Suche Architekten für nach §34 maximierte Bebauung in München

    • Zellstoff schrieb:

      Skeptiker schrieb:

      Es sind 18.000 € zu zahlen.
      dann kann man aber schon verstehen, dass man evtl. in Betracht ziehen kann ;) , dass der A auch evtl. ein Eigeninteresse hat, eher Richtung höhere Baukosten zu planen...
      Wenn der Architekt die Kosten außerhalb des Budgets schätzt, ist der Auftrag damit sofort vorbei. Wenn er die Kosten zu niedrig berechnet und die realen Kosten dann höher sind, bekommt er a) weniger Honorar als ihm bei richtiger Berechnung zustünde und b) möglicherrweise kein Geld, weil der AG im schlimmsten Fall keine Nachfinazierung bekommt und in die Insolvenz geht. Und nicht zu vergessen c) für die auf die Nachfinanzierung anfallenden zusätzlichen Zinsen wäre er außerdem auch noch haftbar. Welchen Vorteil hat der Architekt jetzt also, wenn er falsche Baukosten schätzt / rechnet?

      Zellstoff schrieb:

      Skeptiker schrieb:

      Es sind 18.000 € zu zahlen.
      Für ein EFH wird hier auch oft HZ III min als angemessen angesehen.

      Skeptiker schrieb:

      Bei Deinen Objekt wären übrigens 2 x 2 baugleiche / gespiegelte Objekte zu entwerfen / planen. Dafür wird HOAI-konform ein Wiederholungsfaktor und damit ein Abschlag vereinbart.
      wenn es sich um 4DHH oder 4RH handelt, bei einem 6WE MFH vermutlich wieder nicht (?), auch wenn sich die 6 Whg wieder 2x3 spiegeln.
      Wie gesagt, EFH für III min / unten müsste schon extrem schlicht sein. Dafür gibt es ja Kriterien. Ich würde ein einzelnes EFH für III unten nicht wirtschaftlich bearbeiten können.

      Dass sich Grundrisse geschossweise wiederholen, spiegelt sich eher in der Hz wider (nämlich dann ggf. unten). Aber: Dafür kommen dann auch wieder Keller, Garagen etc. dazu, die eher hoch treiben. Bei einem MFH mit bis zu 6 Parteien ist aber noch kein sonderlicher Wiederholungsfaktor drin.
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • Zellstoff schrieb:

      ja, so sieht er das (ca. 530m² Wfl). Hauptgrund war, weil man ja einseitig den Weg zur Hälfte in die Abstandsflächen einbeziehen kann. Ginge das nicht, wäre allein durch die nötigen Abstände nicht die gleich Wfl erzielbar. Finde ich spannend, genauso wie die Ansicht, dass die 4DHH Lösung nicht geht, weil nicht im Geviert.
      Die Frage ist nur, ob die Baubehörde das so sieht. Nach §34 (Einfügungsgebot) ist das Maß der baulichen Nutzung ausschlaggebend. Ist das Grundstück kleiner, ist auch die nutzbare Fläche kleiner (im Vergleich zum größeren Grundstück ). Nicht im Verhältnis, aber in absoluten Zahlen.

      Die Einbeziehung öffentlichen Grundes in die Abstandsflächen ist schon richtig, hat aber nichts mit der Größe der Gesamtbaumaßname im Verhältnis zur Grundstücksgröße zu tun.

      Der Argumentation, dass 4 DHH (bzw. 2 DHH) nicht gingen, weil es dort auch sonst keine DH gäbe mag ich nicht folgen. Wie kommt er darauf? Außerdem denke ich schon, dass es in unmittelbarer Nähe (Nr. 62?) DHH gibt.

      Die Außenwirkung eines DHH ist auch eine reduziertere/ kleinteiligere als die eines MFH, welches sich dort m.E. weniger einfügen würde.

      Ich denke aber das alles möglich ist (RH, DH, MFH) ,sofern man mit GRZ und GFZ den Rahmen einhält.

