Baufinanzierung - zwischen Glaube und Zweifel

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    • Baufinanzierung - zwischen Glaube und Zweifel

      Hallo zusammen, :)

      wir (m 29 und w 29) träumen zurzeit (wie so viele) davon ein Haus zu bauen und sind daher auf der Suche nach Ratschlägen im Netz von Menschen, die vom Bauen mehr Ahnung haben, als wir

      Ein paar Infos zu uns:

      - beide Lehrer (verbeamtet) in Vollzeit
      - knapp 6250€ netto
      - derzeit wohnen wir in Miete (700€ kalt)
      - bisher kinderlos, wir wünschen uns aber innerhalb der nächsten 5 Jahre 2 Kinder
      - keine offenen Kredite
      - bisher knapp 20.000€ Eigenkapital (monatlich um 2500€ steigend)

      Nach längerer Suche haben wir nun endlich ein passendes Grundstück gefunden und für ebendieses bis zum 30.06. eine Option bekommen.

      Grundstück und Haus

      - Das Grundstück kostet inkl. Erwerbsnebenkosten 165.000€
      - Es handelt sich um ein Hanggrundstück (11m Höhendifferenz auf knapp 30 Meter - erst 3m ansteigend auf 3 Meter, dann ca. 10 Meter eben (in den 60ern vom Nachbar (mittlerweile verstorben) begradigt), dann wieder steigend)
      - Südhanglage, traumhafte Aussicht über die Stadt bis weit ins Tal
      - hinter dem Haus FFH-Gebiet (große Wiesenfläche), danach so weit das Auge reicht nur Wald

      - Wir würden gerne ein EFH mit rund 170m² (EG 100m², OG 70m²) + Keller bauen.
      - (laienhafte) Grundrisse kann ich hochladen
      - die Doppelgarage soll in den Hang gebaut werden, darauf der Keller (Zugang über die Garage), darauf das EG und das OG (siehe Bild)

      ANMERKUNG: Die beiden angehängten Bilder zeigen ein Haus, das wir uns vom Prinzip her so vorstellen, aber nicht 1 zu 1..
      Kosten

      Wir haben bisher mit zwei Architekten Gespräche geführt.
      Der erste Architekt baut drei Grundstücke nebendran (ist eine Baulücke von 4 Grundstücken in einem Baugebiet aus den 60ern).
      Er baut in Split-Level-Bauweise mit Auffahrt (Garage 2m höher gesetzt) und sprach von geplanten Kosten von 600.000€.

      Der zweite Architekt wurde uns von der Gemeinde selbst empfohlen. Er hat bei dem ersten und zweiten Grundstück nebenan ein Mehrparteienhaus geplant, das sozusagen jederzeit hätte gebaut werden können. Allerdings hat der Investor keine Abnehmer gefunden, somit das Projekt einstellen müssen und versucht derzeit die Grundstücke wieder zu verkaufen. D.h. also, dass dieser Architekt (übrigens 70 jahre) die Gegebenheiten vor Ort sehr gut kennt (hat ein Baugrundgutachten - die Baugrube nebenan wurde letzte Woche fertig gestellt). In einem ersten ersten Gespräch meinte der Architekt, er fände unsere Ideen gut, müssten uns (vor allem mit Hinblick aufs Alter) über die vielen Treppenstufen (knapp 40 bis ins EG) einig sein. Von den Kosten her rechnet dieser Architekt mit 700.000€ KOMPLETT. Sprich, wir könnten dann die Möbel reinstellen.
      Genauer wissen wir es erst, wenn wir Geld in die Hand nehmen und einen Entwurf zeichnen lassen (5000€ sagte er).
      Nun denken wir über die Möglichkeit des "kostensparenderen Bauens" nach. Wir lassen uns das intensiv durch den Kopf gehen (Größe Garage, Keller(größe), Haus- bzw. Raumgröße(n)) und möchten das beim Architekt zur Sprache bringen. Lirum larum.. Stand jetzt 700.000€.

      Kreditkonditionen

      Wir waren bei der Bank: Diese bietet uns 700.000€ für 1,85% eff. Jahreszins und 2% Tilgung auf 20 Jahre fest und eine Sondertilgungsmöglichkeit von 5% der Kreditsumme pro Jahr. Macht eine monatliche Rate von 2.250€ und (geht man von nicht einer einzigen Sondertilgung aus) eine Restschuld nach 20 Jahren (dann sind wir 50 Jahre) von 360.000€. Das wäre viel zu viel... :wall:

      Haushaltsplan / Lebensstandard

      Im Hinblick auf die Finanzierung habe ich mit zwei Gehältern und Kindergeld, also knapp 7000€ (verheiratet und zwei Kinder) gerechnet (siehe Anhang):

      - PKV wurde um den Kinderbeitrag ergänzt (das Ergebnis der Berechnung kam heute per Anruf: ca. 30-40€ pro Kind) Ich rechne also insg. mit 80€.
      - Absicherung gegen Unfälle von innen und außen (eingeschränkte und totale Dienstunfähigkeit, sowie Tod)
      - 1800€ im Jahr für Urlaube
      - 2400€ im Jahr für Reparaturen, TÜV und Co.
      - 700€ pro Monat für Essen, Trinken + Drogerie
      - 1200€ Geld für Geschenke pro Jahr
      - 300€ Taschengeld pro Monat für uns beide
      - 700€ Betreuungskosten für beide Kinder (Kosten der Beitragstabelle der Gemeinde entnommen)
      - 200€ pauschal für Kleidung und Co. (variiert sicherlich je nachdem was anfällt)
      etc. etc.

