Grundstücksteilverkauf - Bebauung in einem Zug

  • Grundstücksteilverkauf - Bebauung in einem Zug

    Hallo liebes Forum,

    ich habe hier schon eine ganze Menge gelesen und von der durchaus hohen Qualität der Antworten positiv beeindruckt. Deswegen möchte ich gerne auch mein "Problem" schildern. Evtl. gibt es ja auch für mich den ein oder anderen guten Tipp.

    Ich bin Eigentümer eines 843qm großen Grundstückes. In den vergangen Jahren ist überall in der Nachbarschaft nach verdichtet worden. In den beiden vergangen Jahren haben wir unseren Garten kaum noch genutzt. Daher ist die überlegung einen Teil des Grundstücks zu verkaufen, und den Erlös zu benutzten um im vorderen Bereich des Grundstücks selber zu bauen. Aktuell ist das Grundstück mit einen alten kleinen Haus bebaut, welches im Zuge der Neubebauung abgerissen werden soll. Im Anhang ist eine Flurkarte, ich bin Eigentümer der Flächen 4/7, 4/1 und 2/10. (Aufgrund von einem Tauschgeschäft und einem kleinen Verkauf an die Nachbaren sieht das aktuell sehr zerfleddert aus.) Die Fläche 2/3 ist eine Privatstraße, für diese Besitze ich geh und Fahrrechte. Ebenso habe ich Randbebauungsrechte an der Fläche 2/3.

    Die aktuelle Idee ist es den hinteren Teil (ca. 450 qm) zu Verkaufen und selber vorne zu bauen. Hierfür habe ich mir Angebote eingeholt. Das beste bisherige Angebot habe ich von einem Vertriebsbüro eines /Bauträger.

    Meine Frage ist nun. Macht es Sinn das Grundstück in einem Kopplungsgeschäft mit gleichzeitigem Abschluss eines Vertrages für unser Haus zu verkaufen. Die Idee dahinter ist, dass es sicherlich Skaleneffekte gibt die genutzt werden können (Baustelleneinrichtung, Höheres Volumen an Aufträgen für Sub-Unternehmen etc.) Aber wie kann ich sicherstellen das ich auch an diesen Partizipieren kann?

    Alternativ wäre ein Verkauf an Partei A und Bauen mit Partei B. Hier sehe ich allerdings ein Problem der Baustellen-Erschließung des hinteren Grundstücks. Es gibt zwar die Privatstraße, allerdings glaube ich nicht dass diese als Zufahrt für einen Bagger oder für schwere LKW ausgelegt ist. Außerdem wäre es mir sehr recht wenn nicht direkt nachdem wir gebaut haben direkt die nächste Baustelle startet. Gibt es hier Möglichkeiten die Baustellen zu synchronisieren auch wenn man eigentlich unabhängig voneinander baut? Wäre es evtl. sogar wertmindernd, da das Grundstück schwer zu erreichen und damit wahrscheinlich teurer zu bebauen ist?

    Mein Ziel ist es zu einem maximalen Preis zu verkaufen und anschließend in einem guten Preis-Leistungsverhältnis zu bauen.

    Ich hoffe ich habe den Sachverhalt verständlich dargelegt, stehe aber für Rückfragen gerne zu Verfügung.

    Bereits jetzt vielen Dank für Ihre Antworten.

    Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von R.B. ()

  • Ich würde erst einmal von einem Unabhängigen (also nicht dem ) klären lassen, wie dei beiden Grundstücke nach einer Neuaufteilung überhaupt bebaut werden dürfen.

    Bei der umgebenden Bebauung und 843 m² Gesamtfläche der drei Flurstücke kann ich mir nämlich auch vorstellen, dass es für zwei Häuser aktueller mittlerer EFH-Grösse gar nicht reicht.
    Wenn dann ein MInigrundstück mit schlechter Erreichbarkeit an den Mann/die Frau gebracht werden soll, sind alle Deine Ideen obsolet.


    haberob schrieb:

    ....Skaleneffekte .... Aber wie kann ich sicherstellen das ich auch an diesen Partizipieren kann?
    Gar nicht. Das bissel Kosteneinsparung zu erzielen bedeutet schon mal, dass DU erst bauen kannst, wenn der Eigentümer des anderen Gründstücks auch beginnt.
    Eine Mischung - vorn , hinten BT - wird sich wohl keiner antuen.