      Zellstoff schrieb:

      Ich tendiere nach dem Termin noch etwas mehr dazu, mehr in die LP1&2 bei einem BT erfahrenen A zu investieren und dann zu schauen, ob weiter mit A oder ab LP3 oder LP5 mit GU /Ü.
      Ich sehe hier (im Augenblick!) sehr wohl die LP 1 und einen Teil der LP 2, aber wohl kaum die komplette LP 2. Was willst Du wissen? Kann ich auf dem Grundstück zwei DH o. 1 RH o. 1 MFH errichten. Wie groß maximal.

      Das ist Arbeit....klaro...aber sicher nicht LP 1 + 2. Bei LP 2 würden bereits konkret ausgearbeitete Grundrisse und Fassaden Dein Herz erfreuen (skizzenhaft). LP 3 ist dann "nur" noch die Konkretisierung, Durchplanung eines bereits "fertigen" Vorentwurfs. Brauchst Du bereits im Vorfeld so viel?

      Wenn Ja, dann kostet es natürlich schon etwas mehr, sicher aber keine 18.000, da (bei DH und RH!) Wiederholungsfaktoren den zu zahlenden Betrag mindern.
    • Zellstoff schrieb:

      Skeptiker schrieb:

      Es sind 18.000 € zu zahlen.
      bei einem 6WE MFH vermutlich wieder nicht (?), auch wenn sich die 6 Whg wieder 2x3 spiegeln.

      Skeptiker schrieb:

      Es empfiehlt sich, die HOAI einmal durchzulessen, so lang ist die ja nicht.
      ja schon...
      ein 6WE-MFH -haus bereitet vermutlich auch mehr arbeit,
      als mal eben eine doppelhaushälfte zu spiegeln?

      was nicht heißen soll, dass ein DH oder RH keine arbeit bereitet.
      - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
    • Zellstoff schrieb:

      Thomas B schrieb:

      Folgt man der Argumentation des GU , so wäre aber dann -logischerweise- auch ein Haus mit 500m² mit dem selben Gebäude bebaubar?
      ich versteh Euch Ja, liegt auch in der Natur der Sache, dass Ihr das anders seht. ;) Ich glaube die Wahrheit liegt wie sooft irgendwo in der Mitte.
      Nein, Du verstehst nicht und die Wahrheit liegt auch nicht in der Mitte. Der GU nutzt nämlich selbst auch einen Architekten und er versucht den Auftrag an sich zu ziehen, auf Kosten des Rufes der Architekten, die er schlecht macht. Das ist ein ganz mieses Spiel.

      Wenn es so wäre, gäbe es keine Einkaufszentren und ein Teil meines beruflichen Lebens hätte es wohl nicht gegeben, denn kaum etwas ist so kostenoptimiert und auf Gewinn ausgerichtet, wie ein Einkaufszentrum. Und trotzdem schaffen es Architekten nebenbei auch noch zu gestalten, was ein GU / bei bestem Willen nicht macht. Von daher, nimm das was er gesagt hat als hohles Geschwätz.


      So wie ich es verstanden habe, scheint aber der GU auch das RH als das Optimum zu sehen, um die Fläche möglichst effektiv zu verbrauchen. Geh zu einem Architekten, der wird für dein Geld das Optimum aus der Fläche raus holen, ohne, dass es dabei Augenkrebs geben wird.
      -

      Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
    • Frau Maier schrieb:

      So wie ich es verstanden habe, scheint aber der GU auch das RH als das Optimum zu sehen, um die Fläche möglichst effektiv zu verbrauchen. Geh zu einem Architekten, der wird für dein Geld das Optimum aus der Fläche raus holen, ohne, dass es dabei Augenkrebs geben wird.
      Guter Einwand!

      Reihenhaus mag manchmal wg. Platzmangel notwendig sein. DHH ist sicherlich idR besser, alleine weil es schon eine zusätzliche Seite für Fensteröffnungen gibt.

