Kellerflur als Wohnfläche? Bauträgervertrag

  • Kellerflur als Wohnfläche? Bauträgervertrag

    Hallo zusammen,


    habe mal eine allgemeine rechtliche Frage.


    Wenn in der Anlage zum Kaufvertrag zur Berechnung der Wohnfläche die Räume wie folgt einzeln aufgelistet werden:


    Wohnzimmer: XX,XX QM,
    Schlafzimmer: YY,YY QM,
    ...
    Kellerflur: ZZ,ZZ QM


    Auf Nachfrage teilt der Verkäufer mit, dass die Wohnfläche nach WoFl ermittelt wurde. Nun die Frage: selbst wenn die Kellerflur wohflächenähnlich ausgebaut wird (verputz, tapeziert und inkl. Bodenbelag), darf man diese nach Wohnflächenverordnung auf die Wohnfläche anrechnen?


    Meines Wissens nach nicht, wenn sich im Keller sonst keine Aufenthaltsräume befinden.

    WoFL schrieb:

    §2 (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:1. Zubehörräume, insbesondere:
    a) Kellerräume
    Außerdem wäre die Deckenhöhe mit 2.15 m für einen Wohnkeller wahrscheinlich nicht ausreichend. Was denkt ihr dazu?



    Was meint ihr?
  • moment mal: die 2,15m sind nicht für einen Aufenthaltsraum geeignet, aber das ist ein Flur sowieso nie.
    Und nach WoFlV wird z.b. Unter Schrägen alles über 2m Höhe VOLL angerechnet, zwischen 1m und 2m zur Hälfte.

    Nochmal: das machen alle BT so. Wenn das rechtlich zu beanstanden wäre, hätte es längst einer angefochten und es würde keiner mehr so machen.
    ---------- 4. August 2016, 18:09 ----------
    Hab' mir gerade nochmal die WoFlV durchgelesen und finde nicht den leisesten Hinweis, warum ein Flur im Keller nicht zur Wohnfläche gezählt werden sollte.
  • Dino15 schrieb:

    moment mal: die 2,15m sind nicht für einen Aufenthaltsraum geeignet, aber das ist ein Flur sowieso nie.
    ein flur der mit 2.15m zu einem aufenthaltsraum führen soll?
    da wird der aufenthaltsraum vermutlich auch nicht mehr als 2.15m haben.

    somit kein aufenthaltsraum der flur und das ganze gelumpe auch
    kein aufenthaltsraum, sondern nutzfläche, keine wohnfläche.

    abstellraum.

    baurechtlich auch gar nicht anders zulässig.
    - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
  • Den Hinweis auf Vorhandensein von Aufenthaltsräumen im Keller findet man jedoch überall im Netz. Z.b. hier

    aufmassprofis.de schrieb:

    Ein weiterer zentraler Streitpunkt bei der Wohnflächenberechnung ist das Kellergeschoss ohne Aufenthaltsräume. Wenn sich in einem Keller nämlich keine Aufenthaltsräume befinden, erfahren die Grundflächen bei der Wohnflächenberechnung auch keine Berücksichtigung. Wenn allerdings im Keller auch nur ein einziger Aufenthaltsraum vorhanden ist, so muss bei der Wohnflächenberechnung das gesamte Kellergeschoss mit einbezogen werden.
  • Tja, baumal, das wäre eine Begründung mit gesundem Menschenverstand. Ich fürchte aber, Juristen ticken da etwas anders.
    Vermutlich handelt es sich auch nicht um einen abgeschlossenen Flur (dann wäre ich bei dir), sondern ist Teil des Treppenraumes.
    Spinnen wir das mal weiter: Bei mir sind im EG Flur 2qm, die ausschließlich zur Erschließung der Kellertreppe dienen. Unten wie beim TE keine Wohn-, sondern nur Abstellräume. Also zählen die 2qm auch nicht?

