Schlüsselfertig ETW - Mehrfamilienhaus

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    • Schlüsselfertig ETW - Mehrfamilienhaus

      Hallo zusammen,

      worauf muss man bei einer ETW (Neubau-schlüsselfertig) in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten besonders acten?

      Der Bauträger hat einen guten Eindruck bei mir hinterlassen( Referenzobjekte- nach MaBV Zahlplan etc.). Was könnte alles bei einer ETW schief gehen anders als bei einem Haus? Ich habe mit den Leuten in einigen Referenzobjekten gesprochen und alle waren top zufrieden. Aktuell bauen die ein anderes MFH mit über 10 Wohneinheiten und es sieht alles gut aus! Leistungsbeschreibung könnte besser sein aber aktuell sehe ich das nicht so kritisch bei ETW.


      Ich möchte einfach keine baugleitenden Maßnahmen beauftragen, wenn dann nur bei Abnahme am Schluss. Im Vergleich zu einem Haus hat man ja wenig Einfluss bei einer ETW.

      Es handelt sich um eine EG Wohnung kFW70 ENEV2014 mit kleinem Gartenanteil. Übersehe ich etwas?

      Danke!
    • etheral schrieb:

      Hallo zusammen,

      worauf muss man bei einer ETW (Neubau-schlüsselfertig) in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten besonders acten? ... Übersehe ich etwas?
      Sehr wahrscheinlich übersiehst Du alles, was vorher nicht nach den anerkannten Regeln der Technik gebaut wurde.

      Alle Bauträger haben einen guten Ruf (bei Laien), zumindest solange kein Fachkundiger genauer hinschaut und man ihnen nicht vor Gericht gegenüber steht.
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • etheral schrieb:

      Was könnte alles bei einer ETW schief gehen anders als bei einem Haus?
      Das "Schiefgeh-Potential" ist durchaus höher! Denn anders als bei einem EFH kommen sich die einzelnen Wohnungsinhaber/ Mieter viel näher. Es sind also andere Anforderungen an den Schallschutz zu berücksichtigen. Gleiches gilt für den Brandschutz, der hier viel höhere Anforderungen hat als beim EFH. Wir hatten hier unlängst einen Strang, bei dem ein BT munter Kunststoffrohre durch die Decken führte.



      etheral schrieb:

      Ich habe mit den Leuten in einigen Referenzobjekten gesprochen und alle waren top zufrieden.
      Das mag ein Indiz für eine solide Ausführung sein. Oder auch nur Glück? Oder die Eigentümer verzichteten darauf hinter die Fassade zu blicken...also hinter ihre eigene.

      etheral schrieb:

      Ich möchte einfach keine baugleitenden Maßnahmen beauftragen, wenn dann nur bei Abnahme am Schluss.
      Kosten reduzieren?
      Schlussabnahme fußt sinnvollerweise auf vorangegangene Baubesichtigungen. So bleibt nur der oberflächige Endzustand zu bewerten. Tapete gut, Fliesen gut, Parkett gut. Alles gut?

      etheral schrieb:

      Im Vergleich zu einem Haus hat man ja wenig Einfluss bei einer ETW.
      Jein! Natürlich hast Du keine Weisungsbefugnis, kannst kaum aktiv eingreifen. Andererseits: Wenn schon während der Erstellung eine immer länger werdende Liste mit Mängeln geführt wird, so kann sich der BT hinterher nicht rausreden und sagen: Unter den Fliesen ist alles Bestens, wenn das Gegenteil dokumentiert wurde. Auch wird der BT -so er wirklich ein Guter ist- diese Mängel tunlichst abarbeiten lassen. Während der Bauphase geht das idR problemlos, Hinterher wird's schwieriger und teurer (für ihn). Und: Wenn er sieht, dass da einer genauer hinschaut wird er sich möglicherweise mehr mühen. Und wenn dann noch 7 weitere Parteien dahinterstehen, umso mehr.
    • etheral schrieb:



      Ich möchte einfach keine baugleitenden Maßnahmen beauftragen, wenn dann nur bei Abnahme am Schluss. Im Vergleich zu einem Haus hat man ja wenig Einfluss bei einer ETW.

      Das steht Dir jederzeit frei.

