Check vor Ende der Gewährleistung

    • Check vor Ende der Gewährleistung

      Hallo Bauexperten,

      vor knapp 5 Jahren kaufte ich eine Doppelhaushälfte vom Bauträger. Im April läuft nun die Gewährleistungsfrist aus.

      Ist es ratsam jetzt noch einen Sachverständigen zu beauftragen um eventuelle Mängel zu dokumentieren die ich dann vor Ende der Gewährleistung beim Bauträger anzeigen kann?

      Es geht mir nicht um Kleinigkeiten sondern eher um ernste Sachen.

      Wie sollte ich solch einen Auftrag definieren, "Bitte einmal nach Mängeln suchen"?


      Viele Grüße
      Held
    • Wir machen es hier (Arbeit) immer so das vor Ablauf der Frist (meist 4 Wochen vorher) gemeinsam mit dem GU eine Gewährleistungsbegehung der Objekte durchgeführt wird - denke allerdings das wird bei einer DHH vom Bauträger eher schwierig werden ihn mit "einzufangen".
      Bzgl. der Beauftragung eines SV zur Kontrolle halte ich diesen Schritt - wenn man komplett sicher gehen will - für sinnvoll - Basis der Auftragsvergabe würde am fairsten auf Stundensatzbasis laufen - ist für beide Seiten transparent - und bei einer DHH sollte sich - sofern erstmal alles ok ist - der Aufwand auch in Grenzen halten.
    • Das ist mir auch aufgefallen, dass nicht sofort reagiert wurde.
      Wenn nachgewiesen wird, dass sich der "ernstere" Schaden durch das Warten noch vergrößert hat, sitzt Du mit im finanziellen Boot.

      Wie sehen denn die ernsteren Schäden aus bei Dir?
      Betontechnologie ist die Kunst, Steine in Wasser schweben zu lassen ... :)
    • Ich habe ja im Moment keine ernsten Sachen, vielleicht aber auch nur weil ich diese nicht bemerkt habe.

      Ein Sachverständiger kennt wahrscheinlich die typischen Schwachstellen solcher Gebäude und kann eher erkennen ob sich ein Schaden anbahnt.

      Ich merke schon dass es hier wieder darauf hinausläuft den Threadstarter (mich) der Abzocke zu bezichtigen. Ich will aber einfach nicht auf Schäden, die sich 5,5 Jahre nach Ende der Gewährleistung zeigen und vorher schon erkannt hätten werden können, sitzenbleiben.
    • Nö !

      Aber allein schon die Erwartungshaltung an nen SV ist hoffnungslos überzogen.
      Was soll der SV in ner Stunde oder zwei aufs Gradewohl entdecken dass der Bauherr/Benutzer der Immobilie nicht in 4 Jahren und 330 Tagen festgestellt hat ?

      Nicht vergessen sollte man dass sich die Gewährleistung auf Mängel bezieht deren Ursprung zum Zeitpunkt der Abnahme bereits gesetzt sein muss. Nach 4 Jahren und 330 Tagen fällt da so einiges durchs Raster wie z.B. elektrische Antriebe, Kartuschen von Armaturen etc, die in dieser Zeit genutzt wurden. Da kommt dann schnell auch das Argument "Verschleiss".

      Warum ich trotzdem immer wieder etwas krätzig reagiere ist die Tatsache dass die Produkthersteller - so sie einen tatsächlich vorhandenen Mangel zu verantworten hätten - sich immer schön aus der Affaire ziehen können da regelmäßig zwischen Lieferung und Abnahme dann regelmäßig die 5 Jahre durch sind.

      Deswegen : "Wenn Mangel" dann "SOFORT" .... denn die Hersteller zeigen einem oftmals schon deutlich früher den Stinkefinger .... und nach 2 Jahren wirds da oftmals schon komisch.

      Aus der Perspektive heraus - und ohne Anfangsverdacht - halte ich nicht viel von solchen Aktionen.
      Auch SV´s haben weder den Röntgenblick noch ist Schadenserahnen Teil ihres Aufgabensgebiets.

      Gruß
      Achim Kaiser
    • Von Wasserhähnen usw. rede ich ja gar nicht.