    Übrigens: Mein Architekt hat ebenfalls für irgendeinen offiziellen Wisch die Wohnfläche berechnen müssen, und auch da ist der Kellerflur mit aufgeführt.
  • Aufenthaltsräume im Keller sind sie nur, wenn sie die von der BO erforderliche Mindesthöhe haben. Ansonsten kann man sie nicht als Wohnräume berechnen. Sie können natürlich Hobbykeller sein und ähnliches, also Nutzräume, aber keine Wohnräume. Dachgeschosse sind eine Sonderlösung, weil diese auch einen gewissen Bereich mit der erforderlichen Mindesthöhe benötigen. Die 2m-Regel gilt nur für die Berechnung, nicht aber was die Definition von Wohnräumen angeht.

    Naja, unser Haus- und Hofjurist hat ja gerade andere Dinge zu tun, als hier zu schreiben. Der könnte es noch viel schöner formulieren... ;)
    -

    Du musst immer einen Plan haben. Denn wenn Du keinen hast, dann wirst Du Teil eines anderen Planes...
  • Frau Maier schrieb:

    Die 2m-Regel gilt nur für die Berechnung, nicht aber was die Definition von Wohnräumen angeht.
    Eben. Hier geht's um die WohnFLÄCHENberechnung, und nicht um die Definition was ein WohnRAUM ist. Eine Terrasse gehört z.B. zu einem Viertel oder sogar bis zur Hälfte zur WohnFLÄCHE, aber niemand würde auf die Idee kommen, es als WohnRAUM zu bezeichnen.
    Dafür brauchts nun wirklich keinen Jurist.
    ---------- 4. August 2016, 19:56 ----------

    linch schrieb:

    Dann werde ich wohl einen Anwalt aufsuchen und mich konsultieren lassen. Denn im Vertrag ist eine Strafe für Unterschreitung der Wohnfläche vereinbart. Ob ich davon Gebrauch machen kann... werden wir sehen.
    Abgesehen davon finde ich diese Einstellung .. befremdlich.
    Man hat sehenden Auges einen Vertrag unterschrieben, in dem die Wohnfläche jeden einzelnen Raumes, auch des Kellerflures, explizit aufgeführt wird und sucht jetzt durch eine juristische Hinterfotzigkeit einen Weg, da nochmal Geld rauszupressen, obwohl man vermutlich genau das bekommt, was im Vertrag steht. Sowas ekelt mich.
  • Dino15 schrieb:

    Eben. Hier geht's um die WohnFLÄCHENberechnung, und nicht um die Definition was ein WohnRAUM ist. Eine Terrasse gehört z.B. zu einem Viertel oder sogar bis zur Hälfte zur WohnFLÄCHE, aber niemand würde auf die Idee kommen, es als WohnRAUM zu bezeichnen.
    Dafür brauchts nun wirklich keinen Jurist.
    hier hat Dino völlig recht.
    Das eine ist die LBO , das andere die Wohnflächenverordnung. Haben NIX miteinander zu tun.

    Wohnfläche wird übrigens nach Fertigmaßen berechnet. Vielleicht hat dein BT mit Rohbaumaßen gerechnet. 3% Pauschal ist auch nicht gültig.
    Miss nach!
  • Dino15 schrieb:

    Frau Maier schrieb:

    Die 2m-Regel gilt nur für die Berechnung, nicht aber was die Definition von Wohnräumen angeht.
    Abgesehen davon finde ich diese Einstellung .. befremdlich.Man hat sehenden Auges einen Vertrag unterschrieben, in dem die Wohnfläche jeden einzelnen Raumes, auch des Kellerflures, explizit aufgeführt wird und sucht jetzt durch eine juristische Hinterfotzigkeit einen Weg, da nochmal Geld rauszupressen, obwohl man vermutlich genau das bekommt, was im Vertrag steht. Sowas ekelt mich.
    Lieber Dino,

    bevor Du Dich aufregst, solltest Du vielleicht recherchieren, mit welchen dreckigen Methoden und Tricks viele (hoffentlich nicht alle) Bauträger arbeiten. Bei uns ist so einiges seitens des BT abseits der anerkannten moralischen Verhaltungsregeln abgelaufen (offesichtlige Lügen, Abstreiten eigener Aussagen und mündlicher Versprechungen, Absitzen der gemeldeten Mängel bis es nicht mehr erkennbar ist, ob Nachbesserungen tatsächlich durchgeführt wurden, etc. pp.). Außerdem ist ein vorsätzliches Verfälschen der Wohnfläche auch nicht gerade nett gemeint, auch wenn alle BT das machen. Klar sieht man schon vor dem Notartermin, wie die WoFl sich zusammensetzt, aber der erste Eindruck ist auch wichtig, wenn man die Anzeige ließt und entscheidet, ob man anbeißt oder nicht.