      Deine Aussage, dass man wenig Einfluss hat, würde ich aber nicht unterschreiben. Wer nimmt den Rest des Gebäudes ab? Es wäre natürlich von Vorteil, wenn sich alle Eigentümer irgendwie einig wären und eine Bauüberwachung organisieren würden, denn letztendlich hängen alle mit drin wenn beispielsweise am Dach irgendwelche Mängel auftreten, oder den Wänden/Fassade usw.

      Einen Fachmann ausschließlich zur Abnahme am Ende zu holen, ist wenig sinnvoll. Ist die Wohnung bezugsfertig, dann sieht man nicht mehr viel, bestenfalls ein bisschen Kleinkram. Eine regelmäßige Bauüberwachung hat halt den Vorteil, dass während der Folgetermine die zuvor gerügten Mängel gleich wieder kontrolliert werden können, und geprüft werden kann, ob diese nicht nur beseitigt, sondern fachgerecht beseitigt wurden. Es wäre nicht das erste Mal, dass ein Mangel gerügt wird, und dann ein paar Pinselstriche mit Farbe zum Einsatz kommen, obwohl der eigentliche Fehler viel tiefer sitzt.

      Ein fehlendes Fenster erkennt auch der Laie. Maße überprüfen kann er sehr wahrscheinlich auch, obwohl es auch hier Feinheiten zu beachten gibt. Fehler die während der Rohbauphase gemacht wurden, inkl. Installation usw. erkennt man später nicht mehr. Da wird dann eher darüber diskutiert, ob der Spritzer Farbe auf dem Waschbecken von der Putzfrau noch beseitigt werden muss. Ob das Waschbecken/Abwasserverrohrung überhaupt funktioniert, das sieht man nicht mehr, und mit etwas Pech macht sich der Fehler auch erst in x Jahren bemerkbar.

      Du darfst nicht davon ausgehen, dass sich Mängel automatisch während der Gewährleistungsfrist bemerkbar machen. Es gibt Mängel die treten schnell in Vorschein, und andere die schlummern viele viele Jahre im Hintergrund. Abgesehen davon, setzt eine Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung voraus, dass Dein Vertragspartner bis dahin noch existiert. Während der Bauphase hast Du als Kunde noch relativ gute Karten, was in 5 oder 10 Jahre ist, das weiß niemand.

      Stelle Dir mal vor, Euch gammelt in 6 oder 8 Jahren das Dach weg. Gewährleistung? gegessen. Gibt es die Firma noch? wer weiß. Was folgt, komplette Dachsanierung und die Kosten werden auf die Eigentümer umgelegt. Prozess anstrengen? Viel Spaß damit.

      Ich hatte in einem Haus einen Mangel im Abwassersystem, falscher Bogen, Gefälle nicht ausreichend, fehlende Belüftung. Das ist niemandem aufgefallen, bis sich nach über 10 Jahren die Nutzung geändert hat und das Abwasserrohr langsam zugewachsen war. Die Beseitigung dieses Mangels hat mich viel Zeit, Geld, und Nerven gekostet.



      etheral schrieb:

      worauf muss man bei einer ETW (Neubau-schlüsselfertig) in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten besonders acten?

      So, und jetzt wird´s spannend. An sich muss man auf alles achten. Leider ist ein Hausbau so komplex, dass es keine einfache "Checkliste" gibt die man abarbeiten könnte. SV punkten hier mit viel Erfahrung und dem notwendigen theoretischen Fachwissen. Es genügt ja nicht, um bei meinem obigen Beispiel zu bleiben, dass man weiß wie Abwasserrohre verlegt werden müssen, sondern man muss auch die fachlichen Details kennen (Normen etc.), denn sonst kann man dem Unternehmen kaum Paroli bieten. Als Laie hat man es da sehr schwer, und man wird nicht selten mit 08/15 Ausreden abgespeist. Man hat auch nicht die Zeit sich intensiv mit jedem Gewerk und allen Feinheiten zu befassen, und man kann nicht bei jedem vermuteten Mangel monatelang den Bau stoppen, bis man sich wieder ausreichend informiert hat.

      d.h. Du bzw. Ihr müsst entscheiden, vertraue ich der Firma blind, oder hole ich entsprechend Sachverstand dazu. Alles andere wären bestenfalls Beruhigungspillen (für den Moment).