      Das Maximale aus der Mangelware Baugrund herauszuquetschen mag hin und wieder nötig sein, ich denke aber, dass es neben reinem Maximierungsstreben auch ein kluger Blick auf die bauliche/ planerische Güte geworfen werden sollte. Der Umgang mit dem Baufeld. Was nützt ein maximal bebautes haus, wenn sich dieses schlechter an "schlechtere Mieter " (böses Wort) zu schlechteren Konditionen mit häufigerem Mieterwechsel vermieten lässt.

      Langfristige Mietverhältnisse mit "guten Mietern" zu guten Preisen sind sicherlich besser.

      Nicht immer ist "mehr" gleich "mehr".
    • Skeptiker schrieb:

      Wenn der Architekt die Kosten außerhalb des Budgets schätzt, ist der Auftrag damit sofort vorbei.
      warum ist der Auftag dann vorbei?...ich geb hier ja dem A kein Budget vor, sondern das Ziel, die max Wohnfläche renditeorientiert zu erzielen. Jetzt kann man 500m² Wfl vermutlich zu 1Mio bauen aber auch zu 1,5Mio.
      Wenn ich Ihm sagen würde max 1Mio €, dann würde er sagen, dafür gibts nur z.B. 400m² Wfl...das ist so ein Henne/Ei Problem...
      Klar, wenn er sagt: 2 Mio für 500m² (=max Fläche) würde ich auch sagen, Du bist der Falsche, aber ob jetzt bei z.B. 1,3 Mio 200k Baukosten weniger möglich wären, kann ich doch nicht einschätzen.

      @ Thomas B: bei dem Maß der baulichen Nutzung war er sich sehr sicher. Hat mich ja auch gewundert....am Ende auch egal, weil er würde es ja nicht selber machen, sonder die beauftragte Archi.

      Thomas B schrieb:

      Der Argumentation, dass 4 DHH (bzw. 2 DHH) nicht gingen, weil es dort auch sonst keine DH gäbe mag ich nicht folgen. Wie kommt er darauf? Außerdem denke ich schon, dass es in unmittelbarer Nähe (Nr. 62?) DHH gibt.
      Begründung ist: es zählt immer das direkt zum Grundstück gehörende Geviert.
      Für mein Grundstück würde nur die linke Seite der Straße gelten, also alle Gebäude zw. Straße und dem Grünstreifen, aber nicht die Gebäude aus dem gegenüberliegenden Geviert (= von 4 (meist)Straßenseiten umschlossenen Gebiet). Das weiter oben liegende Gebäude mit dem MFH das ich auch schon als größtes auserkoren habe, gehört damit eben dazu, weil zwar weiter weg, aber im gleichen Geviert. So ganz mag ich das auch noch nicht glauben, aber er war sich sehr sicher....bei ca. 10 Einheiten pro Jahr in M (quasi alles DH, RH und MFH und teilweise tritt er selbst als BT auf, glaub ich Ihm zumindest, dass er nicht ganz unerfahren in diesen Themen ist)

      Thomas B schrieb:

      Was willst Du wissen? Kann ich auf dem Grundstück zwei DH o. 1 RH o. 1 MFH errichten. Wie groß maximal.
      im Prinzip Ja, das will ich wissen..... und was es ca. jeweils kostet, denn das brauch ich zur Entscheidung was es werden soll.
      Genau das würde ich vom GU und seiner A angeblich bekommen, sogar inkl.

      Thomas B schrieb:

      bereits konkret ausgearbeitete Grundrisse und Fassaden Dein Herz erfreuen (skizzenhaft)
      und eben plus Kostenschätzung für jede Variante. Die Skizzen wären grob für die Grundrisse und die Fassaden...

      Auch wenn das "nur" 2500€ sind, wäre es trotzdem rausgeworfens Geld, wenn ich am Ende mit A bis LP4 plane und ggf auch mit Ihm umsetzte.