    Deswegen finde ich es nicht hinterfotzig, sondern sogar angebracht, wenn der Kunde im Gegenzug auf allem besteht, worauf er rechtliche Ansprüche hat. Selbst wenn ich am Ende außer dem Stress nichts davon habe, weil ich alles dem Anwalt überweisen muss, finde ich es dennoch richtig, nicht alles mit sich machen zu lassen. Wenn die meisten Kunden so handeln würden, was leider überhaupt nicht der Fall ist, könnten sich BT auch nicht so vieles erlauben.

    Ich habe schon mehrere Nachbarn kennengelernt, die vom selben BT im selben Neubaugebiet ihre Häuser gekauft haben, und ausnahmsweise jeder von denen ist übers Verhalten des BT empört, aber keiner hat dagegen versucht, zumindest die rechtliche Lage zu klären. Stattdessen streiten sie lieber mit dem BT bis zum geht nicht mehr, was am Ende sowieso so gut wie nichts gebracht hat. Die Streitereien gehen dem BT am Allerwertesten vorbei, weil solche schon so was von gewöhnt ist.

    Bei einem seriösen Geschäftspartner würde ich auch keinen Streitweg suchen. So hinterfotzig bin ich auch wieder nicht ;) Als wir z.B. für das neue Haus die Küche gesucht haben, sind wir auch auf viele Verkäufer gestoßen, die aggressive Verkaufsgespräche geführt und die Konkurrenz schlecht geredet haben. Bei denen haben wir es auch stets versucht, nicht nachzugeben und so viel wie es geht auszuhandeln . Zum Glück waren wir aber geduldig und haben uns mit dem Kauf nicht beeilt, denn am Ende haben wir einen Küchenbauer gefunden, der absolut ehrlich und ungespielt nett und hilfsbereit war. Von dem haben wir dann die Küche ohne zu handeln gekauft, weil er, von sich aus und ohne dass wir ihn darum gebeten haben, versucht hat, auch unser Geldbeuten zu schonen, indem er uns für ihn aufwändigere aber für uns günstigere Alternativen vorgeschlagen hat.

    Also "Wer mit dem Schwert zu uns kommt, ..." ;)
  • [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.], hier hat Dino nicht völlig recht.


    [Dieser Link ist nur für Registrierte Mitglieder sichtbar.]

    "Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen....."

    sind nun mal keine wohnräume.!


    eine wohnflächenberechnung orientiert sich immer an
    den aufenthaltsräumen der jeweiligen LBO .

    mir ist keine LBO bekannt, die aufenthaltsräume mit 2.15m
    zulässt, wir wohnen doch nicht in einem zwergenstaat.

    ansonsten könntest du ja jeden kellerraum mit 2.15m lichte
    höhe als wohnraum titulieren.
    hinterfotzig finde ich diese vorgehensweise ganz und gar nicht.
    - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
  • Der Menschenverstand gebietet festzustellen, dass ein Raum (hier Kellerflur), der nicht die Spezifikationen eines Wohnraums aufweist (hier: erforderliche Raumhöhe), auch nicht als ein solcher bezeichnet wird. Wer "wohnt" schon in einem 2,15m hohen Kellerflur?????

    Mag aber durchaus sein, dass es juristisch möglich ist diesen zur Wohnfläche hinzu zu zählen....mag sein.

    Aber was ich nicht verstehe: Ich denke doch, dass die ganzen Berechnungen usw. doch bei Vertragsabschluss da waren und bekannt waren.

    Stellt man nun hinterher eine Abweichung vom Soll fest (zB Räume sind kleiner), dann ist es natürlich nachvollziehbar dies zu bemängeln!