      Ach ja, wenn ich MFH lese, da kommt mir immer das Thema Schallschutz in den Sinn. Ich hoffe, dass Ihr dazu vertragliche Vereinbarungen getroffen habt. Diese würde ich natürlich auch überprüfen lassen, denn es würde mich zumindest ziemlich nerven, wenn ich für viel Geld eine neue ETW kaufe, und dann einen Schallschutz habe der gerade so die Mindestanforderungen erfüllt.
      In Bezug auf o.g. Checkliste, alleine diese Thematik ist schon so komplex, dass man damit ein Buch füllen könnte. Da kommen dann so Dinge in´s Spiel wie Entkopplung von Sanitärgegenständen, Schalldämmung von Rohren, Installationsschächte, Wandstärken, Schalldämmung von Trennwänden, Bodenaufbau usw. usw. usw.
    • Wieso Lottogewinn???

      Die ETW gibts ja in der Regel nicht für 2 Backsteine. Hier werden derzeit Preise ab 2 k€/m² aufwärts aufgerufen.
      Das Geld musst Du also eh haben/aufnehmen.
      Dazu kommt das Hausgeld für die Rücklagen, die, wenn es ernst wird, eh nicht reichen.
      Also kommen noch Sonderzahlungen hinzu.

      Ich sehe keinen wirtschftlichen Vorteil einer ETW gegenüber einem kleinen Reihenhäusel.
      Aber das ist meins und wenn mir die Heizung kaputt geht und ich grad arbeitslos geworden bin, entscheide ICH, ob ich lieber friere oder hungere (ja, übertrieben).

      Bei einer WEG treffen diese Entscheidung andere und die zwangsversteigern mir im Zweifel noch die Bude unterm Hintern weg, wenn ich die Sonderumlage nicht zahlen kann.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Ralf Dühlmeyer schrieb:

      Hier werden derzeit Preise ab 2 k€/m² aufwärts aufgerufen.
      Bei uns nicht!

      Da ist man derzeit etwa bei 3.500+ EUR/m². Oder -in entsprechender Lage- auch gerne mehr!

      Bei einer (großen) Wohnung mit 150m² (um einen vergleich zu einem EFH wagen zu können), bist Du hier (Region ER-N-FÜ) schnell 525k*** EUR los. Hast dafür keine Garten oder nur solchen in Form der Sondernutzung. Da lümmelt man aber idR nicht so entspannt herum wie im Eigenen. Der Nachbar ist sehr nah dran. (schalltechnisch) und je nach Hobby und andere außerberuflichem Betätigungen kann es da schon mal lauter werden.

      Der Vorteil einer WEG - Geschichte mag sein, daß teure Anschaffungen wir Grundstück , Heizung usw. geteilt werden.

      Muss je auch nicht unbedingt ein EFH sein. Die haben schon einen großen Flächenverbrauch! DHH? RMH/ REH? Alles bessere Optionen.

      *** auf die natürlich noch das volle Programm vom Makler, über Notar bis zur GESt. kommt.
    • Ich bin ja bekanntermaßen auch kein Freund von solchen ETW, denn letztendlich ist das nichts anderes als eine Mietwohnung mit mehr Pflichten. Wenn es in der Gegend keinen Platz für EFH geben sollte, dann wäre eine MIetwohnung eine Alternative. Ob eine ETW als Kapitalanlage geeignet ist, also Vermietung über Zeitraum x, dann wieder verkaufen, das müsste man von Fall zu Fall rechnen. Den großen Gewinn wird man damit wohl nicht machen, höchstens man landet einen Glückstreffer und das Wohngebiet wird irgendwann trendy und die Preise explodieren. Dann könnte man aber auch Lotto spielen.

      Aber was soll´s, wer meint, dass er mit einer ETW glücklich wird, der soll sie halt kaufen. Was man als Käufer an Forderungen beim Kauf durchsetzen kann, das wird auch davon abhängen, wie begehrt das Objekt ist. Kann der Verkäufer aus einer langen Liste auswählen, dann wird er sehr wahrscheinlich den Weg des geringsten Widerstands gehen. Es versteht sich von selbst, dass eine ETW mängelfrei sein muss, aber wir wissen ja alle, dass der Begriff ziemlich dehnbar ist.
    • es geht um 125 qm 4 Zimmer Wohnung.

      qm Preis ca. 2800 €, Lage ist absoluter Wunschort für die Familie. Besser kann es nicht gehen. In dem Ort gibt es sowieso wenige bis keine Hausangebote aktuell.