      @ Fr Maier: nimms sportlich und siehs mal so. Wenn ich zu einem A gehe, wird der auch kaum von GU ´s schwärmen, sondern deren vermeintliche Nachteile in der Planung und Umsetzung darstellen (hier im Forum liegt der gemeine GU im Ansehen der Archis ja auch i-wo zw. Immo-Makler, Investmentbanker und Spielhallenbetreiber).
    • Zellstoff schrieb:

      Wenn ich zu einem A gehe, wird der auch kaum von GU ´s schwärmen, sondern deren vermeintliche Nachteile in der Planung und Umsetzung darstellen
      So mag es schon ein Stück weit sein....insofern solltest Du auch die Worte des richtig zu interpretieren wissen....


      ---------- 1. Juni 2017, 16:04 ----------

      Zellstoff schrieb:

      Begründung ist: es zählt immer das direkt zum Grundstück gehörende Geviert.
      Da wird der Kollege wohl ein Urteil gelesen haben, in welchem es sich tatsächlich um eine Blockbebauung handelte (einen Innenhof bildend, ein Geviert; das BV sollte wohl als Seitenflügel in den Innenhof errichtet werden. In diesem Fall war ist umgebende Bebauung tatsächlich das "Geviert"). Bei einer offenen Bauweise stimmt dies so nicht. Als Umgriff gilt hier die Grenze der Wahrnehmbarkeit, also wie es sich auf alle Gebäude der Umgebung auswirken würde, von denen es aus wahrgenommen werden könnte. Eine Seitenstraße weiter nicht mehr zu sehen, entlang der Straße sehr wohl recht weit.


      Zellstoff schrieb:

      bei dem Maß der baulichen Nutzung war er sich sehr sicher. Hat mich ja auch gewundert
      Nu überlege doch mal....anhand von Zahlen:

      Umgebende Bebauung: Alle haben um die 1000m² Grund und ca. 20050 m² überbaut. GRZ ca. 0,25. DAS ist das Maß der baulichen Nutzung. Gut.

      Du hast aber nur500m² Baugrund. Nun will der GU allen Ernstes behaupten er (bzw. Du) dürfe hier auch 250m² überbauen, weil die anderen dies ja auch so durften. Die GRZ bei Dir würde nun ca. 0,50 betragen, doppelt so hoch wie im Umfeld.

      Ich kann mir beim allerbesten Sinne nicht vorstellen, dass dies statthaft ist. Es widerspricht auch dem Sinn des §34.

      Ich lerne gerne dazu, aber ich glaube hier plaudert der GU wohl irgendetwas Halbgares nach, was er irgendwo aufgeschnappt hat.
    • Thomas B schrieb:

      Nu überlege doch mal....anhand von Zahlen:
      nein, er sagt das auch nicht allg. wie in Deinem Bsp. das ist schon klar, sondern schon auf den Fall bezogen, weil es eben um relative gleiche Grundstücke (hier um ca. 730m² Grund (meins) vs. etwas über 800m²) geht und meins eben etwas schmäler als die anderen ist (evtl. sogar wg. dem Weg), aber dafür direkt an dem Weg liegt und die Flächen der Straße zur Hälfte einbezogen werden dürfen...

      Das mit dem Umgriff würde ich auch so wie Du hoffen, sein Hauptgrund war eben, dass es auf der ganzen Seite (= aus seiner Sicht das Geviert) kein Grundstück gibt, das zwei getrennte Baukörper hat.

      Ich glaub das ist wirklich kompliziert und so langsam verstehe ich den Zusatz "Baugenehmigungsberaterin" bei den BT Architekten.
    • Zellstoff schrieb:

      Also ich kann mir schon vorstellen, dass ein GU hier gerade bei solchen Summen erhebliche Kostenvorteile hat mit eigenen A, TWP und BauIng. Wie weit er diese Vorteile am Ende zur Gewinnmaximierung verwendet bzw. verwenden kann, regelt sich über das Angebot an den BH.
      der general hat organisations- und damit kostenvorteile, aber, ohne seine m2-"preisschätzung" auch nur in die nähe der
      goldwaage zu legen, stellt sich die frage, wo bleibt die differenz zwischen kgr. 300/400 und den angeblichen baukosten?
      ein schelm, wer böses dabei denkt ;)