      Es bleiben knapp 650€ pro Monat übrig für die Finanzierung von 2 Autos, dies oder das... oder eben als Sparrate
      Rechnen wir ohne Kindergeld (denn eine Streichung ist ja theoretisch möglich), bleiben fast 400€ weniger.

      AUCH: Wir planen derzeit, dass die bessere Hälfte 1 Jahr zu Hause bleibt, dann wieder voll arbeiten geht und dann erneut 1 Jahr zu Hause bleibt... dieser Lohnausfall (der unter Umständen noch länger sein kann) will natürlich kompensiert werden...

      Jetzt geht das große Rechnen los..

      Was wird das "neue" Auto kosten? 5.000€ 15.000€?
      Was kosten Kinder tatsächlich (vor allem wenn sie in die Grundschule kommen)? Neues Fahrrad, Taschengeld, Schullandheime etc. etc.
      Aber: Wegfall der Betreuungskosten mit dem Besuch der Grundschule bzw. ein Jahr vorher = + 700€ mehr..
      Wegfall der Monatsrate eines Kredits nach 10 Jahren = + 354€ mehr?
      Vielleicht doch mit Steuerrückvergütung rechnen =+ 4000€ pro Jahr mehr?
      Vielleicht doch mit der nächsten Grundgehaltsstufe rechnen =+ x€?
      Vielleicht doch mit Besoldungsrunden rechnen =+ x€?
      ....

      Und viel viel ABER

      1. Voraussetzung sind die 700.000€
      --> ABER: dadurch dass die Gesamtkosten nicht so richtig überschaubar sind, macht es die Entscheidung so schwer. Zumal wir wie geschrieben zurzeit nur schwer an genauere Zahlen rankommen...
      2. Wenn ein behindertes Kind zur Welt gebracht, oder ein gesundes zu einem solchen wird, haben wir ein Problem...
      3. Mit jedem (halben) Jahr mehr, in dem Mama zu Hause bleibt, wird es teurer..
      4. Nur wenn wir beide Vollzeit arbeiten
      5. Nur ohne Scheidung...

      Unser Fazit - Stand jetzt

      Wenn ich das jetzt alles ohne Kindergeld und ohne Steuerrückvergütung und ohne Lohnsteigerungen durchspiele sage ich:
      Das wäre viel zu riskant.. die Gefahr verkaufen zu müssen ist zu groß..

      Wenn ich das mit Kindergeld, Steuerrückvergütung und Lohnsteigerungen durchrechne meine ich:
      Das könnte (gut) klappen.. muss aber nicht..

      Heute Abend sind viele viele Tränen geflossen, da ich der besseren Hälfte gesagt habe, dass ich das Bauvorhaben für zu riskant halte.
      Ich bin echt ratlos.. vielleicht übersehe ich ja etwas.. vielleicht sehe ich es auch grundsätzlich vollkommen falsch...
      Ich habe mich auch schon im Netz auf die Suche nach Meinungen gemacht, bin jetzt auf euer Forum gestoßen und glaube nach einigem Lesen hier, dass der ein oder andere das bestimmt besser bewerten kann als ich zurzeit..

      PS: ich gebe offen und ehrlich zu... wir klammern im Moment.. es ist das perfekte Grundstück .. der Zins ist niedrig und wir wollen in diesem Ort wohnen. Es wird in den nächsten Jahren kein anderes vergleichbares Grundstück erschlossen. Südhang ist komplett bebaut. Im Nachbarort sprechen wir von m² von mindestens 350€ plus. Andere Orte kommen für uns als potentielle Heimat nicht in Frage. Entweder dort oder nirgendwo. Begraben wir dieses Bauvorhaben, begraben wir jedes weitere für uns. Dann bliebe nur die Variante Kauf im Ort oder nebenan für weniger Geld. Wann das aber wäre weiß nur Gott.. wenns schlecht läuft gar nicht, oder im Hinblick auf die Zins- und Altersentwicklung zu spät. Ähnlich würde für die Variante "Jetzt Grundstück kaufen - 2 bis 3 Jahre sparen und dann bauen" gelten (Nach spätestens 3 Jahren soll laut Gemeinde gebaut werden)...

      Vielen vielen Dank fürs Lesen..


      Viele Grüße!
      Bilder
      • Haushaltsrechnung.jpg

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    • Also mir persönlich wäre es um den Faktor 2 zu viel an Abtragung. Mit allen Nebenkosten geht allein ein Gehalt ja schon fürs Haus drauf. Ich würde immer so kalkulieren, dass man zumindest seine Rechnungen bezahlt bekommt, wenn mal einer nicht mehr Arbeiten kann, warum auch immer. Wenn das halbe Gehalt fürs Wohnen drauf geht, hat man zumindest noch was wovon man leben kann. Wenn ich so sehe was für schicke Buden man auch für 400000€ bekommt... Was passiert, wenn die Zinsen in 20 Jahren wieder bei 4, 5, ... x Prozent sind? In der Kalkulation sind nach 20 Jahren ja erst die hälfte getilgt. Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, sollte man maximal tilgen. Nach 20 Jahren stehen mit Sicherheit auch schon die ersten Reparaturen an.
    • Du solltest vielleicht noch überlegen, ob das Haus das viele Geld wirklich wert ist. Hanglage bedeutet erst einmal höhere Kosten. Dann frage ich mich, warum der "Nachbar" sein Projekt nicht verkaufen konnte. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass man damit viel Geld versenken kann, das man später nie wieder sehen wird.