      Ich brauche demnächst definitiv mindestens eine 4 Zimmer Wohnung/REH/DHH etc. Aktuell habe ich genug EK, was mir nix an Zinsen/Gewinn etc bringt. Wenn ich demnächst in eine 4 Zimmer Wohnung als Mieter umziehe, muss ich mehr Miete zahlen als für ein Bank-Darlehen, mit dem ich die Wohnung kaufen kann.
    • etheral schrieb:


      Wenn ich demnächst in eine 4 Zimmer Wohnung als Mieter umziehe, muss ich mehr Miete zahlen als für ein Bank-Darlehen, mit dem ich die Wohnung kaufen kann.

      Das mag sein. Um die Rentabililtät zu betrachten braucht man aber viel mehr Zahlen. Wie gesagt, ETW bedeutet auch Pflichten die Geld kosten. Ob das eingesetzte EK dann gut angelegt ist, das sieht man in x oder xx Jahren. Die Wertentwicklung bleibt abzuwarten. Momentan sind die Preise für Wohnimmobilien halt verdammt hoch. Längerfristig betrachtet kann sich die Investition in einer angesagten Lage auch weiterhin lohnen. 350T€ + Nebenkosten, also irgendwas um die 400T€ für eine 125m² ETW ist aber auch eine Ansage. Selbst wenn man da nur mit 2% Zins/Rendite rechnet, sind das 8.000,- € p.a. oder knapp über 650,- €/Monat. Dazu kommt dann Tilgung und dieser die Alterswertminderung gegenübergestellt, und laufende Kosten fallen auch an, denen man sich nicht entziehen kann.

      In München Innenstadt, oder Freiburg, oder Hamburg wäre das vermutlich ein Schnäppchen.
    • R.B. schrieb:

      In München Innenstadt, oder Freiburg, oder Hamburg wäre das vermutlich ein Schnäppchen.
      für 2800€/m² bekommst Du hier in der Innenstadt evtl. einen alten Duplexstellplatz (= ca. 50.000€), oben :D .....aber ganz sicher nichts zum wohnen.
      Selbst im Speckgürtel bzw. Stadtrand liegen wir aktuell bei 7-8.000€/m² Wfl, etwas gehobener aber auch gerne >10.000€/m².
      Preise haben sich die letzten 4-5 Jahre verdoppelt.

      Ich finde dieses "Gebashe" gegen ETW nicht ok. WEG hat für manche Nachteile, eine ETW für manche aber auch Vorteile. Ist ja nichts so, dass in ETW nur Leute wohnen, die sich kein Haus leisten wollen/können. Das kann eine ganz bewusste Entscheidung sein....
    • Es werden wieder mal alle Klischees aus den Schubladen geholt.

      Dass in den meisten Känguru-Siedlungen die Nachbarn durch die Gärtchen noch dichter aufeinanderhocken und sich auf den Geist gehen, wird gern verschwiegen.
      Vom Flächenverbrauch der EFH-Siedlungen will ich gar nicht reden und das Volumen/Außenflächenverhältnis der Häuschen gegenüber einem Mehrfamilienhaus ist energetisch dermaßen gaga, dass man sie eigentlich aus ökologischen Gründen verbieten müsste.




      Wenn Dich ein Laie nicht versteht, so heißt das noch lange nicht, dass du ein Fachmann bist.

      ]M.G.Wetrow
    • ThomasMD schrieb:

      Vom Flächenverbrauch der EFH-Siedlungen will ich gar nicht reden und das Volumen/Außenflächenverhältnis der Häuschen gegenüber einem Mehrfamilienhaus ist energetisch dermaßen gaga, dass man sie eigentlich aus ökologischen Gründen verbieten müsste.


      Sollen wir "wohnen" zukünftig ausschließlich auf Effizienz ausrichten? Nein Danke.

      Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von R.B. () aus folgendem Grund: Zitat ergänzt

    • ich denk da auch an die ganz praktischen Gründe bei "Pro ETW" vs. DHH/RH.
      Beispiele:
      - ETW ist z.B. idR auf einer Ebene. Keine Treppen im Alltag, im Neubau sogar oft ein Aufzug im Treppenhaus Standard; wenn ich sehe, was ich (und meine Frau noch viel mehr) im Alltag über die 4 Ebenen im REH hüpfen...das muss man schon auch mögen und im Alter ohenhin ein Vorteil auf einer Ebene zu sein. Klar, Bungalow wär die Alternative...dann kommt aber wieder der Preis für den Grund ins Spiel.

      - Kein oder minimaler (im EG) Garten: manche wollen gar keinen Garten um den man sich kümmern muss. Schöner Balkon oder Dachterrasse und gut ist. Keiner der sich ums gießen etc kümmern muss, wenn man 3x2Wochen im Jahr im Urlaub ist.

      - Einbruchsgefahr in den oberen Stockwerken geringer. Ich kenne viele, die allein deswegen sagen: Haus oder EG Wohnung nein Danke.

      - bei WEG kann man auch als Vorteil sehen, dass man sich eben nicht um alles selber kümmern muss....

      - wenn die Kinder aus dem Haus (bzw. aus der Wohnung sind ;) ), ist das Eigentum bei einer Wohnung selten "zu groß"; ein 180m² Haus kann da auch schnell zur Last werden.


      Ich hab auch lieber mein eigenes wo ich machen kann was ich will und einen Garten dass die Kinder direkt raus können etc...aber ich kann auch die verstehen, die anderen Dingen höhere Priorität einräumen und lieber eine WEG ETW kaufen.
    • Genau aus den oben genannten Gründen kommt für mich auch ETW Kauf in Frage.

      Ich bin jedes Jahr mindestens 6 Wochen im Ausland. Da habe ich ein EFH mit riesen Garten direkt am Strand. Ich möchte lieber etwas kompaktes haben bzw. auch mein Budget würde aktuell eine EFH Neubau nicht leisten können. Meiner Meinung nach passt auch das Wetter/Garten Verhältnis in Deutschland auch nicht. Ich möchte einfach etwas kompaktes haben, weil ich weiß wie aufwendig ein EFH sein kann.

      Nur so als Hinweis: Laut Statistik wird in den Obergeschossen mehr eingebrochen als in Erdgeschossen.

      Grundsätzlich geht es mir in diesem Thread darum, worauf man bei Neubau ETW im Vergleich zu einem REH/DHH achten sollte. In dem anderen Thread von mir hatte ich ja eure Meinungen bezüglich ein REH geholt und viel Erfahrung gesammelt.

      Ein klassischer Fall: REH, da war Kelleraufbau (Weisse-Wanne etc.) enorm wichtig. Jetzt bei ETW sollte für mich eigentlich Kelleraufbau nicht so interessant sein, da ich wenig Einfluss darauf haben kann.
    • etheral schrieb:

      Jetzt bei ETW sollte für mich eigentlich Kelleraufbau nicht so interessant sein, da ich wenig Einfluss darauf haben kann.
      :lol: :lol:

      Ich hau mich weg.

      Das ist doch einer DER grossen Haken der WEG, dass es keinen juckt, was für DICH interessant ist. Wenn den anderen ihre Perserteppiche, Scale-Modellflugzeuge, Eisenbahnen, Drehbänke oder Sportausrüstungen weggammeln, weil der Keller nicht ganz dicht ist, dann wollen die eine Sanierung.
      Wenn dann an Dir die Sanierung scheitert, könntest Du (bin ich nicht sicher) schadenersatzpflichtig werden.

      Wenn Du mitstimmst, zahlst Du auch. :wall:
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Eigentum verpflichtet.

      Mit-Eigentum auch!

      Hatte den Fall (Bekanntenkreis) da waren bei einem 5-Familien-Haus alle Fenster in KS. Nur die oberste Wohnung hatte -warum auch immer- Holzfenster.

      Diese werden in regelmäßigen Abständen gestrichen. Gehört (außenseitig) zur Fassade und muss von allen Parteien anteilig bezahlt werden. Der Besitzer der obersten Wohnung wollte also Holzfenster und er zahlt nur 1/5 deren Instandhaltung. Die anderen zahlen 4/5,haben selber aber keine solchen Fenster....toll.