Nutzungsänderung im Außenbereich von Gewerbeeinheit

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    • Nutzungsänderung im Außenbereich von Gewerbeeinheit

      Hallo zusammen,
      wenn in der Baugenehmigung steht, dass eine Gewerbeinheit im Außenbereich als Büro/Werkstatt/Lager für einen Malermeister dient...
      wann braucht man dann einen Nutzungsänderungsantrag und wann nicht?
      Bzw. bei welchen Nutzungen wird der eher genehmigt und bei welchen nicht?

      Was passiert z.B. wenn ein Dachdecker oder ein Tierarzt die Einheit nutzen wollen?
      Also wo liegen die Grenzen bei Nutzungswänderungen im Außenbereich?
      Irgendwie ist mir das nicht ganz klar.
      Danke für Hinweise
    • Erstaunlich, dass das überhaupt genehmigt wurde. Es könnte sein, dass mit Wegfall des Betriebs (Zweck) auch das Privileg entfällt. d.h. eine weitere gewerbliche Nutzung, egal in welcher Form, gar nicht mehr erlaubt wird. Außenbereich ist nicht gleich Außenbereich. Meinem Großvater hat man die Nutzung eines Grundstücks für gewerbliche Zwecke genehmigt, weil dieses direkt an sein Baugrundstück angrenzte, auf dem Wohnhaus und Betrieb standen. Er durfte die zusätzliche Fläche aber nur als Lagerfläche (Halle) und Garten verwenden, Zugang über sein vorhandenes Baugrundstück.

      Als ich einmal einen Antrag gestellt habe ( Grundstück war ca. 2km vom Ortsrand entfernt) musste ich seitenweise Papier in Form von Gutachten (Umweltverträglichkeit etc.) anschleppen, inkl. Listen mit Anzahl der Mitarbeiter die regelmäßig dort hin pendlen und Anzahl der Kunden pro Tag, Lieferanten usw. usw. Ich habe gestaunt, auf was das Bauamt alles schaut, und wieviele weitere Behörden da eingeschaltet wurden (Umweltschutz, Landwirtschaftsamt, usw.)

      Ich würde mal unterstellen, dass wenn überhaupt, dann nur eine Fortführung der bisherigen Nutzung möglich ist. d.h. Wenn anstatt einem Maler ein anderer Handwerksbetrieb dort einzieht. Bereits ein verändertes Kundenaufkommen (Verkehr) könnte schwierig werden.

      Auf jeden Fall erst einmal vorsichtig agieren und keine Pferde scheu machen.
    • Rabotti schrieb:

      Also wo liegen die Grenzen bei Nutzungswänderungen im Außenbereich?
      Im Aussenbereich sind halt Nutzungen zulässig, die zur üblichen Aussenbereichsnutzung gehören:
      Land- und Viehwirtschaft
      Kies-, Torf-, usw Gewinnung und -aufbereitung
      Fischzucht
      Reetanbau und -verarbeitung
      Werft

      Eine Tierarztpraxis vielleicht noch, ein Dachdecker eher nein.
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • R.B. schrieb:


      Ich würde mal unterstellen, dass wenn überhaupt, dann nur eine Fortführung der bisherigen Nutzung möglich ist. d.h. Wenn anstatt einem Maler ein anderer Handwerksbetrieb dort einzieht. Bereits ein verändertes Kundenaufkommen (Verkehr) könnte schwierig werden.