    Und wenn egal wie parallel gebaut wird, sind die von Dir erhofften Einsparungen so gering, dass die keiner auch noch teilen wird.

    Ich denke, Deine Analyse der Chancen und Möglichkeiten muss nachgebessert werden.
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Die Erschließung mit Wasser, Abwasser, Strom etc. wird meinen bisherigen Informationen nach über die Seitenstraße, d.h. neben der Einfahrt der Privatstr. erfolgen können und muss somit nicht über 4/1 geführt werden.

    Ja. 2/10 wird auf 4/1 und 4/7 verteilt, allerdings muss da sowieso mal aufgeräumt werden, sodass man wahrscheinlich im Zuge des Verkaufs die Grundstücke "neu zusammenstellt" und dementsprechend einträgt.


    ---------- 13. Februar 2017, 11:48 ----------

    Rudolf R. schrieb:

    haberob schrieb:

    Darf man das nicht? Es ist ja mein Grundstück .
    Schau mal was zur Vervielfältigung unten drunter steht. Wie willst das sicherstellen wenn es im Netz ist.
    Ok. Danke für den Hinweis. Habe die Moderatoren gebeten den Anhang zu entfernen. Werde dann, wenn dies geschehen ist, als alternative eine Zeichnung anhängen.
  • haberob schrieb:



    Rudolf R. schrieb:

    haberob schrieb:

    Darf man das nicht? Es ist ja mein Grundstück .
    Schau mal was zur Vervielfältigung unten drunter steht. Wie willst das sicherstellen wenn es im Netz ist.
    Ok. Danke für den Hinweis. Habe die Moderatoren gebeten den Anhang zu entfernen. Werde dann, wenn dies geschehen ist, als alternative eine Zeichnung anhängen.

    Ist schon längst erledigt. ;)
  • Vielen Dank für Ihre Antwort Herr Dühlmeyer, laut demjenigen der mir das bisher beste Angebot gegeben hat ist im hinteren Teil ein Doppelhaus in der Bauflucht möglich und im vorderen teil, dann ein EFH. Das Gebiet unterliegt keinem Bebauungsplan, ich glaube das heißt dann nach §34.

    Kann man als Privatperson einfach beim Zustandigen Bauamt einen Termin vereinbaren und mit denen über Möglichkeiten sprechen?


    ---------- 13. Februar 2017, 11:53 ----------

    R.B. schrieb:

    haberob schrieb:

    Rudolf R. schrieb:

    haberob schrieb:

    Darf man das nicht? Es ist ja mein Grundstück .
    Schau mal was zur Vervielfältigung unten drunter steht. Wie willst das sicherstellen wenn es im Netz ist.
    Ok. Danke für den Hinweis. Habe die Moderatoren gebeten den Anhang zu entfernen. Werde dann, wenn dies geschehen ist, als alternative eine Zeichnung anhängen.
    Ist schon längst erledigt. ;)
    Danke!
  • haberob schrieb:

    laut demjenigen der mir das bisher beste Angebot gegeben hat ist im hinteren Teil ein Doppelhaus in der Bauflucht möglich und im vorderen teil, dann ein EFH
    Wieso wundert mich diese Aussage jetzt nicht? :D (rhetorische Frage)

    haberob schrieb:

    ich glaube das heißt dann nach §34.
    Ja. Heisst vereinfacht gesagt, man kann so wie in der Umgebung bauen. Vor allem was die Ausnutzung des Grundstücks angeht. Und da sehe ich wenig Haus mit viel Fläche drumrum.
    Also das Gegenteil dessen, was sie vorhaben.

    haberob schrieb:

    Kann man als Privatperson einfach beim Zustandigen Bauamt einen Termin vereinbaren und mit denen über Möglichkeiten sprechen?
    Können Sie, ist aber Blödsinn, weil Sie die Fachsprache weder sprechen noch verstehen und selbst wenn Aussagen unverbindlich sind.
    Der Königsweg heisst Bauvoranfrage nach vorheriger Analyse und grober Planung dessen, was da möglich sein könnte.
    Dann gibts einen schriftlichen Bescheid über das, was geht (oder nicht geht)
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • haberob schrieb:



    Rudolf R. schrieb:

    haberob schrieb:

    Darf man das nicht? Es ist ja mein Grundstück .
    Schau mal was zur Vervielfältigung unten drunter steht. Wie willst das sicherstellen wenn es im Netz ist.
    Ok. Danke für den Hinweis. Habe die Moderatoren gebeten den Anhang zu entfernen. Werde dann, wenn dies geschehen ist, als alternative eine Zeichnung anhängen.
    In NRW gibt es Online Dienste auf denen man inoffizielle Liegenschaftskarten runterladen kann. Vielleicht gibt es das für eure Region auch.
    Durch Nutzung der üblichen Rechtschreibregeln wertschätze ich mein Gegenüber und es liest sich viel angenehmer.
  • Hallo Herr Dühlmeyer,

    die Karte die ich eingestellt hatte war von 2013. Mittlerweile ist auf der ggü. liegenden Straßenseite 1 Objekt (Nr.15) abgerissen worden und darauf 4 Häuser (2 Doppelhäuser) errichtet worden. Weiter oben in der Straße sind 2 weiter Grundstücke verkauft worden, dort wurde ebenfalls 4 aus 1 gemacht. Zudem gibt es immer wieder neue bauten in 2ter Reihe. Daher gehe ich jetzt erstmal davon aus das dies möglich ist. Insbesondere da auch das Nachbargrundstück 2010 (schon auf dem Plan) mit einem Doppelhaus und einem EFH bebaut wurde, und dies etwa gleich groß ist.

    Sicher werde ich das Geld für eine Bauvoranfrage in die Hand nehmen, möchte das allerdings nicht für den Grundstücksteil machen der verkauft werden soll.

    @Thomas T. die Privatstr. ist dafür definitiv zu schmal und sicher auch nicht für einen 40t LKW ausgelegt. Daher meine Überlegungen mit der Bebauung in einem Zug und wie sich das am besten bewerkstelligen lässt.

    Ich bewohne das aktuell dort befindliche Haus auch noch. Ich weiß das wir für die Zeit des Baus uns sowieso in Mietwohnung umziehen müssen, würde aber ungern vorher den anderen Bau komplett abwarten, bevor wir starten können.
  • haberob schrieb:

    Sicher werde ich das Geld für eine Bauvoranfrage in die Hand nehmen, möchte das allerdings nicht für den Grundstücksteil machen der verkauft werden soll.
    Und wie wollen Sie das dann verkaufen? Auf die Dummheit des Käufers setzen, der ahnungslos ein Grundstück erwirbt, von dem der Verkäufer keine belastbaren Angaben zur Bebaubarkeit machen kann?
    Dummheit? Ja, denn Käufer mit nur halbwegs Verstand hinterfragen die Bebaubarkeit und springen bei könnte viellcht, weiß nicht genau ab.

    Und versprechen können sie nur, was sie SICHER wissen, sonst haben Sie den schwarzen Peter in der Tasche.
    Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
  • Wo ist das Problem eine Bauvoranfrage? Kostet etwas...logo...aber ein paar Hunnis sollte es einem schon wert sein. Und wird diese dann positiv beschieden, so hat man tatsächlich auch ein positives Verkaufsargument...quasi als Zuckerle oben drauf.

    Ich kenne jetzt den Umgriff/ die Umgebung nicht, aber Nachverdichtungen sind natürlich auch hier bei uns ein Thema. Ist auch richtig, dass man erstmal bestehende Flächen nutzt und nicht ausufernde Neubaugebiete zusammenschustert. Insofern würde man einer solchen Nachverdichtung bei uns grundsätzlich positiv gegenüberstehen.

    das Maß der baulichen Nutzung (GRZ/ GFZ) sollte bzw. muss aber schon im rahmen der Umgebung bzw. im rahmen dessen, was die BauNVO vorschreibt bleiben. Zumindest in etwa.