      Habe auch hier und da ein paar Kleinigkeiten wo ich nicht weiss ob das relevant für eine "Anzeige" ist (z.B. weil dies in Schäden enden könnte).

      Also ich vor Jahren mal meinen neuen Wagen ganz stolz einem bekannten KfZ Mechaniker vorführte, wusste er genau wo er kucken muss um die vorhandenen Mängel zu finden...ich dachte halt, dass ein Bau SV dies in ähnlicher Weise auch tun könnte. Wobei mir natürlich klar ist dass ein Haus kein Auto ist...
    • Held schrieb:

      Von Wasserhähnen usw. rede ich ja gar nicht.

      Habe auch hier und da ein paar Kleinigkeiten wo ich nicht weiss ob das relevant für eine "Anzeige" ist (z.B. weil dies in Schäden enden könnte).
      Das sollte ein SV schon bewerten können. Er weiß sicherlich auch, worauf man bei der Begutachtung schauen muss, aber wie schon geschrieben, er ist kein Hellseher.

      Es ist auch eine Frage des Aufwands, er kann ja nicht tagelang das komplette Haus zerlegen. Diesen Aufwand möchtest Du sicherlich nicht bezahlen.

      Achim hat einen wichtigen Punkt angesprochen, Zeitraum für Gewährleistung, handelt es sich um Mängel oder Verschleiß, greifen noch erweiterte Garantien, usw.

      Du schreibst oben von "Kleinigkeiten ",da könnte man schon einmal vermuten, dass es sich dabei nicht um Mängel handelt.

      Der Vergleich mit einem PKW passt schon, auch da kann man nur ein paar leicht zugängliche Punkte begutachten. Kein Mensch schaut dabei in den Motor oder das Getriebe, und begutachtet die Hohlraumversiegelung. Beim Haus ist es zwar etwas komplexer, aber dennoch ähnlich.
      Offensichtliche Mängel wird man erkennen können, aber alles was sich in den Tiefen des Gebäudes versteckt, entzieht sich meist einer Begutachtung.
    • Ja, mir ist schon klar dass er nicht die Fugenbänder oder Armierung der Kellerwände untersuchen kann.

      Habe gerade gelesen dass die Verjährungsfrist auch endet wenn der Mangel vorher angezeigt wird. Wenn sich der Bauträger also bis zum Ende der 5 Jahre nicht meldet...dann habe ich Pech. Oder ich muss selbständig ein Beweisverfahren einleiten oder Klage einreichen...
    • Ich verstehe die Denke dahinter nicht ....
      Für den BT ist das Projekt *fertig* wenn die Abnahme erfolgt ist und die Zahlung erfolgte.

      Wenn du danach keinen Mangel anzeigst läuft die Gewährleistungsfrist einfach ab - alles ok.

      Wenn heute rumeierst und von Beweissicherungsverfahren redest - wofür ????
      Gibts irgendwas wichtiges dass dir auf der Seele brennt von dem du der Meinung bist : Nicht ok ?

      Wie oben schon mal geschrieben ... 4 Jahre und 330 Tage hattest bislang Zeit einen Mangel festzustellen.
      Bislang gabs noch nicht mal ansatzweise irgendwas wo es weh tut - nix, nada, niente
      Wieso sollte sich also der BT melden ?
      Wenn es was gibt liegt es an dir dich zu bewegen.

      Wieso da gleich an Beweissicherungsverfahren und Klage denkst kann ich nicht nachvollziehen.
      Das sind alles Dinge für die es erst mal einen Mangel braucht und keinen der dafür zuständig ist, DANN ....

      Wenn es einen Mangel gibt und du bist unsicher obs einer ist oder wie das zu bewerten ist dann hol dir Sachverstand dazu ...
      Geh aber einfach davon aus dass der BT nach 4 Jahren und 330 Tagen keine große Lust mehr hat zu irgendwelchen Mangelbeseitigungen, denn regelmäßig zeigen sich grobe Schnitzer nahezu immer schon deutlich früher.