      Das Gebäude war früher priviligiert und die Umnutzung wurde vor einigen Jahren genehmigt.
      Es steht "Malerbetrieb" in dem Formular der Betriebsbeschreibung (Anlage der Baugenehmigung) unter "Art des Betriebes" und bei "Dienstleistung".

      z.B. stehen dort auch 6 Betriebsfahrzeuge und im Anhang die Stellplatznachweise dafür + zusätzliche Stellplätze für das Büro.
      Ich meine.. wenn man mal 7 Betriebsfahrzeuge hat.. müsste man dann auch eine Nutzungsänderung beantragen ???
    • nachdem es schon eine genehmigte umnutzung gibt, sehe ich das hauptproblem im richtigen ausfüllen der formulare, solange es auch wieder eine gewerblich nutzung wird.
      mit etwas gück bekommt man auch noch eine betriebsleiterwohnung genehmigt. das ist in der regel von den randbedingen, wie erschließung naturschutz usw. abhängig.

      wenn man die ganze anlage teilen will, wie eben dachdecker und tierarzt, könnte es schon etwas komplizierter werden. neben der arbeitsstätten VO, gibt es dann noch andere randbedingungen, hygienebereiche, sanitärbereiche, stellplätze (...abhängig von der anzahl der beschäftigten), ... usw.

      es gibt gemeinden, die freuen sich über steuerzahler und siedeln gerne an, und es gibt gemeinden, die möchten das weniger. das kann das forum nicht beurteilen, das muß man vo ort klären.
      Alles ist möglich - auch das Gegenteil. (Thomas Mayer)
    • Rabotti schrieb:

      Hallo zusammen,
      wenn in der Baugenehmigung steht, dass eine Gewerbeinheit im Außenbereich als Büro/Werkstatt/Lager für einen Malermeister dient...
      malermeister hört sich schon mal nicht schlecht an.

      da ist der außenbereich schon mal etwas aufgeweicht.

      nur vorsicht! wenn der malermeister sein gewerbe im
      außenbereich hatte, dort auch noch gewohnt hat und
      du jetzt ,z.B. einen friseuersalon eröffnen möchtest/ umnutzung
      beantragst, wird es schwierig. und das nicht zu unrecht, denn
      ein außenbereich ist ein außenbereich, und ist ein außenbereich.....

      einen bauvoranfrage kostet nicht die welt.
      - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
    • ja, liegt vor.

      Ich meinte, dass es so klare Regeln wann es eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist irgendwie nicht gibt?
      Malermeister in Friseursalon. Nutzungsänderung? Ja warum eigentlich? beides Handwerker mit einer Werkstatt.
      Aber Frisörsalon in Pediküresalon sollte definitiv keine Nutzungsänderung auslösen.

      Also die Kriterien sind mir irgendwie unklar und irgendwie auch nicht klar definiert.. oder doch? und wenn ja wo?
    • Die aber auch nicht völlig richtig ist, denn z.B. eine Umwandlung von einem Spielwarenladen in eine Modeboutique ist nur dann keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn sich die Öffnungszeiten, die Anzahl der Kunden und Beschäftigten, das Einzugsgebiet (Zu- und Abfahrtverkehr Kraftfahrzeuge) usw, nicht ändern.

      Hat der Spielzeugladen z.B. von 07:00 Uhr bis 18:00 geöffnet gehabt, die Modeboutique aber von 11:00 bis 21:00 Uhr, dann brauchts ne Genehmigung
      Meine Beiträge sind Meinungsäusserungen
    • Ein wichtiger Abschnitt aus der Erläuterung ist der hier, Zitat:

      "...es muss eine Nutzungsänderung vorliegen, die die Funktion, die rechtliche Qualität der bisherigen zulässigen Nutzung ändert und damit in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu aufwirft .... Danach liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weiter gehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann (OVG Nordrhein-Westfalen 15.8.1995, 11 A 850/92)."

      Falls beim Dachdecker z.B. mehr Lärm zu erwarten ist als beim Maler, sehe ich die Genehmigungsbedürftigkeit, beim Tierarzt sowieso, da hier noch ganz andere Randbedingungen gelten.
      __________________
      Gruß aus Oranienburg
      Thomas
    • Rabotti schrieb:

      ja egal

      wen es interessiert, das beste was ich gefunden ist diese Erläuterung hier
      Nutzungsänderung | Fachbegriff, Definition und Erläuterung im Rechtslexikon auf anwalt24.de

      Bedenke aber, dass Du Dich im Außenbereich bewegst. Da war der Verweis auf §35 (Bsp. Abs. 4) gar nicht so schlecht.