    ---------- 13. Februar 2017, 13:17 ----------

    haberob schrieb:

    Ich bin Eigentümer eines 843qm großen Grundstückes.
    Haben jetzt alle Grundstücke/ Teilgrundstücke zusammen diese Größe?

    Wenn Ja: 450m² verkaufen, dann blieben Dir noch 393 m²

    Beide Größen sind für eine Bebauung mit einem EFH eher sehr klein. Grenzabstände und etwas nutzbare Gartenfläche sind auch nicht zu verachten.


    ---------- 13. Februar 2017, 13:19 ----------

    haberob schrieb:

    laut demjenigen der mir das bisher beste Angebot gegeben hat ist im hinteren Teil ein Doppelhaus in der Bauflucht möglich und im vorderen teil, dann ein EFH.
    Ernsthaft jetzt?

    450m². DH --> 225m²/ Haushälfte inkl. Zufahrt, inkl. Stellplatz/ Stellplätzen, Abstandsflächen, Garten......ein Wunder?
  • Thomas B schrieb:

    ein Wunder?
    Eine kleine DHH mit z.B. 7 x 11 m könnte passen. Es gibt auch Reihenhäuser auf 160 m². In Westberlin waren vor der Wende EFH auf 350 m² keine Seltenheit (heute weiß ich nicht, habe dort nichts mehr zu tun). Da musste zwar der Baukörper an die Grundstücksmaße angepasst werden, aber es gab oft keine besseren Grundstücke, weil die Stadt flächenmäßig nicht wachsen konnte.

    Falls es dafür einen Markt gibt und die Bebauung planungsrechtlich zulässig ist, sind schon Häuser auf winzigen Grundstücken möglich.
    __________________
    Gruß aus Oranienburg
    Thomas
  • Ralf Dühlmeyer schrieb:

    haberob schrieb:

    Sicher werde ich das Geld für eine Bauvoranfrage in die Hand nehmen, möchte das allerdings nicht für den Grundstücksteil machen der verkauft werden soll.
    Und wie wollen Sie das dann verkaufen? Auf die Dummheit des Käufers setzen, der ahnungslos ein Grundstück erwirbt, von dem der Verkäufer keine belastbaren Angaben zur Bebaubarkeit machen kann?Dummheit? Ja, denn Käufer mit nur halbwegs Verstand hinterfragen die Bebaubarkeit und springen bei könnte viellcht, weiß nicht genau ab.

    Und versprechen können sie nur, was sie SICHER wissen, sonst haben Sie den schwarzen Peter in der Tasche.
    Werde ich definitiv in Betracht ziehen. Bisher war ich eher der Meinung das der Interessent die Bauvoranfrage macht, da ja auch nur er weiß was er wirklich bauen will (EFH, Doppelhaus, Form, Höhe etc.)


    Thomas B schrieb:

    450m². DH --> 225m²/ Haushälfte inkl. Zufahrt, inkl. Stellplatz/ Stellplätzen, Abstandsflächen, Garten......ein Wunder?

    Leider ist das hier in der Gegend sogar die Regel. Die Grundstückspreise sind sehr hoch. Da geht es zumeist gar nicht anders. Die Planung ist in der Tat Stellplatz, Stellplatz, DHH, DHH, Stellplatz, Stellplatz. Aber es wäre sogar mehr Garten als andere Nachverdichtungen hier in der Gegend aufweisen. Die Abstandsflächen müssen auf der Seite der Privatstr. nicht eingehalten werden, da dort eine entsprechende Baulast eingetragen ist.
  • Naja....Reihenhäuser haben auch etwas knackigere Grenzabstände. Nämlich gar keine. Und: Der ruhende Verkehr ist auch nachzuweisen. Also Stellplätze und Zufahrt. Bei RH wird dies häufig auf trendigen Garagenhöfen umgesetzt.