      Gruß
      Achim Kaiser
    • Welche neuen Erkenntnisse erwartest Du? Die Abnahme erfolgte damals doch sicherlich mit fachmännischer Begleitung.
      Wenn damals alles in Ordnung war, dann wird es schwierig jetzt neu gefundene Schwachstellen als Mangel einzustufen. Es könnte natürlich sein, dass damals etwas übersehen wurde. Wahrscheinlicher ist, dass gefundene Schwachstellen nicht als ein Mangel angesehen werden, der damals schon angelegt war.

      Gewährleistung darf man nicht mit einer Vollkaskoversicherung gleichsetzen.

      Deswegen meine Eingangsfrage, denn die Kosten steigen mit der Erwartung, und wir reden hier über 4stellige Beträge.
    • ich finde es nicht ganz fair, was Ihr dem TE da teilweise unterstellt.
      Und ich finde es legitim sich über soetwas Gedanken zu machen.
      Es geht ja auch darum, ob ein SV Sachen erkennen und als kritisch einschätzen würde, die der TE heute selber nicht sieht oder als unwichtig abtut.
      Ich denke hier z.B. an Risse im Beton, Mauerwerk oder Putz. Die können völlig unkritisch sein, aber z.B. auch auf fehlende Armierung bei WDVS hindeuten.
      Oder zu geringe Überdeckung bei Betonarbeiten und beginnender Rost an der Bewehrung. Schaut doch völlig harmlos aus, kann aber ganz schön blöd enden.
      Oder beginnende Feuchteschäden an Fenstern weil nicht schlagregendicht.....Optionen gibt es viele.

      Ich denke schon, dass ein guter SV die typischen Sachen die sich erst nach einiger Zeit zeigen können sinnvoll bewerten kann.
      Wie gesagt: es geht hier ja nicht um einen tropfenden Wasserhahn, sondern um die Absicherung, dass nicht zwischenzeitlich Schäden zum Vorschein kamen, die der TE selber nicht sieht oder falsch bewertet aber auf fehlerhafte Ausführung zurückzuführen sind.
    • Zellstoff schrieb:

      ich finde es nicht ganz fair, was Ihr dem TE da teilweise unterstellt.
      Ich habe dem TE gar nichts unterstellt.

      Und von wegen fair, es wäre nicht fair zu schreiben, dass er jemanden engagieren soll, der sicherlich nicht gratis arbeitet, und alles wird gut.

      Vielleicht findet der SV sogar Schäden, aber das sind nicht automatisch Mängel für die der BT den Kopf hinhalten muss.
    • Skeptiker schrieb:

      Trotzdem ist es etwas eigenartig, ein Bauvorhaben ohne BQÜ bauen zu lassen..
      mag sein, dass ich es überlesen hab, aber wo steht das? Ich lese nur

      Held schrieb:

      vor knapp 5 Jahren kaufte ich eine Doppelhaushälfte vom Bauträger.
      Wenn wirklich BT, dann wäre nicht mal sicher, ob ein eigener SV wirklich Mehrwert gehabt hätte....Thema Zutritt etc.

      Ich finde aber, das ist auch völlig unabhängig davon ob SV damals dabei war oder nicht.

      Der TE sieht heute Sachen

      Held schrieb:

      Habe auch hier und da ein paar Kleinigkeiten wo ich nicht weiss ob das relevant für eine "Anzeige" ist (z.B. weil dies in Schäden enden könnte).
      von denen er nicht weiß. ob das relevant ist oder nicht und hat einfach Angst, nach Ablauf der Gewährleistung auf eine Schaden sitzen zu bleiben, den er dann erst mühsam nachweisen müsste.

      Ich verstehe wirklich nicht, was daran verwerflich sein soll.
      Nochmal: es geht ja nicht darum, dass dem TE jetzt das Fliesenbild nicht mehr gefällt oder die Überzähne stören, sondern um Dinge die jetzt aufkommen, auf Ausführungsfehler zurückzuführen sind und bei Nichtbeachtung zu größeren Schäden nach Ablauf der Gewährleistung führen können.