      Thomas B schrieb:

      ich denke aber, dass es neben reinem Maximierungsstreben auch ein kluger Blick auf die bauliche/ planerische Güte geworfen werden sollte
      das gefällt mir ausserordentlich gut! :bier:
      ich möchte auch nochmal den blick auf den beitrag von karo lenken.
      noch vor 20j. waren die bt-kisten ziemlich einfach gestrickt.
      zu den grössten komplikationen zählten unverhältnismässig grosse spannweiten.
      vielleicht auch noch die geometrisch hingelogenen tg-abfahrten.....
      aber nie die installationen.
      inzwischen sind diese anforderungen rundherum und insbesondere und neu,
      die an die tga, dramatisch gestiegen.

      nie war tucholsky wertvoller als heute ;)
    • sorry, Zellstoff und alle anderen
      jetzt nicht wieder böse werden: ihr macht hier echt einen tollen Job aber ihr seid schon viel zu weit
      und blendet das wesentliche erstmal aus = die variable Strategie beim Immobiliendarlehn
      weil, in München braucht` man gar kein Darlehn wen man schon ein Grundstück hat.

      Zellstoff die effektivste Rendite erzielst du:
      a. wenn du all dein geld in den grundstückkauf steckst und nach10 jahren oder einem boom in deinem Baugebiet, so wie es war weiter verkaufst.
      b. ich lese da steckt auch ne menge Hobby bei drin. aber, Hobby und Investment..... da brauchts ne menge glück dafür.
      c. Architekten, wie in D, ist ne gute sache und das Grundprinzip stelle ich auch nicht in frage
      aber wenn du mit ihnen am effektivsten zusammen arbeiten willst dann mußt du zuerst deine Hausaufgaben machen = Vorgaben - ansonsten ist das wieder ne große menge glück!
      deine hausaufgabe: für wenn oder was willste den bauen? oder willste absolut variabel sein? dann ist deine
      vorgabe an die Architekten:
      doppelter boden oder abgehängte decke + nur tragende aussenwände + nix tiefgarge oder keller packt die Autos und abstellräume aufs restliche Grundstück damit die grundstückspfleg minimal ist usw.
      d. beachte Eigentum verpflichtet und kann sau teuer werden z.b. befestigte Abstellflächen bzw. Pumpbauwerke usw.
      e. als aller erste preiseinholung nimmt sich nicht einen bu/A aus der Region. die haben doch nur ihre Marktpreise im kopf die kalkulieren doch Gar nicht richtig.
      das könnte ich jetzt noch Scheckheft mäßig vorführen mach ich aber nicht.

      Off-Topic:

      wenn jemand glaubt das ich absolut scharf auf diesen auftrag bin dann muß ich ihn enttäuschen
      weil, es gibt da noch ein 150 Millionen - dings in meiner nähe.
      der einzige grund warum ich das mitlenken würde ist:
      ich bin auch Maurer-Handwerksmeister durch und durch.
      es gibt auf dieser welt keine besseren Bauarbeiter als ausgelernte deutsche Gesellen.
      die Politik und Kammern/Innungen... machen z.g.t. nur nen sch...ss für euch das müssten wir mit den Architekten schon zusammen machen/schaffen.
      damit sich nicht nur die g. großen die taschen immer voller machen sondern alle was von preiswerten Wohnraum haben.
      was es dafür braucht ist nur: gebt den Handwerkern die Akkord Arbeit zurück und lasst sie am gewinn teil haben sowie mit den Planern als Team zusammen arbeiten (und fertig ist das haus).

      und jetzt gute nacht heute ist wieder arzttag angesagt.
    • Zellstoff schrieb:

      dass es auf der ganzen Seite (= aus seiner Sicht das Geviert) kein Grundstück gibt, das zwei getrennte Baukörper hat.
      Na und?

      Das Einfügungsgebot bezieht sich aber nicht darauf (außer es wirkt verschandelnd...sehr unklar was man darunter verstehen muss).

      Es gilt das Maß der baulichen Nutzung. Echt!