      Ich hatte oben schon geschrieben, dass ich mich darüber wundere, dass ein Handwerksbetrieb im Außenbereich zugelassen wurde. Dafür mag es Gründe gegeben haben, wer weiß, aber normal ist das nicht, zumal der Betrieb an sich nicht auf den Außenbereich angewiesen ist, und auch nichts mit Landwirtschaft o.ä. zu tun hat(te).
      Eine Nutzungsänderung wird erforderlich, sobald sich der Zweck des Gebäudes, oder Teilen des Gebäudes, ändert. Auch die in Abs. 4 genannten Punkte sind hier interessiert (Bsp.: Aufgabe vor mehr als 7 Jahren etc.).

      Jetzt stellt sich die Frage, was mit diesem Gebäude in Zukunft geschehen soll. Soll es weiterhin so genutzt werden wie bisher, dann könnte ich mir vorstellen, dass dies möglich ist. Soll am Gebäude etwas verändert werden, oder eine geänderte Nutzung geplant sein, dann würde ich nicht damit rechnen, dass diese neue Nutzung wieder genehmigt wird.

      Es wäre viel einfacher das an einem konkreten Beispiel zu betrachten. Möchtest Du beispielsweise dort einen Teil für Wohnzwecke nutzen, dann könnte das ein K.O. sein. Ändert sich die Nutzung so, dass sich beispielsweise Zugangsverkehr, Geräuschemission, o.ä. verändert, dann köntne auch das ein K.O. sein.
    • Ich gebe euch in allen Punkten Recht.
      Das heißt aber auch, dass das Wort "Maler" nicht unbedingt entscheidet ist, sondern eher die der Baugenehmigung angefügte Betriebsbeschreibung etc und das was der Betrieb tatsächlich vor Ort macht und welche Emissonen er verursacht

      @R.B. Du magst dich wundern, aber es wurde halt gemacht in dem Fall. Die Genehmigung und alle Abnahmen liegen ja vor.


      Konkret möchte ich den "Maler" mittelfristig rausschmeissen und nach einer Gebäudesanierung, diesen Gebäudeteil einem weniger störenden Gewerbemieter zuführen (Nichts gegen Maler ansich ;)). Zur Not wieder ein Handwerker. Es wäre nur halt sehr doof.... wenn es wieder ganz genau ein "Maler" sein muss.
    • Das Wort "Maler" ist hier sicherlich nicht entscheidend, es gibt ja Berufe mit vergleichbaren Anforderungen an die Betriebsstätte. Da wird sich nach außen kein erkennbarer Unterschied einstellen.

      Bei mir haben die damals, neben Kundenfrequenz, Fahrzeuge etc., vor allen Dingen auf Emissionen aller Art geschaut, also Lärm, Licht, und in meinem Fall EMV.
      d.h. wenn bisher der Maler mit einem kleinen Transporter unterwegs war, und der neue Nutzer mit einem 40to LKW oder Baumaschinen anrückt, dann könnte das für Ärger sorgen.
      Mir wollte man damals auch keine Heizung mit "Verbrennung" gestatten, also kein Öl, Gas, Holz, es wäre nur die Beheizung mit Strom möglich gewesen.
    • Rabotti schrieb:

      Aber Frisörsalon in Pediküresalon sollte definitiv keine Nutzungsänderung auslösen.
      ja, ist das tätsächlich so?

      ich werfe mal nur den ruhenden und fließenden verkehr in die runde..

      von z.B. toillettenanlagen für weibliche angestellte,
      aufenthaltsräume usw...ganz zu schweigen.

      mal eben so ein gewerbe anzumelden/umnutzung beantragen
      ist nicht einfach, und mal so nebenbei erledigt, vor
      allem nicht, wenn es sich um ein objekt im außenbereich handelt.