      ---------- 4. Januar 2017, 17:24 ----------

      R.B. schrieb:

      Ich habe dem TE gar nichts unterstellt.
      deswegen schrieb ich teilweise ;)

      R.B. schrieb:

      Und von wegen fair, es wäre nicht fair zu schreiben, dass er jemanden engagieren soll, der sicherlich nicht gratis arbeitet, und alles wird gut.
      das sagt auch keiner, aber es hilft dem TE zu klären, ob die von Ihm erkannten Punkte kritisch sind oder nicht...

      R.B. schrieb:

      Vielleicht findet der SV sogar Schäden, aber das sind nicht automatisch Mängel für die der BT den Kopf hinhalten muss.
      dann wird der SV das dem TE schon so sagen wenn es ein guter SV ist. Für den TE ist das trotzdem sinnvoll weil er mehr über den Schaden weiß...
    • und deswegen mein mahnender Zeigefinger, SV schön und gut, aber eine Begutachtung "light" gibt es nicht, bzw ist wenig sinnvoll, und das volle Programm kostet Geld. Mit ein paar hundert Euro ist es nicht getan, das reicht für einmal schnell durch die Bude rennen. Nährwert einer solchen "Begutachtung " würde ich mal als gering einstufen.

      Da schließe ich mich Achim an, wenn es Mängel geben würde, dann hätten die sich in 5 Jahren doch sicherlich schon bemerkbar gemacht. Dann hätte man Anhaltspunkte für weitere Untersuchungen.

      Man darf das nicht mit einer Begutachtung vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie verwechseln. Der TE wohnt seit fast 5 Jahren in diesem Haus. Er hatte mehr Zeit für die Entdeckung von Mängeln als jeder Gutachter. Selbst wenn der SV jetzt etwas finden sollte, dann ist es unwahrscheinlich, dass der BT dafür einstehen muss.

      Letztendlich steht es dem TE frei sein Geld für Untersuchungen zu investieren, ich weiß nur nicht, ob das Ergebnis dann seinen Erwartungen entspricht.
    • @Zellstoff

      Es hat doch überhaupt niemand was gegen eine Mangelbeseitigung.
      Hauptsächlich gehts um die Art und Weise des Ablaufs.

      Wenn (größerer) Mangel dann Mangel anzeigen - Zeitnah und nicht 3 Tage vor Ablauf der Gewährleistung.
      Selbstverständlich stehts jedem frei auf eigene Kosten nen SV hinzuzuziehen.

      Ich schau mir doch nicht 3 Jahre nen Riss an (nur als Beispiel) und reklamiere den dann 1 Woche vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Wenn mans nicht selbst einschätzen will oder kann dann Sachverstand hinzuziehen ...
      steht aber alles schon oben. Solche Dingen treten üblicherweise auch nicht überraschend 14 Tage vor Fristablauf auf ....

      Blos wenn deftigere Mängel erst 14 Tage vor Fristablauf entdeckt werden .... ist einfach mehr als komisch !
      Vor allem endets dann fast regelmäßig bei nem Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang.

      Gruß
      Achim Kaiser
    • Hinzu kommt, dass ein Gutachter die festgestellten Mängel auch noch substantiiert benennen und dokumentieren muss. Das dauert ein paar Tage.

      Aus eigener Erfahrung in der LP 9 würde ich sogar vermuten, dass es für die Beauftragung eines SV (der möchte ja auch erstmal einen unterschriebenen Vertrag haben), die Begehung, ggf. ergänzende Messungen und Untersuchungen, Dokumentation eventuell festgestellter Mängel, Postversand und dokumentierte Zustellung innerhalb von 4 Wochen schon sehr sportlich werden könnte.
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • R.B. schrieb:

      Dann hätte man Anhaltspunkte für weitere Untersuchungen.
      der TE hat doch Auffälligkeiten wo er sich nur nicht sicher ist, ob Peanuts oder Problem? Wann soll man denn anfangen zu "untersuchen"? Wenn z.B. ein Riss im Keller so groß ist, dass bereits Wasser durchkommt und ein echter Schaden schon besteht oder schon vorher wenn die zul. Rissbreite bereits überschritten ist? Und woher weiß der TE was eine zulässige Rissbreite ist?

      Oder schaut der TE bei den Fenstern an die Ecken im Aussenputz?