    Hat sich aber nichts geändert, sondern "deckt man etwas auf", nämlich eine möglicherweise fehlerhafte Zuordnung zum Wohnraum (was eigentlich Nutzfläche hätte sein müssen), so war dies ja auch schon im Vorfeld bekannt. Die Wohnung ist ja nicht plötzlich um X m² kleiner geworden.

    Also: Mir erscheint die Zuordnung eines Kellerflurs zur Wohnfläche eher zweifelhaft. War dies aber von Anfang an so dargestellt, sehe ich hier keinen echten Ansatzpunkt dies zu rügen.
    ---------- 5. August 2016, 10:21 ----------

    Baumal schrieb:

    mir ist keine LBO bekannt, die aufenthaltsräume mit 2.15m
    zulässt, wir wohnen doch nicht in einem zwergenstaat.
    Mir schon.

    Bayern!

    Dort gilt: Wohnräume müssen mind. 2,40 m lichte Höhe haben. Dies aber gilt nicht für Gebäudeklasse 1 + 2 (EFH, DHH & Co.)

    Im MFH sieht es dann wieder anders aus! Da gelten die 2,40m dann wieder.

    Ob man das verstehen muss?

    Natürlich nicht!
  • Ja Thomas,

    einerseits sehe ich es genauso wie Du. Anderseits hat der BT uns aber schriftlich gegeben, dass die Wohnfläche nach WoFlV berechnet wurde. Ohne diese Aussage hätten wir gar keine Chance, das zu Rügen. Aber damit zusammen, weiß ich nicht, bin kein Anwalt. Ich werde auf jeden Fall hier berichten, sobald ich mehr dazu weiß.
  • Thomas B schrieb:

    Mir schon.

    Bayern!


    Baumal schrieb:

    versuch doch mal eine baugenehmigung 2.15m lichte höhe,
    zu erlangen. ich wäre gespannt, was sie dazu sagen.

    genau genommen könnte der Raum auch 1,40m sein :)



    (1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.2Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.
  • SirSydom schrieb:

    Thomas B schrieb:

    Mir schon.

    Bayern!

    Baumal schrieb:

    versuch doch mal eine baugenehmigung 2.15m lichte höhe,
    zu erlangen. ich wäre gespannt, was sie dazu sagen.
    genau genommen könnte der Raum auch 1,40m sein :)



    (1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.2

    ich lese das anders.
    aufenthaltsräume müssen immer 2.40m lichte höhe haben.
    die hälfte der nutzfläche 2.20m und 1.50m außer betracht,(ergo DG) gelten nur für
    dachgeschosse, gebäudeklasse 1u.2.

    irgendwelche alten bauerhütten, oder so.....
    - im weglassen des nicht notwendigen erkennt man das wesentliche -
  • Baumal schrieb:

    ich lese das anders.
    aufenthaltsräume müssen immer 2.40m lichte höhe haben.
    die hälfte der nutzfläche 2.20m und 1.50m außer betracht,(ergo DG) gelten nur für
    dachgeschosse, gebäudeklasse 1u.2.
    da liest du falsch. Den Punkt, den du da einfügst, den gibt es nicht.


    Art 45 Absatz 1 Satz 1 schrieb:

    Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.

    Art 45 Absatz 1 Satz 2 schrieb:

    Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.

    Die Ausnahme in Satz 2 bezieht sich auf Satz 1. Nicht auf einen Teil von Satz 1.
  • Thomas B schrieb:

    Also: Mir erscheint die Zuordnung eines Kellerflurs zur Wohnfläche eher zweifelhaft.
    Aufgrund von welchem Satz des Abschnitt (3) der WoFlV?


    WoFlV schrieb:

    § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
    (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
    (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
    1.Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
    2.Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
    wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
    (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
    1.Zubehörräume, insbesondere:
    a)Kellerräume,
    b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    c)Waschküchen,
    d)Bodenräume,
    e)Trockenräume,
    f)Heizungsräume und
    g)Garagen,
    2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
    3.Geschäftsräume.