ein 08/15 Häusle werden...

Ja, auch das ist ein 50er Jahre Detail. Damals wurde viel filigraner gearbeitet als heute. Auch Deckenstärken waren weit dünner als heute. Das Haus wird hellhöriger sein als ein Neubau. Solche Dinge muss man hinnehmen, wenn man ein solches Haus kauft. Auch die Fenster hatten schmalere Rahmen. Mit Kunststofffenster würde man das Haus kaputt machen. Da helfen nur wieder moderne Holzfenster. Auch die Treppe wird viel filigraner sein als moderne Treppen. Das ist ein Detail, das man unbedingt erhalten muss, sonst ist der ganze Charme das Hauses kaputt. Heutige Treppen aus Beton dürfen aber nicht so filigran sein, das wird Dir jeder Statikus um die Ohren werfen. Haust Du die Treppe raus, hast Du ein wichtiges Element zerstört, was den Charakter der 50er Jahre ausmacht. Du wirst es nie so hinbekommen, wie man es damals gemacht hat.

So ein Haus ist wie ein Oldtimer. Das sollte man nur in die Hände von Liebhabern geben, die verstehen mit so etwas umzugehen. Dazu gehört auch ein/e Architekt/in, die/der versteht damit umzugehen und es so zu sanieren, dass nichts verloren geht.

private nicht Experten Meinung aus meiner Haussanierung vor 15 Jahren (Baujahr 1937)

Keller würde ich nicht als Wohnraum nehmen. Obwohl man den Plänen ja entnehmen kann, dass zumindest ein Hobbylabor geplant war - also temporärer Aufenthalt durchaus eingeplant war. Nichts desto trotz sind bei den mir bekannten Kellersanierungen und teilwiese Umwidmung zum Wohnraum immer nach ein paar Jahren Probleme aufgetaucht. Meist Feuchtigkeit oder einfach gefühlte Kälte oder was auch immer. Toll war es nie.

Hingegen kenne ich eine ganze Menge toll ausgebaute Dächer. Ich habe das auch so gemacht. Da ist nun eine 50m² Einliegerwohnung drin, die aber nicht separat vermietet ist (von Dir schon beschriebenes Problem: Wie kommen die durchs Treppenhaus) Die Wohnung ist ein geiles Homeoffice und wir können uns zurückziehen, wenn die fast erwachsenen Kinder mal wieder Gäste haben, welche erst lange nach unserer Zubettgehzeit das Haus verlassen. Keine Angst so Alt sind wir noch nicht. Das wird jedoch ab Ende 40 Anfang 50 relevant.

Ich finde die Grundrisses des Hauses sehr schön!!

Um all Deine Fragen zu beantworten würde ich mir schnell einen Architekten holen. Der kann für wenig Geld einiges einschätzen. Was für den Laien als komplex aussieht, ist in Wirklichkeit einfach. Was einfach aussieht ist in Wirklichkeit komplex.

Als Beispiel: Ich hatte mir einen riesen Kopf gemacht wie man im 1ten OG ein großes Bad machen kann. Was haben wir uns überlegt, ob das überhaupt machbar ist und dann wieder das Ding ins EG geschoben usw. Der Architekt kam, sah und siegte. Er hat einfach eins von drei ursprünglichen Kinderzimmern im OG zum Badezimmer gemacht. Null Aufwand, da Leitungen eh neu kamen und seitdem weiß ich, dass man auch auf Holzboden mit einer neuen Tragschicht sauber fliesen kann. Hält seit 15 Jahren.

Zum anderen dachte ich dass eine Dämmung des Dachbereiches mit neuen Gauben kein Thema wäre. Dann hat die Statik aber nicht mit gemacht und es musste viel "gestützt" werden. Der Boden war aber so gut, dass man auf sie 11 cm Estrich aufgießen konnte. Das gab wiederum die Statik her...

Zu den Kosten. Ich glaube vor 15 Jahren hätte es gelangt. Ob es heute langt kann ich nicht sagen. Muss aber ein Architekt wissen.

Abschluss: Immer einen Architekten ranlassen. Auch ganz früh. Sonst zermartert man das Hirn und am Ende ist alles ganz easy oder gar nicht machbar. Das kann man als Laie kaum einschätzen.

LG