      Und was habt Ihr dauernd mit den 4 Wochen?

      Held schrieb:

      Im April läuft nun die Gewährleistungsfrist aus.
      also noch 4 Monate...

      Ihr seht das immer aus der Sicht von Experten. Ihr seht Fehler/Probleme einfacher und auch schneller bzw. direkter als Laien.
      Beispiele:
      Ausblühungen am Sockelputz...Ihr werdet sofort hellhörig, ein Laie denkt sich: vermutlich vom Streusalz..
      Die oben angesprochene Eckarmierung am Aussenputz, noch dazu evtl im 1. oder 2. Stock: welcher Laie schaut da hin und prüft da auf Risse?
      Beginnende Schäden an DFF weil falsch eingebaut
      Die 2cm abgesackte Badewanne auf dem RFB bei der der BT sagt, das ist normal und die gerissenen Fugen sind eben Wartungsfugen...

      Mir fallen da mehrere Möglichkeiten ein, die ein guter SV sofort sieht bzw. gezielt je nach Bauweise danach schaut und hinterfrägt, einem Laien aber evtl. zwar auffallen aber als völlig unkritisch wahrgenommen werden oder evtl. vom BT schon mal als "nicht mein Problem" abgetan wurden.
      Ich kann mich da an meinen SV erinnern, der bei der Abnahme an Ecken geschaut hat, auf die Ich nie gekommen wäre, die aber typisch für einen Mangel sind.
      Ich erinnere mich da Auusenputzabplatzungen an den Fenstern unter den Rollokästen, an Wasserlaufspuren am Traufgitter, an nicht vernünftig abgedichtete Aussenwanddurchdringungen usw usf.
      Klar ist es schwer zu sagen: schau mal mein Haus an ob das alles passt, aber es gibt durchaus typische Stellen die ein erfahrener SV sofort anschaut, umso mehr wenn es schon konkrete Themen gibt

      Und ich bin auch der Meinung, dass eine erste Begehung mit einem SV erst mal keine 1000€ kostet. Um abzuschätzen, ob die konkreten Punkte die der TE hat ein Problem sind bzw. sein könnten oder nicht, und um die typischen "Problemstellen" einmal grob abzuklopfen, brauchts keine 1,5 Tage.

      Ich kann auch nirgends ein "Geschmäckle" rauslesen...ich finde es völlig normal so zu überlegen, es geht hier immerhin um viel Geld und viele Jahre der Verschuldung...
    • Klar gibt's auch Begutachtung light, aber wie schon geschrieben, ich weiß nicht ob das den Erwartungen des TE entspricht.

      Ich habe eher den Eindruck, der TE spekuliert darauf, dass wenn der SV etwas findet, das dann der BT den Kopf hinhalten muss.
      Nach fast 5 Jahren ohne Schäden ist die Wahrscheinlichkeit aber eher gering. Man könnte daher überlegen, das Geld in Baldrian zu investieren, und vom Rest einen Kurzurlaub mit der Gattin machen.

      Um noch einmal das Beispiel Pkw aufzugreifen, was bekäme ich in der kfz Werkstatt für eine 20,- € Begutachtung?
      Motor vorhanden, Beleuchtung funktioniert, 4 Reifen vorhanden. Fällt nicht sofort auseinander.

      Wenn ich eine Begutachtung light in Auftrag gebe, dann muss ich mir darüber im Klaren sein, dass ich auch nur light bekomme. Ich weiß nicht, ob es das ist was der TE möchte.
    • Die Eckpunkte dieser Diskussion hier kaue ich mit wirklich jedem Interessenten für BQÜ- / Abnahme- / Abschluss-der-Gewährleistungszeit-Begleitung durch. Die meisten wollen nur möglichst wenig zahlen und sich dann ein wenig besser fühlen, auch wenn ich sie schriftlich auf meine stark limitierte Haftung ausdrücklich mit der Angebotszusendung hinweise. Auch der frühzeitige Hinweis, dass der nächste Schritt danach i.d.R. eine bautechnisch noch weiter zu untermauernde und unbedingt juristisch unterstütze Auseinandersetzung wird, verhallt praktisch immer ungehört.