      700T€ für ein EFH, das ist eine Menge. Woanders baust Du das für die Hälfte. Ist die Lage das wirklich wert? Immerhin zahlst Du die nächsten Jahrzehnte an dem Haus ab, und irgendwann kommen Renovierungskosten etc. auf Euch zu. d.h. Ihr werdet jeden Monat daran erinnert, wie "teuer" Euer Haus doch war.

      Ich würde einen Zeitraum von max. 30 Jahren in´s Auge fassen, oder bei den aktuell niedrigen Zinssätzen eine anf. Tilgung von 3%. Mit den beiden Einkommen ist das machbar, worst case Berechnung wäre der Fall wenn einer von Euch beiden längerfristig zuhause bleibt, Elterngeld usw.

      Auf den ersten Blick, Vorteil, gesichertes Einkommen, Nachteil, kein nenneswertes Eigenkapital. Schau Dir mal bei den Finanzierungsbeispielen die Gesamtkosten an. Du zahlt jeden Euro doppelt bis das Haus Euch gehört, und was es dann noch an Wert hat, ist fraglich.

      Machbar/darstellbar, ist das auf jeden Fall, da sehe ich kein Problem. Selbst wenn die Hälfte der Einkommen für die Finanzierung draufgehen würde wäre die Lebenshaltung noch gesichert. Ich kann mir auch gut vorstellen, dass eine Bank hier Angebote unterbreitet, denn echte Risiken gibt es nicht (für die Bank).

      Ohne jetzt groß zu rechnen, Fazit: Ihr schafft das schon. DIe große Frage in meinen Augen istjedoch, wollt Ihr das auch wirklich? Seid ihr wirklich bereit die nächsten Jahrzehnte diesen "Goodwill" zu bezahlen?
    • Dein Haushaltsplan sind fiktive zahlen, oder?

      Ich rate Dir ein korrektes Haushaltsbuch zu führen. Wir machen das seit 5 Jahren auf den Cent genau. Und unterschätze die Kosten für die "geplanten" Kinder nicht.

      Mit Eurem EK würd ich das Risiko nicht eingehen.

      Ihr seid doch noch jung. Wartet ein wenig und spart, so lange Ihr könnt, an um die EK-Quote zu erhöhen.
    • Hallo nochmal,

      auf den beiden Nachbargrundstücken war ein Mehrparteienhaus geplant. Etwa 40% der ETW wurden gekauft.. zu wenig für die Bank, also wurde die Finanzierung nicht bewilligt. Jetzt wird zwangsversteigert.
      Aber du hast recht.. ich frage mich auch, warum die Grundstücke seit den 60er Jahren als Baulücke stehen..
      Jetzt aber hat wie gesagt 3 Grundstücke nebenan der Bau begonnen (mit geschätzten 600.000€). Der Aushub sieht okay aus. Schichtenfels. Da hat der Bagger keine Probleme gehabt (war auch ein großes "?")

      Das Problem sind aber schon allein die hohen Grundstückskosten von 165.000€. Stützmauer 25.000€ - 30.000€? Doppelgarage (auf der ja das Haus stehen soll) 50.000€? Architekt 25.000€ - 30.000€. PV für 20.000€? Das läppert sich sehr schnell. Rein fürs Haus rechnen wir 350.000€ - 400.000€. Aber das sind absolute Laienschätzungen. Wir sind nicht vom Fach und haben keine Erfahrungswerte.
      Wie der Architekt auf die geschätzten 700.000€ kommt wissen wir nicht. Alles was wir wissen ist: Der erste Architekt (der nebenan baut) hat 600.000€ geschätzt (+40.000€ Mehrkosten wegen größerem Grundstück - also 640.000€) und der zweite 700.000€ und dass wir genauere Zahlen erst mit einem Entwurf bekommen. Und der kostet sattes Geld.

      Von der Finanzierung her wollten wir eigentlich mit Sondertilungen arbeiten. Sprich uns mit ca. 2200€ für schlechtere Jahre noch Luft lassen zum Atmen (falls doch mal die bessere Hälfte zu Hause bleiben muss) und in besseren Jahren so viel wie es nur geht am Ende des Jahres in eine Sondertilgung stecken. Wenn wir 20 Jahre lang im Schnitt (!) jedes Jahr 5000€ weglegen könnten, stünden wir nach 20 Jahren bei knapp 240.000€. Natürlich ein Stück weit Schönrechnerei mit Steuerrückvergütung, Lohngehaltssteigerungen, Wegfall Betreuungskosten etc..

      Das Angebot der Bank das ich geschrieben habe, haben wir vor ca. 1 Woche erhalten und war das Erstgebot. Vielleicht geht da noch ein wenig verhandlungstechnisch.

      Dein Fazit macht mir jetzt wieder ein bisserl Mut. So ziemlich von überall her kriegen wir gesagt, dass das zu riskant sei.

      Deine "große Frage" ist aber natürlich vollkommen berechtigt! Unser Gedanke dazu: es ist von der Lage und dem Zuschnitt her unser Traum (wir haben uns so ein Hanggrundstück, das für viele mit Sicherheit alles, nur kein Traumgrundstück ist, wirklich gewünscht). Wenn wir in der Ebene bauen kommen wir hier im Umkreis von 15km nirgends unter 250€ m² (unser Grundstück wurde mit 200€ m² wegs Hanglage schon im Preis heruntergesetzt). Zurzeit wird gegenüber (Nordhang) erschlossen. Den ganzen Tag Schatten: 300€ m². Wir kommen nicht viel billiger raus. Es sei denn, wir bauen kleiner... ohne Keller, Doppelgarage etc...