      ---------- 11. Januar 2017, 21:21 ----------

      da gibt es baurechtliche "klare regeln", an die denkst du gar nicht.


      ---------- 11. Januar 2017, 22:27 ----------

      nur als kleines beispiel:

      du möchtest ein gewerbe betreiben mit
      angestellten und puplikumsverkehr?

      hast du z.B. eine ahnung was für ein bodenbelag
      für die angestellten und den puplikumsverkehr
      geeignet und auch "rechtens" ist.? ich denke mal nicht.

      bei einer bauvoranfrage musst du ganz detaillierte fragen
      zu einer genehmigungsfähigkeit stellen. diese, aber auch
      nur diese werden vom amt beantwortet.
      nicht irgendwelche fragen, ich möchte mal, das und jenes bauen.

      das ist echt schwierig, für einen laien,
      der mal eben eine nutzungsänderung beantragen möchte.


      ---------- 11. Januar 2017, 22:53 ----------

      Rabotti schrieb:

      .... Die Genehmigung und alle Abnahmen liegen ja vor.
      welche genehmigungen und abnahmen liegen vor?
      weshalb fragst du denn überhaubt hier nach, wenn alles genehmigt ist? :?:
      - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
    • ich verstehe nicht ganz was das mit einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung zu tun haben soll?

      Ich sehe das eher so.. Frisör oder Pediküre ist erst mal egal.
      Frisör mit einem Angestellten - Pediküremeister mit 10 Angestellten -> genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.


      Was der Bodenbelag mit der Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung zu tun haben soll, erschließt sich mir auch nicht? Was ich will, hatte ich schon erläutert -> Dem Maler kündigen, dann aber nicht unbedingt einen Maler als Neumieter sondern etwas Flexbilität.
      Denn wenn ich durch einen Mieterwechsel in den Bereich einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung komme, dann habe ich wegen §35 Abs. 2 eher schlechte Karte, weil das GEbäude ja nicht mehr priviligiert ist!


      Von daher werde ich einen Maler mit 5 Angestellten und 4 Fahrzeugen nicht gegen einen Dachdecker mit 12 Angestellten und 8 Fahrzeugen ändern können.

      Allerdings gibt es ja noch den §35 Abs. 4 Satz 6
      "die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist."
      Die Frage ist... ist die Erhöhung der Mitarbeiteranzahl und Firmenfahrzeuge eine "bauliche Erweiterung" ???


      Andernfalls könnte man ja einen Kleinunternehmer als Mieter haben, der einfach einen guten Job macht und immer mehr Angestellte und Firmenfahrzeuge über die Jahre hat... was dazu führt dass das Bauamt einem dem Laden dicht macht, wegen nicht genehmigter Nutzungsänderung ;)
      Dann müsste ich ja im GEwerberaummietvertrag den Passus aufnehmen:
      "Im Falle des großen wirtschaftlichen Erfolges des Mieters tritt automatisch eine Kündigung zum Quartalsende in Kraft" ;)
      Wer weiss... in Deutschland ist alles möglich :)
    • Rabotti schrieb:

      Was der Bodenbelag mit der Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung zu tun haben soll, erschließt sich mir auch nicht?
      mir z.B schon.

      erläutere mal einem fachmann/frau dein
      vorhaben bez. der genehmigung.

      da bekommst du den einen, oder anderen zahn gezogen.
      auch wenn du der meinung bist,
      in deutschland wäre alles möglich.
      - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
    • Sorry, lies doch erstmal richtig den Thread und die Links, wenn du überhaupt konstruktive Beiträge beitragen möchtest? :)
      Ich behaupte weder, dass das einfach ist noch das alles möglich ist. Das Gegenteil ist der Fall! Was auch klar wäre, wenn man hier wirklich mitlesen würde. Deine Beiträge machen nämlich leider im Gesamtkontext gar keinen Sinn