      Ich frage mich inzwischen, ob ich diese Leistung noch offensiv bewerben soll. Die einzig vernünftigen Erfahrungen habe ich bisher mehrmals mit Juristen und Anwälten als AG gemacht.
      mit Gruß aus Berlin vom Skeptiker
    • was gewesen ist und bisher nicht gewesen ist, kann nicht zurückgedreht werden. das kann man dem TE vorwerfen, nützt aber nichts, das kann nicht mehr rückgängig gemacht werden.

      das ende der gewährleistungszeit lautet april 2017, das sind noch ein paar wochen. das reicht für den vertrag mit dem sachverständigen, die bestandsaufnahme und ausarbeitung der mängelfeststellung. schwerwiegende mängel können und müssen sofort übermittelt werden.

      @ Held, ja es ist ratsam, einen SV zu beauftragen. wenn zur übergabe der immobilie kein SV dir zur seite stand, dann sollte das jetzt wenigstens der fall sein.
      das leben ist ein bauhaus - Fritz Kuhr 1929
    • Nun ja, es gibt ja nicht nur böse Bauträger, geizige Bauherren und faule Handwerker.
      In unserem früheren MFH hat die Verwaltergesellschaft (die gleichzeitig auch Bauträger war) der Eigentümergemeinschaft eine Begehung vor Gewährleistungsende sogar vorgeschlagen. Die erfolgte dann gemeinsam mit dem Bauleiter des planenden und baubegleitenden Architekturbüros. Ein Mangel (um mehrere Zentimeter abgesackter Weg, war mir zuvor gar nicht aufgefallen) wurde gefunden. Galabauer und Rohbauer stritten die Verantwortung für die mangelnde Verdichtung gegenseitig ab, aber letztlich hat der Bauträger die Mangelbehebung auf seine Kosten übernommen.
      Mittlerweile wohnen wir im EFH und ich bin mir sicher, dass unser Architekt auch rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist von sich aus mit uns einen "Rundgang" unternimmt. Und wenn das einzige was rauskommt das gute Gefühl ist, dass ein Fachmann keine Mängel gefunden hat, dann ist das auch was wert.
    • Was Ihr immer alles so in's Blaue interpretiert...

      Ja, ich hatte einen SV also Baubegleitung. Und ja, er war nur 6 mal auf der Baustelle, konnte also nicht jeden möglichen Murks erkennen. Man kann halt niemanden permanent auf eine Bauträgerbaustelle stellen. Und ja, ich weiss, mit Bauträger bauen ist nicht der Idealfall...in Düsseldorf gibt es leider (fast) keine Grundstücke die man als Privatmensch kaufen kann um selber drauf zu bauen. Täglich im Stau zu stehen und unmengen Diesel zu verpulvern um zur Arbeit zu kommen war keine Option.


      Ich war allerdings nicht so richtig zufrieden mit meinem SV, er hatte mir zu viel mit dem Bauträger gefachsimpelt statt genauer hinzuschauen. Er machte mich aber schon damals darauf aufmerksam, nach knapp 5 Jahren nochmal einen Hausrundgang machen zu lassen. OK, ist Business für ihn...

      Nun habe ich letztens ein paar RIsse an Aussenwänden (innen) festgestellt (Kinderzimmer hinter einer Gardine). Dachte mir nicht dabei, der Putz ist nur gestrichen (auf Q3), da sieht man Risse natürlich eher also wenn Tapete drüber ist. Ausserdem verlaufen diese genau in den Fugen der Kalksandsteinblöcke. In dem Zusammenhang dachte ich mir, könnte ein SV gleich mal generell durchs Haus kucken.

      Dann noch so Kleinigkeiten (für mich jedenfalls), z.B. zieht es ein wenig durch eine Rolladengurtführung. Stört mich jetzt nicht wirklich, habe weder sonderlich hohen Gasverbrauch noch irgendeine Art Schimmel.

      Habe mal die Fotos des Risses angehängt. Vielleicht lohnt sich dafür ein SV, oder soll ich das einfach mal dem BT melden?

      Gruß
      Held
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