      Der Anspruch ist sehr hoch, das wissen wir... wir sehen unseren Traum vor uns.. und die Vernunft klopft an der Hintertür..

      PS: Hallo Baufi,

      die Zahlen im HH-Plan sind bis auf die Zahlen die mit dem Hausbau dazu kommen würden (RLV, Kinder) reale Zahlen.
      An Grundstück kaufen, EK ansparen und nach 2-3 Jahren bauen haben wir auch gedacht. Wenn der Zins nach oben geht (und die Baukosten pro Jahr in BW wie laut Architekt behauptet pro Jahr um 8% steigen), allerdings ne blöde Sache und das Ding geht nach hinten los. Dasselbe gilt für das Sparen ohne Grundstückskauf
    • Trotz gutem Familieneinkommen wäre mir die Sache um 250 kTeuro zu fett ....
      Die Belastung wird zum Alptraum werden.

      Man sollte sich auch von *nur dieses Grundstück und nix anderes* befreien.
      Zur Zeit werden in vielen Fällen die Hosen nicht blos eine sondern drei Nummern größer angezogen als der Geldbeutel auf Dauer zulässt. Es ist nur ne Frage der Zeit (geschätzt 5 bis 10 Jahre) bis vielen der Schnaufer ausgeht.
      Dann gibts viele Immobilien wieder *in bezahlbar*.

      Man sollte sich nicht vom aktuellen Hype anstecken lassen und Schulden machen, die einen bis zum Lebensende verfolgen.
      Es gibt immer wieder mal eine gute Gelegenheit ....

      Zur Zeit gehts auf dem Immobilienmarkt eher zu wie an der Börse, kurz bevor es knallte ...
      Bildet noch 5 Jahre Eigenkapital und guckt euch dann nochmal um ...
      Dann geht das auch in alptraumfrei ...

      Gruß
      Achim Kaiser
    • Hallo nochmal,

      danke für die Antworten.
      In den Hausnebenkosten beinhalten Gebäudeversicherung und Grundsteuer (gemittelt auf den Monat)
      200€ Strom, Wasser und Heizung wegs PV (Südhang). Ich bin mir aber auch nicht sicher ob das reicht, habe das den Angaben von Leuten mit ähnlichen Daten übernommen (aber reden kann man ja bekanntlich viel).

      Wir hatten eben ein Telefongespräch mit dem Architekten, der das abgebildete Hanghaus gebaut hat.
      Durch den Baukörper aus Glas und Holzständerbauweise lag man bei über 600.000€. Es sei aber auch wesentlich billiger zu bauen (zumal unser Hang nicht so extrem ist).
      Wie gesagt, es ist ja nur ein Beispielbild. Wir wollen nicht exakt dasselbe bauen.

      Der Architekt meinte mit 700.000€ kann man locker hinkommen. Natürlich mit dem ein oder anderen Abstrich (also kein Haus aus 80% Glas, ohne komplizierte Erker, wenig Ecken, kein KfW 40+ etc.)
      Würde der Architekt jetzt schon von mehr als 700.000€ reden (und das hat keiner der drei bisher getan), bräuchten wir gar nicht weiter zu reden. Das ist unser Limit.

      Ich seh es weiterhin wie R.B..
      Es ist machbar, aber mit ner enormen Einschränkung, die sich je nach Entwicklung im Hinblick auf die Lohn- und Steuerpolitik zu einer heftigen, uns bis zur Pension begleitenden, oder nach spätestens 10 Jahren zu einer "akzeptablen" Einschränkung entwickeln kann, die nach 25 Jahren getilgt ist...
      Von daher denke ich unter den beschriebenen Umständen KÖNNTE es zum Albtraum werden, muss es aber nicht..

      Du hast ja recht Achim.... in 5 bis 10 Jahren wird der Markt voll sein... aber auch gerade in diesem Ort und dann auch gerade ein solches Haus, wie wir es uns vorstellen (mit Keller, Südhang und Aussicht über die Stadt),? Und zu welchem Zins ist dann das Geld zu haben?

      Wagen oder Warten... Traum verwirklichen und ein gewisses Risiko eingehen, oder Vernunft walten lassen und mit den Abstrichen leben können..
      Guter Rat ist im Moment teuer.. und die Zukunft will einfach partout nicht verraten, was sie mit uns vor hat :D

      PS: Warum wurde der Beitrag von Hannes Loehr gelöscht?
    • Hi,

      ich hatte meinen Beitrag selber wieder entfernt. Nach dem Post hatte ich den ersten Text nochmal durchgelesen und da erst gesehen, dass nach drei Jahren gebaut werden muss. Ist dieser Zeitraum fix per Vorschrift oder Vertrag festgelegt? Ich hatte geschrieben, erst das Grundstück kaufen und dann eisern einige Jahre sparen bzw. Grundstück abbezahlen, mit Eurem Einkommen müssten dann auch mehr als 2500 Euro im Monat möglich sein.