      Wenn alle anderen Satteldach haben, darfst Du auch ein Pultdach oder ein Flachdach machen. Auch wenn kein einziger außen rum so etwas hat!

      Warum also sollten zwei getrennte Baukörper ein Problem darstellen?

      Mir deucht, dass der GU planerisch nicht so ganz 100% sattelfest ist ...
    • Zellstoff schrieb:

      Thomas B schrieb:

      Nu überlege doch mal....anhand von Zahlen:
      ...Ich glaub das ist wirklich kompliziert und so langsam verstehe ich den Zusatz "Baugenehmigungsberaterin" bei den BT Architekten.
      baugenehmigungsberaterin... was für ein wort. :D

      als angestellte beim BT, vertritt sie erst mal die
      interessen des BT, nicht deine.
      - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
    • Zellstoff schrieb:

      Ich glaub das ist wirklich kompliziert und so langsam verstehe ich den Zusatz "Baugenehmigungsberaterin" bei den BT Architekten.
      Es ist gar nicht sooo kompliziert. Der §34 ist ja nicht so komplex. GRZ/ GFZ der Umgebung ermitteln (O.K., das ist schon Arbeit. nicht gerade schöpferisch aber etwas erschöpfend...). Eigenes Konzept aufstellen. GRZ/ GFZ abgleichen. Abstandsflächen einhalten.

      Der Zusatz "Baugenehmigungsberater" habe ich noch nie gehört. Tolle Wortschöpfung. Jeder Architekt berät doch zur Erlangung der Baugenehmigung. Oder soll das ein besonderes Markenzeichen sein????
    • Thomas B schrieb:

      Zellstoff schrieb:

      Ich glaub das ist wirklich kompliziert und so langsam verstehe ich den Zusatz "Baugenehmigungsberaterin" bei den BT Architekten.
      GRZ/ GFZ der Umgebung ermitteln (O.K., das ist schon Arbeit.
      So aus Neugier - wie macht man das praktisch? GRZ kann ich mir vorstellen (da gibt's genug öffentliche Infos). Aber GFZ? Muss man da an den Türen klopfen oder nimmt man das durch äußere Beschau (Dachschrägen und so) an?
    • Kunkrab schrieb:

      GRZ kann ich mir vorstellen (da gibt's genug öffentliche Infos). Aber GFZ? Muss man da an den Türen klopfen oder nimmt man das durch äußere Beschau (Dachschrägen und so) an?
      Ja, GFZ ist schwieriger bzw. unpräziser. Das wird man idR nicht auf 2 Nachkommestellen genau hinbekommen. Speziell bei geneigten Dächern. Aber so genau muss es ja auch nicht sein um zu ermitteln ob sich das eigene Gebäude einfügt.

      Super ist es natürlich wenn man von den Anrainern Pläne zur Verfügung gestellt bekommt. Oder eben die GRZ/GFZ-Berechnung. Kann man nicht unbedingt erwarten, aber natürlich kann man es versuchen.

    • Habt ihr auch solch eine Handschrift oder Candy?

      MfG


      ---------- 6. Juni 2017, 03:53 ----------

      Wollt ihr alle Berechnungen des Vermessers sehen?
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      wie wär's mit allem
      D.h. Grundstückskauf-Notarvertrag
      Pläne fürs 3er u. 5wer (daraus könnte man auch ein 5wer u. 3er machen.)
      Berechnungen
      Teilungserklärungen
      Baugenehmigung
      Bauprozesse (hat nix mit Gericht zu tun - ist nur der optimierte Bauablauf)
      ......
      Kaufverträge

      MAN sollte das Rad nicht immer neu Erfinden
      Aber
      da-rüber schauen und besseres u. zeitgemäßes -
      dafür sollte immer Geld für
      sehr gute Architekten
      übrig sein.
      Die Häuser haben sogar Vorsprünge, behz. Wintergärten, Loggia u. v. Fenster....
      Sie gingen auch in schlechten Zeiten weg wie warme Semmeln.
      Der Kostenvorteil - in der vorh. Planung ist doch schon eigentlich nicht zu schlagen.

      MfG
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