    Eine DHH mit der Größe 7 x 11 oder 7,50 x 11,00 ist ja nichts Außergewöhnliches. Dennoch sind 225m² dafür äußerst knapp.

    Kenne jetzt die Stellplatzverordnung für Eschborn nicht. Bei uns wären idR 2 Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen. Also ca. 5,50 x 5,50m (ca. 30m²). Und eine wie auch immer geartete Zufahrt auf diese Stellplätze. Das Restgrundstück wird dann zu kleine für etwas Vernünftiges.
  • Thomas T. schrieb:

    Thomas B schrieb:

    ein Wunder?
    Es gibt auch Reihenhäuser auf 160 m².
    Eine gängige Grundstücksgröße für ein RMH in Ballungsgebieten. Haus zwischen 4m und 6m breit und 10-12m lang, vor dem Haus 4m zur Straße, der Rest hinter´m Haus als "Garten". Stellplatz/Garage dann xx Meter vom Haus entfernt, da werden dann dutzendweise Garagen direkt nebeneinander gesetzt. Für "Gäste" ein paar Parkbuchten an der Straße. Mein Bruder hat bereits ein großzügiges Grundstück , mit 6m x 28m. Mein Fall wäre das nicht, aber je nach Lage finden sich auch dafür Käufer.
  • haberob schrieb:

    Stellplatz, Stellplatz, DHH, DHH, Stellplatz, Stellplatz.
    2,75 + 2,75 + 7,50 + 7,50 + 2,75 + 2,75 = 26,00m. Wie breit ist das zum Verkauf stehende Grundstück in der Realität?

    Bei 450m² und einer angenommenen Breite von 26m bliebe eine Grundstückstiefe von 17,30m. 17,30 - Haustiefe 11m, Abstand zum Weg....sagen wir 2m. Gartenanteil: 4,30m. Hossa!


    ---------- 13. Februar 2017, 13:50 ----------

    haberob schrieb:

    Bisher war ich eher der Meinung das der Interessent die Bauvoranfrage macht, da ja auch nur er weiß was er wirklich bauen will (EFH, Doppelhaus, Form, Höhe etc.)
    Kann man theoretisch, aber stell' Dir mal vor: Du hast 12 Interessenten mit 24 unterschiedlichen Idee. Wieviele BVA sollten dann (kostenpflichtig!) eingereicht werden?

    Besser: Besitzer reicht BVA ein. Hierbei natürlich nicht alles haarklein aufdröselnd, sondern nur: Darf ich da hinten drin unter Beachtung der LBO und BauNVO bauen?
  • Thomas T. schrieb:

    Thomas B schrieb:

    ein Wunder?
    Es gibt auch Reihenhäuser auf 160 m². In Westberlin waren vor der Wende EFH auf 350 m² keine Seltenheit (heute weiß ich nicht, habe dort nichts mehr zu tun). ... Falls es dafür einen Markt gibt und die Bebauung planungsrechtlich zulässig ist, sind schon Häuser auf winzigen Grundstücken möglich.
    In stark nachgefragten Ballungsräumen wie im konkreten Fall nahe Frankfurt/M. sind mittlerweile bei Reihenhausbebauungen ("Townhouse") Grundstücksgrößen von 120 m² - 140 m² keine Seltenheit mehr. Einen PKW-Stellplatz bringt man dann natürlich im Haus unter, nicht davor. Auf den hier genannten Grundstücksgrößen wäre in B eine DHH etwas ganz normales bzw. "besser als RMH / Townhouse"
    mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
  • Thomas T. schrieb:

    Die Stellplätze müssen ja nicht nebeneinander sein.
    Anderes Bundesland, andere LBO ....ich weiß. In BY sind Stpl. hintereinander nicht zulässig bzw. der blockierte (gefangene) Stellplatz zählt nicht als solcher.


    ---------- 13. Februar 2017, 14:30 ----------

    Thomas T. schrieb:

    Wir wollen aber mal nicht hier umsonst eine Voranfrage formulieren.
    Keineswegs! Da gehört dann doch noch etwas mehr dazu. Skizze, Lageplan, Fragestellung, Begründung,...
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