      Auf jeden Fall nicht ganz so optimistisch sein mit der Aussicht, dass beide Elternteile mit zwei Kindern trotzdem voll arbeiten können. Wenn Ihr beide als Lehrer arbeitet, kann man nicht mal zwei Stunden später ins Büro, weil man noch beim Kinderarzt sitzt oder eine Woche freimachen, weil die Seuche umgeht. Zeugniskonferenzen, Fachkonferenzen, Elternabende, Abi korrigieren, Refendare betreuen, der Zeitaufwand, den eine Lehrerstelle über die Präsenzzeit in der Schule kostet, ist viel umfangreicher als der Außenstehende sich das vorstellen kann. Da zieht man nicht so nebenbei noch zwei Kinder groß.

      Wir liegen vom Einkommen und Budget her ähnlich, haben aber erst mit Mitte 30 das Thema bauen angegangen. Das Grundstück hatten wir vorher schon aus Eigenmitteln gekauft und mit 200.000 oder 300.000 Euro auf dem eigenen Konto lässt sich so ein 700000 Euro-Bau dann auch eher verwirklichen. Mit nur 20.000 hätte ich das nicht gemacht.

      Gruß
      Hannes
    • Babuschka schrieb:


      die Zahlen im HH-Plan sind bis auf die Zahlen die mit dem Hausbau dazu kommen würden (RLV, Kinder) reale Zahlen.

      Ohne euch jetzt zu nahe treten zu wollen, aber wenn das reelle Zahlen sind, dann höchstens Momentaufnahmen ohne mittel- oder gar langfristige Beobachtung und diese augenscheinlich auch noch ohne besondere Sorgfalt ermittelt. Oder habt ihr tatsächlich eine Risiko-Lebensversicherung für 1200,- p.a. abgeschlossen? Zahlt ihr wirklich 300,- Euro KFZ-Steuer pro Fahrzeug? Kann man für 1800,- Euro dauerhaft und realistischerweise einen Familienurlaub für 4 bezahlen? Was ist unter "sonstige Anschaffungen" subsumiert? Schreibt mal gedanklich sämtliche Haushaltsgegenstände ab einem gewissen Wert auf die voraussichtliche Nutzungszeit ab; es würde mich wundern, wenn ihr da mit den 200 auch nur annähernd hinkommt.

      Kurzum: Ich würde mich R.B. anschließen, machbar ist das mit eurem Einkommen, aber fragt euch, ob ihr das aktuell wirklich bis zum bitteren Ende durchdacht habt. Kurz nach dem Studium weiterhin auf studentischem Niveau leben fällt relativ leicht (gerade wenn man z.B. noch Studienkredite abbezahlen muss und somit ohnehin keine Wahl hat). Aber quasi bis zur Pension (und womöglich darüber hinaus) so weiterleben, nur um ne schöne Aussicht zu genießen, während der Freundeskreis vorlebt, was einem so entgeht (teure(re) Autos, Fernreisen, ständige Restaurantbesuche, Whirlpool im Garten, schickes Heimkino etc.pp.) und dabei nichtmal schlechter wohnt.

      Oder um das auch mal anhand von Zahlen darzustellen. Wenn ihr nach 20 Jahren im Alter von 50 vor dem Berg von 360.000 Euro Restschuld steht, darf der Zins maximal um 1% auf 2,85 gestiegen sein, wenn ihr bei gleichbleibender Rate von 2250 bis 67 fertig sein wollt. Am Ende habt ihr dann mit rund 1,4 Mio. rund die Hälfte eures "Lebens-Erwerbseinkommens" ausgegeben und noch nicht eine Reparatur an dem, dann immerhin 37 Jahre alten, Haus bezahlt. Oder anders ausgedrückt: Einer von euch wird sein Leben damit verbringen das Haus zu bezahlen, der andere MUSS für ALLES! andere aufkommen.

      Würde ich persönlich nicht machen.
    • Ich sehe die hohe Restschuld auch sehr kritisch. Vor gerade einmal 8 Jahren hatten wir Zinsen von 4,5%-5%. 20 Jahre Sollzinsbindung ist zu kurz und die Sondertilgungsmöglichkeit braucht ihr eigentlich gar nicht, denn ihr baut (so wie ich das sehe) kaum Sparvermögen auf bei der hohen Belastung. Das ist auch das Problem: nach 20 Jahren seid ihr auf Gedeih und Verderb weiterhin von Fremdkapital abhängig (es sei denn, es gab eine Erbschaft o.ä.).

      Persönlich kann ich euch daher nur raten, eine Tilgungsrate von 3% p.a. anzustreben und das Haus kleiner ausfallen zu lassen. 140qm sind auch eine schöne Größe wenn es gut geplant ist... vielleicht kann man auch noch Kosten sparen, wenn Keller und Garage auf einer Ebene sind.
    • Unabhängig mal von der wirklich sehr langen Belastung, die mE so kaum planbar ist (Dinge ändern sich....verschlechtern sich auch mal...Krankheit), würde ich auch am Preis des Hauses schrauben.

      Bei einem Kaufpreis für das Grundstück von 165k, bleiben 535k für Haus und Grundstück übrig.

      Ein solcher Hang benötigt sicher mehr Aufmerksamkeit, Planung und letztendlich Kosten als ein brettebenes Grundstück .

      So ein Hang mag eine tolle Aussicht ermöglichen. Aber man sitzt ja auch nicht ganztägig am Fenster und genießt die tolle Aussicht. Ein Grundstück sollte mehr "können". Gartennutzung, Kinder, die dort spielen. Ein Planschbecken. Fußball. Federball. Eine Gartenparty.

      Das wird am Hang natürlich alles etwas schwieriger, auch wenn es gelingt das Grundstück etwas zu terrassieren, bleiben am Ende doch nur recht kleine ebene Flächen.

      Daher die Frage: Ist das wirklich DAS Grundstück ???? Nicht nur den Blick in die ferne schweifen lassen und genießen, sondern auch den Alltag am hang hinterfragen, denn ein solcher hang bedeutet natürlich auch viel Treppen steigen. Täglich. Täglich mehrfach.

      Die Baukosten von 535k halte ich für recht hoch angesetzt. Nehmen wir einmal 40-50k für die Außenanlagen an, so blieben noch 485k nur fürs Haus. Realistisch sind m.E. 120-160m². 200m² braucht man idR nicht, es sei denn man hat eine halbe Fußballmannschaft an Kindern. Bei 150m² sollte man mit ca. 350k hinkommen (=2.300 EUR/m²; das wäre schon sehr ordentlich!!!). + Planung + Garage. Einigen wir uns der Einfachheit auf 420...425k EUR, also gut 60k unter dem Angesetzten.

      Was bringt Dir das i. A.? Nicht viel. Ist ja nur ein grober Schuß ins Blaue.

      Solltet Ihr das Projekt ernsthaft verfolgen, würde ich dazu raten einen Architekten mit einer Vorplanung zu beauftragen. Da muss nicht jeder Schalter sitzen, nicht jedes Tür fix sein. Ein Konzept mit einer groben Kostenschätzung. Viellicht lässt sich das Projekt auch für weniger Geld realisieren? 650k oder etwas weniger halte ich für denkbar.
      ---------- 7. Juni 2016, 09:37 ----------
      Viellicht habe ich etwas viel außen herum erzählt.

      Ich denke es wäre -um das nochmals zusammenzufassen- erstmal sinnvoll zu "wissen" wieviel Geld man benötigt, denn ...

      Babuschka schrieb:

      Er baut in Split-Level-Bauweise mit Auffahrt (Garage 2m höher gesetzt) und sprach von geplanten Kosten von 600.000€.
      und

      Babuschka schrieb:

      Von den Kosten her rechnet dieser Architekt mit 700.000€ KOMPLETT

      ...sind ja ein ordentlicher Unterscheid.

      Sowohl für eine eventuelle Finanzierung als auch für Eure eigene Zukunftsplanungen sollte man hier eine deutlich höhere Sicherheit erlangen.
    • 700k bei den EK-Verhältnisen würde ich nicht machen.
      Vor allem auch, warum ist das EK bei dem Einkommen so gering?
      Mit 29 sollte man ja schon ein paar Jahre gearbeitet haben.

      Zudem finde ich mit 3800€/Monat lebt ihr als Paar auf ganz schön großem Fuß..

      Überlegt mal, mit welchen Abstrichen man das Haus deutlich günstiger bekommt.

      So Irre schwer kann das doch nicht sein, wenn 3m 45° und dann 10m eben, dann setzt ihr das Haus in diese Ebene Fläche, Keller/Garage wird "normal" ausgehoben.

      Mein dringender Rat wäre hier auf maximale Kostensicherheit zu setzen und auf jeden Fall mit einem zu bauen, wenn sich da keiner findet der ordentlich planen kann, einen fähigen Architekten für den Entwurf vorschalten..
    • Zumal ihr momentan noch kinderlos seid, aber 2 Kinder haben wollt. Du schreibst das max. 1 Jahr jemand zu Hause bleibt, arbeiten geht, und dann wieder 1 Jahr zu Hause bleibt. Also damit sind sicher die beiden Kinder gemeint.

      Seid ihr euch sicher, das der Partner wieder voll arbeiten geht ? 25/26 Wochenstunden inkl. Vorbereitungen als Lehrer.
      Oberstufe oder Grundschule ? Meine Frau ist auch Lehrerin (oder Studienrätin wie sie lieber genannt wird ;) ) und ich sehe wie viel Arbeit da nach der Schule noch offen ist. Da ist der nachmittag /abends / WE auch oft weg. Worauf ich eigentlich hinaus will, ist das ihr beide Lehrer seid und man von seinen Kinder eigentlich auch etwas haben will. Bei 2 Studienräten mit Vollzeit und den ganzen Sachen nebenbei, glaube ich nicht, das so viel Zeit übrig bleibt um den Kindern gerecht zu werden. Ihr wollt ja nicht beide die ganze Zeit mit der Nebenbei(Schule) beschäftigt sein.

      Christian
    • ich les hier ja eigentlich nur noch mit, aber dazu jetzt auch mal meinen Senf...

      Grundsätzlich habt Ihr gute Rahmenbedingungen für einen Hausbau. Aktuell 2 volle (und gute) Einkommen, unter 30a, und auch später sehr sicher (Beamte) ein volles und ein zweites gut planbares Einkommen.
      Ich würde in diesem Fall anders rum rechnen.

      Wieviel kann man sicher dauerhaft für die Finanzierung aufbringen mit einem vollen und einem geringen Teilzeit Gehalt.
      Wenn man das Ziel setzt "abbezahlt bis zur Rente" (bei Euch also ca. 35-37a). Daraus ergibt sich eine maximale Finanzierungsumme.
      Alles was man dann doch mehr aufbringen kann, reduziert die Laufzeit das Darlehens und man ist evtl. schon nach 25 oder 30 a fertig.

      Dann zur Kostenseite: 700k€ (das ist inkl. der 165k€ Grundstück ? habe ich evtl. überlesen, nehme ich aber mal an) bzw. 535k€ fürs Haus allein ist sehr viel.
      Die Diskussion was ein Haus mind. kostet ist alt und hier gehen die Meinungen gerade bei den Archis hier weit auseinander.

      Ich bin aber weiterhin der Meinung, dass man auf einem vernünftigen Grundstück (rel. eben, ohne extreme Bodenverhätnisse) und ohne großen Schnickschnak für 300k€ sicher ein "normales" 140m² EFH Haus bauen kann (inkl. Planung etc.) zzgl. Aussenanlagen.

      Gehen wir mal von 300k€ fürs Haus aus und 165k€ für den Grund und 35k€ für aussen und etwas Reserve aus, wären wir bei 500k€.
      Und die sollten bei Eurem Gehalt durchaus gut finanzierbar sein bis zur Rente.

      Fazit: ihr sollt nicht Euren Traum vom Haus aufgeben, sondern an der Kostenschraube drehen. Ein Hanggrundstück ist dafür natürlich nicht ideal; da würde ich ansetzten.
    • Zellstoff schrieb:

      für 300k€ sicher ein "normales" 140m² EFH Haus bauen kann (inkl. Planung etc.) zzgl. Aussenanlagen
      naja :)
      da die 300k auch noch brutto sind, muss man das eigentlich nicht
      diskutieren, zumal -viel wichtiger- dein ansatz mit dem rückrechnen
      und der beschreibung der sicheren finanzierung die ausgangsfrage
      elementar beantwortet - für letzteres hättst sogar a like kriagt ;)
    • mls schrieb:

      Zellstoff schrieb:

      für 300k€ sicher ein "normales" 140m² EFH Haus bauen kann (inkl. Planung etc.) zzgl. Aussenanlagen
      naja :) da die 300k auch noch brutto sind, muss man das eigentlich nicht
      diskutieren, zumal -viel wichtiger- dein ansatz mit dem rückrechnen
      und der beschreibung der sicheren finanzierung die ausgangsfrage
      elementar beantwortet - für letzteres hättst sogar a like kriagt ;)
      jaja Markus... :D
      ich wusste dass sowas kommt, aber wie gesagt die Diskussion ist müssig.
      Ich kann nur sagen (und die Preise kenn ich eben gut), dass das, selbst in der aktuellen Hochkonjunktur, hier in M und Umland durchaus machbare GU /Ü (seriöse, alteingesessene Mittelständler) Preise sind für ein "einfaches/normales" EFH. Teurer geht immer, günstiger aber auch wenn man es wirklich drauf anlegt....dann aber mit steigendem Risiko und eher überregionalen GU /Ü.

      Für das was der TE in #1 verlinkt/gezeigt hat, wird es sicher nicht reichen, auch klar.
      Von daher einfach der Tipp, massiv an der Kostenschraube zu drehen um sich den Traum vom EFH trotzdem zu erfüllen. Beim Grundstück würde ich anfangen weil das einfach zwingend erhöhte Baukosten nach sich zieht...und beim Haus (170m² Wfl zzgl. Keller) ganz schnell weitermachen.

      Für ein "normales EFH" sollten die Rahmenbedingungen gut reichen um weiter ruhig schlafen und sich auf die zukünftigen Kinder freuen zu können.
      Wenn der Traum vom EFH mit 20k EK aber zwingend daran hängt, wg dem Blick ins Tal und der Wiese hinter dem Haus, nur auf diesem Grundstück ein 170m² Haus zzgl. Keller auf der Garage zu bauen :huh: , dann sollte man bereit sein viel dafür die nächsten 35a zu opfern, oder/und an der Einkommensseite arbeiten.
    • Hallo nochmal und erneut vielen Dank für die vielen Antworten!

      Die 3 Jahre Baufrist wurden uns mündlich von der Gemeinde genannt. Mir ist nicht bekannt, ob das dann in den Kaufvertrag geschrieben wird.
      Was die beiden Vollzeitstellen angeht, sehen wir das mittlerweile ganz ähnlich wie ihr, Hannes (e scheener Gruuß an der doo Stell noo dehemm! :D ) und Christian.
      Wenigstens die bessere Hälfte würde gerne länger Zuhause bleiben..

      Auch was du geschrieben hast Rekham hat uns nochmal zu denken gegeben. Die RLV ist ein Angebot, das ich mir von unserem Makler habe ausrechnen lassen, wie es sich nach dem Bau darstellen würde. Die KFZ Steuer zahlen wir zurzeit für die beiden Diesel, ja. Würden hier aber gerne auf Benziner umsteigen (wir fahren mit den neuen Stellen mittlerweile viel weniger km). Der Familienurlaub wird mit 1800€ wohl lediglich einmalig im Jahr für z.B. 2 Wochen Gardasee reichen (waren da vor kurzem - Selbstversorgerwohnung in ner 3*** Anlage). Wunderschön für Kinder. Für 400€ pro Woche für 4 Personen (mit Kindern billiger). + Kosten für An- und Rückfahrt, Verpflegung und Ausflüge kommen wir da wohl auf 1800€. Da hast du also vollkommen Recht. Das is wohl zu dünn bemessen. Ähnlich wie der "Puffer-Punkt". Wir werden das nochmal überdenken und anpassen.

      Im Hinblick auf die Baukosten gehen wir neben den von dir beschriebenen Posten noch von ca. 25k Stützmauer, ca. 10-15k(?) Aushub (Fels), einer PV von ca. 15k (?) und einer Küche von 20k aus. Ist das realistisch?
      Die 150m² + Keller klingen auf jeden Fall gut. Wir leben derzeit auf 110m². Auch mit 2 Kindern würden 150 definitiv reichen... ich würd wahrscheinlich sowieso die ganze Zeit im Hobbyraum rumhängen :D :P

      Dem Architektenpaar mit dem wir Kontakt aufgenommen hatten, habe ich jetzt die Unterlagen geschickt. Sie möchten sich bei uns melden und dann ein erstes Treffen zum Kennenlernen auf dem Grundstück ausmachen. Der erste Eindruck war nach 30 Minuten Telefongespräch super. Die bieten übrigens auch an mit einem Fertighaushersteller als GU zu bauen, mit dem sie zusammenarbeiten. Aber nur wenn es der Kunde will. Geht auch ohne. Jedenfalls war auch am Telefon direkt davon die Rede, dass man auch am Hang (natürlich mit Abstrichen) für 350k ein durchaus schönes Haus bauen kann. Das klang alles irgendwie sehr bodenständig und das kann uns im Moment nur gut tun :D . So könnten wir das also genau so angehen wie vor allem du Thomas und SirSydom das vorgeschlagen haben! Das finden wir gut!

      Was das EK angeht SirSydom... Studienkredite wollten (trotz ständiger Studentenjobs) abbezahlt werden und seit erst 2 Jahren arbeiten wir jetzt in unserem Beruf. Lehrer steigen eben erst spät ins Berufsleben ein. Da hat man nicht den Luxus schon mit 16 Jahren EK anzusparen. Es sei denn man hat Eltern, die einem bis zum Abschluss das goldene Geschirr hinterher werfen. Jetzt sind Altlasten getilgt und wir legen pro Monat 2500€ weg. Wir verdienen derzeit 5600€ abzüglich knapp 550€ PKV (Eingangsbesoldungskürzung fällt erst ab September weg).. das finde ich persönlich okay..

      Was den neuen Rechenansatz angeht Zellstoff, ich hab das eben mal versucht anders rum zu rechnen, aber ich glaube es ist etwas zu spät für heute.. :freaky: Das werd ich gleich morgen machen!

      Jedenfalls vielen vielen Dank nochmal für eure Anregungen! Das hilft im Moment echt weiter!
    • Babuschka schrieb:

      Was das EK angeht SirSydom... Studienkredite wollten (trotz ständiger Studentenjobs) abbezahlt werden und seit erst 2 Jahren arbeiten wir jetzt in unserem Beruf. Lehrer steigen eben erst spät ins Berufsleben ein. Da hat man nicht den Luxus schon mit 16 Jahren EK anzusparen. Jetzt sind Altlasten getilgt und wir legen pro Monat 2500€ weg. Wir verdienen derzeit 5600€ abzüglich knapp 550€ PKV (Eingangsbesoldungskürzung fällt erst ab September weg).. da finde ich persönlich das okay..
      Ja, zum Einen ist es auch OK, wenn jemand sein Geld für Urlaub, Autos, Koks oder Nutten ausgibt, wir sind ein freies Land (ok, das gilt nur für den schwarzen, nicht den weißen Koks).
      Zum Anderen sprachst du auch von 6250€ netto und nicht 5100€, was das alles wieder relativiert (netto ist für mich aufgrund der Vergleichbarkeit immer abzgl. PKV..).

      Ich persönlich hätte mich mit einer Finanzierung die deutlich über 1000€ p.m. gelegen hätte sehr unwohl gefühlt. Trotz ähnlichem Einkommen.

      Ein Tipp dazu noch am Rande:
      Ich würde lieber jetzt Schulden vermeiden, und dafür ggf. später etwas höhere Kosten in Kauf nehmen, die ihr euch ja wahrscheinlich leisten können werdet.
      Also kein KFW40+, keine PV und solche Sperenzchen.
    • SirSydom schrieb:

      Babuschka schrieb:

      Was das EK angeht SirSydom... Studienkredite wollten (trotz ständiger Studentenjobs) abbezahlt werden und seit erst 2 Jahren arbeiten wir jetzt in unserem Beruf. Lehrer steigen eben erst spät ins Berufsleben ein. Da hat man nicht den Luxus schon mit 16 Jahren EK anzusparen. Jetzt sind Altlasten getilgt und wir legen pro Monat 2500€ weg. Wir verdienen derzeit 5600€ abzüglich knapp 550€ PKV (Eingangsbesoldungskürzung fällt erst ab September weg).. da finde ich persönlich das okay..
      Ja, zum Einen ist es auch OK, wenn jemand sein Geld für Urlaub, Autos, Koks oder Nutten ausgibt, wir sind ein freies Land (ok, das gilt nur für den schwarzen, nicht den weißen Koks).Zum Anderen sprachst du auch von 6250€ netto und nicht 5100€, was das alles wieder relativiert (netto ist für mich aufgrund der Vergleichbarkeit immer abzgl. PKV..).

      Ich persönlich hätte mich mit einer Finanzierung die deutlich über 1000€ p.m. gelegen hätte sehr unwohl gefühlt. Trotz ähnlichem Einkommen.

      Ein Tipp dazu noch am Rande:
      Ich würde lieber jetzt Schulden vermeiden, und dafür ggf. später etwas höhere Kosten in Kauf nehmen, die ihr euch ja wahrscheinlich leisten können werdet.
      Also kein KFW40+, keine PV und solche Sperenzchen.
      Wenn man ein 0:2 kassiert, dann ist ein 1:1 nicht mehr möglich.